Sentencia CIVIL Nº 185/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 60/2018 de 26 de Abril de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00185/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: CHM
N.I.G. 07032 41 1 2017 0001071
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000060 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de MAÓ
Procedimiento de origen: JVH JUICIO VERBAL (DESAHUCIO PRECARIO) 0000356 /2017
Recurrente: Agapito
Procurador: JUAN ROTGER CAMPINS
Abogado: FRANCISCO DEL CAMPO YAGÜE
Recurrido: Darío , Verónica
Procurador: MARIA JOSE BOSCH HUMBERT, MARIA JOSE BOSCH HUMBERT
Abogado: CRISTINA MONJO FLORIT, CRISTINA MONJO FLORIT
S E N T E N C I A Nº 185
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Don José Antonio Baena Sierra
En Palma de Mallorca a 26 de abril de 2018.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos
de juicio verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón, bajo el número 356/2017
, Rollo de Sala número 60/2018, entre partes, de una como demandada-apelante, D. Agapito , representado
por el procurador D. Juan Rotger Campins y dirigido por el letrado D. Francisco del Campo Yagüe de otra,

como demandante-apelada Dª. Verónica y D. Darío , representada por la procuradora Dª. María José Bosch
Humbert y dirigida por la letrada Dª. Cristina Monjo Florit.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón, se dictó sentencia en fecha 13 de diciembre de 2017 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda presentada por la Procuradora Sra.

Bosch, en nombre y representación de Dª. Verónica y D. Darío contra D. Agapito y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto por expiración del plazo pactado el contrato de arrendamiento que vincula a las partes sobre la finca objeto de autos, C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Mahón, condenado al demandado al desalojo de la finca en el plazo que se fije en ejecución de sentencia, así como al pago de las sumas debidas y no satisfechas por importe de dos mil quinientos cuarenta y tres con setenta euros ( 2.543,70 € ), más las sumas que se generen hasta tener lugar el efectivo desalojo, así como al pago de los intereses legales correspondientes y ello sin hacer pronunciamiento alguno en materia de costas.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 18 de abril de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Los demandantes suscribieron con el demandante un contrato de arrendamiento sobre vivienda sita en la DIRECCION000 , NUM000 , de Mahón, en fecha 6 de julio de 2012.

Interpusieron demanda por la que declare resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo, así como al pago de las cantidades adeudadas en concepto de IBI, calculadas en la suma de 5.078'40 euros, y las rentas devengadas desde el 6 de julio de 2017 y las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento.

Frente a la sentencia por la que se declara la resolución del contrato y se estima parcialmente la reclamación de cantidad se interpone recurso de apelación por la parte demandada con fundamento en los siguientes motivos: 1.- Inadecuación del procedimiento.

2.- Error en la valoración de la prueba al contabilizar la expiración del plazo del arrendamiento y error en la aplicación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

3.- Error en la valoración de la prueba ya que no procede la extinción del arrendamiento por haber requerimiento con un mes de antelación.

4.- Error en la valoración de la prueba al considerar la fecha final para el ejercicio de la opción de compra.

5.- Error en la valoración de la prueba respecto a la reclamación del IBI y pago por el arrendatario. Error en la valoración de la prueba al no contabilizar todas las cantidades pagadas por el inquilino.

SEGUNDO.- Entiende la parte apelante que el procedimiento de juicio verbal que se ha instado por la parte demandante para obtener la resolución del contrato es inadecuado por cuanto el contrato en base al que se insta no es un típico contrato de arrendamiento, sino que tiene enlazado un contrato de opción de compra que ha sido ejercitado por la parte apelante. Ello convierte la cuestión litigiosa en algo complejo que excede los límites del juicio verbal de desahucio De conformidad con el artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que versen sobre la pretensión de desahucio o recuperación de la finca dada en arrendamiento por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que la ley califique como sumarias.

Esa falta de efectos de cosa juzgada, junto con la limitación de alegación y prueba en el desahucio por falta de pago de la renta establecida en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que pueda apreciarse la inadecuación del procedimiento cuando la cuestión pueda considerarse compleja, es decir, de cuestiones que sin haber sido creadas artificialmente por la parte demandada, revelan la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es únicamente el pago o impago de la renta, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de verbal y exigen una declaración de derecho previa a dar satisfacción a la pretensión. Ahora bien, pese al carácter sumario del procedimiento en el caso de la resolución por expiración del plazo, lo que determina que no produzca la sentencia efectos de cosa juzgada, no existe la limitación de alegación y prueba que rige para el desahucio por falta de pago. De hecho, la parte pudo alegar y practicar toda la prueba que consideró precisa sobre el ejercicio de la opción de compra pactada en el contrato, cuestión que ha sido introducida en el debate producido en el procedimiento.

TERCERO.- El contrato de opción de compra establece en su cláusula decimoprimera la forma de su ejercicio, mediante su notificación a la propiedad, en su domicilio, mediante burofax, designando Notario, día y hora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa dentro del plazo máximo de 30 días a partir de la fecha en la que reciba la notificación del ejercicio del derecho opción.

En la cláusula novena se establecía la duración del derecho, que debía ser ejercitado antes del 30 de septiembre de 2016 y siempre que se esté al corriente del pago de la renta.

Ampara la parte apelante su tesis de que el plazo de la opción debía entenderse prorrogado en el tenor literal de la cláusula quinta, que establece que, a más tardar, dentro del cuarto año de alquiler, es cuando deberá ejercitarse la opción de compra contemplada más adelante en el presente contrato, y en caso de no efectuarse la misma, las partes acuerdan que al finalizar el cuarto año, se renegociarán las condiciones contenidas en el contrato. No obstante esto, el alquiler que se pudiera renegociar para este quinto año no excederá nunca de 600 euros, manteniendo además el precio de venta que más adelante se dirá.

Debe entenderse, argumenta la parte, que esta mención al mantenimiento del precio supone que, prorrogado el contrato de arrendamiento, debe también entenderse prorrogado el plazo de la opción.

No puede prosperar esa interpretación por las siguientes razones: 1.- La cláusula en la que se inserta esa mención es la que regula el precio del arrendamiento, es en cláusulas posteriores cuando se regula la opción de compra.

2.- En esa cláusula se indica, en el inicio de su párrafo quinto, que la opción de compra se deberá ejercitar a más tardar dentro del cuarto año de alquiler, lo que casa perfectamente con el plazo de la opción fijado después en fecha 30 de septiembre de 2016, sin que la última frase del párrafo sobre el mantenimiento del precio de venta pueda conducir a una interpretación contraria.

3.- No se prevé la prórroga del contrato de arrendamiento, sino que se indica que deberán renegociarse las condiciones del contrato en el caso de no haberse procedido al ejercicio de la opción. De un contrato de arrendamiento que transcurrido el plazo de cuatro años se mantenía vigente, pues el plazo pactado se alargaba hasta el 30 de julio de 2017.

El derecho de opción no se ejercitó hasta una fecha posterior, en el mes de junio de 2017, pese a las negociaciones que, efectivamente, se iniciaron con anterioridad.

CUARTO.- Entiende la parte apelante que ha habido un error en la aplicación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Como la vivienda arrendada tiene una superficie superior a los 300 metros cuadrados, de conformidad con lo establecido en el párrafo segundo del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en el momento en que se firmó el contrato, éste se rige por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II y, supletoriamente, por las disposiciones del Código civil.

Es por ello que el plazo contractual era el fijado por las partes, hasta el 30 de junio de 2017 y que, llegado esta fecha de vencimiento, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 9 y, al no haberse cumplido el periodo de cinco años, se prorrogará por plazos anuales, por lo que debe entenderse prorrogado a entender de la parte apelante, hasta el 30 de junio de 2018.

No tiene en cuenta, sin embargo, que el precepto al que alude, después de decir que se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, continúa diciendo hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, de manera que esa prórroga inicial se habría producido hasta el 6 de julio de 2017.

Por otro lado, se acompaña con el escrito de demanda la justificación de que en fecha 23 de mayo de 2017 se remitió un burofax por el que se comunicaba al arrendatario la voluntad de no prorrogar el arrendamiento, que el mismo no fue entregado y dejado aviso y que finalmente fue notificado en fecha 5 de junio de 2017.

El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de prórroga del contrato si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo.

Como ha reiterado esta Audiencia Provincial -entre otras, sentencias de 5 de octubre de 2001 de la Sección 4ª, 17 y 31 de octubre de 2002 de la Sección 5ª y 11 de noviembre de 2002 de la Sección 3ª, entre otras muchas, la notificación prevista en el citado artículo 10, no precisa formalidad alguna, de manera que si el arrendador no quiere prorrogar el contrato, tiene la carga de notificar o comunicar al arrendatario su voluntad, voluntad que debe ser clara y recepticia, es decir que llegue a conocimiento del arrendatario cualquiera que sea el medio utilizado para ello, incluso la forma verbal. Así lo ha reiterado esta Audiencia Provincial en sentencias de sentencias de 5 de octubre de 2001 de la Sección 4ª, 17 y 31 de octubre de 2002 de la Sección 5ª y 11 de noviembre de 2002, 30 de marzo de 2004 y 11 de enero de 2005 de la Sección 3ª, doctrina que refleja la parte recurrente en su escrito de recurso.

Ha señalado también este tribunal en sentencia de 30 de marzo de 2011 que es criterio prácticamente unánime de las Audiencias Provinciales, compartido por este Tribunal, que no puede servir de excusa para afirmar la no recepción de una notificación practicada mediante burofax en los supuestos en los que se ha dejado el correspondiente aviso en el domicilio de la demandada, que no lo reclamó ni fue a retirarlo, con lo que debe entenderse cumplido el requisito legal, al no poder dejar en manos de la receptora la eficacia de la notificación. En este mismo sentido puede citarse la sentencia de la Sección 4ª de fecha 8 de octubre de 2003 .

Debemos partir de una presunción de normalidad de funcionamiento del servicio de Correos, y cuando se aporta la comunicación de este servicio de que el destinatario de la comunicación estaba ausente y se le ha dejado aviso, hemos de partir de que así es. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación.

En este caso ha quedado constancia del aviso, que fue efectivo, pues el demandado acudió a recoger la notificación, pero lo hizo el día 5 de junio de 2017, sin que se ofrezca justificación alguna del retraso. Es la propia actuación del arrendatario la que ha motivado que se tardara 14 días en hacer efectiva la notificación que fue intentada dentro del plazo de un mes antes de la fecha pactada de finalización del contrato.

QUINTO.- Finalmente se alega error en la valoración de la prueba respecto al IBI al no contabilizar todas las cantidades pagadas por el inquilino.

En la sentencia de instancia se indica que las únicas sumas que debe abonar el arrendatario son las que se corresponden a las cuotas del IBI, no los recargos, por lo que se reduce la cantidad debida a 4.343'70 euros.

Sobre las cantidades abonadas por el arrendatario considera que al no haber un acuerdo entre las partes la renta del último año debía ser también de 400 euros y se aplica el exceso a abonar el IBI. De esta manera se reduce la suma indicada de 4.343'70 euros en 1.800 euros. Tal suma se alcanza teniendo en cuenta que entre julio y noviembre de 2017 se abonaron 600 euros mensuales, la suma de 400 euros reconocida por la parte arrendadora y que en el mes de diciembre de 2017 se han ingresado 800 euros.

En el recurso de apelación se indica que no se han tenido en cuenta todas las cantidades abonadas conforme a la relación que se hace en el escrito de contestación, que se acompaña con los justificantes de ingreso y que no ha sido discutida por la parte demandada.

Conforme a la relación que se hace en el recurso entre el 5 de mayo de 2016 y el 11 de diciembre de 2017 existe un exceso de pago que se debe aplicar al pago del IBI de 4.000 euros. No pueden tomarse en consideración los 400 euros extras que se mencionan, pues debe estar comprendida esta suma en el total que se relaciona.

De esta manera, la cantidad pendiente de pago en concepto de IBI asciende a 343'70 euros y debe ser estimado el recurso parcialmente en este punto.

SEXTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Agapito contra la sentencia dictada en fecha13 de diciembre de 2017 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº2 de Mahón en los autos del juicio verbal de los que el presente rollo dimana.

Se revoca la sentencia de instancia en el único sentido de que la cantidad que debe abonar el demandado en concepto de sumas debidas y no satisfechas asciende a 343'70 euros.

No hay imposición de las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.