Sentencia CIVIL Nº 188/2018, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 569/2017 de 05 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA
BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA
BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001
Tel.: 94-4016666
Fax / Faxa: 94-4016992
NIG PV / IZO EAE: 48.04.2-16/018023
NIG CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2016/0018023
Recurso apelación procedimiento ordinario LEC 2000 / Proz.arr.ap.2L 569/2017 - P
O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia : Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Bilbao / Bilboko Lehen
Auzialdiko 13 zk.ko Epaitegia
Autos de Procedimiento ordinario 725/2016 (e)ko autoak
Recurrente / Errekurtsogilea: Fernando
Procurador/a/ Prokuradorea:JASONE ELORDUY SIMON
Abogado/a / Abokatua: SUSANA GONZALEZ PEREZ
Recurrido/a / Errekurritua: MUEBLES Y MONTAJES NERE S.L. y Heraclio
Procurador/a / Prokuradorea: MAITANE CRESPO
Abogado/a/ Abokatua: ALBERTO REBOLLO SACHETICH
S E N T E N C I A Nº 188/2018
ILMAS. SRAS.
Dª. MARIA ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ
Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA
Dª. MAGDALENA GARCÍA LARRAGÁN
En BILBAO (BIZKAIA), a cinco de junio de dos mil dieciocho.
En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.
Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de
juicio ordinario nº 725/16, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Bilbao
y del que son partes como demandante D. Fernando , representado por la Procuradora Dª Jasone Elorduy
Simon y dirigido por la Letrada Dª Susana González Pérez y como demandados MUEBLES Y MONTAJES
NERE S.L . y D. Heraclio , representados por la Procuradora Dª. Maitane Crespo Atin y dirigidos por el
Letrado D. Alberto Rebollo Sachetich, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MARIA
ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.


PRIMERO.- Por el juzgador de primera instancia se dictó con fecha 20 de junio de 2017sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente: 'Desestimo íntegramente la demanda deducida por la representación procesal de Fernando contra Heraclio y MUEBLES Y MONTAJES NERE S.L. y absuelvo a los codemandados de las pretensiones deducidas en su contra, con imposicion de costas a la parte actora'.



SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de D.

Fernando y admitido dicho recurso en ambos efectos de elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes. Personado en tiempo y forma el apelante, y personada también la parte apelada, se siguió este recurso por sus trámites.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de D. Fernando se alza contra la sentencia dictada en primera instancia y solicita que se revoque la misma y se estime en su lugar la demanda interpuesta, fijándose la renta mensual actualizada en los importes solicitados, con imposición de costas a la parte demandada, y subsidiariamente, no se le impongan las costas de la primera instancia a la parte actora, aduciendo en defensa de estas pretensiones, en síntesis, que la sentencia apelada ha aplicado erróneamente el artículo 18 de la LAU al caso suscitado, pues dicho precepto no resulta de aplicación por así establecerlo el artículo 4.3 de la LAU , ya que estamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y así se han pronunciado distintas Audiencias Provinciales, habiendo quedado claro el propósito del arrendador de actualizar la renta en las comunicaciones electrónicas, que constan en los documentos 9 y 10 de la demanda, habiendo interpretado erróneamente la sentencia la cláusula de revisión que analiza, incoherentemente, tras señalar que procede la desestimación de la demanda, habiendo sido voluntad de las partes que la renta, a lo largo del arrendamiento debía ir acercándose a su valor de mercado, de ahí la cláusula de revisión que impuso el arrendador, y la referencia al valor de mercado como opción, habiendo pasado por alto la sentencia el análisis y valoración del informe aportado por la parte demandada y así la sentencia incurre en falta de exhaustividad, con infracción de los artículos 216 y 218 de la LEC , dicho informe no justifica ni valida con la suficiente y rigurosa pericia la pretensión de la parte arrendataria de recurrir al índice o sistema de índices, como metodología a que remite la cláusula de revisión de renta, y no se puede concluir, como señala la sentencia, que el informe de tasación aportado por esta parte no haya probado que el precio pactado era inferior al de mercado, tampoco recoge pronunciamiento alguno sobre la aplicación de la Regla Rebus Sic Stantibus, que quedó fijada como segundo hecho controvertido en la Audiencia Previa, cuando lo cierto es que la cláusula tercera del contrato de revisión de la renta tenía por objeto evitar un desequilibrio económico al arrendador derivado de una renta de 1.200 euros prolongada en el tiempo.



SEGUNDO.- La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda interpuesta al considerar la Juzgadora a quo que no cabía dar lugar a lo solicitado en la demanda porque la parte arrendadora no se había ajustado, a la hora de actualizar la renta, a las previsiones establecidas en el artículo 18.2 de la LAU , considerando que, a lo sumo, podría haberse planteado la actualización para el periodo de octubre de 2016 a octubre de 2017, pero eso no se pedía en la demanda.

Pues bien, sentado lo anterior y a la vista del contenido de la sentencia apelada y de las alegaciones de la representación de D. Fernando , hay que dar la razón a la apelante en orden a que, encontrándonos ante un contrato de arrendamiento de un pabellón industrial, sito en Larrondo, estamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que conforme a lo dispuesto en el artículo 4.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se rige, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1 de dicha Ley , por la voluntad de las partes, en su defecto a lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil, por lo que no resulta de aplicación a este tipo de arrendamientos con carácter obligatorio lo dispuesto en el artículo 18 de la LAU para la actualización de la renta en los contratos de arrendamientos de vivienda, pues dicho artículo 18 se encuentra ubicado dentro del Título II de la LAU , y nada pactaron las partes litigantes al respecto,pues la estipulación tercera del contrato de arrendamiento suscrito el día 21 de octubre de 2013 establecía literalmente lo siguiente: 'REVISIÓN: Si por las causas que fueran el contrato se prorrogase por más de una anualidad, la renta será objeto de revisión , quedando establecido que el arrendador por cada nuevo periodo establecerá un nuevo valor del alquiler en función al índice anual sobre el consumo que afecta a inmueble o aquél que comercialmente esté en vigor para los locales de iguales características'.

Por ello, no conteniéndose ninguna remisión al artículo 18 de la LAU , este precepto no resulta de aplicación al supuesto que es objeto de enjuiciamiento, pues los términos del artículo 4.3 de la vigente LAU son muy claros en cuanto al régimen normativo aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, habiéndose pronunciado en estos términos diversas sentencias de las Audiencias provinciales, como las de las Audiencias de Avila de 14 de febrero de 2001 , de Zaragoza de 3 de octubre de 2005 , de Albacete de 8 de octubre de 2004 o de Palencia de 1 de septiembre d 2009 , debiendo recordarse a estos efectos que según ha establecido el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 3 de octubre de 2017 , a propósito de la aplicación del artículo 12 de la LAU relativo al desistimiento para el arrendamiento de viviendas, también contenido en el Título II de la LAU, al igual que el artículo que ahora nos ocupa, que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda 'no precisa de tutela específica al estar subordinado a los pactos existentes entre las partes, por lo que no procede una aplicación analógica del precepto, al carecer de identidad de razón', y como esta misma sentencia del T.S. señala, en nuestro caso, 'nada obstaba a que las partes hubieran pactado una remisión al artículo 18 de la LAU , pero no lo hicieron', por lo que a efectos del régimen aplicable para la actualización de la renta habrá de estarse a lo convenido entre las partes, a lo dispuesto en el Título III de la LAU, y supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil.

Y no rigiéndose el contrato de arrendamiento origen de la presente reclamación por el artículo 18 de la LAU , decae la argumentación central de la sentencia apelada y debe estarse a lo convenido expresamente por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento concertado en su día.



TERCERO .- Desde esta perspectiva, debe recordarse que la referida cláusula de revisión de la renta preveía que si el contrato se prorrogaba por más de una anualidad de renta, la renta será objeto de revisión 'quedando establecido que el arrendador por cada nuevo periodo establecerá un nuevo valor del alquiler 'en función al índice anual sobre el consumo que afecta a inmueble o aquel que comercialmente esté en vigor para los locales de iguales características', discrepando las partes en cuanto a la interpretación de esta cláusula, pues el arrendador entiende que la cuantía de la renta debe actualizarse, a la vista de la disyuntiva establecida en la cláusula, atendiendo al valor de mercado comercialmente existente para los locales de iguales características, mientras que la parte arrendataria estima que a lo que debe atenderse es al 'índice de precios al consumo que afecta al inmueble o al índice que comercialmente esté en vigor para los locales de iguales características', discutiéndose en definitiva, entre las partes, como señala la sentencia apelada, si el término 'aquel' se refiere al valor o al índice.

Ante estas discrepancias, y a la vista del tenor literal de la cláusula cuestionada, la Sala coincide con la Juzgadora a quo en orden a que la expresión 'aquel' se refiere a índice, estableciendo la posibilidad, a la hora de efectuar la revisión de la renta, de elegir entre el 'Indice de precio al consumo' o el 'Indice que comercialmente está en vigor para los locales de iguales características', y no como pretende la representación de la parte arrendadora, entre el IPC o el valor del arriendo equivalente a valor de mercado del arriendo para locales de similares características, llegándose a esta conclusión atendiendo, en primer lugar, al sentido literal de la cláusula, según viene redactada gramaticalmente ( artículo 1281 del Código Civil ), siendo por otra parte esta interpretación la más acorde para que el contrato produzca efecto ( artículo 1284 del Código Civil ) pues no se ha demostrado que la renta pactada en su día no fuera acorde a la situación del mercado cuando se convino el arriendo, ni tampoco hay prueba alguna de que el mercado arrendaticio se hubiera visto alterado significativamente al alza, al año de celebrarse el contrato, siendo desde esta perspectiva más razonable la elevación de la renta conforme al IPC o a cualquiera otro de los Indices que el Instituto Nacional de Estadística pública, además del Indice de precios al consumo, tales como los Indices de precios industriales INE, de Precios de Alquiler de Oficinas, de Remuneraciones INE, etc....

Pero es que, además de lo dicho, las demás circunstancias concurrentes en el arriendo que es objeto de este litigio avalan la postura que se mantiene, pues no hay que olvidar que se trata de un arrendamiento cuya duración contractual era de un año, y con posibilidad de que pudiera prorrogarse por sucesivas anualidades hasta un máximo de cinco años a voluntad de la mercantil arrendataria, evidenciando los términos de la cláusula una solución de compromiso, aquilatando una renta no demasiado elevada a un plazo de duración del contrato de tan solo un año, y con posibilidad de prorrogarlo para el arrendatario hasta un máximo de cinco años de arrendamiento total, por lo que la revisión de la renta establecida conforme al IPC o a cualquiera otro de los Indices existentes para el sector inmobiliario que nos ocupa, se adecua perfectamente a la filosofía subyacente que trasluce la voluntad de las partes a través de las referidas cláusulas segunda y tercera del contrato, manteniendo el adecuado equilibrio de las prestaciones entre las partes; cuestión distinta sería que el plazo convenido de duración del contrato no fuera de un año, sino mucho mayor, pero no es el caso, en que habrá de estarse a la convenido entre las partes, plasmado en el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2013, resultando indiferente a estos efectos el que según el dictamen pericial de tasación aportado con la demanda pudieran existir arrendamientos superiores al concertado entre las partes, cuando además el propio perito de la actora reconoció que no había atendido al estado concreto del local litigioso que solo conoció a través de fotografías, mientras que el perito de la demandada se pronunció en el sentido de que aunque había aumentado la oferta de inmuebles entre los años 2008 y 2013, al haber quedado muchas naves desocupadas, los precios se habían mantenido más o menos estables, aunque con un ligero descenso, hasta situarse en los mismos niveles aproximadamente de 2013 a 2016, según se advierte en los gráficos incorporados a dicho informe.

Y es que, como antes se ha señalado, para proceder a la revisión de la renta ha de estarse a lo convenido en el contrato, y esto no puede ser interpretado en sentido divergente a lo que establece su clásula tercera, según la interpretación que se postula en esta resolución, y por ello, no ajustandose a los términos de lo convenido entre las partes la pretensión articulada en el suplico de la demanda, debe desestimarse la misma, lo que conlleva la consiguiente desestimación del recurso de apelación interpuesto y la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, pero por razones distintas de las establecidas en la sentencia apelada.



CUARTO.- En cuanto a las costas de esta segunda instancia, procede su imposición al apelante a tenor de lo dispuesto en el vigente artículo#398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



QUINTO.- Con pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15.9 de la LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Fernando contra la sentencia dictada el día 20 de junio de 2017 por la Ilma.Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Bilbao, en el Juicio Ordinario nº 725/16, del que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, todo ello con expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Devuélvase los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Transfiérase el depósito por la Letrada de la Administración de Justicia a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta resolución cabe recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TS, si se acredita interés casacional . El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del TS por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el número 47380000000569-17.

Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso' código 06 para el recurso de casación, y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al interponer los recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administración de Justicia, certifico.