Sentencia Civil Nº 188/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 179/2009 de 18 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA

con sede en Jerez de la Frontera

Presidente:

Ilma. Sra. Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

Magistrados:

Ilmo. Sr. Don IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

Ilmo. Sr. Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Apelación civil 179/2009-CG

Juzgado de procedencia: Juzgado de Primera Instancia número 4 de Jerez de la Frontera.

Procedimiento ordinario 426/08.

S E N T E N C I A Nº 188/2009

En Jerez de la Frontera a dieciocho de septiembre de dos mil nueve.

Visto por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, con sede en Jerez de la Frontera e integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 27 de marzo de 2009 en procedimiento ordinario que fue seguido ante el Juzgado de Primera Instancia antes indicado.

Es apelante don Juan Ramón , representado por la procuradora señora Gómez Ortega y asistido por la letrada doña Eva Enriquez Zambrano.

Son apelados doña Adelaida , doña Antonia , doña Candelaria y doña Covadonga , representadas por el procurador señor Carrasco Muñoz y asistidas por el letrado don Miguel Galán García.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida, fechada el 27 de marzo de 2009 , contiene la siguiente parte dispositiva: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por el procurador doña Sonia Gómez Ortega, en nombre y representación de don Juan Ramón , contra doña Adelaida , doña Candelaria , doña Antonia y doña Covadonga , y en consecuencia debo absolverlas de las pretensiones contra ellas formuladas por aquél en el presente. Las costas de este procedimiento deberán ser satisfechas por la parte actora."

SEGUNDO.- Esa sentencia ha sido recurrida en apelación por don Juan Ramón que ha solicitado su revocación con imposición de las costas a la parte contraria. La parte apelante pretende que se estime su demanda, en la que había solicitado una sentencia que decretase la resolución del contrato y que las demandadas fuesen condenadas a abonarle 12.000 euros, solicitando además la expresa condena en costas a las demandadas por considerar que habrían actuado con temeridad y mala fe. Damos por reproducida la argumentación del recurso de apelación, que está unido a las actuaciones. La representación de la parte contraria ha solicitado la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de las costas a la parte contraria, por las razones indicadas en su escrito, al que también nos remitimos expresamente.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Sección, se incoó el correspondiente procedimiento, se designó Magistrado ponente y se señaló para deliberación y votación, tras las cuales se ha dictado la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- En el primer fundamento de derecho de la sentencia recurrida se explica que el demandante, don Juan Ramón , (apelante en esta segunda instancia), reclama la devolución del doble de las cantidades entregadas en virtud de un contrato de compraventa, (consta en las actuaciones que el señor Juan Ramón entregó 6.000 euros y reclama que se le abonen 12.000 euros). Explica la sentencia recurrida que el demandante considera que las demandadas habrían incumplido sus obligaciones contractuales pues habrían omitido la existencia de una carga de la vivienda, lo cual habría supuesto un vicio en el consentimiento del demandante, comprador de la vivienda. Dice la sentencia recurrida que la parte demandada negó el pretendido incumplimiento indicando que al comprador se le había facilitado las escrituras de la vivienda y una nota simple del Registro de la Propiedad, alegando que el motivo de que el contrato no se cumpliera habría sido que el comprador no habría obtenido financiación sin que la suspensión de la fe pública registral en virtud del artículo 28 de la Ley Hipotecaria sea una carga de la finca. Se dice en la sentencia recurrida: "Por tanto se centra el debate en si hubo o no incumplimiento por las demandadas y por ello el actor tiene derecho a que le sean devueltas las cantidades por él entregadas, dobladas, conforme a lo estipulado por las partes, si bien ello lleva a determinar si la finca estaba gravada por limitación alguna que impidiera su libre disposición a las vendedoras y en su caso que ello se hubiera puesto en conocimiento del comprador o se hubiera omitido habiendo mediado dolo o error." En la sentencia recurrida se concluye al respecto:

-Que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria no supone limitación alguna del dominio sobre la finca litigiosa, ya que no existe obstáculo para su venta, de acuerdo con los artículos 609 y 1.445 del código civil . Añade la sentencia que de la prueba practicada no resulta que se ocultara esa circunstancia al comprador pues las vendedoras le entregaron toda la documentación relativa a la finca, documentación que el señor Juan Ramón entregó a la entidad bancaria que en un primer momento aprobó la operación aunque luego negó la financiación. Dice la sentencia recurrida que el demandante no ha probado ni la existencia de un incumplimiento por parte de las demandadas-vendedoras ni la existencia de ningún vicio del consentimiento.

-Que sí se ha acreditado la voluntad del demandante de resolver el contrato al no poder hacer frente a su obligación de pago del precio por haberle denegado el préstamo la entidad bancaria.

SEGUNDO.- En el recurso de apelación se argumenta en primer lugar que la finca vendida tenía una carga que se podría comprobar en la nota simple acompañada como documento número 2 con la contestación a la demanda, pues la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria aparece en el apartado de cargas. Efectivamente, en ese documento aparece en el apartado de cargas la referencia a la aplicación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria , que dice:

"Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos."

No hemos encontrado ninguna resolución que se refiera a la interpretación que deba darse a ese artículo pero, como se alegó en primera instancia, el Tribunal Supremo en Sentencia de 18 de abril de 2000 (EDJ 2000/6152 ) tiene dicho que la limitación durante 2 años y respecto a terceros de los efectos de la inmatriculación conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria no supone la constitución de ninguna carga o gravamen. Concretamente se dice en esa Sentencia del Tribunal Supremo:

"...que la finca no se hallaba inmatriculada a nombre de la vendedora (ni de nadie) y no se pactó la forma en que ésta debía llevar a efecto dicha inmatriculación, por lo que la misma, en uso de sus propias y libres facultades optó por una de las dos legalmente posibles (la del artículo 205 de la Ley Hipotecaria EDL 1946/1959 ); que la vendedora se obligó expresamente a entregar la finca libre de cargas o gravámenes y que la limitación de los efectos de dicha forma de inmatriculación, respecto a terceros, durante dos años, no entraña la constitución de ninguna carga o gravamen, en el sentido jurídico y propio de dichos términos."

Efectivamente parece que existe analogía entre ambos preceptos, el 205 y el 28 de la Ley Hipotecaria , como para negar que ambas limitaciones puedan ser consideradas una carga o gravamen. Dice la parte apelante que al señor Juan Ramón como persona lega en terminología jurídica no se le podía exigir que conociese el significado de una figura inusual como la del artículo 28 de la Ley Hipotecaria , "máxime cuando su entidad bancaria le aprobó el préstamo hipotecario según se ha acreditado con la documentación presentada junto a nuestro escrito de demanda". En realidad esta alegación de la parte apelante viene a confirmar lo que se razona en la sentencia recurrida: que el señor Juan Ramón tuvo conocimiento a través de la nota simple de la existencia de la limitación conforme al artículo 28 de la Ley Hipotecaria .

TERCERO.- Argumenta la parte apelante que el señor Juan Ramón habría actuado en todo momento con diligencia, pues no habría suscrito el contrato privado hasta tener aprobado el préstamo hipotecario, que las demandadas no le habrían informado de la existencia de la "carga", como probaría que la demandadas sigan manteniendo la inexistencia de ninguna carga, y que la redacción del contrato la habría efectuado la parte vendedora, debiendo presumirse que la finca carecía de cargas, considerando la parte apelante que esa presunción no quedaría desvirtuada por la entrega de la nota simple dado que en ella figura una limitación conforme al artículo 28 de la Ley Hipotecaria que sería tan "abstracta" para el demandante como el resto de afecciones que figuran en el apartado de cargas. Esas alegaciones son reiteración de las expuestas en primera instancia y no desvirtúan los dos datos que tiene en cuenta la sentencia recurrida: que la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria no debe ser considerada una carga y que las demandadas no ocultaron la existencia de esa limitación. Ya hemos explicado anteriormente los motivos por lo que estamos de acuerdo con esas dos afirmaciones.

CUARTO.- En la sentencia recurrida se dice: "De tal forma que la omisión de tal circunstancia por sí pudiera considerarse como causa de resolución del contrato si la venta se hubiese pactado en un plazo inferior al tiempo de la suspensión, puesto que el comprador adquiere con una condición resolutoria (art. 1.114 CC ), si llegara a producirse en el tiempo referido. No obstante, en el presente de la prueba practicada no resulta que se ocultara tal circunstancia al comprador, ya que las vendedoras le entregaron toda la documentación relativa a la finca, que aquél entregó a la entidad bancaria de la que pretendía obtener financiación para la compra, que incluso le autorizó la operación en un primer momento, si bien denegándole la financiación advertidos de ello." Se argumenta en el recurso de apelación que el Juzgado habría olvidado que en el contrato de compraventa se estipuló que la escritura pública había de otorgarse en el plazo de 90 días y que como la limitación del artículo 28 estaba vigente hasta el 31 de diciembre de 2007, resultaría que en mayo de 2007 , transcurridos los 90 días desde la firma del contrato, la limitación seguía vigente, considerando la parte apelante que ello supondría que conforme al razonamiento de la sentencia recurrida el contrato podría ser resuelto con justa causa. Pero la argumentación de la parte apelante no tiene en cuenta que la sentencia recurrida niega la resolución del contrato porque la parte vendedora no ocultó la existencia de la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria , por lo que el razonamiento sobre la fecha es meramente hipotético y para el caso de que esa omisión de información se hubiese producido, pero como no se produjo el ocultamiento de la limitación, el razonamiento de la parte apelante no puede ser acogido.

QUINTO.- Argumenta la parte apelante que el señor Juan Ramón no habría tenido intención de resolver la compraventa por causas injustificadas y que incluso cuando los representantes del Banco le informaron de las consecuencias negativas que podría tener la adquisición, habría intentado solucionar el problema mediante la firma de un contrato de arrendamiento con opción de compra. En autos figura una copia de ese contrato de arrendamiento con opción de compra y se puede comprobar que tiene razón la parte apelada cuando señala que en ese contrato había una cláusula que permitía al comprador desvincularse de la compra y obtener la devolución de la cantidad entregada, a lo que no prestó su consentimiento la parte vendedora. Añade la parte apelante que las demandadas se habrían dirigido al Banco para intentar que convenciese al señor Juan Ramón , de lo que concluye la parte apelante que la parte demandada habría actuado con mala fe pretendiendo que el señor Juan Ramón corriera con las posibles consecuencias negativas en caso de aparecer un heredero forzoso. Insiste la parte apelante en que la financiación para la operación no habría sido concedida por la existencia de la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria , que el hecho de que otros bancos hayan concedido financiación en supuestos semejantes, como afirmó en juicio un testigo director de una oficina bancaria de otra entidad, no desvirtúa las consecuencias que para el señor Juan Ramón hubiese tenido la hipotética aparición de un heredero forzoso del anterior propietario de la vivienda, reitera la parte apelante que no se le habría informado de la existencia de la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria , que la nota simple no supliría esa falta de información dado el carácter técnico y poco usual de la limitación, considerando que el verdadero problema habría sido la limitación que existía sobre la vivienda. Esas alegaciones no son suficientes para desvirtuar lo razonado en la sentencia recurrida, sobre todo teniendo en cuenta que en el contrato de 20 de febrero de 2007 , aportado como documento número 1 con la demanda, no contiene ninguna referencia a que la compraventa no se fuese a llevar a cabo si no se obtuviese financiación por la parte compradora. En el contrato se acordó la venta de la vivienda, el precio, que los gastos de compraventa serían de cuenta del comprador, salvo la plusvalía que sería de cuenta del vendedor, y se hizo constar que la parte compradora entregó 6.000 euros en concepto de señal indicándose "...cuya validez hasta la fecha de la escritura es de 90 días" y se pactó además que si la parte compradora incumpliera lo estipulado perdería la señal, mientras que la parte vendedora se obliga a pagar el doble de lo entregado en caso de incumplir alguna cláusula de las allí señaladas. Se puede comprobar que el contrato no supedita en modo alguno la compraventa a que el comprador obtenga financiación, por lo que la relación del comprador con el banco al que solicitó el préstamo hipotecario no justifica que el comprador dejase de cumplir aquello a lo que se había obligado. Consideramos que acertó la sentencia recurrida al desestimar la demanda, pues es de aplicación lo pactado en ese contrato de 20 de febrero de 2007, que debe ponerse en relación con el artículo 1.454 del código civil . Por último, y a mayor abundamiento, la demanda se presentó el 28 de marzo de 2008, cuando ya había transcurrido el plazo de 2 años durante el cual estaba vigente la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, según resulta del documento número 3 aportado con la demanda, en el que se indica el 31 de diciembre de 2007 como fecha en que dejaría de estar vigente la limitación, por lo que si a partir de enero de 2008 la parte demandante-apelante no pidió el cumplimiento de lo pactado no ha podido ser por la existencia de esa limitación, sino por otros motivos. No encontramos por ello motivo para revocada la sentencia recurrida y desestimamos el recurso de apelación.

SEXTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la condena a la parte apelante al abono de las costas de esta segunda instancia, por aplicación de los artículos 398-1º y 394 -1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dado que las pretensiones de la parte apelante han sido totalmente desestimadas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, pronunciamos el siguiente

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por don Juan Ramón contra la sentencia recurrida, de fecha 27 de marzo de 2009 , sentencia que confirmamos íntegramente. Condenamos a don Juan Ramón a abonar las costas causadas en el recurso de apelación.

Así por esta sentencia, de la que se llevará testimonio literal al rollo de sala y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación, conforme a la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil , que se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación y que se presentará ante esta sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, juzgando en segunda instancia los pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe.