Sentencia CIVIL Nº 184/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 881/2016 de 09 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-42-2-2015-0017564
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 881/2016- MS -
Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) Nº 000503/2015
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 DE VALENCIA
Apelante: D. Juan Luis .
Procurador.- D. FRANCISCO JAVIER BARBER PARIS.
Apelado: Dª Aurora .
Procurador.- D.ONOFRE MARMANEU LAGUIA.
SENTENCIA Nº 184/2017
===========================
Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
===========================
En Valencia, a nueve de junio de dos mil diecisiete..
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr.
D.ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000503/2015,
promovidos por D. Juan Luis contra Dª Aurora sobre 'resolución de contrato de arrendamiento de local
de negocio por falta de pago ', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por
D. Juan Luis , representado por el Procurador D. FRANCISCO JAVIER BARBER PARIS y asistido del
Letrado D. JOAQUIN ALCOVER SAN PEDRO contra Dª Aurora , representada por el Procurador D. ONOFRE
MARMANEU LAGUIA y asistida del Letrado D. VICENTE SALVADOR MARTINEZ ORTI.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 20 DE VALENCIA, en fecha 24/06/16 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000503/2015 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Francisco Javier Barber Parísen nombre y representación de D. Juan Luis contra D ª Aurora sobre acción de desahucio y reclamación de rentas, debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones de la demanda. Se imponen las costas a la parte demandante.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Juan Luis , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de Dª Aurora . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 4 de Mayo de 2017.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

No comparte la Sala los de la resolución recurrida, que se contrapongan a los siguientes y.


PRIMERO.- Este procedimiento se inicio por la demanda en ejercicio de la acción de resolución por falta de pago de la renta y en reclamación de cantidad, en concepto de rentas debidas ascendentes al momento de la formulación de la demanda a 4.766,85 euros, además de todas aquellas cantidades que en concepto de renta o cantidades asimiladas se adeuden en el momento en que la demandada, enerve el desahucio, entregue la posesión o se proceda a su lanzamiento, relativas al arrendamiento de local de negocio sito en Valencia, calle Doctor Romagosa nº. 5 bajo derecha. La demandada, al contestar la demanda, se opuso a ella, en base a que ha satisfecho 5.100 € cantidad muy superior a la reclamada por el demandado por los cuatro meses, que las revisiones no pueden hacerse cuando el arrendador lo considere oportuno sino en cada anualidad y que no viene obligado al pago ni del IBI, ni de los gastos de comunidad.

Dictada Sentencia en la que se desestimó la demanda exponiendo en el fundamento de derecho cuarto, que '... por lo que habiéndose acreditado el pago de la totalidad de las mensualidades reclamadas conforme a la renta pactada y actualizada de común acuerdo por ambas partes para el año 2012, y no entrando a valorar las cuestiones sobre la actualización de la renta y la repercusión de los gastos de comunidad de propietarios e Ibi, que habrán en todo caso que dilucidarse en otro procedimiento, procede la desestimación de la demanda...'.

Por la representación de la parte demandante se formulo recurso de apelación alegando en síntesis que: 1- Cuando esta parte presentó su demanda, el 31 de marzo de 2015, se basaba en el impago de las rentas de diciembre 2014 enero, febrero y marzo de 2015, la demandada ingresó el 31 marzo de 2015 las rentas de los meses de diciembre y enero 2015 y por tanto debía otras de 2 de febrero y de marzo de 2015, el 15 de junio de 2015 cuando la demandada es emplazada adeuda las mensualidades de abril, Mayo y junio, cuando comparece a juicio adeuda la mensualidad de junio, por ello es evidente que la demandada se hallaba en mora en todo momento, y en todo caso hubiera procedido la enervación de la acción de desahucio por consignación de lo debido e imposición de las costas a la parte demandada.

2- La renta del año 2015 a junio 2015 era de 859,95 € con la retención del IRPF y el IVA, por lo que el ingreso de 1.700 no cubría el alquiler de diciembre y enero 2015, igual ocurre con el ingreso que realizó para los meses de febrero y marzo, y para los meses de abril y Mayo e incluso para el mes de junio, es a partir de agosto todo hasta febrero de 2016 cuando ya abonó la cantidad correcta, por ello se observa que la demandada no ha satisfecho la renta que correspondía, sin repercusión de IBI o de gastos comunes.

3- En el mes de febrero 2015 se remitió una carta a la demandada haciendo saber su intención de actualizar la renta, y de repercutir el IBI y los gastos comunes, recibió esa carta el demandado no formuló oposición alguna, ni reparo a la misma, y además se debía cuatro mensualidades de renta.

4- Podemos concluir que la arrendataria no se opuso a la actualización de renta, ni a las repercusiones fijadas en la Ley, únicamente al verse demandada por impago de las mensualidades cuando se opone a aquellas, oposición infundada porque no existe precepto legal que sostenga sus alegaciones.



SEGUNDO.- Para la resolución de las cuestiones planteadas el recurso debe atenderse: 1º) El demandante en su demanda, el 31 de marzo de 2015: 1.1- Reclamó la cantidad de 4.766,85 € como rentas adeudadas, correspondientes a los meses de diciembre de 2014 y enero, febrero y marzo de 2015, según las facturas que se aportaron (folio 16 a 19) por un importe de 859,95 en el mes de diciembre de 2014 y de 1095,66 € correspondientes a los meses del año 2015.

1.2- En la reclamación el actor hizo constar que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local comercial de octubre de 1999 (folios 6 y 7), en el cual la demandada se subrogaba en cuantos derechos y obligaciones, por el traspaso, del contrato de arrendamiento de 1987 (folios 8 y 9).

1.3- Sobre la cuantificación de la renta se ha indicado que esta era de 859,95 € para el año 2014 y posteriormente se incrementó a 1.095,66 € para el años 2015, incremento que se comunicó a la demandada sin que formulase ningún tipo de objeción.

2º) La demandante al contestar a la demanda, el 26 de junio de 2015: 2.1- No discutió la existencia del contrato de arrendamiento que se había modificado, en su aspecto subjetivo, con la firma del contrato el 20 de octubre de 1999.

2.2- Sobre la cantidad reclamada, en base a que su importe era de 4.766,85 € se alegó que con los 5.100 € pagados por la demandada se habría abonado la reclamada. En sustento de lo alegado se aportaron sendos justificantes de traspasos y transferencias del Banco Santander (folios 35 a 37 y 41 y 41 bis), de fechas 23 de junio de 2015.

2.3- En la parte jurídica de la contestación (fundamentos de derecho), se opuso alegando la incorrección de la renta, dado que las revisiones no se habían realizado anualmente sino que ha hecho una revisión de manera unilateral, con efectos de 1 de enero de 2015, en la idea de que la revisión de renta debe hacerse en el mes de julio que es cuando se inicia una nueva anualidad del contrato, y en segundo lugar, que únicamente puede hacerse de una anualidad, no toda una actualización conjunta.

3º) En el acto del juicio, 23 de febrero de 2016: 3.1- El demandante mantuvo que no se habia enervado la acción, al no haber satisfecho todas las cantidades adeudadas, mantuvo la validez de la actualización por la no oposición de la demandada y sobre la repercusión del IBI y gastos comunes, se apoyo en la Ley de 1964, en la disposición transitoria primera que permite la citada repercusión. Aportando los cargos bancarios del pago de los gastos de comunidad de propietarios (folios 46 a 51) y cargos bancarios de transferencias en pago de los alquileres (folio 52 a 59).

3.2 La demandada, se opuso en base a que las cantidades reclamadas estaban pagadas al contestar la demanda y que la actualización fue realizada de manera incorrecta, y sobre la repercusión del IBI y gastos comunes que no están recogidas en el contrato.

Con estos antecedentes la Sala concluye: 1) En la estimación del motivo primero del recurso, pues efectivamente formulada demanda, el 31 de marzo de 2015, conforme las transferencias aportadas en el bloque documental 1 en el acto del juicio y los documentos aportado por la demandada, al contestar la demanda, se constata que los meses de diciembre de 2014 y enero 2015 se satisficieron el mismo día de la presentación de la demanda, pero que entonces se adeudaban los meses de febrero y marzo de 2015, que se abonaron en fecha posterior, el 5 de mayo, a partir de ese momento la arrendataria ha venido satisfaciendo las cantidades de renta de forma retrasada a lo pactada en el contrato, por meses anticipados y durante los primeros 5 días de cada mes (estipulación tercera).

Si bien, al momento de celebrar el acto del juicio en febrero de 2016 estaban satisfechas todas las rentas, (luego examinaremos lo referente a su importe). Por ello, como sostiene el recurrente, dado que al momento de interponer la demanda se adeudaba dos meses de renta, aun aceptando el razonamiento de la Juez 'a quo', lo procedente no era la desestimación de la pretensión del actor, sino en su caso declarar enervada la acción de desahucio. Por cuanto al momento de formularse la demanda concurría la causa resolutoria, se adeudaban dos meses de renta y todo pago efectuado con posteridad tiene efecto enervatorio. Atendiendo a que, si al momento de interponerse la demanda no se adeuda cantidad alguna, porque la demandada, arrendataria, acredita su pago en este caso nos encontraríamos ante la desestimación de la demanda, pero sí se adeuda parte de las rentas reclamadas y que sustenta la ejercicio de la acción de desahucio, su pago posterior implica la enervación de la acción ( artículo 22.4 de la LEC ), no se olvida que aunque el pago de aquellas mensualidades fuera anterior a la citación al requerimiento de pago que se efectuó el 16 de junio de 2015 (folio 28), como ya explicó la Sentencia de Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, número 56/17 , '... la acción y efecto de enervar supone quitar fuerza a la acción', de manera que el pago o consignación de las rentas, una vez iniciado (por tanto, con la presentación de la demanda) el proceso, produce el efecto de enervar la acción válidamente ejercitada, afirmación que encuentra su apoyo en el principio de la perpetuatio iurisdiccionis (como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el art. 410 LEC , se produce 'desde la interposición de la demanda, si después es admitida') que obliga al Juez a dictar sentencia de acuerdo con la situación fáctica existente en el momento de iniciarse el pleito, de tal manera que si en ese momento concurría la causa resolutoria invocada cualquier modificación o actuación ulterior unilateral por parte del demandado que no se halle específicamente prevista y tratada .... En conclusión, el pago fuera del plazo, una vez presentada la demanda (litispendencia) y existiendo una enervación anterior, comporta el desahucio...' .

Mantener otra postura no tendría en cuenta el momento en que se produce la litispendencia, ni tampoco la propia redacción del artículo 22.4 de la LEC .

2.- En los motivos del recurso se ha suscitado la cuestión relativa a la cuantía de la renta y ello en base a dos cuestiones que se plantearon en primera instancia: 2.1- Primeramente la validez o no, de la actualización efectuada por el demandante conforme la carta remitida a la demandada el 23 de febrero de 2015, cuya recepción no fue negada por esa parte. Sobre esta cuestión la Juez 'a quo' entendido que '... en primer lugar alega cuestiones sobre la actualización de la renta, y la parte demandante en el acto de la vista ha introducido cuestiones sobre la aplicabilidad o no del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pues bien, esta Juzgadora no va a entrar a resolver sobre la actualización de las rentas en el presente procedimiento. El art. 444.1 LEC es claro en la medida en que establece que solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Ello significa que por principio no cabe alegar en este procedimiento cuestión compleja alguna, a diferencia de lo que ocurre en el desahucio por precario. Cuando el demandado reconoce la existencia de la relación arrendaticia, y tras la oportuna reclamación el arrendador solicita su desahucio por impago de la oportuna renta, es lógico que lo único que pueda conllevar su desestimación sea la acreditación del pago de la renta o la enervación de acción. Ahora bien, ello no significa que en los supuestos de discrepancia respecto al importe de la renta, la cantidad que ha de haber abonado el arrendatario para que no prospere el desahucio sea la reclamada por el arrendador. En efecto, conforme a la jurisprudencia, cuando el arrendatario se oponga a las rentas o importes que el arrendador le gire, éste habrá de acudir al procedimiento adecuado para determinar su importe, y hasta tanto ello se produzca, el arrendatario cumplirá con abonar la renta o importe no controvertido , pues entender lo contrario supondría convertir al arrendador en árbitro decisor de la renta debida. Así por ejemplo, el arrendador no puede determinar unilateralmente la procedencia de la actualización de la renta y ejercitar la acción de desahucio por falta de pago fundada en el mero impago del incremento rechazado, sin analizar previamente si tal incremento era procedente....' .

La Sala no comparte la citada conclusión, pues no estamos ante un importe de renta controvertido.

Téngase en cuenta que el contrato de arrendamiento, celebrado el 31 de mayo de 1987, se va a regir, conforme la disposición transitoria primera de la LAU de 1994 , por el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, con el matiz contenido en la estipulación sexta del contrato, que dejó sin a aplicar al mismo citado Real Decreto en su previsión del artículo 9, y por la LAU de 1964 . Y en base a las previsiones de estas normas, el arrendador efectuó la actualización conforme establece el artículo 101 de la LAU de 1964 que rige las relaciones arrendaticia, sin que conste que el arrendatario manifestarse oposición en el plazo de 30 días que establece el apartado 2.2 del citado precepto, por lo cual es de aplicación el apartado 2.3, o lo que es igual, el pago de ese importe desde ese momento es obligatorio para el inquilino. Evidentemente no nos encontrándonos ante un importe de renta actualizada controvertida, más que por la alegación que se efectúa al contestar la demanda, pero que no priva de los efectos que se indican, por la aplicación de los citados preceptos. La indicada previsión legal obliga a aceptar que la renta que debía satisfacer la demandada es la que se fijó en la actualización, y en consecuencia procede estimar los anteriores motivos, sobre que la renta que debía satisfacer el demandado es la fijada en la citada carta, en el importe mensual de 1.095,66 euros.

2.2- En segundo lugar, la validez de incluir los gastos de IbI y los de las cuotas a la comunidad de propietarios. A estos efectos debe tenerse en cuenta que: 2.2.1- Desde el momento que en el contrato celebrado en 1987, en su cláusula sexta, expresamente dejó fuera de aplicación de la previsión establecida en el Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, concretamente su artículo 9 que suprimía la prorroga forzosa en los contratos de arrendamiento de vivienda o locales de negocio, esta pacto nos lleva a que no estamos en la aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley 29/1994 de la LAU, sino que en la segunda, pues nos encontramos ante un contrato no sujeto a lo dispuesto en el artículo 9 del citado Decreto Ley, lo que implica la posibilidad de exigir el importe del IBI (disposición adicional 2.ª - 10. 2).

2.2.2- Solución contraria debe darse a la reclamación sobre los gastos de comunidad por cuanto la misma no figura pactada en el contrato y ello es un óbice a su reclamación de manera unilateral entre las partes que se rigen por lo pactado en aquel.

La anterior el conclusión determina: 1º) La estimación parcial de la demanda, en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas adeudadas al momento de la interposición de la demanda, sin que quepa la enervación ante la insuficiente cuantía de la consignada en el proceso ( artículo 2.4 de la LEC ).

2º) La condena al demandado a apagar la suma de 4.583,49 € que se desglosan en: 859,95 € (mes de diciembre 2014) y 1241,18 € (cada uno de los meses de enero, febrero y marzo de 2015), y demás mensualidades de renta que venzan hasta la entrega de la posesión del local.

3º) Habiendo acreditado documentalmente el demandado que ha satisfecho de los meses reclamados en la demanda la cuantía de 3.400 €, que no cubre todo lo adeudado, la cantidad a abonar se reducirá en esta suma a la total de 1.183 € por esos meses.

4º) Debiendo descontarse de los restantes vencidos a esta fecha las cantidades que hubiese abonado el demandado, según la justificación documental.



TERCERO.- Sobre las costas: 1º) Estimada parcialmente la demanda de primera instancia no procede hacer expresa imposición de las costas a ninguna de las partes, articulo 394 de la LEC .

2º) Estimado parcialmente el recurso interpuesto y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no hacer especial pronunciamiento en orden a las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.- Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Javier Barber Paris, en nombre y representación de don Juan Luis , contra la sentencia número 286/2016 de 24 de junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Valencia, en el juicio verbal seguido con el numero 503/2015 .



SEGUNDO.- Revocar dicha resolución acordando en su lugar: 1º) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio que a ambas partes vincula, sobre el inmueble sito en Valencia, CALLE000 n.º NUM000 , NUM001 NUM002 entrando, que une al actor como arrendador y a la parte demandada doña Aurora como arrendataria.

2º) Condenar a esta última al desahucio de dicho local que deberá dejar libre, vacuo y expedito y a disposición del demandante dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzado del mismo si no lo hiciera.

3º) Condenar a la demandada a abonar la suma de 1.183 € que se adeuda por la renta de los meses de diciembre 2014, enero, febrero y marzo 2015, y del resto de los meses vencidos y que venzan hasta la entrega de la posesión del local, con descuento de lo abonado durante el proceso, mas los intereses legales desde reclamación.

4º) No hacer declaración sobre las costas de primera instancia.



TERCERO.- Y no hacer especial pronunciamiento en orden a las costas devengadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 8 º, devuélvase al recurrente la totalidad del depósito.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.