Sentencia Civil Nº 185/2014, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 609/2012 de 17 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Sección Segunda

El Canyaret, s/n

Rollo nº. 609/2012

Procedimiento ordinario núm. 386/2010

Juzgado Primera Instancia e Instrucción núm.1de Cervera

SENTENCIA nº 185/2014

Ilmos./as. Sres./as.

PRESIDENTE

D. ALBERT MONTELL GARCIA

MAGISTRADOS

DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

DÑA. MARIA CARMEN BERNAT ALVAREZ

En Lleida, a diecisiete de abril de dos mil catorce

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituída por los señores anotados al margen, ha visto en grado de apelación, las actuaciones de Procedimiento ordinario número 386/2010, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.1 de Cervera, rollo de Sala número 609/2012, en virtud del recurso interpuesto contra la sentencia de fecha 8 de mayo de 2012 . Es parte apelante BISBAT D'URGELL, representado por la procuradora MªAngels Pons Porta y defendido por el letrado José Luis Rodriguez García . Son parte apelada Leon y María Inmaculada representados por la procuradora Mª Ántonia Vila Puyol y defendidos por el letrado Enric Santolaria . Es ponente de esta sentencia la ILMA. SRA. DÑA. ANA CRISTINA SAINZ PEREDA, Magistrada de esta Audiencia Provincial.

Antecedentes

PRIMERO.-La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 8 de mayo de 2012 , es la siguiente: ' DECISIÓ:

DECIDEIXO: Desestimarla demanda promoguda pel procurador Sr. Trilla en nom i representació de Bisbat d'Urgell , contra Leon i María Inmaculada i contra Caixa d'Estalvis Comarcal de Manlleu, i en conseqüència haig d'absoldre i absolcla part demandada de totes les peticions adduïdes en contra seva, condemnant la part actora al pagament de les costes processals causades en aquesta instància.

Per altra banda DECIDEIXO estimarla demanda promoguda per la procuradora Sra. Razquin, en nom i representació de Leon i María Inmaculada contra el Bisbat d'Urgell , i en conseqüència haig de condemnar i condemnola part demandada al pagament a favor dels demandants de la quantitat de 17.949,10 euros, més els interessos legals des de la interpelació judicial, i al pagament de les costes processals causades en aquesta instància.[...]'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, BISBAT D'URGELL interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y al que se opuso la parte contraria; seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.

TERCERO.-La Sala decidió formar rollo y designar magistrada ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 26 de marzo de 2014 para la votación y decisión.

CUARTO.-En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación procesal de la parte demandante, Bisbat d'Urgell, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia denunciando como primer motivo de recurso error en la valoración de la prueba respecto al objeto de la compraventa -lo que se quería comprar y vender en la escritura pública de 17-12-2003-, habiendo quedado acreditado que se incurrió en error al hacer referencia a la parcela catastral NUM000 e incorporar certificación catastral de dicha parcela sita en el NUM001 de PLAZA000 (que corresponde a la Iglesia y su patio), cuando lo que en realidad se pretendía comprar y vender era la rectoría o casa parroquial, que es colindante a la Iglesia y que corresponde a la referencia catastral 07, habiendo confiado las partes en que la descripción contenida en la escritura pública guardaba correspondencia con lo que se transmitía y adquiría -las plantas primera, segunda y buhardilla de la casa parroquial- por lo que una vez acreditado el error lo que procede es la aclaración de la escritura pública otorgada, sin que exista base ni necesidad de ejercitar la acción reivindicatoria.

En segundo lugar, reprocha la apelante que en la resolución recurrida no se ha valorado la actitud de los adquirentes, obviando que en el anterior procedimiento ordinario nº195/2007 seguido entre el Ayuntamiento de Ossó de Sió y los aquí demandados en relación con la propiedad del local- bajos, los compradores demandados se allanaron a la demanda, sin acudir a la llamada en garantía del vendedor que exige el art. 1.481 C.C ., aprovechando el error para posteriormente, en cumplimiento de la sentencia favorable al Ayuntamiento, otorgar en fecha 19-5-2010 escritura de rectificación en la que se ven afectadas las dos parcelas catastrales, NUM002 y NUM000 , efectuando indebidamente una segregación parcial de la parcela NUM000 y una agregación de ésta a la parcela NUM002 , atribuyéndose la porción del patio que es parte anexa a la catastral NUM000 , omitiendo la juzgadora de instancia estos actos de trascendencia jurídica y admitiendo la tesis de la parte demandada sobre la carencia sobrevenida de objeto, sin tener en cuenta que esa escritura de rectificación dio satisfacción al Ayuntamiento, pero al mismo tiempo afectaba a la propiedad de esta parte, que no tuvo conocimiento de tal circunstancia hasta después de la interposición de la demanda.

Por otro lado, aduce quetampoco han sido objeto de estudio y valoración en la sentencia determinados hechos relevantes admitidos por el demandado en lo que se refiere a la transmisión del local del Ayuntamiento sito en los bajos del inmueble, omitiendo igualmente la prueba pericial , tanto la del Sr. Daniel -que permite conocer la realidad catastral y las circunstancias que contribuyeron al error escriturando un bien por otro-, como la pericial del API Sr. Evelio , en relación con los daños y perjuicios reclamados en la demanda reconvencional, incurriendo la sentencia de instancia en falta de motivación al conceder la indemnización reclamada de adverso. Por todo ello, interesa que con revocación de la sentencia recurrida se dicte otra estimando íntegramente la demanda y desestimando la reconvención.

SEGUNDO.-Como ya hizo en su escrito de demanda la apelante sigue intentando situar en un segundo plano lo que constituye el principal motivo de discrepancia entre las partes, que no es otro que esclarecer si la compraventa realizada por medio de la escritura pública otorgada el 17-12-2003 incluía o no el espacio correspondiente al patio, pues en lo que se refiere al local-bajos del inmueble ya se resolvió la contienda en el anterior procedimiento ordinario seguido ante el Juzgado de primera instancia nº2 de los de Cervera al nº 195/2006 , declarando que el referido local es propiedad del Ayuntamiento de Ossó de Sió, y condenando a los demandados a otorgar el necesario instrumento público para que la finca litigiosa quede inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es cierto que lo que se resolvió en dicho procedimiento no se reflejó documentalmente hasta el otorgamiento de la escritura de rectificación de 19-5-2010, otorgada en fecha posterior a la interposición de la demanda, pero también lo es que desde mucho tiempo atrás, y al menos desde el mes de febrero de 2006 (documento nº 6 de la demanda instando la paralización de las obras) el Obispado tenía cabal conocimiento que el problema no residía únicamente en dicho local sino también en el patio, que los compradores aquí demandados ocuparon a raíz de la transmisión efectuada en el año 2003, efectuando obras de reforma en el mismo, cubriendo una parte, tal como se refleja perfectamente en las fotografías obrantes en autos. Sin embargo, por razones que únicamente conoce la parte actora (y que bien podrían estar relacionadas con la falta de inscripción registral y de documentos que justifiquen el dominio), pese a conocer esa ocupación del patio cuyo dominio dice ostentar, no entabló acción reivindicatoria sino que optó por presentar demanda de aclaración y rectificación de la escritura pública de compraventa otorgada el 17-12-2003, con la aparente finalidad de solventar el error producido en lo que se refiere al local-bajos, aunque lo que en realidad subyace en las pretensiones de la actora no es otra cosa que recuperar la posesión del patio y obtener por vía de aclaración y rectificación de escritura un pronunciamiento favorable al derecho de propiedad que dice ostentar sobre el mismo.

En este sentido hay que destacar que ningún pronunciamiento cabe realizar en este procedimiento en relación con el mayor o menor acierto de esa escritura pública de rectificación otorgada el 19-5-2010, porque no se ha solicitado pronunciamiento al respecto, porque se trata de de un hecho posterior a la interposición de la demanda y porque, en definitiva, las partes han optado por reconducir la controversia al objeto de la compraventa y fundamentalmente a la trasmisión o no del patio, tal como quedaron fijados los hechos controvertidos en la audiencia previa ( art. 428 de la LEC ).

Según se desprende de las alegaciones de las partes y de los documentos obrantes en autos el origen del problema se sitúa en la falta de inmatriculación de las fincas propiedad del Obispado, y en los errores de que adolecían en el año 2003 las certificaciones catastrales (y siguen adoleciendo, aunque se hayan modificado algunos datos), tanto la referida al inmueble sito en PLAZA000 NUM001 -la Iglesia, según localización y representación gráfica del catastro, en lo sucesivo parcela catastral NUM000 -, como la que corresponde al inmueble conocido como rectoría o casa parroquial -en lo sucesivo parcela catastral NUM002 -, que tiene dos entradas o puertas de acceso, una por la PLAZA000 NUM003 , por la que se accede a la vivienda propiamente dicha, y otra por la PLAZA001 NUM004 por la que se accede al local ubicado en los bajos del mismo inmueble, o lo que es lo mismo, al local propiedad del Ayuntamiento, según lo resuelto en el ya mencionado juicio ordinario nº 195/2006.

Los documentos y fotografías obrantes en autos ofrecen cumplida acreditación de la distinta ubicación y distribución de uno y otro inmueble, colindantes, y el dictamen pericial Don. Daniel , junto con sus aclaraciones en el acto de juicio ponen de manifiesto los múltiples errores de que adolecen los datos catastrales en lo que se refieren a una y otra parcela. Ahora bien, evidenciados dichos errores el problema sigue siendo el mismo, es decir, esclarecer lo que fue objeto de compraventa, según quedó concretado en la audiencia previa pese a que inicialmente el debate no se había planteado formalmente en tales términos, y la demanda reconvencional tampoco tenía tal finalidad puesto que en ella únicamente se ejercita acción de reclamación de daños y perjuicios, referida únicamente al local-bajos del inmueble.

TERCERO.-Centrándonos, por tanto, en el controvertido patio, procede dejar sentado que ambas partes están de acuerdo en que lo que se pretendía comprar y vender no era (obviamente) la Iglesia, sino la casa parroquial. Ha quedado acreditado, tanto por la declaración del comprador Sr. Leon como por la del testigo Sr. Rafael , secretario del Ayuntamiento, que los compradores no eran vecinos de la localidad, por lo que hay que entender, en buena lógica, y siendo que el inmueble no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, que en el momento de entablar contacto con la parte vendedora, hubieron de confiar en lo que el vendedor decía transmitir, y en los documentos que presentaba al efecto, que en este caso se contraen a la certificación catastral incorporada a la escritura pública de compraventa y al certificado emitido por el Vicario General el 3-12-2003.

Según dicho certificado el Bisbat d'Urgell es titular jurídico , por posesión quieta, pacífica y desde tiempo inmemorial de la finca que se describe como urbana, casa parroquial, de una superficie construida de 312 m2 y superficie del suelo 348 m2, PLAZA000 NUM001 . No consta inscrita en el Registro de la Propiedad y tiene por referencial catastral NUM005 .

Estos mismos datos, junto con el certificado del Sr. Jose Ángel , son los que se incorporan a la escritura pública, describiendo la finca como urbana, solar de 348 m2. En dicho solar hay construido un edificio destinado a casa parroquial, compuesto de planta baja de 130 m2, planta primera de 91 m2 y planta segunda de 91 m2 (con una superficie total construida de 348m2), construida desde el año 1.771, según se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica que queda incorporada a la presente matriz. Linda: frente, plaza de situación; derecha, entrando, vivienda número NUM004 de esta misma plaza; izquierda, Iglesia y fondo, comunal. Referencial catastral NUM005 .

Sostiene la vendedora demandante que se incurrió en error al incorporar a la escritura los datos registrales correspondientes a la parcela NUM000 (la Iglesia) en lugar de los de la catastral NUM002 (casa parroquial), que es la que corresponde a las plantas objeto de la venta, por lo que procede aclarar y rectificar la escritura pública, según dice expresamente en el suplico de la demanda ' para que la descripción se ajuste a la realidad del inmueble transmitido y ocupado',en los términos que se interesan en el mismo suplico. Pues bien, de admitirse esta pretensión en los concretos términos en que viene planteada la descripción registral de la finca seguiría adoleciendo de importantes errores, entraría en clara contradicción con lo que actualmente publica el Registro como consecuencia de la rectificación efectuada en la escritura de 19-5-2010, y además, como después se verá, la actora tiene perfecto conocimiento de que 'lo ocupado' no se corresponde con la descripción que propugna en su demanda.

El error no es tan simple como quiere presentarlo la demandante, y aunque atendiendo a los datos catastrales el edificio destinado a casa parroquial no corresponde, por su ubicación, con la parcela catastral NUM000 , resulta que su correspondencia con la parcela catastral NUM002 vendría únicamente determinada por su ubicación pero no por los demás datos de la parcela, que como seguidamente se verá o bien resultan coincidentes con los de la parcela NUM000 o bien no se ajustan a la realidad, ni en el año 2003 cuando se efectuó la venta ni en la actualidad, una vez modificados unilateralmente por el Obispado en el año 2006, tres años después de haber transmitido el inmueble a los compradores.

Según consta en el dictamen pericial Don. Daniel : '....practicada visita a los servicios de la Gerencia del Catastro..., se nos informó de que la revisión total del catastro de urbana del municipio de Ossó de Sió se efectuó en 1.990 y que desde aquella fecha la finca catastral NUM000 constaba, erróneamente, con tres locales destinados a vivienda, respectivamente de 130m2, 91 m2 y 91 m2, y un suelo de 348 m2, siendo el titular el Obispado de Urgell. Y respecto de la finca NUM002 , constaba entonces el mismo titular y tres plantas de 91 m2 en cada una.

Si acudimos a los datos catastrales de una y otra parcela catastral resulta que la NUM000 ( PLAZA000 NUM001 , que en la realidad, según la ubicación sobre el terreno, se corresponde con la Iglesia) consta como un inmueble urbano, destinado al uso residencial, con una superficie construida de 312 m2 y superficie del suelo 348 m2. Año de construcción 1771, y en cuanto al tipo de finca, se trata de una parcela con un único inmueble, en el que hay construidos tres elementos, con uso de vivienda, uno de 130 m2 de superficie y otros dos de 91 m2. Por su parte, la certificación catastral de la parcela NUM002 , anterior a la modificación realizada en el año 2006, se refería al inmueble como finca urbana sita en la PLAZA001 NUM004 , año de construcción 1986, con una superficie de suelo de 91 m2, y superficie construida 273 m2; edificio singular, uso religioso,con tres elementos construidos, de uso religioso y 91 m2 cada uno de ellos.

Dicha descripción existente al tiempo en que se verificó la venta fue objeto de modificación en el año 2006, a instancia del Obispado. Aunque la actora no se refiere expresamente a ello, el documento nº3 de la demanda acredita que interpuso recurso de reposición contra el acuerdo dictado por la Gerencia del Catastro de fecha 20-12-2005., en el expediente NUM006 . Se desconoce el contenido de dicho acuerdo y el objeto del expediente, pero lo cierto es que el Obispado -que ya no era propietario de la casa parroquial por haberla transmitido en el año 2003- presentó recurso manifestando su disconformidad con la descripción catastral del inmueble, alegando error en la asignación de la titularidad de las plantas del inmueble, dado que la inferior corresponde efectivamenteal Ayuntamiento pero las superiores al Obispado. El recurso fue estimando por resolución de 10-5-2006 y a partir de ese momento se describe catastralmente la finca como parcela con varios inmuebles (división horizontal), con un coeficiente de participación del 50%, superficie del suelo 91 m2, superficie construida propiedad del Obispado 182 m2, con planta primera y segunda, cada una de 91 m2. Se mantienen, no obstante, las mismas menciones anteriores en cuanto al uso religioso y edificio singular, figurando igualmente como religioso el uso de los dos elementos construidos (anexo 5 del dictamen Don. Daniel ), y entre las fincas colindantes figura como tal la catastral NUM000 , cuyos titulares son los demandados, como consecuencia del contrato de compraventa concertado con el Obispado.

Como explica pormenorizadamente Don. Daniel en su dictamen existe una confusión evidente entre los datos de uno y otro inmueble, asignando usos en disconformidad con la función real y repitiendo el número de plantas en ambos inmuebles, atribuyendo superficies que no corresponden con la realidad.

No obstante, hay que tener en cuenta varios datos relevantes: en primer lugar que según consta en la escritura pública de compraventa 'la descripción del inmueble, su titularidad y el estado de cargas resultan de las manifestaciones realizadas por el transmitente y del certificado antes reseñado'. En segundo lugar que en la certificación catastral de la parcela NUM000 incorporada a la escritura no se describen los linderos, por lo que necesariamente tuvieron que facilitarse por la parte vendedora, resultando claramente incoherentes los linderos derecha -vivienda NUM004 de esta misma plaza-, e izquierda -Iglesia-, porque entre la vivienda y la Iglesia no hay ningún otro inmueble, siendo la vivienda que las partes querían comprar y vender la única existente. Y es también la única que como tal vivienda (uso residencial) figuraba en la información catastral, porque la parcela catastral NUM002 se corresponde con el 'edificio singular, uso religioso', de forma que al proceder a la inmatriculación, previa a la transmisión, por la vía del art. 206 de la Ley Hipotecaria , la única certificación catastral que podía servir de base (a menos que se hubiera rectificado previamente) era la de la parcela NUM000 , de uso residencial y con tres plantas. Y en tercer lugar, que también se incorporó a la escritura de compraventa la representación gráfica del inmueble transmitido, según la misma certificación catastral, en la que se refleja una parte construida y otra como resto del solar (que corresponde al patio), que linda al fondo con comunal, según la descripción del lindero que hizo constar la parte vendedora (actualmente CALLE000 ).

Por tanto, no se trata de una simple confusión al asignar a la finca vendida los datos de una parcela catastral distinta pues lo cierto es que una y otra son incorrectas, siendo la parte vendedora la única que al tiempo de la transmisión habría de tener cabal conocimiento de los datos esenciales de los inmuebles de su propiedad, con arreglo a la realidad, y con independencia de lo que pudiera publicar el Catastro, siendo esa multitud de errores la que conduce a entender que la confusión en cuanto a la identificación de la parcela catastral no afecta necesariamente al objeto de la venta, que se describe en la escritura pública con arreglo a lo que se quería comprar y vender -un solar en el que está edificada la casa parroquial, destinada a uso residencial- siendo la parte vendedora la que voluntariamente le atribuyó todos los datos que se reflejan en la escritura pública, con la finalidad de crear un título inscribible y de proceder a su enajenación, creando con sus declaraciones y manifestaciones un confianza en la otra parte contratante, que no puede verse defraudada al cabo de seis años en base a un error que únicamente sería imputable a quien lo invoca, que bien podría haber sido evitado empleando una diligencia media o regular.

CUARTO.-Sentado lo anterior, partiendo de que el objeto del negocio jurídico era la denominada casa parroquial o rectoría, la discrepancia entre las partes se centra en si la compraventa comprendía el local sito en la planta baja y el patio. En cuanto al primero -local- no cabe ninguna duda de que está expresamente incluido en la descripción de los elementos del inmueble que se transmite: 'solar..., en el que hay construido un edificio destinado a casa parroquial, compuesto de planta baja de 130 m2...' . Y buena prueba de ello es que la vendedora, consciente o apercibida por el Ayuntamiento de lo que había enajenado, y pese a sostener que lo que en realidad se transmitió fue la parcela catastral NUM002 , aprovechando que dicha parcela seguía catastrada a su nombre y sin que conste ni se haya alegado ningún contacto previo con los compradores, procedió en 2006 a su modificación, excluyendo el local de la planta baja, por pertenecer al Ayuntamiento, afirmando en el recurso presentado ante la Gerencia del Catastro que las otras dos plantas son de titularidad del Obispado, para posteriormente pretender hacer valer en su demanda una descripción catastral inexistente cuando se concertó la venta, presentándola como anterior al otorgamiento de la escritura pública. Y hay que insistir en que el Obispado no sólo transmitió a los compradores el solar en que está construido el edificio destinado a casa parroquial, con la distribución contenida en la escritura (incluyendo la planta baja) sino que, previamente procedió a su inmatriculación.

En la demanda se dice que al tiempo de la venta los compradores sabían que existía un coeficiente de participación del 50% en el inmueble, por lo que tenían que compartir los elementos comunes del inmueble con el Ayuntamiento, al ser éste dueño de la planta sótano del edificio como elemento privativo, antes destinado a horno de pan y actualmente a local social del municipio. Pese a tales afirmaciones ninguna de las pruebas practicadas permite concluir que los compradores tuvieran conocimiento de tal situación, habiendo manifestado el Sr. Leon en prueba de interrogatorio que no intervino en la preparación de la escritura pública, que se encargó de todo el Obispado, y que lo que le dijeron era que adquiría era el edificio de la casa parroquial con el patio, todo el edificio de arriba abajo, y el patio que también le enseñaron, con acceso directo desde la vivienda, sin que exista ningún acceso desde la Iglesia al patio .

En relación con ese supuesto conocimiento previo, lo que en la demanda se describe como 'antecedentes al otorgamiento de la escritura' no se corresponde con la realidad, porque ya se ha dicho que los datos catastrales actuales (que la actora describe en este apartado de su demanda) derivan de la modificación efectuada a su instancia en 2006. Tampoco es cierto el argumento de que el Obispado tuvo conocimiento de la pretensión de apropiarse de la parte del inmueble (local) propiedad del Ayuntamiento al ser citado como testigo propuesto por los compradores en el juicio ordinario nº195/2006. Los documentos obrantes en las actuaciones y la declaración Don. Rafael revelan que el conocimiento fue muy anterior. De hecho, el propio Obispado, a efectos de facilitar al Ayuntamiento de Ossó de Sió la interposición de la demanda que dio lugar al referido juicio ordinario, emitió y entregó un documento suscrito por Don. Jose Ángel en fecha 13-7-2005 en el que manifiesta que bajo la rectoría está situado un local social que pertenece al Ayuntamiento (documento nº6 de la contestación) De las mismas fechas data el informe emitido por la arquitecta municipal Sra. Violeta el 12-8-2005, por encargo del Obispado y del Ayuntamiento, según consta en el encabezamiento de mismo, y así lo corroboró el Secretario del Ayuntamiento Don. Rafael , manifestando también que cree que el Obispado pagó el 50%, y que verbalmente manifestaron que no estaban de acuerdo con el contenido de ese informe técnico, porque incluía la parcela NUM002 y NUM000 , y que el Obispado tuvo perfecto conocimiento de que iban a interponer la demanda y que por ello necesitaban el certificado del Obispado, como elemento de prueba para la interposición de la demanda, y para que reconocieran el error al haber vendido este local, que era del Ayuntamiento. El Obispado fue citado como testigo en dicho juicio ordinario, a instancia de los compradores demandados, no habiendo comparecido el día de la celebración del juicio.

Por los mismos motivos tampoco resulta verosímil el argumento de que la actora no tuvo conocimiento hasta principios del año 2006 de que se estaban realizando obras en la parte posterior de la casa parroquial, con invasión del terreno colindante propiedad del Obispado. Los documentos nº6 y 6 bis de la demanda acreditan que fue en febrero de 2006 (en fechas coincidentes con la modificación catastral de la parcela NUM002 ) cuando solicitaron al Ayuntamiento la suspensión de las obras, pero según consta en el dictamen pericial del Daniel la obra nueva ejecutada por los demandados en el antiguo patio descubierto tuvo lugar entre los años 2004 a 2008, y teniendo en cuenta la colindancia entre las fincas y la existencia de la ventana de la sacristía de la Iglesia que mira directamente al patio bien puede entenderse que se efectuaron a su vista, ciencia y paciencia, sin que conste la más mínima comunicación o requerimiento a los demandados, pese a que las obras no se suspendieron habida cuenta de lo que se refleja en las fotografías, no constando tampoco cual fue el proceder del Ayuntamiento ante aquella solicitud de suspensión cursada por el Obispado. Lo único que consta en relación con las obras es la concesión en abril de 2004 de la licencia municipal para la ejecución de las obras de reforma interior de la vivienda (distribución de la las tabiquerías, instalaciones de agua y luz), y la orden de suspensión de obras que data del mes de octubre de 2009, por la realización de obras en vía pública consistentes en la construcción de una rasa que afecta al vial de la parte posterior de la vivienda, sin licencia municipal.

A esta pasividad del Obispado frente a la que califica como ocupación de terreno de su propiedad hay que añadir, por un lado, que según la descripción del inmueble transmitido se trata de un solar de 348 m2, en el que está construido un edificio, con tres plantas, siendo la superficie total construida de las tres plantas de 312 m2. Los documentos obrantes en autos acreditan el desnivel existente en la alineación de la edificación, estando situado el local de planta baja (al que también se alude como semisótano) a nivel inferior, mientras que el patio se encuentra al mismo nivel que la planta primera del edificio, siendo la superficie construida en esta planta de 91 m2. Por tanto, si lo edificado o construido no agota la total superficie del solar es evidente que queda un resto considerable, que también está incluido en la transmisión. Así se refleja en la representación gráfica del catastro incorporada a la escritura pública, en el que figura dentro del perímetro de la parcela la parte edificada y la que corresponde al patio, sin que por otro lado se contenga mención alguna en la escritura a la colindancia del solar transmitido con terreno propiedad del Obispado (como pretende ahora en su demanda) , aludiendo en cambio al lindero izquierda, Iglesia (que es correcto) , y al fondo con comunal (hoy, CALLE000 ).

Por otro lado, ha quedado acreditado que no existe ningún acceso desde la Iglesia al patio, efectuándose el mismo desde la vivienda-casa parroquial, a través de la puerta que se observa en diversas fotografías obrantes en autos, que según manifestó el Sr. Leon es la misma que existía cuando adquirió el inmueble.

En consecuencia, una vez analizadas y valoradas las pruebas practicadas y teniendo en cuenta todas las circunstancias dichas la Sala considera que no puede calificarse de errónea, absurda ni irracional la conclusión sentada por la juzgadora de instancia cuando concluye que se transmitió la totalidad del solar, incluyendo la planta baja o local y el terreno correspondiente al patio o solar no construido, por lo que procede desestimar el recurso en lo que a tales extremos se refiere.

QUINTO.-En su demanda reconvencional los compradores reclaman indemnización de daños y perjuicios al haberse visto privados por sentencia judicial firme de parte de la finca adquirida, en concreto, de la planta baja-local del inmueble, que la vendedora le transmitió pese a que era propiedad del Ayuntamiento. Fundan su pretensión en los arts. 1.088 y siguientes del C.C ., arts. 1.445 y siguientes relativos a la compraventa , y arts. 1.101 y 1.124 C.C ., por la negligente y descuida actuación de la parte vendedora, que ha incumplido el contrato de compraventa.

La parte demandada en reconvención, ahora apelante, ha venido reiterando que los compradores carecen de legitimación para el ejercicio de esta acción, al no haber procedido en los términos que establece el art. 1.481 C.C ., que en los supuestos de evicción exige la llamada en garantía del vendedor, sin que esta parte tuviera conocimiento del procedimiento seguido entre el Ayuntamiento y los compradores en relación con la propiedad del local sito en la planta baja del inmueble.

Sobre el conocimiento por parte del Obispado de la existencia del referido procedimiento se da por reproducido lo expuesto en los fundamentos precedentes, al haber quedado acreditado que coadyuvó con el Ayuntamiento para la preparación del pleito (documento de 13-7-2005 y encargo conjunto del informe de la arquitecta municipal). Y en cuanto a la llamada en garantía prevista en el art. 1.481 C..C ., como dice la STS de 17 de julio de 2007 su finalidad es hacer posible que el vendedor pueda defender en el proceso de evicción la posesión legal y pacífica para el comprador de la cosa que le vendió, procurando que sea desestimada la demanda del tercero que pretende privársela con los negativos efectos que ello puede suponer para dicho vendedor, siendo evidente que en el presente caso la parte vendedora, el Obispado, difícilmente podría defender esa tesis apoyando o coadyuvando con los compradores frente a la pretensión del Ayuntamiento cuando el propio Obispado ya había emitido el documento de 13-7-2005 reconociendo que el local era de propiedad municipal , y procedido a instar la modificación de la parcela catastral NUM002 , según consta en el documento nº3 de la demanda.

Al margen de lo anterior, ya quedó suficientemente expresado en la demanda reconvencional, y en la audiencia previa, que no se está ejercitando acción de saneamiento por evicción ( art. 1475 y siguientes C.C .) sino de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento o cumplimiento irregular o defectuoso de las obligaciones, indicando igualmente en la demanda que aunque el importe reclamado en concepto de daños y perjuicios se ha fijado en relación con el valor del local litigioso, no se está ejercitando la acción 'quanti minoris'. En consecuencia, atendiendo a la acción ejercitada carecen de relevancia práctica las reiteradas alegaciones de la recurrente sobre la falta de legitimación activa y sobre la infracción de los arts. 1.481 y 1.482 y concordantes del C.C .

Por otro lado, tampoco cabe otorgar la trascendencia que pretende la recurrente a la actitud de los adquirentes a que se refiere en su recurso, pues su allanamiento (parcial) a la demanda planteada por el Ayuntamiento no puede calificarse de caprichosa, ilógica, ni perjudicial para el Obispado teniendo en cuenta los documentos aportados con la demanda del juicio ordinario nº195/06 y las explicaciones proporcionadas al respecto en la presente litis por los compradores, (su decisión de efectuar las obras y residir en el pueblo, las manifestaciones y el enfrentamiento con los vecinos, y la contundencia de la prueba documental presentada por el Ayuntamiento demandante) que resultan verosímiles en lo que a esta concreta cuestión se refiere.

Y en cuanto a los actos de trascendencia jurídica a que alude la apelante en relación con el cumplimiento de la sentencia dictada en aquel juicio ordinario 195/2006 y con la escritura pública de rectificación otorgada el 19-5-2010, ya se dijo inicialmente que en el presente procedimiento no procede efectuar ningún pronunciamiento al respecto, por aplicación de los principio de rogación y de congruencia ( art. 216 y 218-1 de la LEC ), sin que por otro lado se advierta el malicioso proceder que reprocha la vendedora alegando que los compradores decidieron urdir un plan de ingeniería jurídica con ocasión del cumplimiento de la sentencia favorable al Ayuntamiento, pues según consta en la misma escritura pública de rectificación de 19-5-2010 en lo que se refiere a la 'rectificación de cabidas y corrección de descripción de finca registral' y en concreto a la descripción, 'los señores comparecientes manifiestan que según certificación técnica efectuada por la señora arquitecta Doña Violeta , la descripción de la finca en la actualidad es la siguiente...', quedado incorporada a la escritura la referida certificación técnica. Se trataría por tanto del mismo informe técnico presentado por el Ayuntamiento en el juicio ordinario nº 195/06, elaborado por encargo del Ayuntamiento y del Obispado, sin intervención alguna de los compradores.

Considera la recurrente que no se ha valorado en la sentencia la declaración del comprador Sr. Leon , admitiendo éste en el juicio que la vendedora no le entregó las llaves de la puerta del local del Ayuntamiento sino sólo las de la vivienda, admitiendo igualmente que no han actuado constructivamente en el local, que han tapiado el patio y abierto una puerta a la CALLE000 y que la ventana de la sacristía de la Iglesia mira directamente al patio. Aduce la apelante que se trata de cuestiones esenciales para dilucidar debidamente la litis, y de las que resulta que no cabe reconvenir por el valor del local, como si lo hubieran adquirido y perdido en juicio, con llamada en garantía, y que la acción reivindicatoria no podía ejercitarla esta parte, por no ser propietaria ni poseedora del local, ni haber sido despojada del mismo.

Comenzando por ésta última cuestión, la correcta lectura de la resolución recurrida evidencia que lo que se reprocha a la vendedora demandante no es no haber ejercitado acción reivindicatoria en relación con el local, sino con el patio.

En cuanto a la ventana de la sacristía y la realización de obras en el patio ya nos hemos referido a ellas con anterioridad, y resultan irrelevantes a efectos de la demanda reconvencional, y lo mismo sucede respecto a la llamada en garantía (no efectuada por los compradores) porque, según lo dicho, no se ejercita acción de saneamiento por evicción. Por último, en cuanto a la falta de entrega de las llaves del local tampoco resulta determinante puesto que estamos ante un supuesto de tradición instrumental y a tenor de lo dispuesto en el art. 1.464-2 C.C . cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario, excepción ésta última que no cabe apreciar en este caso.

La sentencia de primera instancia estima la demanda reconvencional por aplicación de lo previsto en los arts. 1.101 y 1.124 C.C ., apreciando incumplimiento contractual por parte de la vendedora, por haber transmitido la totalidad del edificio que integraba la casa parroquial, incluyendo expresamente la planta baja del mismo. Descartada la aplicación al caso de los preceptos relativos a la evicción, la recurrente no esgrime argumentos que permitan desvirtuar este razonamiento, por lo que debe mantenerse en esta alzada, recordando el reiterado criterio jurisprudencial (SSTS de 20-12-1977 , 3-2-1986 , 15-11-1993 y 30-6-1997 , entre otras) que admite la plena compatibilidad entre las acciones generales de responsabilidad contractual, por incumplimiento o cumplimento defectuoso de la obligación ( art. 1.101 , 1.124 y 1.258 C.C .), y las especificas de saneamiento, por evicción o por vicios ocultos ( art. 1.461 , 1.475 y siguientes y 1.484 a 1.486 y 1.490 C.C .) no siendo de aplicación estos preceptos cuando la pretensión del comprador de ser indemnizado por los daños y perjuicios causados no se ampara en la acción rescisoria, ni en la de sanear, sino en la de obligación de cumplimiento exacto de la obligación y en el art. 1.101 C.C ., en virtud del cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurren en dolo, negligencia o morosidad, sino también los que de cualquier modo contraviniesen el tenor de aquellas.

En cuanto al concreto importe reconocido aduce la apelante que la sentencia de primera instancia adolece de falta de motivación, omitiendo el resultado del dictamen pericial Don. Evelio , del que resulta que el precio de la compraventa, respecto de las dos plantas con buhardilla, era inferior al precio de mercado al tiempo de la venta, tratándose de un dato económico sustancial, porque si se añade el valor del local de la planta baja en la misma fecha y el del patio se obtiene un total de 84.985 euros, frente a los 48.000 euros abonados por los compradores.

No cabe admitir la invocada falta de motivación pues lo que se dice en la sentencia es que no hay prueba que desvirtué la procedencia del importe reclamado por los compradores, acogiendo las bases de cálculo seguidas por éstos, en función de la superficie del local respecto del total del solar transmitido y el precio de la enajenación. Cuestión distinta será que el recurrente discrepe con la valoración de la prueba efectuada por la juzgadora de instancia por no referirse al dictamen pericial del Sr. Evelio , sin que ello comporte falta de motivación. Y ciertamente no alude expresamente a dicho informe, aunque implícitamente se están descartando sus conclusiones a efectos de fijar la indemnización procedente, por entender que no puede prevalecer frente a los cálculos efectuados de adverso. En este sentido hay que tener en cuenta que la oposición del Obispado a esta pretensión indemnizatoria se fundaba en la falta de transmisión del local, por tratarse de un error en la descripción de la finca que debía ser subsanado, sin que existiera por tanto ningún daño ni perjuicio derivado de tal operación, ni factura o recibo que pudiera ser objeto de su reembolso, no pudiendo pretender un descuento en base al cálculo del precio pagado respecto de la planta baja, como si realmente la hubieran comprado y la hubieran perdido en proceso de evicción con intervención y vencimiento del vendedor.

Estos motivos de oposición quedan vacíos de contenido una vez determinado que el local de continua referencia sí estaba comprendido dentro del objeto de la compraventa, siendo por ello evidente, en consonancia con los propios argumentos de la vendedora (a contrario sensu) que los compradores abonaron un precio por una parte del edificio, de la que después se vieron privados, debiendo insistir en que no se está ejercitando acción de saneamiento por evicción

Similar supuesto al que nos ocupa se analiza en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2013 en la que la actora ejercitaba acción de indemnización de daños y perjuicios por entrega de cosa distinta ( aliud pro alio) en una compraventa en la que se había vendido un hotel y parte de unos terrenos que no pertenecían al vendedor, sino al ayuntamiento, citando en apoyo de su pretensión los arts, 1.101 y 1.124 C.C , indicando esta sentencia que '...la indemnización concedida descansa en el incumplimiento (acción principal ejercitada con la demanda). Las acciones acumuladas -mal acumuladas- no alteran la 'ratio decidendi' de la acción indemnizatoria por razón del incumplimiento. Y el proceso discursivo de la sentencia recurrida para estimar la indemnización solicitada es diáfana: compensar económicamente lo que se pagó por lo que no debía pagarse, al tratarse de un terreno que no pertenecía al vendedor, sino de un bien demanial.'

Análoga situación es que la que ahora nos ocupa, considerando la Sala que es correcto el criterio seguido por la juzgadora de instancia al admitir los cálculos propuestos por los compradores, en función del precio abonado por el solar adquirido y en proporción a la superficie que según la escritura representa el local (en similares términos a los previstos en el inciso segundo del. 1.471-2 C.C. para los supuestos en que se ejercita la acción 'quanti minoris'), sin que frente a ello pueda prevalecer la valoración del inmueble efectuada por el perito Don. Evelio según precios de mercado en el año 2003, porque según manifestaba el Obispado al contestar a la demanda reconvencional planteada por los compradores la finalidad de este dictamen pericial era la de evidenciar el error en la determinación del bien objeto de enajenación (cuestión ésta ya resuelta en los fundamentos precedentes), y porque en cualquier caso lo relevante a efectos de fijar la indemnización derivada del incumplimiento contractual no es el valor de mercado sino aquél que libremente acordaron las partes. Procede, por tanto, desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia de primera instancia.

SEXTO.-De conformidad con lo dispuesto en los arts.398-1 y 394-1 de la LEC la desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BISBAT d'URGELLcontra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Cervera en los autos de Juicio Ordinario 386/2010, y CONFIRMAMOSla citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Así por nuestra sentencia, la pronunciamos mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta resolución caben los recursos extraordinarios de casación y de infracción procesal si se dan los requisitos establecidos en los artículos 466 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debiendo acompañar con el escrito de interposición los depósitos (mediante ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal) y tasas correspondientes, en el supuesto de estar obligado a ello.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.