Sentencia Civil Nº 185/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 571/2008 de 08 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00185/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7009390 /2008

RECURSO DE APELACION 571 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 524 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de MAJADAHONDA

De: ALDIMAR INMUEBLES S.L.

Procurador: JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ

Contra: Marisol

Procurador: JOSE PEDRO VILA RODRIGUEZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

SENTENCIA Nº 185

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a ocho de mayo de dos mil nueve. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.1 de Majadahonda, seguidos entre partes, de una como apelante-demandado ALDIMAR INMUEBLES S.L. representado por el Procurador D. José Pedro Vila Rodríguez, y de otra, como apelado-demandante Dª Marisol representada por el Procurador D. Francisco Abajo Abril.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, en fecha 8 de mayo de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:"Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador D. Esteban Muñoz Nieto en nombre y representación de DÑA. Marisol , en los presentes autos de juicio ordinario seguidos en este Juzgado contra ALDIMAR INMUEBLES S.L., debo CONDENAR Y CONDENO a ALDIMAR INMUEBLES S.L., a satisfacer a la actora la suma de DOSCIENTOS TRES MIL EUROS (203.000 euros), más el interés legal desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa (26 de octubre de 2006), hasta su efectiva restitución más los gastos del contrato (745,43 euros), así como el importe mensual abonado en concepto de intereses y otros gastos financieros abonados por la actora a la entidad Caja España desde la constitución de la hipoteca (26 de octubre de 2006) hasta la de fecha de esta resolución, a concretar en fase judicial de ejecución de sentencia. Y todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas ".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 7 de mayo de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con fecha 8 de mayo de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda dictó sentencia estimando íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de Dña. Marisol frente a ALDIMAR INMUEBLES, S.L., en la que se pretendía la resolución del contrato de compraventa suscrito por los litigantes y relativo a la vivienda- estudio letra A, sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Las Rosas (Madrid), con las consecuencias económicas que se contenían en el suplico de aquélla.

Frente a la referida sentencia se interpone recurso de apelación por la representación procesal de la demandada. Alega, en primera lugar, la excepción de prescripción de la acción, rechazada en la primera instancia; en segundo lugar, en relación con el fondo del asunto y admitiendo que la edificación objeto de la litis se encuentra construida fuera de ordenación, que ello no impide, por las razones que luego se examinarán, que pueda perfectamente destinarse a vivienda la edificación objeto del contrato; y, para finalizar, que a pesar de contener el cuerpo de la sentencia que se apela razonamientos relativos a la resolución del contrato conforme se insta en demanda, y a los efectos que ello supone, omite en el fallo de la sentencia acordar la restitución del inmueble, condenando, además, a cantidades superiores a las reclamadas por la actora, lo que supone un enriquecimiento injusto.

SEGUNDO.- Tal y como se declara probado en la sentencia de primera instancia, -afirmaciones fácticas que no son combatidas por la recurrente-, la demandante suscribió con la inmobiliaria "4 Sale Noroeste Servicios Inmobiliarios", el 7 de septiembre de 2006, documento de "reserva de vivienda" sobre el inmueble sito en Las Rozas, calle DIRECCION000 nº NUM000 , identificado como estudio-apartamento, letra A. En el mencionado documento, se hacía constar que la actora entregaba la cantidad de 3.000 euros en concepto de reserva del citado inmueble, que el contrato de arras se formalizaría antes del 14 de septiembre de 2006, y que, en el caso de existencia de vicios ocultos o cualquier otra circunstancia que no permitiera la habitabilidad de la vivienda, se devolvería la totalidad de las cantidades que se hubiesen entregado hasta el momento. Con fecha 26 de octubre de 2006 se otorgó escritura pública de compraventa sobre el inmueble objeto de la litis, inscrito en el Registro de la Propiedad de Las Rozas, y que había sido adquirido por la demandada en subasta pública ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Majadahonda.

Partiendo de los antecedentes expuestos, la excepción de prescripción de la acción que se reproduce en esta alzada deben ser nuevamente rechazados compartiendo íntegramente los razonamientos de la Juzgadora "a quo".

Aún cuando fuere de aplicación para el cómputo de la excepción el artículo 21 de la Ley del Suelo de 1998 que se invoca por el recurrente, entender que el plazo del año que para el ejercicio de la acción de resolución comienza a correr desde que se firmó entre la demandante y la mediadora el documento de reserva, que no contrato de arras que nunca se firmó, es desconocer de forma rotunda la naturaleza y perfección de la compraventa. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1450 del CC , "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado". En el pacto de reserva suscrito entre la actora y la agencia inmobiliaria, ajena a esta litis, faltan los elementos exigidos por la norma; como dice el apelado en su escrito de oposición, el documento, que no tiene otra finalidad que la que se ajusta a su denominación, no está firmado por el vendedor ni por persona que actúe en su representación, ni el precio que figura en aquél es el que luego se pactó; consecuentemente con lo expuesto, el inicio para el cómputo de la acción debe quedar fijado en la fecha de otorgamiento de la escritura pública, el 26 de octubre de 2006, lo que supone que la ejercitada se presentó antes del transcurso del año que se pretende por la recurrente.

TERCERO.- Discrepa el recurrente, como se anunció, de los razonamientos de la sentencia combatida en cuanto al fondo de la cuestión litigiosa. Admitiendo que la edificación objeto de la compraventa está fuera de ordenación, -la prueba de este extremo es rotunda y no se combate-, y no negando tampoco que conocía tal extremo cuando la compraventa se perfeccionó en tanto en cuanto la Comunidad de Propietarios donde se ubica así se lo comunicó, alega la recurrente que ello no implica que aquélla no pueda ser destinada a vivienda por cuanto, aún cuando esté fuera de ordenación no es ilegal y consecuentemente, no puede ser demolida. En apoyo de su pretensión en orden al rechazo de la conclusión de que la edificación no puede cumplir el destino para el que se vendió, argumenta el apelante que, en primer lugar, el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad como vivienda con los efectos respecto a terceros que previene la Ley Hipotecaria, y como tal fue tasada por perito en el procedimiento judicial en la que se adjudicó; en segundo lugar, que el inmueble cuenta con todos los suministros de los servicios.

Partiendo del reconocimiento que hace la recurrente de que la edificación estaba fuera de ordenación ya desde el momento de su construcción, considerando que era conocedora de tal extremo, -recuérdese que así está declarado probado en la sentencia y no se combate-, y por tanto sabía que el inmueble carecía de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, el motivo debe necesariamente decaer. Como dice la sentencia, es evidente que la falta de adecuación del inmueble a la legislación urbanística, y la imposibilidad absoluta de ajustarse, lo inutiliza para el destino pretendido justificando la resolución del contrato. Ni la inscripción en el registro de la propiedad sana ese defecto (la edificación accedió al registro mediante inscripción de escritura de obra nueva y división horizontal en la que el promotor la incluyó con uso distinto al previsto en el proyecto que se autorizó) por cuanto como dice el TS, la inscripción no tiene en nuestro derecho carácter constitutivo lo que posibilita poner de acuerdo la realidad física con la registral, ni, como invoca el apelado, el ahora recurrente estaría amparado por el principio de la buena fe pública registral del art. 34 de la LH en tanto en cuanto, conocedor de las dificultades del inmueble, a pesar de ello, procedió a su enajenación; tampoco, y en definitiva, el contar con suministros de los servicios de agua, luz o gas, -servicios que atendiendo a la documental obrante en las actuaciones no constan ya que el recibo de luz se refiere a inmueble distinto al ahora en litigio y el agua está a nombre de la comunidad de propietarios- altera la conclusión de que la edificación está fuera de ordenación, es ilegal y es ilegalizable.

Por último, y en relación con el motivo que se examina, alega la recurrente que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 6/1998 , que no estaba en vigor a la fecha de inscripción, en cuanto a las edificaciones fuera de ordenación y la posibilidad de instar la resolución del contrato porque tal mención no se contienen en la escritura pública. Esta argumentación también debe decaer; el razonamiento que hace el apelante en orden a que lo anterior implica que la edificación queda incorporada al patrimonio del titular sin que se puedan adoptarse medidas que impliquen su demolición, no supone ni legalización ni que deje de encontrarse fuera de ordenación.

CUARTO.- El último motivo del recurso está igualmente destinado al fracaso compartiéndose en este extremo, también, los razonamientos de la Juzgadora "a quo".

Entiende el recurrente que la sentencia apelada contiene en el fallo condena a cantidades superiores a las que se hace referencia en el fundamento jurídico quinto, siendo, además, que se le condena a abonar a la actora la cantidad de 203.000 euros que no ha satisfecho pues dicho importe ha sido abonado por un banco mediante préstamo hipotecario, así como a los gastos del mencionado préstamo que fue superior al importe de la venta; según las alegaciones de la apelada, el fallo que en este motivo se combate, supone que la parte actora se queda con la vivienda, con la cantidad objeto del préstamo hipotecario y con los intereses correspondientes; para finalizar, alega la recurrente que si se estima que existen motivos justificados para acoger la demanda, la sentencia tendría que haber acordado la resolución de la compraventa con la restitución reciproca de prestaciones lo que, a su juicio, deviene imposible porque la cosa no puede devolverse en la forma en que fue entregada, es decir sin gravamen hipotecario, y ello por cuanto no se estimó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario de la entidad bancaria.

La acción que se ejercita al amparo del artículo 1124 del CC , y su éxito por inhabilidad del objeto para el destino pactado, supone, a tenor del referido precepto, la restitución de las prestaciones y la reparación del daño; las alegaciones realizadas en esta alzada en orden al supuesto enriquecimiento injusto que obtendría la actora con el abono de las cantidades que se recogen en la sentencia, así como las realizadas en torno a la problemática derivada de la falta de pronunciamiento en torno a la carga hipotecaria que grava la vivienda, son, como alega la apelada, cuestiones nuevas no planteadas en la instancia por cuanto, sin perjuicio de que por la demandada en la contestación se discrepó exclusivamente de la cuantía del préstamo hipotecario en cuanto excedía del importe de la venta, hubo expresa conformidad en cuanto al resto de las cantidades. En cualquier caso, los razonamientos que ahora se vierten ninguna incidencia pueden tener a los efectos de alterar el fallo de la primera instancia que fue congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por los litigantes, íntegramente estimatoria de la demanda y, consecuentemente, de la acción principal resolutoria de la compraventa; en primer lugar, porque aún cuando la actora obtuviese un préstamo hipotecario para sufragar la vivienda objeto del contrato, ello no impide concluir con que el precio de la venta se satisfizo efectivamente por la demandante; en segundo lugar, porque evidentemente la reciproca obligación de restituir lo recibido implica que el inmueble objeto de la compraventa lo sea libre de cargas y gravámenes en los mismos términos en los que se entregó.

QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación determina la expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al apelante en virtud de lo que dispone el art. 398.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ALDIMAR INMUEBLES S.L. frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Majadahonda en fecha 8 de mayo de 2008 , que debemos confirmar íntegramente con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada al recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a