Sentencia Civil Nº 185/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 64/2010 de 11 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00185/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000064 /2010

SENTENCIA NÚM 185

ILMO. SRA. DOÑA MARIA ROSA RIGO ROSSELLÓ

En PALMA DE MALLORCA, a once de Mayo de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ibiza, bajo el número 170/2009, Rollo de Sala núm. 64/2010, entre partes, de una como actora apelada, Isla Paraíso S.L, no personada en esta alzada y de otra como demandada apelante Don Apolonio , asistido del Letrado Don Miguel Ángel Jerez Juan.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 9 de julio de 2009 en los referidos autos, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por Isla Paraíso SL contra D. Apolonio debo condenar y condeno a este último a pagar a la actora la cantidad de 455,17 euros con sus intereses legales y las costas".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación. Recibido el juicio verbal en esta Audiencia Provincial, se procedió al reparto del asunto con arreglo a las disposiciones establecidas para esta Sección Tercera , correspondiendo el turno a la Magistrada doña MARIA ROSA RIGO ROSSELLÓ.

TERCERO.- El presente proceso es un juicio verbal por razón de la cuantía por lo que, con arreglo a lo previsto en el artículo 82.2.1º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la Audiencia se constituye con un solo Magistrado para la resolución del recurso de apelación.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución de instancia

PRIMERO.- La entidad Isla Paraíso SL interpuso la demanda de juicio verbal origen de los autos de que deriva el presente rollo contra Don Apolonio , en solicitud de que se dicte sentencia por la que se condene a la parte demandada a abonar la cantidad de 455,17 euros, importe de la renta del mes de diciembre de 2008 y el recibo de electricidad de este mismo mes.

El demandado se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, habiendo recaído sentencia en fecha 9 de julio de 2009 por la que se estimaba íntegramente la demanda y se condenaba al demandado a abonar la cantidad de 455,17 euros.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por el demandado D. Apolonio .

Dicha parte considera que no debe ser condenada al abono de 395 euros en concepto de renta del mes de diciembre de 2008, ya que el contrato finalizó el día 24 de diciembre de 2008 y el arrendatario tiene depositado en poder del arrendador una fianza por dicho importe.

SEGUNDO.- El arrendatario debe constituir fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones, viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley, que deberá ser en metálico (arts 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación deberá hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ) y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido, previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador y acreedor el arrendatario; si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario, lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

Un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador. La fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Cc ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el Decreto de 11 de marzo de 1949 , en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que "responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento". En la LAU vigente, el art. 36 , no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario".

Lo que en modo alguno permite la fianza es una "retención" ad íntegrum de su importe a pretexto de existencia de obligaciones arrendaticias debidas por el arrendatario a favor del arrendador. La fianza sirve para, a través de ella, efectuarse el cobro de lo debido, no para retenerla hasta que por otro medio se cobre.

Una vez extinguido el contrato y no constando la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas y otros conceptos con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, evitando así la innecesaria duplicidad de reclamación dinerarias.

En este sentido señala el sector mayoritario de la denominada jurisprudencia menor que "Esta forma de extinción parcial del crédito, cuando la suma de dinero entregada en prenda es inferior al montante de la deuda, debiera haber tenido su reflejo en el fallo, descontando el importe de la fianza del total de las rentas adeudadas, si bien, puesto que no se ha hecho así y el demandado únicamente ha pedido la rebaja de la deuda reclamada por la vía de la compensación, procede acceder a lo solicitado, para evitar que la parte demandada tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero 1989 ), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia".

La juzgadora de instancia considera que no procede la compensación con base en lo dispuesto en el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Dicho precepto tiene su razón de ser en la necesidad de que el demandante no sea sorprendido en el acto del juicio a la hora de perfilar su dispositivo de defensa en base a los créditos que oponga el demandado en compensación con la deuda objeto de la demanda, lo que no ocurre en el supuesto hoy enjuiciado en que se solicita se compense la cantidad reclamada con el importe de la fianza, cuya devolución, independientemente del pacto invocado por la apelante, viene impuesta por ley al finalizar el arrendamiento, al haber transcurrido en exceso el plazo de un mes de la entrega del inmueble, sin que la arrendadora haya efectuado reclamación por daños en la vivienda arrendada ni mucho menos haya aportado prueba alguna sobre tal particular.

TERCERO.- De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se hace expresa imposición de la costas de la primera instancia ni de las causadas en esta alzada.

Fallo

1.- Se estima el recurso de apelación interpuesto por D. Apolonio contra la sentencia de fecha 9 de julio de 2009 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de primera instancia nº 1 de Ibiza en los autos de juicio verbal de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se revoca la expresada resolución.

2.- Se estima en parte la demanda deducida por Isla Paraíso SL contra D. Apolonio y se condena al expresado demandado a abonar a la actora la cantidad de 60,17 euros más sus intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial.

3.- No se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las causadas en esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a que la firma en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.