Sentencia Civil Nº 189/2009, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 229/2009 de 01 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00189/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000229 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a uno de Junio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 482/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 229/09, entre partes, como apelante y demandante EL CAPRICHO DE TITI, S.L., representado por el Procurador Don Antonio Álvarez Arias de Velasco y bajo la dirección del Letrado Don Miguel Valdés-Hevia Temprano, y como apelante y demandado DON Fidel , representado por el Procurador Don Salvador Suárez Saro y bajo la dirección del Letrado Don Ramón Méndez-Navia Gómez.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veintiocho de enero de dos mil nueve , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Álvarez Arias de Velasco en nombre y representación de la entidad "El Capricho de Titi" contra Don Fidel debo declarar y declaro la nulidad de la cláusula decimocuarta de opción de compra sobre el local de comercio sito en Oviedo, Calle Santa Clara num 4 bajo, fijada en el contrato de arrendamiento celebrado el 1 de octubre de 2004; declarando a Don Fidel civilmente responsable de la nulidad de la citada cláusula ; y, en consecuencia, debo condenar y condeno al demandado a abonar a la entidad actora en la cantidad de trescientos mil euros (300.000 euros), por los daños y perjuicios ocasionados por la extralimitación de poderes en que incurrió.

Todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento. ".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpusieron sendos recursos de apelación por El Capricho de Titi, S.L. y por Don Fidel , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr./a. DON/DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad actora "El Capricho de Titi, S.L." se promovió juicio ordinario frente a Don Fidel solicitando se dicte sentencia "por la que estimando íntegramente la demanda:

a.- Se declare nula la cláusula decimocuarta de opción de compra sobre el local de comercio sito en Oviedo, calle Santa Clara, núm. 4 , bajo, fijada en el contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de octubre de 2004 entre D. Romeo , D. Luis Enrique y D. Benigno por un lado y D. Fidel , en nombre y representación de D. Ovidio por otro, posteriormente cedido a la entidad denominada "EL CAPRICHO DE TITI, S.L., que así, quedó subrogada en todos los derechos y obligaciones dimanantes del mismo.

b.- Se declare que D. Fidel es civilmente responsable de la nulidad de la cláusula de opción de compra anteriormente referida, así como de las consecuencias de dicha nulidad por traspasar los límites del mandato.

c.- Se condene a D. Fidel a abonar a la entidad actora la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL QUINIENTOS EUROS (2.280.500 ?) por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de la extralimitación de poderes en la que incurrió al fijar la controvertida cláusula de opción de compra, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, y con expresa imposición de las costas causadas.".

La juzgadora de 1ª Instancia dictó sentencia declarando la nulidad de la cláusula decimocuarta relativa a la opción de compra y condenó al demandado a abonar a la entidad actora 300.000 ?, en concepto de daños y perjuicios. Frente a esta resolución interpusieron ambas partes sendos recursos de apelación. Solicita el demandado apelante la desestimación de la demanda y en cuanto a la demandante - apelante postula se revoque la recurrida en el sentido de incrementar la indemnización hasta la cuantía de 600.000 euros.

SEGUNDO.- Para un adecuado entendimiento de los hechos se ha de precisar que D. Romeo , D. Luis Enrique y D. Benigno concertaron con el Sr. Fidel un contrato que denominaron de arrendamiento de local comercial. En el referido contrato se consignaba que los Srs. citados en primer lugar actuaban en su propio nombre y D. Fidel lo hacía en nombre y representación de D. Ovidio como apoderado, según poder notarial hecho ante el Notario de León D. José Ángel Tahoces Rodríguez con fecha 21 de Julio de 2.003 y nº de protocolo 1.500. En el referido contrato se conviene el arrendamiento del bajo comercial sito en Oviedo, Santa Clara nº 4 por el plazo de 30 años. En cuanto al importe de la renta se fijó en 43.272 ? anuales que el arrendatario pagará por meses adelantados a razón de 3.606 ? mensuales, estipulándose en la cláusula decimocuarta : "se establece una opción de compra sobre el local objeto de contrato, durante un período de treinta y seis meses a partir del uno de noviembre de dos mil cuatro, se valora en un millón quinientos euros (1.500.000.- ?). Todo impuesto, arbitrio o nuevo gravamen, incluido el incremento del valor de los terrenos antes llamado Plus Valía municipal que recaigan sobre el local o afecten al mismo, serán abonados en su integridad por el comprador. Asimismo será de cuenta del comprador la comisión que por su intervención, la Sociedad Falo Agencia Inmobiliaria- Administraciones SLL facture en el momento de la venta, dicha comisión es el 3% sobre el precio de venta, impuestos no incluidos.", y en la decimoquinta:" La parte arrendataria podrá ceder el presente contrato de arrendamiento en el plazo de seis meses desde la firma del presente contrato de arrendamiento a una sociedad en la que tengan participaciones los arrendatarios sin que ello se repute como traspaso y sin que quepa elevación de renta por la parte arrendadora. Quedando los arrendatarios como garantes solidarios de la propia sociedad, quedando obligados por toda la duración del arrendamiento aunque éste continúe, extinguido el plazo, por tácita reconducción.".

Pues bien, el 20-12-04 los arrendatarios comunican al demandado, como apoderado del propietario del local, la cesión del contrato de arrendamiento a la Sociedad "El Capricho de Titi, S.L.", compuesta por los tres arrendatarios iniciales más un cuarto socio, cuya filiación y domicilio se comunica igualmente.

Tras esto, el 26-09-07 la nueva sociedad comunica tanto al demandado como al propietario del local D. Ovidio el ejercicio en tiempo y forma de la opción de compra de acuerdo con las condiciones fijadas en el contrato de arrendamiento formalizado el 01-10-04 y se añadía "perfeccionando así el contrato rogamos que nos comunique fecha, hora y en su caso Notario de acuerdo con su disponibilidad para proceder a la elevación de escritura pública de la compraventa, momento en el que había de satisfacerse el precio efectivo".

A estos requerimientos el demandado contestó: "En contestación a su requerimiento como Vd. es sabedor no tengo poder para negociar ni firmar cláusula alguna de disposición sobre el inmueble.", y en cuanto al propietario del local contestó su Letrado:" Me dirijo a Vds. a instancia de nuestro cliente, D. Ovidio , a fin de dar contestación a la carta que le remitieron por Burofax y que fue recibida en fecha 3 de octubre de 2007.

Por medio de la presente, les dejo constancia de que mi cliente no admite el ejercicio de opción de compra sobre el local sito en la calle Santa Clara, nº 4, de Oviedo, al no haber dado, ni él ni su esposa, su consentimiento ni autorización a la pretendida opción de compra.

Esperando que esta respuesta les satisfaga, y sin otro particular, quedo a su disposición".

A la vista de esta negativa se planteó por la actora el presente procedimiento, al que el demandado se opuso alegando, lo que reitera en el recurso, primero: que la opción de compra no la tenía la sociedad actora sino sus socios, que eran los arrendatarios iniciales; segundo: que para el supuesto de desestimar la falta de legitimación activa invocada se concluya que la sociedad arrendataria tenía conocimiento de que el Sr. Fidel carecía de poder para convenir la opción de compra; tercero: que caso de desestimar el conocimiento referido y de concluir que hubo extralimitación de poder se desestime la pretensión actora por no haberse producido daños.

Por lo que se refiere a la primera cuestión planteada por el demandado apelante, relativa a la falta de legitimación activa, por corresponder la opción a los arrendatarios iniciales y no a la demandante, debe señalarse que de la lectura del contrato concertado el 1 de Octubre del año 2.004, y que obra en autos como documento número 1 de los aportados con la demanda, se colige, como se señala en la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Febrero de 1.993 , que ambos pactos, el de arrendamiento y el de opción, aparecen relacionados como dos instrumentaciones contractuales no divorciadas, que convergen en una misma causa, aunque mixta y compleja, conformando una unidad jurídica en el desarrollo dinámico posterior de ambos pues, según señala la sentencia referida, "la entidad recurrente entró en posesión de la finca por razón del arriendo, de ahí que éste se convierta en el negocio principal inmediato y sea secundario-posterior el opcional que aunque independientemente de aquél operaba en necesaria relación al mismo toda vez que el objeto del convenio en ambos pactos es la misma finca y la opción adquiere su eficacia de posibilidad de acceso a la propiedad de la misma por el precio estipulado sí el optante decide ejercitar el derecho. En otras ocasiones el Tribunal Supremo, por ejemplo en la sentencia de 13 de Julio de 1.993 , estimó, en un caso en que en el mismo contrato se convino el arrendamiento de local y una opción de compra sobre el mismo, que el contrato así estipulado no tenía la naturaleza de un contrato complejo, pues consistiendo en un arrendamiento normal y corriente de local de negocio, al que se añade una simple cláusula de opción de compra a favor del arrendatario a ejercitar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del contrato locativo, sin modificarlas o desnaturalizadas en cuanto a lo que constituye el tipo legal que configura el arrendamiento, en modo alguno da lugar a la complejidad del contrato que lo excluiría de la ley de arrendamientos urbanos, sino dos negocios jurídicos coligados unidos formalmente en un mismo documento.

En el caso de autos del examen del contrato aportado cabe concluir que éste presenta un carácter unitario, de modo que aunque en el mismo se comprenden dos negocios jurídicos ello no permite la disociación pretendida por el demandado, pues ni se ha convenido así, ni se deduce de la interpretación gramatical ni lógica del contrato, ni viene avalada tal pretensión por la actuación del demandado ni por la de su poderdante, pues cuando ambos contestaron a la comunicación del ejercicio de la opción por la demandante opusieron para ello no la falta de legitimación de quien efectuaba la notificación o el requerimiento, sino otros hechos o circunstancias que impedían el éxito de la opción pretendida, como era el caso en el demandado de carecer de poder y en el poderdante de no haber conferido poder para ello y ser además el local un bien ganancial.

En segundo lugar alega el demandado recurrente que la arrendataria tenía conocimiento de que él no tenía poder suficiente para convenir la opción de compra, lo cual a su juicio se evidencia por el hecho de que en el encabezamiento del contrato se reseña ante qué notario se otorgó el poder y con qué fecha así como el número de protocolo, lo cual permitía a los firmantes del contrato, industriales y por tanto conocedores del ámbito negocial, saber los términos en que el poder estaba conferido y además aquél no había sido sólo reseñado en el contrato de arrendamiento de local sino que también había sido unida una copia del mismo al contrato.

La Sala, a la vista de la prueba practicada, comparte la conclusión a la que llega la juzgadora de primera instancia, pues el hecho de que se reseñe la fecha y el número de protocolo de un documento, no permite concluir que su contenido fuera conocido por quienes contrataron con el apoderado. En cuanto a la unión de una copia del poder al contrato, se trata de un aserto ayuno de prueba, siendo lo lógico, de haberse unido el poder al contrato, que en éste se hiciera referencia al hecho de que se adjuntaba aquél, lo que en el presente caso no ocurre. Respecto a la tacha de testigos basta acotar con lo dispuesto en el art. 379 de la LEC , careciendo la declaración referida al conocimiento o no del propietario de la trascendencia pretendida. Consecuencia de lo expuesto es que se estime de aplicación en el supuesto de autos lo preceptuado en el artículo 1.259 en relación con el 1.725 ambos del Código Civil, conforme al primero "ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal", señalando el párrafo segundo del precepto que "el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante".

En cuanto al artículo 1.725 del Código Civil dispone que "el mandatario que obra en concepto de tal no es responsable personalmente ante la parte con quien contrata sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de su poderes", señalando el Tribunal Supremo, entre otras en la sentencia de 9 de Julio de 1.999 , que si el representante estaba facultado para llevar a cabo el reconocimiento de deuda o no serán excepciones que aquél podrá oponer a la reclamación de que es objeto, pero en modo alguno obliga a constituir la relación jurídico procesal con representante y representado. Habiendo señalado igualmente el Alto Tribunal que si el mandatario se excede de los límites del mandato sin dar conocimiento suficiente de sus poderes es él quién está en falta y no la parte con quien contrató, principio aplicable al caso de ausencia total de poder, ya que la ratio legis es idéntica. En el presente caso la Sala estima que se ha acreditado que concurren los requisitos que hacen responsable al mandatario, toda vez que él mismo ha traspasado los límites del mandato lo que equivale a obrar sin él; el mandante no ha ratificado expresa ni tácitamente los actos del mandatario, pues la ratificación suple la falta de mandato previo y por último el mandatario no ha dado a los terceros conocimiento suficiente de sus poderes.

Sentado lo anterior debe examinar la Sala si es procedente la indemnización de daños y perjuicios y en caso afirmativo en qué cuantía, y en este sentido el Tribunal Supremo en la sentencia de 23 de Febrero de 1.993 declara que es procedente la indemnización como remedio sustitutorio de la frustración del contrato opcional y ello no por aplicación del artículo 1.124 del Código Civil sino atendiendo a la necesaria y correspondiente satisfacción del interés del futuro comprador, al ser de aplicación a la opción, a falta de regulación específica, las disposiciones generales que acerca de las obligaciones y los contratos se contienen en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil.

En el presente caso el interés e insistencia de los arrendatarios por estipular la opción de compra es reconocida por la contraparte, de modo que al haberse frustrado la opción por una actuación cuando menos negligente por parte del demandado ello debe dar lugar a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, no pudiendo concluirse, como pretende el demandado y apelante, que ningún daño se ha ocasionado a la arrendataria al no poder hacer efectiva la opción, pues de tratarse de un dato indiferente es incomprensible su interés en que figurara en el contrato de arrendamiento. Cuestión distinta es la relativa al quantum indemnizatorio y en este sentido convergen ambos recursos, el de la actora, al considerar insuficiente la cantidad concedida en la recurrida, y el del demandado, quien solicita la desestimación de cualquier petición indemnizatoria. La actora en la demanda consideró que la indemnización debía ascender a la cantidad de 2.280.500 euros, suma que resulta de adicionar al Valor de tasación del local: 2.673.900 euros, el Valor de tasación de la inversión: 607.100 euros y a la cantidad así resultante: 3.281.000 euros restarle el Valor de local fijado para la opción de compra, lo que para la demandante es 1.000.500 euros y para la demandada 1.500.000 euros. La razón de esa disparidad se produce porque en el documento figura en letra una de las sumas y en cifra la otra.

Pues bien, la juzgadora de primera instancia rechazó esta evaluación de los daños y perjuicios sufridos y aunque de su argumentación discrepe la actora la misma en su recurso reduce la petición de indemnización a la cantidad de 600.000 euros y ello, según señala en el escrito de interposición del recurso, porque nos encontramos en presencia de una cuestión compleja que puede suscitar opiniones y argumentos dispares y con la finalidad de no perjudicar excesivamente al demandado, razones estas por las que rectifica en el sentido referido su petición inicial. Por su parte el demandado-apelante, tras señalar que a su juicio no procede indemnización alguna, pone de relieve una serie de datos, como es el hecho de que el contrato de arrendamiento se concertó por un largo plazo, concretamente por 30 años, por lo que no se puede alegar la pérdida de las inversiones y señala que es un dislate que alguien que tiene garantizada la permanencia en un local y el desarrollo de una actividad industrial durante 30 años pretenda que un tercero le pague toda la inversión que le generó un beneficio y además le abone el precio estimado del inmueble; a ello añade que el negocio instalado inicialmente por la actora no funcionó, de modo que la demandante firmó un contrato de franquicia con la entidad MaterAsturias -documento número 5 de la demanda- el día 30 de Marzo de 2.007 y en el anexo de ese contrato la actora reconoce no disponer de medios financieros para realizar una nueva inversión presupuestada en 240.000 euros para la adecuación del negocio y por eso es la propia Mater Asturias quien adelanta el dinero, comprometiéndose la actora a devolverlo, circunstancia que sirve al demandado-apelante para preguntarse de dónde iba a sacar la actora más de un millón de euros para ejercitar la opción de compra en Septiembre del año 2.007.

La cuestión planteada referida a la indemnización en el supuesto de pérdida de oportunidades fue examinada, entre otras, en la sentencia del T.S. de 15-11-07 en la que se trae a colación la sentencia de 27-7-06 , la cual recogiendo la doctrina jurisprudencial establecida en otras anteriores dice:" y, en fin , que no toda declaración de culpabilidad conlleva la de responsabilidad, pues para ello es preciso que pueda anudarse a la actuación negligente del agente un daño susceptible de ser reparado, en su caso, mediante la correspondiente indemnización, de tal forma que, si falta éste, no cabe imponer indemnización alguna; a lo que cabe añadir que, tratándose de la responsabilidad profesional de un abogado, el daño moral en que se traduce la pérdida de oportunidades procesales ha de tener como necesario presupuesto la existencia de tales oportunidades y de las expectativas frustradas, así como la efectiva afectación del derecho a la tutela judicial que le sirve de fundamento, lo que en modo alguno cabe admitir en el presente caso, en el que la misma parte demandante, aquí recurrente, reconoció el hecho que motivó el despido disciplinario del que fue objeto, admisión que incide negativamente en el resultado del juicio probabilístico que ha de preceder a la determinación de los daños morales por semejante causa. Y no está de más traer al recuerdo, a modo de cierre argumental, los términos de la Sentencia de esta Sala de fecha 27 de julio de 2006 (RJ 20066548 ), en la que, recogiendo la doctrina jurisprudencial establecida en otras anteriores, se dice: "Mientras todo daño moral efectivo, salvo exclusión legal, debe ser objeto de compensación, aunque sea en una cuantía mínima, la valoración de la pérdida de oportunidades de carácter pecuniario abre un abanico que abarca desde la fijación de una indemnización equivalente al importe económico del bien o derecho reclamado, en el caso de que hubiera sido razonablemente segura la estimación de la acción, hasta la negación de toda indemnización en el caso de que un juicio razonable incline a pensar que la acción era manifiestamente infundada o presentaba obstáculos imposibles de superar y, en consecuencia, nunca hubiera podido prosperar en condiciones de normal previsibilidad".

Asimismo, el Alto Tribunal en la Sentencia de 11-11-1.997 declaró:"ha de tenerse en cuenta que los daños y perjuicios, a cuya indemnización obliga todo incumplimiento contractual culpable, son no solamente los materiales o económicos, en su doble modalidad de daño emergente y lucro cesante (artículo 1106 del Código Civil ), sino también los daños morales que directamente se deriven de aquél, siempre que unos u otros (o los dos), aparezcan debidamente probados. En el presente supuesto litigioso, que presenta unas muy atípicas o peculiares connotaciones, no se ha probado la existencia de perjuicio material o económico alguno, ya que resulta totalmente imposible saber, sin introducirnos en el resbaladizo y absolutamente inadmisible terreno de las conjeturas, cuál hubiera podido ser el tratamiento (estimatorio o desestimatorio) que habrían recibido los tres frustrados (por la no personación del Procurador demandado) recursos de apelación anteriormente referidos. En cambio, sí aparece probado el perjuicio o daño moral que sufrieron los demandantes, aquí recurridos, al verse irremisiblemente privados, por la negligente conducta de dicho Procurador "del derecho, que les asistía a que su demanda fuera estudiada por el Tribunal de Apelación y, en su caso, por el Tribunal Supremo".

Pues bien, en el presente caso son datos relevantes el hecho de que el plazo del arrendamiento del local es de 30 años, dato que incide tanto sobre el uso como sobre la inversión, que la arrendataria comunicó en tiempo y forma el ejercicio de la opción, si bien no ha acreditado en autos una disponibilidad económica real para abonar su precio, evidenciando el contrato de franquicia el fracaso del negocio de hostelería anteriormente instalado en el local y que la tesorería no era boyante, como se infiere de que en el contrato de franquicia de 30-3-07 se consigna "que en este momento de suscripción del Contrato de Franquicia el franquiciado no dispone de los medios financieros, materiales ni humanos necesarios para la ejecución del Proyecto de adaptación", por ello el franquiciador asume la ejecución del Proyecto de adaptación, siendo obligación del franquiciado la de reintegrar el coste de la ejecución durante la vigencia del contrato de franquicia, así como que no obstante debe abonar el precio en el momento del otorgamiento de la escritura para lo que se requería a la contraparte para que señale Notario, la actora no ha acreditado cual era la forma con la que se pensaba hacer frente a aquél importante desembolso. Aunque también el hecho mismo de comunicar el ejercicio de la opción recurriendo al vendedor para la fijación de día y hora, permite entender que su pretensión no era totalmente infundada.

Este conjunto de datos llevan a la Sala a estimar que el daño resarcible se acerca más a un daño moral producido por la frustración de una expectativa cuya realización por parte de la actora no se ha acreditado como segura, lo que deja la fijación de la indemnización al puro arbitrio judicial. Estimándose que es adecuada la suma de 30.000 euros.

TERCERO.- No procede hacer expresa declaración de las costas de ambos recursos. En cuanto al recurso del demandado al haber sido acogido parcialmente. En cuanto al de la actora por las dudas que genera la cuantía de la indemnización en el supuesto de autos. - art. 398 de la LEC -

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por El Capricho de Titi, S.L. y estimar parcialmente el formulado por Don Fidel contra la sentencia de fecha veintiocho de enero de dos mil nueve dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA en el sentido de condenar al demandado Don Fidel a abonar a la actora El Capricho de Titi, S.L. la cantidad de 30.000 ?, suma que devengará el interés del art. 576 de la LEC desde la sentencia de 1ª Instancia.

Se confirman el resto de pronunciamientos de la recurrida.

No procede hacer expresa declaración en cuanto a las costas de ambos recursos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.