Sentencia Civil Nº 185/2006, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 105/2006 de 21 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00185/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000105 /2006

SENTENCIA NUM 185

ILMOS SRS.

PRESIDENTE ACTAL.:

D. Mariano Zaforteza Fortuny.

MAGISTRADOS:

D. Mateo Ramón Homar.

D. Santiago Oliver Barceló.

Palma de Mallorca, a veintiuno de abril de dos mil seis.

VISTOS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes

autos, juicio verbal, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma, bajo el nº 624/05 , rollo de Sala nº 105/06, entre partes, de una, como actora-apelante, D. Pedro Enrique, representada por el Procurador don Antonio Colom Ferrá y asistida por el Letrado don

Juan Francisco Janer Bosch, y de otra, como demandante-apelado, D. Víctor, representada por la Procuradora doña Ana María Aniz Rozas y asistida por la Letrada doña Catalina M. Goretti Blascos Maimo.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mariano Zaforteza Fortuny.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma, en fecha 27 de julio de 2005, se dictó sentencia , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE de demanda de resolución de contrato por falta de pago, presentada por el Procurador de los Tribunales Dº. Antonio Colom Ferra, en nombre y representación de Dº. Pedro Enrique, acordando los siguientes pronunciamientos: 1º.- Absolver al demandado Dº. Víctor de todos los pedimentos de la demanda. 2º.- Condenar al actor Dº. Pedro Enrique al pago de las costas causadas en la presente instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte actora, la cual solicitó que, con revocación de dicha resolución, se estime la demanda. Conferido traslado a la contraparte, ésta interesó que se confirme la sentencia apelada de contrario. Una vez recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 4 de abril del presente año.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito instaurador de la litis, presentado el día 8 de junio de 2005, la representación procesal de don Pedro Enrique formuló demanda de desahucio por falta de pago de renta respecto de vivienda de alquiler contra don Víctor, afirmando, en síntesis, que el demandado ocupaba la vivienda arrendada desde el día 1 de marzo de 2005, que la renta mensual convenida ascendía a 450 euros pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, y que el locatario adeudaba la renta desde el mes de abril de 2005 hasta la fecha de interposición de la demanda, por lo que debía 1.350 euros, y, con base en ello solicitó que se declare resuelto el contrato y se condene al demandado a desalojar la referida vivienda, apercibiéndole de lanzamiento si así no lo hiciere en el plazo legal. Al contestar, en el acto del juicio, la demandada se opuso arguyendo que el arrendatario había abonado una anualidad por adelantado, si bien el actor había encubierto ese pago en forma de fianza. En la sentencia que puso fin al primer grado jurisdiccional se desestimó íntegramente la demanda de desahucio porque, resumidamente, la Magistrado "a quo" consideró, con cita los artículos 4, 17 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos así como del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que al concertarse el contrato de arrendamiento se había abonado una fianza de 4.050 euros, por lo que en lo que excedía del mes legalmente previsto había de entenderse que se habían pagado rentas por adelantado.

Se alzó contra dicha resolución la parte actora, la cual impetró que su demanda sea estimada, y a tal efecto expuso que la demandada había articulado su oposición extemporáneamente, al formular sus conclusiones, que la compensación debía haberse alegado antes del juicio, que hubo un error material al plasmar la cantidad abonada en concepto de fianza, que en cualquier caso no puede reputarse como pago anticipado esa cantidad, que a tenor del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se puede prestar cualquier importe como fianza, y, en último término, que la fianza habrá de computarse al final del arriendo pero no puede justificar el impago de rentas. La parte demandada se opuso a la dicha apelación y propugnó que la sentencia se confirme plenamente, aduciendo que la actora no negó ante el Juzgado "a quo" que se hubiera prestado la fianza que consta en el contrato y que tampoco desplegó prueba sobre el error que ahora afirma.

SEGUNDO.- El debate litigioso está originado, según se desprende de lo ya expuesto, en el hecho de que en la cláusula segunda del documento privado datado a 1 de marzo de 2005 en el que se formalizó el arrendamiento por los ahora litigantes (aportado con la demanda), se explicitó que se pactaba una renta de "cuatrocientos cincuenta euros (450E.) mensuales", mientras que en la misma cláusula se estipuló que "para garantizar el cumplimiento de este contrato y, en especial, la devolución de la finca en perfectas condiciones, el arrendatario entrega en este acto un depósito de 4050 euros". Con base en ello, la parte demandada se opuso a la acción de desahucio ejercitada por el actor aseverando que se había abonado una anualidad por adelantado, si bien el arrendador había encubierto ese pago en forma de fianza. Al haber acogido esa postura la Juzgadora de primera instancia, la parte demandante apeló su sentencia vertebrando los motivos impugnativos antes desgranados.

Al analizarlos ordenadamente, ha de principiarse por rechazar el primero de ellos, toda vez que no es cierto lo aducido por la recurrente en el sentido de que la oposición del demandado se vertebró extemporáneamente, en trámite de conclusiones, toda vez que al visualizarse el soporte audiovisual en que quedó registrado el acto del juicio se constata que la tesis defensiva esgrimida por la parte interpelada se expuso cuando se formuló la contestación, al principio del juicio, hasta el punto de que antes de la proposición de la prueba la dirección letrada de la parte actora expresó que no constaba en el contrato que se hubiera pagado una anualidad anticipadamente, sin perjuicio de lo cual -correcta y lógicamente- la parte accionada aludió nuevamente a su argumento defensivo en fase de conclusiones.

Tampoco puede prosperar lo alegado por la apelante en el sentido de que, a tenor de lo establecido en el artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la compensación alegada debía haberse alegado al menos cinco días antes de la vista y no durante el desarrollo de esta última, toda vez que, según se colige del propio tenor literal de la contestación vertida oralmente, no se opuso compensación alguna sino el pago anticipado de rentas, constituyendo el pago y la compensación dos distintos modos de extinción de las obligaciones, según se recoge en el artículo 1156 del Código Civil , y se desarrolla respectivamente en los artículos 1157 y siguientes, y 1195 y sucesivos, todos ellos del mismo texto legal .

Por otra parte, la referencia introducida en el escrito de interposición de la apelación a la existencia de un error en la redacción del contrato al cifrar la suma dineraria entregada en concepto de fianza comporta introducir una cuestión nueva en relación con lo actuado en el primer grado jurisdiccional, por cuanto el documento fue acompañado por la propia parte demandante con su escrito inicial sin hacer reserva acerca de su contenido y sin mencionar siquiera la existencia de error alguno, por lo que en esta sede procedimental ese documento hace prueba respecto a dicha parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1225 en relación con el artículo 1218, ambos del Código Civil , en relación con el artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que en el acto del juicio -ni siquiera en sus conclusiones- la actora aludiera al error que ahora invoca y sin que propusiera prueba para acreditarlo. En definitiva, el planteamiento realizado por la recurrente en la segunda instancia acerca del error habido en la redacción del contrato al señalar la cantidad entregada en concepto de fianza, conlleva insertar una cuestión nueva en esta alzada en relación con los términos en que fue planteado el debate en la fase de alegaciones del primer grado jurisdiccional, lo que no puede ser aceptado ya que infringe lo establecido en el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual prohíbe que lo que sea objeto del proceso en la demanda, la contestación y, en su caso, en la reconvención, sea alterado posteriormente por las partes, al tiempo que, con ello, se contravienen los principios "pendente apellatione nihil innovetur" y "tantum devolutum quantum apellatur", según los cuales el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional, ya que sobrepasar dicho límite conllevaría indefensión para la parte apelada, que eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio. En suma, esa alteración es inaceptable por mor del principio de preclusión (artículo 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), del ámbito legalmente establecido para el recurso de apelación (artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y de la proscripción de la indefensión en todo proceso (artículo 24 de la Constitución ), y por ello, no es factible abordar el tema del error suscitado por la demandante en el escrito de interposición de la apelación.

Siendo, pues, un hecho acreditado en este pleito que el arrendatario don Víctor entregó 4.050 euros cuando se suscribió el contrato locaticio en fecha 1 de marzo de 2005, procede dilucidar si tal entrega dineraria se debió al abono de una anualidad por adelantado o si se correspondía con la fianza. Tal interrogante ha de ser respondido en este último sentido, a juicio de la Sala, toda vez que es nítido y concluyente el tenor literal de la cláusula ya transcrita anteriormente ("para garantizar el cumplimiento de este contrato y, en especial, la devolución de la finca en perfectas condiciones, el arrendatario entrega en este acto un depósito de 4050 euros"), lo que tiene relevancia a la luz del artículo 1281 del Código Civil en relación con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sin que se aprecie elemento o indicio alguno para conceptuar aquella entrega pecuniaria como pago anticipado de una anualidad de rentas, puesto que ni ello se infiere de la literalidad de la cláusula, ni el importe depositado concuerda numéricamente con un año de rentas, ni encaja con el hecho de que se estipulara una renta "para el primer año de vigencia" de 450 euros mensuales y se explicitara que había de pagarse por meses adelantados dentro de los cinco primeros días de cada mes, pues esto último resulta incoherente con el hecho afirmado por la demandada de que se había anticipado una anualidad de alquileres.

Sentada esa premisa, no puede este Tribunal compartir el criterio expuesto por la Magistrado "a quo" respecto a que la ley permite garantías adicionales a la fianza en metálico para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario pero no prevé que libremente pueda pactarse el importe de la fianza, por lo que ha de reputarse pago de rentas anticipadas por parte del arrendatario todo lo que exceda del importe de una mensualidad de fianza. Esta Sala entiende que para abordar este tema ha de tenerse presente que el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que "a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda", que el artículo 4.1 del mismo cuerpo normativo regula que "los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títs. I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo", y que el artículo 36.5 del citado texto legal dispone que "las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Pues bien, disintiendo de lo razonado por la Juez de primera instancia, es parecer que este Tribunal que las normas imperativas contenidas en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no son óbice para que los contratantes puedan, ejerciendo su libre autonomía contractual, pactar una fianza por importe superior a una mensualidad, toda vez que aquéllas reglas no contemplan explícitamente esa posibilidad pero tampoco la excluyen expresamente, e incluso permiten que puedan convenirse garantías adicionales a la fianza en metálico para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, previsión esta última que ha de ser interpretada en el sentido de que cabe pactar garantías adicionales a la fianza en metálico tanto en sentido cualitativo -de otra especie- como cuantitativo -incrementando la cobertura normativamente prevista-, por todo lo cual no se aprecia óbice alguno para que sea factible aumentar la cuantía de la fianza señalada legalmente.

A lo que antecede cabe añadir que el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos preceptúa que "el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", norma de la que se colige que la prestación de una fianza por importe determinado no faculta al arrendatario para dejar de satisfacer mensualidades de renta computándolas o compensándolas con aquella fianza, toda vez que esta última tiene que ser liquidada al final del arriendo. En definitiva, a tenor de lo dispuesto del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , incumbía al demandado acreditar el hecho extintivo en que basó su oposición, pero esa probanza no se ha producido, ya que no consta que el inquilino hubiera satisfecho las rentas señaladas en la demanda como impagadas.

Con base en todos los razonamientos que preceden, debe ser estimado el recurso de apelación y acogida íntegramente la demanda generadora de la litis.

TERCERO.- Con respecto a las costas de primera instancia, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponerlas al demandado, al estimarse íntegramente la demanda. En cuanto a las costas de esta alzada, no procede hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 del mismo texto legal , al no ser esta sentencia confirmatoria de la de primera instancia.

Fallo

Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Antonio Colom Ferrá, en nombre y representación de don Pedro Enrique, contra la sentencia de fecha 27 de julio de 2005, dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma , en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de los que trae causa el presente rollo, debemos resolver y resolvemos:

1º) Revocar íntegramente la sentencia apelada.

2º) En su lugar, estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador don Antonio Colom Ferrá, en nombre y representación de don Pedro Enrique, contra don Víctor, declarar resuelto el contrato de arrendamiento referido en la demanda y condenar al demandado a desalojar la vivienda arrendada, apercibiéndole de lanzamiento si así no lo hiciere en plazo.

3º) Imponer al demandado las costas de la primera instancia.

4º) No hacer especial imposición en cuanto a las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. Mariano Zaforteza Fortuny; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública. Palma de Mallorca, a veintiuno de abril de dos mil seis.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.