Sentencia CIVIL Nº 185/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 699/2020 de 13 de Mayo de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035

Tfno.: 914933929

37070870

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0146082

Recurso de Apelación 699/2020 D

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 874/2018

APELANTE:D. Casimiro y Dña. Blanca

PROCURADOR D. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT

APELADO:TRAINING DENTAL S.L.

PROCURADOR: Dña. MARIA DOLORES DE LA PLATA CORBACHO

SENTENCIA Nº 185/2021

ILMAS SRAS. MAGISTRADAS:

Dña. LUISA MARÍA HERNAN-PÉREZ MERINO

Dña. CARMEN MÉRIDA ABRIL

Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO

En Madrid, a trece de mayo de dos mil veintiuno. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las Sras. Magistradas expresadas al margen, han visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº 874/2018 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 74 de Madrid seguidos entre partes; de una, como demandados-apelantes Dª Blanca y D. Casimirorepresentados por el Procurador D. Noel Alain De Dorremochea Guiot; y de otra, como demandante -apelada TRAINING DENTAL S.L.,representada por la Procuradora Dª María Dolores De La Plata Corbacho.

VISTO, siendo Magistrada-Ponente la Ilma. Sra. DÑA. CARMEN MÉRIDA ABRIL

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia número 74 de Madrid, en fecha 24 de julio de 2020, se dictó sentencia nº 128/2020 cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. De la Plata en nombre y representación de la sociedad TRAINING DENTAL, S.L. frente a Dª. Blanca y D. Casimiro, debo:

1º.-Condenara los demandados a restituir a la parte actora de su finca registral NUM000: 1.-franja de terreno en forma de cuadrilátero de 21,0 m2 situada en el lindero este de dicha finca NUM000 con unas medidas: Norte, 10,83 m x Este, 2,11 m x Sur, 10,81 m x Oeste 1,79 m 2.-franja de terreno en forma de cuadrilátero de 17,80 m2 situada en el lindero este de referida finca NUM000 con unas medidas: Norte, 22,84 m x Este, 1,26 m x Sur, 23 m x Oeste 0,31 m devolviendo simultáneamente la actora de su finca NUM001 3.-franja de terreno en forma de cuadrilátero de 4,90 m2 situada en el lindero oeste de la referida finca NUM001 de la actora con unas medidas: Norte, 1,39 m x Este, 3,74 m x Sur, 1,38 m x Oeste 3,73 m todo ello de acuerdo con el plano acompañado como documento nº 5 de la demanda, permitiendo a la actora desplazar el cerramiento que actualmente separa ambas parcelas para incorporar ambas franjas descritas como 1.-y 2.-y devolver a los demandados la franja descrita como 3.-, condenando a los demandados a estar y pasar por este pronunciamiento, permitiendo tal desplazamiento del cerramiento.

2º.-Imponer las costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada que fue admitido y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día 21 de abril de 2021.

Fundamentos

Esta Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.-Antecedentes y objeto del recurso.

Para la decisión del recurso son antecedentes de interés los siguientes:

1.-La mercantil demandante, Training Dental, S.L., propietaria de la finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 40 de Madrid, ejercita acción reivindicatoria de una franja de terreno de 33,88 m2 que, según manifiesta, corresponden a su finca y que se hallan incorporados a la finca registral nº NUM000, propiedad de los demandados Dª Blanca y D. Casimiro, alegando que la finca de su propiedad nº NUM001 se formó el 20 de mayo de 1994 por segregación de la finca registral nº NUM000, que fue aportada a la sociedad demandante por los esposos Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa mediante escritura pública de fecha 1 de julio de 1998, quienes previamente la habían comprado a los demandados por escritura de 31 de julio de 1996.

2.- Los demandados se opusieron a su estimación alegando que la mercantil demandante nunca ha poseído dicha superficie pues su adquisición, mediante la aportación a la sociedad, se hizo como cuerpo cierto y con la situación posesoria existente en ese momento, que existió un acuerdo posesorio entre los Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa con los demandados inmediatamente después de la escritura de compraventa a estos (31/7/96) por el que se modificó la zona de colindancia de ambas fincas en el lindero sur,colocándose una valla metálica, siendo dicha situación posesoria la que se transmitió, habiéndose mantenido la misma más de 20 años, siendo después sustituida por un muro de dos metros a todo lo largo del lindero entre las dos parcelas.

3.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda. Sus fundamentos, en esencia, fueron los siguientes:

a) La posesión previa no es requisito de la acción reivindicatoria. Podrá ejercitarla cualquier dueño, haya o no poseído previamente.

b) El principio de legitimación registral del art. 38LH no alcanza a los meros datos de hecho, como podría ser la superficie, lo que no significa que la descripción registral deba ser ignorada o que carezca de cualquier tipo de influencia puesto que ha de presumirse que es veraz hasta que se pruebe lo contrario.

c) Sobre el título de dominio. La actora es propietaria de la finca registral NUM001 por aportación social de los esposos Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa a aquella mediante escritura de ampliación de capital otorgada por Training Dental, S.L. La aportación se trata de una enajenación y no un mero acto de comunicación/administración, por lo que la sociedad debe ser considerada como un tercero.

d) Ninguna de las dos transmisiones son propiamente compraventas por cuerpo cierto. Es cierto que la venta no se hace por unidad de medida, pero no es menos cierto que la finca tiene una superficie y linderos determinados y procede precisamente de la segregación de la finca matriz, perteneciente a los demandados.

e) El acuerdo alcanzado por los demandados con los anteriores compradores no es oponibles a la sociedad ni consta que esta hubiera tenido conocimiento con anterioridad a la aportación de la cuestión relativa a la cabida. Y esa es la razón por la cual tampoco cabe considerar que la actora quede subrogada en los derechos/acciones/renuncias de los transmitentes de la finca a la actora puesto que esta debe ser considerada como un tercero a estos efectos. Y precisamente por esa razón tampoco cabe atribuir significado alguno de acto propio al muro erigido en la creencia de que la finca comprendía la totalidad de la superficie.

f) Sobre la identidad de la ubicación de las franjas de terreno reclamadas. En este punto no puede darse lugar a las consideraciones realizadas por el perito de la parte demandada porque la finca registral nº NUM001, tiene un origen muy preciso y este no es otro que la finca NUM000 propiedad de los demandados, de manera que la superficie que le falta necesariamente está integrada en la finca de los demandados. A nuestros efectos, es irrelevante si la finca matriz tiene una inferior superficie que la registral puesto que la finca de la parte actora tiene su origen en una segregación con una superficie y linderos bien concretos, cuya perfecta correspondencia resulta del propio contenido del Registro de la Propiedad.

g) Sobre la posesión de los demandados. La posesión de los demandados puede ser de hecho o de derecho, y su calificación de injusta viene referida a que la misma no esté amparada por ningún título puesto que la superficie reivindicada está incluida en el título de dominio de la actora. Y eso es precisamente lo que ocurre en este caso porque la finca de la actora debía incluir desde su venta las franjas de terreno identificadas perfectamente sin que se hubiesen entregado más que en la traditio instrumental ( art. 1.462CC) pero no en la realidad y esa es la razón por la cual siguen integrando su finca. El hecho de que la configuración física se haya mantenido sin alteración durante 20 años, no puede tener incidencia alguna pues la actora no se ha subrogado en la posición de los vendedores.

h) No concurren los requisitos de la prescripción adquisitiva ordinaria, así la posesión con justo título, pública, pacífica e ininterrumpida durante 10 años de buena fe ( artículo 1.957CC) pues siendo la finca segregada parte de la suya no resulta posible afirmar la existencia de buena fe al no entregar la totalidad de la superficie, continuando con la posesión de la misma pese a conocer que debía incluirse en la finca segregada. Por otro lado, no habiendo transcurrido el plazo de 30 años para la prescripción adquisitiva extraordinaria ( art.1.959 CC), solo puede concluirse que la posesión de los demandados es injusta en el sentido de que no está amparada por un título de mejor condición que el de la actora.

4.-Contra la referida sentencia la representación procesal de los demandados formula recurso de apelación que articulan en cinco motivos que introducen con las siguientes formulas:

'Primero.-Error en la valoración de la prueba por no haber considerado probada la ejecución del acuerdo posesorio de fecha 31-7-1996 con los que fueron propietarios de la finca colindante Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa (con expresa renuncia de acciones), quedando de esa manera solventada cualquier discrepancia que pudo haber con respecto a la cabida de la finca que fue adquirida por los mismos, tras su segregación de la finca propiedad de mis mandantes

Segundo.-Vulneración de los artículos 438 , 609 , 1095 y 1462 del Código Civily la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria:

1) Falta de título de dominio del actor: Falta de 'traditio' necesaria para la adquisición de la propiedad que la mercantil demandante se atribuye sobre parte del terreno de mi mandante, y sin la que no puede prosperar la acción reivindicatoria.

2) Existencia de un deslinde convencional-transaccional (con renuncia expresa de acciones) que impide que la acción reivindicatoria pueda prosperar. Infracción de los arts. 1257 , 1258 y 7.1 del Código Civil

Tercero.- Error en la valoración de la prueba, e infracción del art.38 LH, en cuanto que dicho precepto no ampara los datos de mero hecho, ni la superficie que en la inscripción registral de una finca se contenga ( STS 3 febrero 1993 ).

Cuarto.- Con carácter subsidiario. Vulneración de los artículos 1940 , 1941 , 1957 , 443 y concordantes del Código Civilcon respecto a la buena fe relativa a la usucapión o prescripción adquisitiva ordinaria

Quinto.- Error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina jurisprudencial de los actos propios'.

Y en el terminó solicitando la estimación del recurso y la desestimación de la demanda.

5.- La parte apelada se opuso al recurso, de acuerdo, en lo sustancial con los fundamentos de la resolución recurrida cuya confirmación interesa, con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.-Motivo primero; Error en la valoración de la prueba por no haber considerado probada la ejecución del acuerdo posesorio de fecha 31-7-1996 con los que fueron propietarios de la finca colindante Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa (con expresa renuncia de acciones), quedando de esa manera solventada cualquier discrepancia que pudo haber con respecto a la cabida de la finca que fue adquirida por los mismos, tras su segregación de la finca propiedad de mis mandantes.

En su desarrollo insiste el apelante, como lo hiciera en la instancia, en la existencia, validez y efectos del acuerdo posesorio alcanzado entre los demandados y los cónyuges Sres,, Leoncio y Milagrosa el mismo día de la firma de la escritura de compraventa celebrada entre ambos (31-7-1996) pero inmediatamente después de dicho otorgamiento, y que contenía una renuncia de acciones ante la disparidad entre las medidas con que se describía la finca y las de la valla circundante, que sería efectiva una vez se ejecutara la variación acordada consistente en el desplazamiento de la valla sur en 1,60 metros a lo largo de la misma, en dirección a la finca de los vendedores para compensar los metros que pudieran faltar y que dicho acuerdo se cumplió como resulta del dictamen de su perito, y que en definitiva, lo que se acordó fue una renuncia expresa a reclamar más metros por encima de 1.001m2.

Sin embargo, el motivo del recurso no puede prosperar pues el apelante se limita en él a reiterar los argumentos ya expuestos en la instancia, sin atacar ni combatir el fundamento de la sentencia apelada asentado en la naturaleza jurídica de la aportación social y en la condición de tercero de la mercantil demandante de tal forma que los acuerdos privados que se hubieran alcanzado entre los demandados y los compradores de la parcela segregada y aportada a la sociedad no eran oponibles al tercero, pues no tuvieron acceso al Registro de la Propiedad.

Efectivamente, la referida aportación constituye un acto de adquisición onerosa para la sociedad, un acto traslativo de dominio o acto de enajenación. La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 1998, en cuanto a la naturaleza del acto de aportación, dice que: ' si bien la aportación social no puede ser equiparada totalmente a una compraventa, si constituye un auténtico negocio jurídico traslativo, un negocio de enajenación verdaderamente dispositivo lo que explica la razón de la norma contenida en el artículo 31.2 de la Ley sobre Sociedades Anónimas , respecto a la obligación del aportante sobre la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación, en los términos establecidos en el Código para el contrato'. Así también se sigue de las SSTS (Sala de lo Civil), de 23 de julio y 19 de noviembre de 2007 y de la Resolución DGRN de 9 de agosto de 2019 que referida a la aportación por un cónyuge a una sociedad limitada de bienes gananciales, sin el consentimiento del otro, lo calificó como acto de enajenación y anulable.

Desde lo anterior, la consideración de tercera de la sociedad demandante en la compra de la referida parcela, determina que no le sean oponibles los acuerdos que el aportante, sobre la misma finca aportada, hubiera alcanzado con terceros o con los vendedores. En particular, no le es oponible el documento privado de 31 de julio de 1996 suscrito entre los demandados, ahora apelantes, como vendedores, y los primeros adquirentes de la finca, que vino a modificar lo pactado en la escritura pública de compraventa de igual fecha.

Sobre dicho documento, el apelado opone ciertas objeciones constatables con la mera lectura del documento privado, así que carece de una de las firmas de los compradores que figuran como comparecientes, con las consecuencias legales sobre la necesidad de consentimiento ( art. 1.261C.c.) o sobre los efectos de la renuncia de acciones respecto del no firmante; que es incompleto pues no incorpora el plano que menciona, esencial para conocer las medidas reales de la finca, y omite tanto la identificación de los metros que realmente tiene la parcela como los que habrán de quedar después de la ejecución de dicho acuerdo.

Pero más allá de estas objeciones, dicho documento no sería oponible a la demandante al tratase de un documento privado otorgado el mismo día en que los demandados, como vendedores y D. Leoncio y Dña. Milagrosa, como compradores, firmaron la escritura pública de compraventa, 3 de julio de 1996, pues así ha de colegirse del art. 1230Código Civil según el cual ' Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública, no producen efecto contra tercero', incluso del art. 1219Código Civil que determina que ' Las escrituras hechas para desvirtuar otra escritura anterior entre los mismos interesados, sólo producirán efecto contra terceros cuando el contenido de aquéllas hubiese sido anotado en el registro público competente o al margen de la escritura matriz y del traslado o copia en cuya virtud hubiera procedido el tercero' y del Art. 32 L.H. según el cual ' Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero'.

Además, ninguno de los acuerdos reflejados en dicho documento privado que alteraban el contenido de la escritura pública ni la propia existencia de dicho documento privado que evidentemente desvirtuaba y matizaba el contenido de su título de propiedad, se reflejó en la escritura pública de ampliación de capital de 1 de julio de 1998, por la que los adquirentes transmitieron esa misma finca a la mercantil. Y tampoco existen elementos de prueba de los que quepa colegir que la mercantil adquirente conociera el contenido de dicho documento privado, o no fuera tercero de buena fe, pues no consta que la sociedad Training Dental S.L. fuera instrumental de los aportantes, y sí que estos en aquella tenían una participación minoritaria.

Consecuencia de lo anterior, el motivo se desestima.

TERCERO.-Motivo segundo: -Vulneración de los artículos 438 , 609 , 1095 y 1462 del Código Civily la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria.

Bajo este enunciado cuestiona el apelante el título de dominio del demandante, requisito preciso para la prosperabilidad de la acción reivindicatoria, por falta de traditio, con infracción de los arts 438, 609, 1462 y 1095 del Código Civil, invocando que no adquirió por título y modo la porción que dice ser suya. Y añade que lo que los Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa recibieron fue un cuerpo cierto resultado de un deslinde convencional entre los mismos, como dejó constancia el Sr. Leoncio en el acta de manifestaciones, tras sus mediciones realizadas.

El motivo del recurso ha de correr igual suerte, desestimatoria,

1.- Sobre la traditio.

Conforme al art.1462 Código Civil, ' Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario', lo que no resulta de las escrituras otorgadas, ni de la escritura de compraventa de la finca segregada, registral NUM001, concertada entre los demandados y los esposos Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa el 31 de julio de 1996, ni de la de ampliación de capital con aportación social celebrada entre la mercantil demandante y los esposos aportantes Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa, de 1 de julio de 1998.

Como razona la STS de 14 de enero de 2010, nº de recurso: 5806/2000 ' La jurisprudencia tradicionalmente acepta que la tradición instrumental tiene lugar aunque el vendedor no tenga la posesión material o de hecho de la finca vendida ( SSTS de 8 de mayo de 1982 , 8 de julio de 1983 , 17 de diciembre de 1984 , 7 de febrero de 1985 y 29 de mayo de 1997 , entre otras). Muy claramente, la STS de 22 de diciembre de 2000 , recogiendo lo afirmado por las SSTS de 16 de febrero de 1970 y 8 de mayo de 1982 , consagró que la tradición instrumental o ficta posee la misma eficacia que la ocupación material con lo cual se quiere decir que no es suficiente alegar que existe otro poseedor cuando es este poseedor el que se opone como tal, con olvido del conflicto real aquí planteado o de su condición de pretendido titular dominical en pugna con el otro título, fundado en que adquirió las fincas con precedencia pero con una titulación que, pese a su inscripción registral, está también puesta en duda y discusión en la contienda, precisamente porque su adquisición y tradición real ha sido objetada. La presunción del artículo 1462.2º CCde que el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega no tiene el carácter de todas las presunciones iuris tantum sino que según la jurisprudencia ( SSTS de 22 de marzo de 1952 y 28 de junio de 1961 ) solo puede rebatirse demostrando que de la propia escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario ( STS 22 de diciembre de 2000 ). Los términos de la escritura son absolutamente claros'.

Y en la STS 704/2013, 25 de Noviembre de 2013, rec. 1787/2011 bajo el enunciado de ' Traditio. Razón de equivalencia jurídica entre el otorgamiento de escritura pública de compraventa y entrega de la cosa, artículo 1462 del Código Civil',en la que precisamente lo que se alegaba por el recurrente era que ' no se cumplen ninguno de los requisitos legalmente exigibles para dar lugar a la acción reivindicatoria, ya que no concurre en el actor la condición de dueño, ya que las fincas nunca han sido poseídas por él, sino que la posesión se mantuvo en todo momento en poder de los demandados, no existiendo tradición real, alegando la doctrina jurisprudencial que exige, para que opere la transmisión de la propiedad, no solo la perfección del contrato sino la tradición de la cosa. En el presente caso, no existe traditio, a pesar de haberse otorgado escritura pública, si la posesión del bien no ha sido entregada de forma real. La traditio ficta es una mera presunción y por ello cabe prueba en contrario de la falta de entrega de la cosa. Ante la falta de entrega real de la cosa, no ha existido consumación del contrato, por lo que no existe título que habilite para reivindicar la finca', el TS desestimó el motivo del recurso y resolvió que 'pese a la naturaleza ficticia de la tradición instrumental respecto de la genuina tradición, configurada en torno a la entrega material o efectiva de la casa vendida, nuestro sistema traslativo permite establecer una equivalencia jurídica entre la entrega de la cosa y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, tal y como se desprende del párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil, de suerte que el otorgamiento de la escritura pública comporta, de por sí, la investidura posesoria a estos efectos, sin que resulte necesaria una expresa voluntad al respecto que ya viene implícita en la finalidad o consecuencia de la compraventa como negocio previo o antecedente. En esta línea, de acuerdo con la interpretación del sentido literal del precepto, está razón de equivalencia jurídica puede resultar enervada cuando, en el seno de la propia escritura pública, se infiera o se deduzca claramente el efecto contrario. Cuestión, de índole interpretativa, que debe llevar a la indagación de la posible contradicción del efecto traslativo ya por hechos que consten en la propia escritura, o bien por la voluntad declarada por las partes en orden a diferir la tradición derivada de la entrega a un momento posterior en la ejecución del contrato'.

2.- Sobre la compra como cuerpo cierto.

La sentencia apelada afirma que ninguna de las dos transmisiones son propiamente compraventas por cuerpo cierto, afirmación que cuestiona el apelante en aplicación del art. 1471 del Código Civil, según el cual, ' En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato'.

Pues bien, para la decisión de esta cuestión hemos de empezar constatando que en la escritura de ampliación de capital de la mercantil Training Dental SL, de 1 de junio de 1998, los cónyuges ' Don Leoncio y su esposa Doña Milagrosa, a título personal, hacen constar: que efectivamente concurrieron a la ampliación de capital de que se trata, asumiendo cada uno de ellos las participaciones sociales que se indican en la certificación unida a esta matriz y aportando en pago de las mismas, el bien inmueble que se describe en la citada certificación, con la descripción, título, estado de cargas y arrendamientos, y valor que en la misma se especifican, confirmando y ratificando en este acto la aportación realizada, con el fin de que surta plenos efectos en el Registro de la Propiedad'; certificándose lo siguiente:

'En pago de las indicadas participaciones dichos señores aportan a la sociedad, el primero el 70% y la segunda el 30%, y en conjunto la totalidad, de la siguiente finca:

PARCELA DE TERRENO, emplazada en la calle de nuevo trazado, prolongación de la CALLE000, en Aravaca (Madrid), denominada actualmente CALLE001, por donde está señalada con el número NUM002, que adopta la forma de un polígono irregular compuesto de ocho tramos rectos, que comprende una superficie plana horizontal de mil cuarenta y nueve metros y diez centímetros cuadrados (1.049,10 m2). Linda: Norte, en línea recta de 36,25 m., con calle de nuevo trazado perpendicular a la CALLE000, hoy denominada CALLE001; Este, línea recta de 39,75 m., con otra propiedad; Sur, línea recta de 23,00 m., con finca de donde se ha segregado la presente; y Oeste, línea quebrada compuesta de cinco tramos rectos que de Sur a Norte miden 13,90 m., 10,90 m., 15,90 m., 6,70 m., y 3,80 m., con dicha finca matriz'.

Dicha descripción registral, en cuanto a superficie y linderos, es coincidente con la que figura en la escritura pública de compraventa de 31 de julio de 1996 concertada entre los demandados y los esposos Sres. Leoncio y Sra. Milagrosa, sin que estos últimos hubiesen incorporado la modificación- desplazamiento de la valla sur- contenida en documento privado, ya analizado en el motivo anterior, a la descripción registral de la finca aportada a la mercantil demandante.

Dicho lo cual, cierto es que la escritura no se pactó precio por unidad de medida y que, en la descripción del objeto de venta contenida en ambas transmisiones, los linderos de la finca transmitida estaban perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales, lo que es preciso para que pueda apreciarse la venta como 'cuerpo cierto'. Dice así la STS 331/2013, de 19 de febrero, cuando transcribe lo dicho por la 450/2011, de 16 de junio, que ' la venta de una finca como 'cuerpo cierto' comporta la necesidad de fijación, clara y precisa de los linderos (...) no puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de 'cuerpo cierto' cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con 'remanente' de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca'.Asimismo, las SSTS 23/2013, de 6 de febrero; 331/2015, de 16 de junio, o 1676/2020, de 19 de febrero, siguen la línea de las anteriores al señalar que ' la venta como cuerpo cierto exige la existencia de linderos fijos e indubitados, que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos'. En el mismo sentido la STS 2583/2015 de 16 de junio de 2015.

Como resulta de la prueba pericial practicada, los lindes que figuran en la descripción registral de las fincas NUM000 y NUM001 son ciertos y estas perfectamente delimitados.

En este sentido, la pericial propuesta por los demandados y elaborada por D. Ramón, ingeniero técnico en topografía, de Intoyma, S.L., no realiza un análisis sobre los lindes sino que centra su estudio en la superficie de las fincas propiedad de ambos litigantes para concluir que la superficie real de ambas parcelas sería inferior,lo que es correctamente contestado por la sentencia apelada en el sentido de que ' es irrelevante si la finca matriz tiene una inferior superficie que la registral puesto que la finca de la parte actora tiene su origen en una segregación con una superficie y linderos bien concretos, cuya perfecta correspondencia resulta del propio contenido del Registro de la Propiedad'.

En cualquiera de los casos y, en lo que aquí interesa, el perito Sr. Ramón reconoce que la finca del demandante tiene una superficie inferior a la que resulta de la descripción de los propios linderos de dicho Registro, lo que es coincidente con las conclusiones alcanzadas por el perito propuesto por la demandante el cual sí centró su dictamen en el análisis de si el lindero actualmente existente entre las fincas NUM001 y NUM000 se correspondía con los títulos de propiedad y con los linderos inscritos en el Registro de la Propiedad de ambas fincas, concluyendo que la cabida actual real de la finca NUM001 es inferior en 33,88 m2 a la cabida fijada en Registro de la Propiedad, lo que es consecuencia del actual trazado del lindero entre ambas fincas, distinto al inscrito en el Registro de la Propiedad.

De lo anterior se sigue que la transmisión de la finca registral a la mercantil apelada sí fue a cuerpo cierto pues los linderos estaban perfectamente delimitados y la aportación se hizo a tanto alzado, por un precio único que no se calculó en razón de la concreta superficie de la finca. Como razona la STS 320/2008, 5 de Mayo de 2008 , remitiéndose a la de 26 de junio de 1956, mencionada en la de 29 de mayo de 2000, entre otras muchas, 'la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aun no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble', (...) Sentado que nos encontramos ante una venta de cuerpo cierto, la doctrina ha dicho de esta modalidad -Sentencia de 29 de mayo de 2000, y las que en esta se citan- 'que la compraventa de 'cuerpos ciertos' presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo de 1982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado...'.

Sin embargo, la aplicación de dicha doctrina al caso no puede conducir al efecto pretendido por los apelantes ya que la venta a cuerpo cierto de una finca lo que supone es que el objeto de la venta se delimita con la descripción de los linderos que se contienen en la escritura pública, independientemente del área o superficie exacta que se contenga dentro de los mismo. En este caso, el problema que se suscita no es, en realidad, un problema de cabida o superficie de la finca transmitida, sino de alteración de los linderos indubitados que constan en la inscripción registral que es lo que ha determinado que la superficie real de la finca sea inferior a la que se describe en el Registro.

Por lo expuesto, el motivo del recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.- Motivo tercero. -Error en la valoración de la prueba, e infracción del art. 38LH, en cuanto que dicho precepto no ampara los datos de mero hecho, ni las superficie que en la inscripción registral de una finca se contenga ( STS 3 febrero 1993 )

Es doctrina comúnmente admitida que el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria que proclama que 'A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo', establece una presunción iuris tantum de exactitud e integridad de lo que el Registro pregona y asienta el principio de la fe pública registral que atribuye a las inscripciones vigentes carácter de veracidad en cuanto a la realidad jurídica, pero no con carácter absoluto e ilimitado, ya que ampara datos jurídicos y opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales e inmobiliarios inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho.

Esta presunción ya viene contenida en el artículo 1.218 del Código civil al afirmar que 'Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste'.

Sentado lo anterior, la sentencia apelada no infringe el principio de legitimación registral contenido en el art.38 LH pues los demandados ni han acreditado la inexactitud del lindero descrito en las escrituras públicas que separa ambas fincas registrales ni han acreditado que la franja reivindicada les perteneciera destruyendo así la presunción de exactitud registral que a la entidad demandante le proporciona el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Como razona la STS 495/2008, de 2 de junio de 2008, rec.375/2001 ' En relación con lo anterior el principio de legitimación registral, formando parte del de presunción registral, plasmado esencialmente en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en principio no alcanza a las circunstancias puramente de hecho, lo cual debe ser matizado. La sentencia de 18 de febrero de 1987 dijo al respecto: 'El actor presenta título legítimo inscrito en el Registro de la propiedad. Estimación correcta por cuanto el artículo 38 de la Ley Hipotecariapreceptúa que 'a todos los efectos se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo', disponiendo el artículo 1250 del Código Civilque 'las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos por ellas'. Esta Sala, en sentencia de 23 de noviembre de 1961 , declaró que como expresa la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 30 de noviembre de 1944, el Registro se presumirá exacto e íntegro mientras judicialmente no se declare lo contrario, presumiéndose igualmente que el derecho inscrito existe y corresponde al titular, con lo que la presunción 'iuris tantum' alcanza a todos los supuestos hipotecarios, gozando asimismo el titular registral de una justa y adecuada protección al exonerarle de la carga de la prueba. Y posteriormente la sentencia de 3 de febrero de 1955 , recaída en juicio en el que se dio lugar a la acción reivindicatoria, declaró que al afirmar el Tribunal de instancia la propiedad del reivindicante, se atuvo a lo dispuesto en los artículos 1y 38 de la Ley Hipotecaria. Y la de 30 de noviembre de 1991 concreta, en relación con las circunstancias de hecho: El principio de la fe pública registral atribuye a las inscripciones vigentes carácter de veracidad en cuanto a la realidad jurídica, pero no con carácter absoluto e ilimitado, ya que ampara datos jurídicos y opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales e inmobiliarios inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho (cabida, condiciones físicas, límites y existencia real de la finca), - SS. de 6-2-1947 , 13-5-1959 , 16-11-1960 , 31-10-1961 , 29-4-1967 , 16-4-1968 y 3-6-1989 , de tal manera que la presunción 'iuris tantum' que establece el art. 38 de la Ley Hipotecaria, cabe ser desvirtuada por prueba en contrario, que acredite la inexactitud del asiento registral ) SS de 27-2-1979 , 20-6-1975 , 26-10-1981 , 16-9-1985 y 24-4-1991 , en cuanto la realidad jurídica registral acredite ser distinta a la que se expresa tabularmente.Y concluye la de 31 de mayo de 1999: 'Entiende esta Sala que estando definidos como están los linderos por los cuatro vientos de la finca reivindicada en las escrituras y acreditado la identificación física de la finca, las dudas que subsistan sobre los linderos no pueden perjudicar al propietario que goza a su favor del principio de legitimación derivado del asiento registral, pues no cabe atribuir nula eficacia a la inscripción ya que ésta ampara al titular 'también con la presunción de que lo diga el asiento, tanto con referencia a la situación jurídica, como a las circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resulten del mismo, de manera que se ha de reputar veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, quedando así relevado el titular 'secundum tabulam' de la obligación de probar la concordancia con la realidad extrahipotecaria y desplazando esta obligación, en régimen de inversión de la prueba, hacia la parte que contradiga la presunción mencionada, según se infiere de lo dispuesto en los artículos 1 , 9 , 21 , 38 , 40 y 41 de la Ley Hipotecaria( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1953 ).

En definitiva, la posición de esta Sala es que el principio de legitimación registral no alcanza a los datos de hecho, como si es secano o regadío o está edificada o en construcción ( sentencia de 7 de febrero de 2008 ), pero sí alcanza a la situación y linderos en cuanto una persona ajena al Registro de la Propiedad tan sólo los puede rechazar o impugnar si acredita cumplidamente su derecho sobre finca que contradiga el asiento registral y destruya la presunción iuris tantum que proclama el contenido de la inscripción'.

Y concluye que ' Efectivamente, la sociedad inmobiliaria demandante adquirió la finca con unos linderos y una superficie que se hacían constar en la escritura pública y coincidían con la descripción registral y, como tal, era adquirente de buena fe confiado en el Registro de la Propiedad sin que se le pueda exigir el sufrir la carga de comprobar la realidad extraregistral ( sentencia de 10 de julio de 2006 y 21 de julio de 2006 ) y la carga del examen de otros folios anteriores (sentencias de 12 de junio de 2003 y 3 de marzo de 2005 ), a cuyo favor juega el principio de legitimación registral y el demandado, según la propia sentencia de instancia, no ha acreditado que aquella franja de 32 m cuadrados le perteneciera destruyendo así la presunción de exactitud registral que a la entidad demandante le proporcionaba el artículo 38 de la Ley Hipotecaria '.

El motivo se desestima.

QUINTO.- Motivos cuarto y quinto: Vulneración de los artículos 1940 , 1941 , 1957 , 443 y concordantes del Código Civilcon respecto a la buena fe relativa a la usucapión o prescripción adquisitiva ordinaria. Error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina jurisprudencial de los actos propios.

Con carácter subsidiario oponen los apelantes la vulneración de los artículos 1940, 1941, 1957, 443 y concordantes del Código Civil con respecto a la buena fe relativa a la usucapión o prescripción adquisitiva ordinaria. Y el error en la valoración de la prueba y vulneración de la doctrina jurisprudencial de los actos propios.

Los motivos han de correr igual suerte desestimatoria. Hemos de confirmar la decisión de la sentencia apelada que estima no concurrentes los requisitos para la prosperabilidad de la prescripción adquisitiva ordinaria del dominio sobre la franja litigiosa que exigen, entre otros, la concurrencia de justo título y buena fe ( artículo 1.957CC), pues ni los apelantes tienen título de dominio sobre la franja controvertida de titularidad registral del demandante, así ha resultado de la prueba pericial, ni su actuación ha sido acorde con la buena fe pues la finca propiedad del demandante fue fruto de la segregación que realizó el propio recurrente continuando con la posesión de la misma pese a conocer que debía incluirse en la finca segregada, sin que, por otro lado, haya transcurrido el plazo de 30 años para la prescripción adquisitiva extraordinaria ( art.1.959 CC).

Tampoco apreciamos la concurrencia de los requisitos precisos para la aplicación de la doctrina de los actos propios conforme a jurisprudencia que, por reiterada, excusa su cita,, y que el apelante sustenta en el hecho de que la mercantil demandante respetó la valla metálica delimitadora entre ambas parcelas cuando realizó en su lado un cerramiento sólido, y que no ha formulado reclamación durante 20 años, pues tales actos no pueden interpretarse de forma indubitada como actos inequívocos de la aceptación de la menor superficie de la parcela (33,88 m2) pudiendo ser también fruto del error o la ignorancia.

SEXTO.-Costas de la alzada.

La desestimación del recurso, determina la imposición de costas al apelante en aplicación del art.398 LEC

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) DESESTIMAR el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador D. Noel Alain Dorremochea Guiot, en nombre y representación de Dª. Blanca y de D. Casimiro, contra la sentencia nº 128/2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, con fecha 24 de julio de 2020, en el procedimiento ordinario nº 874/2018 confirmándola.

2º) Imponer al apelante las costas del recurso.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.