Sentencia Civil Nº 186/2013, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 940/2011 de 26 de Abril de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a veintiséis de abril de dos mil trece;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de San Bartolomé de Tirajana en los autos referenciados (Juicio Ordinario nº 1040/2008) seguidos a instancia de la entidad mercantil PLAYA FELIZ 2000, S.L., parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Ivo Baeza Stanicic y asistida por el Letrado don Felipe Baeza Betancort, contra la entidad mercantil CONSULTING POINT, S.L., parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña María Trinidad Leyva Jiménez y asistida por el Letrado don José Antonio Rodríguez Peregrina, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 5 de San Bartolomé de Tirajana, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

«ESTIMAR la demanda interpuesta por el Procurador Don Orlando Puga Medraño, en nombre y representación de Playa Feliz 2000 S.L. contra Consulting Point S.L, condenando al demandado al pago de la cantidad de 1.994.125,40 euros más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia.

DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Don Carmelo Viera Pérez, en nombre y representación de Consulting Point S.L. contra Playa Feliz 2000 S.L, absolviendo a la mercantil demandada de la pretensión ejercitada en su contra, y con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al reconviniente»

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 25 de junio de 2010 , se recurrió en apelación por la parte demandada/reconviniente, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada y denegándose la misma, sin necesidad de celebración de vista, se señaló para discusión, votación y fallo el día 9 de abril de 2013.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora ha instado en el presente procedimiento y la sentencia de primera instancia ha decretado la condena de la entidad demandada al pago de las rentas adeudadas desde mayo de 2004 a diciembre de 2006 por importe de 1.744.339,26 € [a los que se adicionan intereses devengados en importe de 249.789,14 €] derivadas del arriendo de los ciento diecinueve (119) bungalows propiedad (en el periodo reclamado) de la actora; arriendo que fue concertado por dicha entidad en contrato de 8 de mayo de 2000 (documento nº 3 de la demanda; folios 198 y sig. de las actuaciones) y cuyo objeto lo constituían ciento setenta y cinco (175) de los doscientos veintidós (222) bungalows con los que cuenta el Complejo denominado 'Playa Feliz',·sito en la Parcela L de la urbanización Bahía Feliz (antes Urbanización Lilolandia) en el término municipal de San Bartolomé de Tirajana, de los que inicialmente la actora era propietaria de 107 (adquiriendo posteriormente 12 más; por tanto, propietaria de los 119 bungalows por los que hoy reclama) y gestionaba en explotación (y, por tanto subarrendaba a la demandada) otros sesenta y ocho (68) bungalows propiedad de terceros.

La falta de pago de rentas a partir de mayo, inclusive, de 2004 determinó que se tramitara juicio de desahucio que culminó en sentencia estimatoria, dando lugar a la resolución contractual, de fecha de 13 de diciembre de 2006 pronunciada en el Juicio verbal nº 673/2006 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de San Bartolomé de Tirajana (documento nº 4 de la demanda; folios 207 y sig.).

La entidad demandada se opuso al pago de las rentas sosteniendo el incumplimiento previo de la actora. En su contestación a la demanda, hecho primero en que se remite a los hechos de su reconvención y, en ella, hecho quinto, se sostiene el incumplimiento del contrato por la arrendadora alegándose que 'correspondía a la actora reconvenida realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservar la cosa objeto de contrato en estado de servir para el uso a que ha sido destinado', obligación que entiende sistemáticamente incumplida por la arrendadora al experimentar el complejo (tras dos fenómenos atmosféricos extraordinarios, uno el 17 de diciembre de 2002 y otro en febrero de 2004) un 'deterioro acelerado que vino a suponer la pérdida del objeto del contrato'.

Al propio tiempo sostuvo el indebido cálculo de las rentas reclamadas así como la indebida reclamación de intereses al no haber sido pactados en el contrato (hecho quinto de la contestación).

SEGUNDO.- En lo que respecta a la demanda principal el recurso debe necesariamente ser desestimado.

En primer lugar, la obligación de pago de las rentas es exigible al arrendatario que disfruta la posesión del objeto arrendado por más que eventualmente el arrendador hubiera incumplido su obligación 'legal' de conservación y no ejecutara las obras necesarias de reparación precisas para servir al uso al que se destina. Si ese fuera el caso la ley ( art. 1.556 CC ) permite solicitar la resolución (dice rescisión) del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. Lo que la ley no permite es el no hacer nada pero mantenerse en la posesión; esto es ocupar el objeto arrendado sin pagar renta alguna a pretexto de ser necesaria la ejecución de obras de conservación que ni se instan judicialmente ni, en otro caso, se pretende la resolución contractual. En el supuesto enjuiciado se observa que la arrendataria, que dejó de abonar la renta ya en mayo de 2004, no ejercitó acción alguna, ni de cumplimiento ni resolutoria, obligando a la actora a presentar demandada de desahucio por falta de tal pago a finales del año 2006 con lo cual, es evidente, que pese a la ausencia de reparaciones para la conservación de los inmuebles - sobre cuya carga se razonará posteriormente - la demandada pretendía seguir con manteniendo vigente el contrato por lo que, por ello, debía seguir pagando las rentas.

En segundo término, ningún error en el cálculo de rentas e intereses ha sido acreditado. Téngase presente que la demandada se limita a efectuar una simple 'regla de tres' considerando una renta anual global para calcular el importe que se adeudaría por las treinta y dos (32) mensualidades en relación a los 119 bungalows de la actora de los 175 que fueron objeto de contrato. Sin embargo el error de la demandada radica en que no existe un importe igual de renta para cada apartamento (ni siquiera dentro de cada apartamento la renta es igual en todas las mensualidades). La renta global anual pactada en el contrato para el conjunto de los 119 bungalows [estipulación cuarta] (10.871.193 pesetas en los meses de mayo y junio; 12.664.782 pesetas en julio, septiembre y octubre y 15.530.352 en los restantes) lo fue teniendo en cuenta la relación de 'rentas individuales' que afectaban a cada uno individualizado de los concretos bungalows arrendados en la forma descrita en el anexo del contrato. Obsérvese que la actora reclama el pago de las rentas, no de todos los bungalows por ella arrendados, sino tan sólo de aquellos que eran de su propiedad por lo que, lógicamente, habrá de estarse para su cálculo a la individualización de renta pactada para cada bungalow y a la mensualidad concreta reclamada.

TERCERO.- Dispone el art. 1.554 del Código Civil que el arrendador está obligado: 2º A hacer en ella (en la cosa objeto de contrato) todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Esta obligación puede alterarse mediante pacto ( art. 1.255 CC ) y es por ello que las partes en uso de su libertad contractual establecieron (párrafo último de la cláusula quinta) que 'Durante la explotación del Complejo, CONSULTING POINT, S.L. queda obligada a su mantenimiento y conservación, siendo por su cuenta los gastos que correspondan a los bungalows en explotación en cada momento, su mobiliario y menaje y los demás elementos como maquinaria, jardines, etc. (.)'. [el destacado es nuestro]

Obsérvese que junto con la obligación de 'mantenimiento' pactada (y, en su correspondencia, la obligación establecida en la cláusula sexta del contrato relativa a la devolución al término en buen estado) se pactó expresamente la de 'conservación', obligación legal que se desplaza contractualmente del arrendador (la que establece el citado artículo 1.554 CC ) al arrendatario, por lo que en base a dicho acuerdo sería el arrendatario quien debiera acometer todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el objeto arrendado en el estado de servir para el uso pactado.

Téngase presente que el lamentable estado que, tras la conclusión del arriendo, presentaba el complejo no deriva de la inidoneidad previa del mismo ni en la existencia de vicios o defectos que hubieran desembocado en dicho estado (v.g., falta de impermeabilización de las azoteas, como veremos). Los daños provienen tanto de circunstancias climatológicas extraordinarias (puestas de relieve por la demandada) como por el hecho de que, tras ellas, no se ejecutaron las necesarias obras de reparación que exigía la 'conservación' de los inmuebles arrendados.

No extrañaría a la Sala que los contratos con touroperadores que mantenía la demandada se resintieran, y con ellos los beneficios que pudiera obtener el negocio, [lo que anticipamos, no ha sido probado] pues además de las humedades a que nos referiremos más tarde, los inmuebles arrendados sufrieron un deterioro paulatino a consecuencia de la desidia de la propia demandada en la ejecución de obras, no ya de conservación, sino incluso las más simples de puro mantenimiento. Así, en el informe aportado por dicha demandada como documental nº 36 (folios 418 y sig. de las actuaciones) se detallan una serie de desperfectos (que afectan a las carpinterías metálicas, mobiliario de cocina, cortinas y colchones, rodapiés y mobiliario) cuyo mantenimiento, en todo caso - y aunque no hubiera sido pactado - correspondería a la demandada arrendataria ( art. 1.563 CC ).

En el informe técnico obrante al folio 637 de las actuaciones, fechado a 24 de octubre abril de 2004 (nótese incluso que en esa fecha la demandada reconviniente ya había dejado de satisfacer las rentas) ya se hizo constar que 'debido a las resientes (sic) lluvias el estado de las cubiertas es de total deterioro, encontrándose los enfoscados y las pinturas impermeabilizantes totalmente levantados y en mal estado .'. Dicho informe pone de relieve que existía impermeabilización (por pintura) y que se hallaba en mal estado (se entiende de conservación).

Precisamente, en relación a las fuertes lluvias sufridas en el sur de la isla a finales de febrero de 2004 el informe aportado por la demandada como documental 36bis (folios 473 y sig. de las actuaciones) hace relación a una serie de actuaciones que, salvo la relativa a 'pintura en paramentos de unidades alojativas' (que por ser obras de conservación asumió la demandada en virtud del contrato litigioso), afectan a elementos comunes del complejo siendo que, como en ello insiste la STS de 29 de febrero de 2012 (nº 596/2011, rec. 507/2008 ) '. la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: «no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado ». ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 )'.

Relevante resulta incluso el informe obrante a los folios 548 y sig. de las actuaciones (elaborado en febrero de 2006) cuando al analizar las humedades en techos de los bungalows dice que 'los techos han sido reparados bastantes veces, pero al no evitarse el objeto (sic; la causa) que lo produce, la falta de impermeabilización en la cubierta, el siniestro aparece cada cierto tiempo'. Vemos pues que el daño lo produce la 'falta de impermeabilización' y, como ya hemos dicho anteriormente tal impermeabilización existía con anterioridad al arriendo, por lo que habrá de concluirse que la falta de impermeabilización a que alude este último informe es imputable a la demandada que no ejecutó las obras necesarias para la conservación a que se obligó contractualmente. Dicho informe continúa señalando que las humedades en las paredes de los bungalows provienen de 'grietas por las que se introducen las aguas' por lo que, `puntamos nosotros, fácil hubiera sido evitar el daño de haberse ejecutado las necesarias obras de conservación asumidas por la demandada.

En conclusión, no puede afirmarse ni que la actora incumpliera con sus obligaciones contractuales ni que fuera por ello responsable de que el negocio de la demandada se resintiera (si es que ello fuera cierto) debido al (deplorable) estado del complejo. Ninguna indemnización resultaría por ello procedente.

CUARTO.- Pero es que no puede concluir la Sala sin advertir que, aun en el peor de los escenarios para la actora reconvenida (esto es que se hubiera hipotéticamente acreditado un incumplimiento contractual de su parte), la acción reconvencional estaría sin remedio destinada al fracaso.

La reclamación indemnizatoria se basa exclusivamente en el informe pericial elaborado por un economista y obrante a los folios 1021 y sig. de las actuaciones. Dicho informe ha de reputarse totalmente ineficaz a los fines pretendidos principalmente porque, como en el mismo se reconoce (ver apartado 6. limitaciones; folio 1034), ni se ha podido consultar la información contable de la empresa, ni la información de carácter laboral, ni la información fiscal ni de seguridad social. Tan sólo contó con las cuentas de la demandada del ejercicio 2003 presentadas a depósito en el Registro Mercantil y sin que ni siquiera conste la calificación registral y la práctica del asiento correspondiente al haberse limitado a anexar simple nota informativa. Siendo así, se ignora por completo si en las anualidades posteriores sobre las que gravita la pericia se produjeron o no pérdidas, no pudiendo en ningún modo presumirse la cuantía de las mismas cuando no se cuenta con ningún dato objetivo con el que cuantificar el volumen del negocio en el periodo reclamado.

Además, en dicho informe se pretende valorar 'la pérdida de ventas' cuando tal circunstancia resulta, por sí sola, completamente improcedente para fijarse como indemnización (o parte de la misma) siendo susceptible, simplemente, de tenerse en consideración para el cálculo que pudiera de ella derivar como perjuicio por pérdida o lucro cesante. Una pérdida de ingresos no supone correlativamente una pérdida de beneficios en el mismo importe pues todo ingreso hipotético habría de ir acompañado del necesario gasto de explotación que hace que el beneficio esperado sea, en lógica, inferior al ingreso. Pero es que, ni siquiera tiene sentido fijar un valor de pérdida de ventas sin relación alguna a un concreto periodo. El perito se limita a reducir un 50% [en un primer momento dice que se realiza la reducción por considerar que el año se divide normalmente en temporada alta y baja y, posteriormente, manifiesta que tal corrección se debe al no poder confirmar por otros métodos los incrementos de precios sobre los del año 2002] a los ingresos declarados de la demandada en el ejercicio 2002 y efectuar una regla de tres en atención al número de apartamentos propiedad de la reconvenida (119) y el total de unidades objeto del contrato (175). No alcanza la Sala a entender (no se ha explicado en el informe, ni escrito ni en el acto del juicio) qué se pretende con dicho cálculo y por qué su resultado constituiría un daño a la arrendataria que fuera susceptible de ser indemnizado.

Si el primer concepto peritado es impertinente más aún lo es (con independencia, insistimos, de la falta de idoneidad de los elementos utilizados para efectuar la pericia) el segundo de ellos: beneficios no obtenidos, al pretenderse fijar una indemnización por 'lucro cesante' en relación a periodos en los que el contrato ya no estaba vigente y, por tanto, no se podía generar ni anular beneficio alguno y lo mismo se diga respecto al tercer concepto que, disfrazado bajo el término 'valoración de inversión' pretende para el periodo 1/04/2006-31/10/2009 (por tanto en periodo no contractual al haberse resuelto el contrato anticipadamente) la simple aplicación de una cláusula penal de 'desistimiento' establecida en el contrato en la estipulación cuarta (pfo. séptimo) cuando, obvio es, ningún desistimiento se ha producido no dándose el supuesto previsto para la aplicación de la cláusula.

ÚLTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación interpuesto procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho ni de derecho, declarando por ello la pérdida del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados, el art. 465.4 de la LEC y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad mercantil CONSULTING POINT, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de San Bartolomé de Tirajana de fecha 25 de junio de 2010 en los autos de Juicio Ordinario nº 1040/2008, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas a dicha parte apelante y declarando la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino correspondiente.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ) y/o recurso de casación (dada la cuantía del procedimiento, art. 477.2.2º LEC al exceder de 600.000,00 €), ambos a interponer ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de esta resolución, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y/o en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse cualquiera de ambos recursos será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de ellos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado. Firme que sea, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.