Sentencia Civil Nº 186/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 931/2011 de 13 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00186/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0012044 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 931 /2011

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 1849 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 46 de MADRID

De: COMUNIDAD PROPIETARIOS PASEO DIRECCION000 , NUM000 - NUM001

Procurador: FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ

Contra: TAOS, S.A.

Procurador: MARIA SALUD JIMENEZ MUÑOZ

Seccion Decimotercera. Resolución Unipersonal

Magistrado: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

SENTENCIA

En Madrid, a trece de abril de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, en Resolución Unipersonal, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 46 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado Taos, S.A. representado por la Procuradora Dª Mª Salud Jiménez Muñoz y asistido de la Letrada Dª Rocío Gil Robles, y de otra, como demandado- apelante C.P. del DIRECCION000 , nº NUM000 - NUM001 de Madrid, representado por el Procurador D. Francisco M. Redondo Ortiz y asistido del Letrado D. Arturo Traynor Ortega.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 46, de Madrid, en fecha 1 de septiembre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. María Salud Jiménez Muñoz, en representación de TAOS, S.A., contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , 28008 de Madrid, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 2.457,67 euros, más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda.

Se imponen las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintitrés de diciembre de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente RESOLUCIÓN el día once de abril de dos mil doce.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, excepto la argumentación en torno al plazo de prescripción de la acción contenida en el fundamento de derecho segundo y aquélla parte del tercero relativa al consumo de electricidad que resulte modificada por esta resolución.

SEGUNDO.- La sociedad mercantil, Taos, S.A., en su condición de propietaria del local comercial situado en la c/ DIRECCION001 , nº 50, de Madrid, el cual forma parte de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , números NUM000 - NUM001 , de dicha Capital, presentó demanda de juicio verbal el día 22 de julio de 2010 por la que, al amparo del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, de los artículos 22 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , y de los artículos 1089 , 1100 , 1106 y 1108 del Código Civil , reclamaba a la mencionada Comunidad de Propietarios la cantidad de 2.457,67 euros , a que ascendía el daño causado a consecuencia de la realización en la finca durante el año 2007 de una serie de obras de reparación en la red de saneamiento y pocería.

La demandada se opuso a tal pretensión, excepcionando, con carácter previo, prescripción del a acción, por haber transcurrido el plazo de un año que señala el artículo 1968-2 en relación con el artículo 1902, ambos del Código Civil , y oponiendo en cuanto al fondo la falta de acreditación del cese de la actividad que se desarrollaba en el local propiedad de la demandante durante el periodo en que se ejecutaron las obras.

El Juzgador de 1ª Instancia dictó sentencia el 1 de septiembre de 2011 en la que estimó íntegramente la demanda, interponiendo contra la Comunidad de Propietarios el recurso de apelación que ahora decidimos, que basó en las siguiente alegaciones:

Primera . Se dedica a efectuar una sucinta relación de los antecedentes del procedimiento.

Segunda. Se reproduce la excepción rechazada de prescripción de la acción por vulneración de los artículos 1968 y 1969 del Código Civil .

Tercera. Vulneración del artículo 1106 del Código Civil y del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque no existe prueba alguna que acredite que el local ha estado sin actividad durante dos meses. Se analiza la carencia de actividad probatoria eficiente con relación cada uno de los conceptos que conforman el total reclamado.

Cuarta. Vulneración del artículo 7 del Código Civil . Abuso de Derecho.

Quinta. Vulneración del artículo 24 de la Constitución en cuanto al principio de tutela judicial. Constituye la consecuencia y corolario de las precedentes alegaciones, que la parte concreta en la situación de desamparo e indefensión que se le ha causado por tener que abonar más cantidades que, a su entender, en modo alguna están justificadas.

La demandante y apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Como presupuesto fáctico de la decisión revisora que se solicita en esta segunda instancia del Tribunal procede efectuar una sumaria relación de los hechos acreditados más relevantes, que son los siguientes:

La mercantil Taos, S.A. arrendó el local de que es propietaria en la finca nº 50 de la c/ DIRECCION001 de Madrid el día 18 de febrero de 2005 a la sociedad MAAC, S.L., pactándose una duración de cinco años -folios 25 a 31-.

El 28 de mayo de 2007 la Comunidad de Propietarios dirigió un burofax a Taos en el que le hacía saber que las obras de reparación de la red de saneamiento y pocería de la fina DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 ( NUM002 - NUM003 DIRECCION001 ), aprobadas por dicha Comunidad, se iban a iniciar en esa misma fecha, siendo por cuenta y cargo de la Comunidad de Propietarios la totalidad de las obras, y añadía que, si estuviera arrendado el local, en caso de producirse disminución de la renta pactada, la misma sería asumida por la Comunidad -folio 32-.

La arrendataria MAAC dirigió una carta fechada el 27 de junio de 2007 a la arrendadora Taos comunicándole que habían desalojado el local el día 21 de mayo de 2007 , por ser imposible su utilización como oficina a consecuencia de las obras en fase de ejecución en la red de saneamiento y que, por lo tanto, procedía la reducción de la renta durante el periodo que no fuera posible ocupar el local arrendado, según lo dispuesto en los artículos 19.2 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -folio 35-.

El 6 de agosto de 2007 MAAC volvió a desarrollar su actividad negocial en el local arrendado, remitiendo a Taos las facturas de los gastos de almacenaje del mobiliario y otros que tuvo que soportar -folio 37-.

Según expuso en el acto del juicio que tuvo lugar el 26 de abril de 2011 el representante legal de MAAC, D. Juan Francisco , durante la ejecución de las obras, dada la envergadura de éstas (apertura de zanjas, levantado del solado, etc), como evidencian las fotografías que el mismo realizó en los meses de junio y julio de 2007 -folios 33 y 34-, no pudo desarrollar ninguna actividad en el local (oficina y almacén), teniendo que retirar y depositar en otro lugar el mobiliario, y añadió que si bien en la estancia exterior se podía haber colocado una mesa al no poder acceder al resto de las dependencias, difícilmente se podía utilizar con normalidad y conforme a su fin el local arrendado. Exhibidos los documentos (facturas) obrantes a los folios 38 a 42 reconoció su autenticidad.

La inviabilidad del uso del el local arrendado para el desarrollo de su actividad y utilización como oficina (estipulación primera del contrato de arrendamiento), fue corroborada por D. Bienvenido , administrador de Taos. El administrador de la finca, D. Erasmo , aunque manifestó que le constaba que hubo actividad en el interior del local no precisó la época ni la fuente de su conocimiento, sin que depusieran como testigos el conserje de la finca, de haberlo, ni los operarios o empresa contratada para la ejecución de la obra.

Para acreditar la suma reclamada se acompañaron los siguientes documentos:

Doc. nº 8. Importe de dos meses de renta_________ 1.630,94€

Doc. nº 9. Alquiler 50 m2 de nave para

almacenamiento mobiliario

y material de oficina __________ 556,80€

Doc. nº 10. Limpieza extraordinaria

del local efectuada por

Linde . ___________ 155,87€

Doc. nº 11. Factura de electricidad

correspondiente al mes de

mayo de 2007 ___________ 36,34€

Doc. nº 12. Factura de la empresa ONO

correspondiente a internet

durante el mes de junio 2007 __________ 77,72€

La Comunidad de Propietarios en la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de septiembre de 2009 , pese aprobar el abono de los daños y perjuicios soportados por otros locales comerciales, rechazó por unanimidad satisfacer el importe reclamado por Taos en concepto de lucro cesante, por haber mantenido tapados los registros de pocería y no haber facilitado el acceso a los mismos (hecho no alegado ni probado) -punto cuarto del día, párrafo decimoctavo del acta, folios 43 a 48-. El administrador, Sr. Erasmo , también manifestó en su declaración, como motivo coadyuvante del impago, que la Junta entendió que era excesiva la cantidad solicitada, aunque este extremo no figure recogido en el acta de la Junta.

Como la reclamación extrajudicial que Taos realizó el 23 de noviembre de 2009 no fuera atendida por la Comunidad de Propietarios, acudió a la vía judicial, interponiendo la demanda que dio inicio a este procedimiento.

CUARTO.- Como la Comunidad de Propietarios apelante reitera en esta alzada una excepción que afecta a la viabilidad de la acción por ser extemporaneo su ejercicio, tal cuestión debe ser analizada prioritariamente, lo que exige la previa determinación del plazo prescriptivo al que se halla sujeta, que el Juzgador de 1ª Instancia ha considerado que es el propio de la acción derivada de responsabilidad extracontractual, esto es, el de un año ex artículo 1968-2 del Código Civil , precepto que no cita, pero que al también estimar que había sido interrumpido, la excepción no constituyó un obstáculo para el examen de la acción.

La actora, como claramente de se infiere de los términos con que formula la demanda y, sobre todo, del fundamento de derecho V de la misma, no acciona porque la Comunidad de Propietarios haya cometido una acción ilícita por no observar la diligencia media exigible u omitido las precauciones o cuidados objeto de normal observancia en el ejercicio de su actividad o ejecución de lo acordado en Junta de Propietarios, sino por preterir o vulnerar lo que se dispone en el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal y desconocer el compromiso que, a tenor del mismo, había asumido frente a Taos el día 28 de mayo de 2007. En efecto, el precitado artículo establece la obligación de cada propietario , y Taos lo es, de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, a lo que como ha quedado de manifiesto accedió, pero también y al propio tiempo reconoce al propietario " el derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados" . Es decir, el derecho al resarcimiento del propietario en toda la extensión que señala el artículo 1106 del Código Civil (no solo el valor del a pérdida que haya sufrido o daño emergente, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener o lucro cesante) no se hace depender de un criterio subjetivo de culpabilidad de la Comunidad, según haya acomodado o no su actuación a la diligencia exigible en el caso concreto, puesto que al nacer esta de una decisión consciente y voluntariamente adoptada en su seno conforme a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, basta con que la ejecución de las obras acordadas causen un daño a alguno de los propietarios para que, por disposición expresa de la ley , deba aquél ser resarcido como correlativa consecuencia y efecto de su deber de soportar la intromisión en su propiedad privativa para la satisfacción de un interés general.

Así pues, la acción que aquí se deduce por Taos no surge de una acción u omisión negligente llevada a cabo por la Comunidad de Propietarios, que haga aplicable el artículo 1968-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino una acción personal de origen legal que, al no tener señalado un término especial de prescripción, queda sujeta al plazo de ejercicio hábil de quince años que se establece en el artículo 1964 del Código Civil . Por ello que es llano que desde el mes de agostodel año 2007 en que MAAC retornó a la posesión como arrendataria del local de que es propietaria Taos, hasta que esta presentó la demanda el 22 de julio de 2010 no ha transcurrido el expresado plazo de prescripción de la acción con lo que tal alegación del recurso decae.

QUINTO.- Las restantes alegaciones tienen un denominador común, la inexistencia de daño resarcible o su falta de acreditación por la parte demandante, según impone el artículo 217-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Pues bien, la realidad de los hechos acreditaos en relación con la causa generadora del daño, pone de manifiesto la inhabilidad transitoria del local para ser destinado a la satisfacción de la finalidad que motivó su arriendo por MAAC y la consiguiente falta de percepción por la arrendadora en tanto duró aquélla, aquí dos meses, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 22 y 30 de la Ley de 24 de noviembre de 1994 , siendo igualmente una consecuencia acreditada acorde con la naturaleza de las obras el tener que sacar el mobiliario del local y ser depositado en establecimiento adecuado en tanto duraron aquéllas, todo lo cual hace plenamente estimable los dos primeros conceptos o partidas reclamados, puesto que la demandada no ha realizado prueba alguna eficiente que demuestre que el local estuvo ocupado durante los dos meses a que corresponde la renta arrendaticia no percibida por la demandante. Del mismo modo se ofrece como necesaria la limpieza extraordinaria del local una vez concluidas las obras, sin que se demuestre excesivo el importe facturado y pagado por tal labor, ni pueda reputarse inapropiada la repercusión de la cuota fija de un servicio, como es el de internet, que no pudo utilizarse durante el periodo de inhabilidad del local, ni desde luego sea exigible al usuario la cancelación del contrato en tan corto periodo, al ser superior probablemente su coste y notorias las molestias.

Sin embargo,, si ha de estimarse, aunque sea de modo parcial, el recurso en lo que atañe al suministro de energía eléctrica objeto de la factura de Iberdrola nº 20070530010184227 -folio 41-, ya que como permite apreciar su texto el consumo que expresa se refiere al periodo comprendido entre el día 23 de marzo de 2007 y el 28 de mayo de 2007, esto es, en una época anterior a la desocupación del local, o casi coincidente con su desalojo, que se produjo el día 21 de mayo de 2007, sin que se acredite cual fuera el consumo en esos siete días de diferencia. No obstante si se considera repercutible la cuota o conceptos fijos tales como potencia contratada 5,18€ y alquiler equipos de medida 1,14€ , que aplicado el IVA repercutible (16%) hace resarcible la suma de 7,32€, salvo error de cálculo. Por lo que la demanda se estimará en la cantidad de 2.428,65€ . Sin que pueda aducirse con éxito que existe abuso de derecho ex artículo 7 del Código Civil , cuando el derecho precisamente está atribuido por una norma legal, excluida de la disponibilidad de las partes litigantes.

SEXTO.- Al estimarse en parte el recurso de apelación no se hará imposición a ninguna de las partes de las costas generadas por su tramitación de conformidad con lo previsto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Pese acogerse el recurso se mantiene la condena emitida en la sentencia apelada con relación a las costas causadas en la primera instancia, pues aunque el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se rige por el principio del vencimiento objetivo, el Tribunal Supremo ha considerado que hay estimación de las pretensiones cuando existe una pequeña diferencia cuantitativa entre lo pedido y lo concedido, esto es, cuando lo no estimado es irrelevante y no sustancial, como aquí ocurre - Sentencias 12 de julio de 1999 , 4 de mayo de 2000 , 26 de enero , 3 y 14 de diciembre de 2001 y 17 de diciembre de 2004 , entre otras-.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debo estimar, y estimo parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 nºs. NUM000 - NUM001 de Madrid contra la sentencia dictada el 1 de septiembre de 2011 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 46 de los de esta Capital en los autos de juicio verbal nº 1849/2010, seguidos a instancia de Taos, S.A.; resolución que, Confirmándola en sus restantes pronunciamientos, únicamente se revoca en el sentido de reducir el importe de la condena a la cantidad de 2.428,65 € , que devengará el interés legal desde la presentación de la demanda y el de mora procesal desde la fecha de esta sentencia, sin hacer imposición de las costas causadas por el recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 931/11 lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico