Sentencia Civil Nº 186/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 168/2011 de 05 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 168/2011- AUTOS Nº 146/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº NUEVE DE GRANADA

ASUNTO: J. ORDINARIO

PONENTE SR. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

S E N T E N C I A N º 186

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN

En la Ciudad de Granada, a cinco de mayo de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 168/2011- los autos de J. Ordinario nº 146/2010, del Juzgado de Primera Instancia nº Nueve de Granada, seguidos en virtud de demanda de Basilio y Inés contra Felicisimo y Pilar .

Antecedentes

PRIMERO .- Que por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 14/09/2010, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Basilio y Dª Inés contra D. Felicisimo y Dª Pilar debo condenar y condeno a los mencionados demandados a abonar a la parte actora la suma de seis mil ciento treinta euros con sesenta y cinco céntimos de euro (6.130,65 €) más el interés de demora procesal, sin expresa imposición de costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 17/03/2011, y formado el rollo se señaló día para la votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. KLAUS J. ALBIEZ DOHRMANN.

Fundamentos

PRIMERO .- La reclamación de 80.613, 60 € contra D. Felicisimo y Dª Pilar , por su condición de fiadores solidarios del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito con los actores D. Basilio y Dª Inés , trae causa de la aplicación de la cláusula penal del referido contrato arrendaticio.

Después de que los demandados en su recurso de apelación no han hecho valer nuevamente la falta de litisconsorcio pasivo necesario, al no ser demandado en los presentes autos el arrendatario Centro Especializado en Maquillaje, SL, del que son socios los codemandados, la cuestión litigiosa ha quedado reducida a la validez, interpretación, aplicación y, en su caso, moderación de la cláusula penal.

La disconformidad con la sentencia de instancia se ha puesto manifiesto también por los actores que, igualmente, han formulado recurso de apelación.

SEGUNDO.- El contrato de arrendamiento de local es resultado de un acuerdo de voluntades libremente consentido por las partes, en el marco del artículo 1255 CC , sin que se haya acreditado en los autos de que se trata de un contrato no negociado individualmente, siendo, además, un contrato en el que el arrendatario es una empresa colectiva, que debe ser especialmente diligente cuando firma un contrato.

La cláusula penal, que ha desencadenado la acción de reclamación de cantidad, es calificada por los codemandados de abusiva por considerar que es contraria a la buena fe, siendo presupuesto, para que sea calificada como tal, que la misma cause a uno de los contratantes un desequilibrio importante en sus derechos u obligaciones. Dado que es un contrato negociado, siendo, además, el arrendatario una empresa y el objeto arrendaticio un local de negocio, el posible carácter abusivo sólo puede ser analizado en sede del artículo 1258 CC , ya que el artículo 1255 CC establece los llamados límites intrínsecos de la autonomía de la voluntad. La declaración abusiva de la cláusula penal lleva consigo la nulidad de la cláusula o al menos quedaría sin efecto.

La cláusula penal pactada forma parte de un contrato de arrendamiento de local de negocio de largo duración. En concreto, se fijó un plazo de 20 años, contado a partir de la celebración del contrato locaticio, que tuvo lugar el 11 de marzo de 2005. Se estableció una prórroga por otro período de 5 años. Por tanto, se había creado una expectativa económica importante para ambas partes. Para los arrendadores un renta mensual durante veinte años, y para el arrendatario el ejercicio de su actividad profesional durante el mismo tiempo. Después de la LAU de 1995 , que suprime la prórroga forzosa en los arrendamientos distintos del de vivienda, una duración tan prolongada beneficia, en primer lugar, al arrendatario, pero también al arrendador.

En el momento en que se firmó el contrato, la economía de nuestro país estaba en una fase de crecimiento, lo que puede explicar el importe de la renta mensual pactada -1853, 12 €-, si bien hay que subrayar también que la extensión del espacio arrendado es de 285, 15 m2 y que el local está ubicado en una zona céntrica de Granada.

Es en este contexto en el que se debe interpretar la cláusula penal, cuyo contenido es el siguiente y que tiene por título "penalización por rescisión unilateral": "El arrendatario podrá por su parte dar por rescindido el presente contrato en cualquier momento, debiendo dar conocimiento de su intención al arrendador con seis meses de antelación a la fecha en que se proponga el abandono del mismo. Caso de ejercitarse esta opción de rescisión anticipada por parte del arrendatario, éste vendría obligado a indemnizar al arrendador con una cantidad igual a 40 mensualidades equivalentes a la última renta satisfecha al momento de la rescisión, para el caso de dicha rescisión tuviera lugar dentro de los primeros diez años de contrato, en este caso la indemnización se hará efectiva por meses, hasta completar este período de 40". Dado que la ruptura unilateral se produjo en este primer plazo, no interesa transcribir el párrafo segundo de la referida cláusula, redactada para su aplicación a partir de haberse cumplido diez años el contrato de arrendamiento. La cláusula penal termina estableciendo: "La mencionada cláusula penal opera en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse para la parte arrendadora como consecuencia del abandono prematuro del local por el arrendatario y, teniendo en cuenta los inconvenientes generados a la misma por la readaptación del local para un ulterior arrendamiento y por las rentas dejadas de percibir hasta que el mismo se hiciera efectivo y, ello, en los términos previstos en los artículos 1101, 1106 y 1107 CC ".

Es evidente que siendo una cláusula pactada entre las partes, atendiendo a la duración del contrato y al objeto arrendado, es perfectamente válida, siendo una cláusula penal de tipo indemnizatorio, por tanto con una función sustitutoria. Ahora bien, la cláusula penal suscita algunas cuestiones interpretativas que deben ser resueltas antes de ser aplicada.

TERCERO.- Como cualquier cláusula, la cláusula litigiosa debe ser interpretada conforme a los criterios hermenéuticos establecidos en los artículos 1281 y ss. CC, debiendo ser preferente la interpretación literal cuando no existen dudas sobre el significado de los términos que se emplean en el contrato. Según el tenor de la cláusula penal, es evidente que la indemnización prevista comprende 40 rentas mensuales si la ruptura unilateral se produce en los primeros diez años de vigencia del contrato de arrendamiento, si bien se facilita el pago de la cantidad resultante pudiendo hacerse por meses. La cantidad total de 40 meses se calcula a partir de la última renta satisfecha al momento de la ruptura unilateral.

Ciertamente, en la cláusula se utiliza la expresión "rescisión" cuando, en realidad, se refiere al desistimiento, además ad nutum , siendo un desistimiento ordinario, que constituye la forma normal y habitual de extinción de los contratos duraderos, con o sin un plazo determinado. El desistimiento no está previsto en el Código civil en la parte general de obligaciones y contratos, pero ha sido admitido por la jurisprudencia al amparo del artículo 1256 CC ( SSTS 11 abril 1996 , 22 septiembre 1999 y 13 abril 2004 ). El desistimiento no es incompatible con una indemnización si así se establece expresamente en el contrato, como en el caso de autos.

La cláusula penal prevista para el caso del desistimiento por parte de la arrendataria tiene un alcance claramente indemnizatorio, según se prevé expresamente en el párrafo último de la misma. Los demandados consideran que a tenor de la misma, sólo se aplica la cláusula penal cuando se hayan ocasionado daños y perjuicios, cuya realidad debe ser acreditada por los arrendadores si quieren hacer valer la cláusula penal. Dice la misma, "la mencionada cláusula opera en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse para la parte arrendadora como consecuencia del abandono prematura del local por el arrendatario". A modo de ejemplo, se citan los daños y perjuicios que pueden derivarse de "los inconvenientes generales a la misma por la readaptación del local para un ulterior arrendamiento y por las rentas dejadas de percibir hasta que el mismo se hiciera efectivo...". Es cierto, como se verá más adelante, que los arrendadores no se vieron en la situación de tener que readaptar el local para arrendarlo de nuevo, pero hasta que no pudieron arrendar el local no recibieron las rentas que habrían recibido si el arrendatario no hubiera desistido del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, en virtud de la cláusula penal, los arrendadores pueden hacer uso de la misma para reclamar la indemnización correspondiente.

CUARTO.- En cuanto a la aplicación de la cláusula penal, los demandados no pueden oponerse a que se vieron forzados a abandonar el local por el precio abusivo del alquiler, que fue pactado libremente entre las partes, y por la posterior crisis económica, habida cuenta de que la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones debe ser interpretada restrictivamente según la doctrina jurisprudencial ( SSTS 13 marzo 1987 , 20 mayo 1997 , 21 abril 2006 , 13 mayo 2008 ), criterio que rige también para la imposibilidad sobrevenida económica, en aras de defender el principio pacta sunt servanda ex artículo 1254 CC que rige en nuestro sistema contractual. Por otra parte, no se debe confundir la imposibilidad con la dificultad de poder cumplir las obligaciones, y tampoco cuando la dificultad es extraordinaria ( SSTS 5 mayo 1986 , 6 octubre 1984 , 20 mayo 1997 ). La crisis económica no es causa para no cumplir ( SSTS 17 mayo 1994 y 4 de julio de 1997 ), a no ser que se haya producido una excesiva onerosidad sobrevenida, que no es el caso de autos.

QUINTO.- Queda por terminar la aplicación concreta de la cláusula penal. Desde luego, no se puede compartir el criterio de la juzgadora de instancia, por ser totalmente ilógico, al aplicar la pena prevista atendiendo al período comprendido entre el momento de la entrega de las llaves, que tuvo lugar el 29 de septiembre de 2009, y el momento de la interposición de la demanda por la que reclama la pena, que se presentó el 14 de enero de 2010. En primer lugar, no responde a lo que dice la cláusula penal, puesto que si bien permite que el pago de la pena se haga por meses, dentro de los diez primeros años se debe abonar la suma total de 40 mensualidades. En segundo lugar, según la interpretación que hace la juzgadora, los arrendadores tendrían que esperar 40 meses para poder reclamar judicial o extrajudicialmente la pena prevista.

Ahora bien, no se puede imponer la pena en su totalidad cuando los arrendadores han podido arrendar el local casi inmediatamente después, sin tener que hacer ninguna readaptación del local. El 29 de septiembre de 2009 se entregan las llaves, manifestando el arrendatario con ello la ruptura unilateral del contrato de arrendamiento, y el 14 de diciembre de 2009 se pudo volver a arrendar nuevamente el local de negocio, según el documento aportado en la audiencia previa, si bien el contrato surte efectos a partir de 1 de enero de 2010 y con otras condiciones que las del contrato de arrendamiento anterior, en particular, la renta se fija en 800 €, siendo revisada la renta a partir del año siguiente, que será elevada a 1000 €, y con una duración contractual de cinco años. Con posterioridad, en 2010 se subarrendó una parte del local con el consentimiento expreso de uno de los arrendadores.

Según este otro contrato de arrendamiento, los arrendadores no tienen los mismos beneficios que tenían en el contrato de arrendamiento anterior. En el momento del desistimiento, partiendo del propio cálculo de los arrendadores, el alquiler ascendía a 2015, 34 € (80.613, 60: 40), debiendo ser tenida en cuenta esta cantidad, por razones de congruencia, y no 2044, 55 €, que es la renta de la que parte la juzgadora de instancia (2044, 55 x 3 = 6.130, 65 €). En lugar de esta renta, en el año 2010 los arrendadores reciben 800 € y en el año 2011 la renta es de 1000 €. Por otra parte, la duración del segundo contrato de arrendamiento es bastante inferior.

La jurisprudencia ha procurado evitar que se produzcan enriquecimientos injustos cuando se aplican cláusulas penales en contratos de arrendamientos en casos de rupturas contractuales, moderando implícitamente las penas previstas, antes y después de la LAU de 1995 , dada la posibilidad de que el arrendador puede volver a arrendar el inmueble ( SSTS 15 junio 1993 , 25 enero 1996 , 23 mayo 2001 , 15 julio 2002 , 20 mayo 2004 ).

Por la naturaleza del contrato de arrendamiento para el uso y disfrute de la cosa es de aplicación la jurisprudencia según la cual se puede moderar la cláusula penal en caso de cumplimiento parcial o irregular (según las SSTS 8 enero 1945 , 1 diciembre 1965 , 12 febrero 1993 el cumplimiento parcial o irregular es presupuesto para la aplicación del artículo 1154 CC ). Ciertamente, la jurisprudencia ha señalado que no cabe moderar la cláusula penal cuando se ha pactado expresamente para el caso de cumplimiento parcial que se ha producido en efecto ( SSTS 20 julio 2005 y 23 octubre 2006 ). Pero se debe insistir que estamos ante un contrato de arrendamiento de un bien inmueble, que es de tracto sucesivo.

En realidad, durante tres meses, desde el desistimiento hasta la entrada en vigor del nuevo contrato de arrendamiento, los arrendadores no recibieron la renta pactada según el primer contrato, por lo que, como mínimo se debe indemnizar a los actores en la cantidad de 6.046, 02 €, resultado de la multiplicación de tres meses por 2015, 34 € (en lugar de 6.130, 65 €, si tiene en cuenta que la cantidad total que se reclama, esto es, 80.613, 60 € se debe dividir entre 40 meses).

Pero dado que la cláusula penal pactada comprende cuarenta meses en caso de ruptura unilateral del contrato de arrendamiento, habrá que determinar si se debe aplicar en su totalidad o se debe moderar, teniendo en cuenta que el local ha sido arrendado nuevamente a los tres meses de la extinción del anterior contrato de arrendamiento.

Ciertamente el nuevo contrato de arrendamiento significa para los arrendadores un perjuicio económico que ha sido asumido por ellos, ya que también podían haber exigido condiciones más gravosas al nuevo arrendatario. Pero la nueva situación creada es a causa del comportamiento del anterior arrendatario que decidió unilateralmente dar por extinguido el contrato de arrendamiento. Por consiguiente, los perjuicios que se hayan causado al arrendador están previamente determinados por la cláusula penal, cuya función consiste en determinar previamente los posibles perjuicios. A juicio de esta Sala, habida cuenta de que el local ha podido ser arrendado nuevamente y considerando que es un contrato de tracto sucesivo, con base, además, en la jurisprudencia citada más arriba, considera que se debe moderar al menos la cláusula penal, como permite el artículo 1154 CC . En virtud de esta facultad que concede expresamente el mencionado precepto, se calcula la indemnización por doce meses más, si bien a la cantidad resultante se debe restar el alquiler que perciben los arrendadores por el segundo contrato de arrendamiento durante el año 2010, siendo la suma total 14.584, 08 € (2015, 34 € -800 € x 12 meses). A esta cantidad se debe sumar 6.046, 02 €, siendo la cantidad total a pagar en concepto de indemnización 20.631, 10 €.

SEXTO.- Por imperativo del artículo 394.2 LEC , no se impone a ninguna de las partes las costas causadas en la primera instancia. En cuanto a los de esta alzada, no procede, en virtud del artículo 398.2 LEC , imponer las costas a los apelantes D. Basilio y Inés . De conformidad con el artículo 398.1 LEC , se deben imponer las costas de esta alzada a D. Felicisimo y Dª Pilar por su respectivo recurso de apelación.

Y por lo que antecede,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Dª Mª Jesús de la Cruz Villalta en nombre de D. Basilio y Dª Inés y desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Mónica Navarro-Rubio Troisfontaines interpuesto en nombre de D. Felicisimo y Dª Pilar , debemos revocar y revocamos en parte la sentencia de instancia, y dictando otra en su lugar debemos condenar y condenamos a los codemandados al pago de veinte mil seiscientos treinta y uno euros con diez céntimos (20.631, 10 €), debiendo ser pagada en los tres primeros meses mensualmente la cantidad de 2015, 34 €, y después cada mes, hasta que transcurran los doce meses siguientes, el pago mensual es de 1.215, 34 €, y, todo ello, sin una expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia. En cuanto a los de esta alzada, no procede una expresa imposición de las costas causadas por el primer recurso de apelación, debiendo ser impuestas las costas de esta alzada a los otros apelantes cuyo recurso de apelación ha sido desestimado. A los apelantes que se les ha sido estimado en parte su recurso de apelación se les devuelve el depósito constituido. Y no procede la devolución del depósito constituido por los otros apelantes.

La presente resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.