Sentencia Civil Nº 189/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 178/2008 de 31 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 178/08-J

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 162/07

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 189/2009

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 162/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, a instancia de la sociedad MONFORTE, SCP, Don Jesús María , Doña Caridad , Don Adriano y Doña Encarnacion , representados por el Procurador Don Alejandro Torelló Campañá y asistidos por el Letrado Don Ricardo Abram Pabón, contra Doña Inés , representada por el Procurador Don Jorge-Enrique Ribas Ferré y asistida por el Letrado Don David Ferran Reina, a los cuales se acumularon los autos de Procedimiento Ordinario nº 213/07, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Barcelona, a instancia de Doña Inés contra los actores principales; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de septiembre de 2007, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales DON ALEJANDRO TORELLO CAMPAÑA en nombre y representación de MONFORTE, SCP, DON Jesús María , DOÑA Caridad , DOÑA Encarnacion y DON Adriano frente a DOÑA Inés , asumiendo cada parte las costas causadas a su instancia.

Estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales DON JORGE ENRIQUE RIBAS FERRE en nombre y representación de DOÑA Inés :

a) declaro rescindida por lesión en más de la mitad de su justo precio el derecho de opción de compra ejercitado por MONFORTE, SCP, DON Jesús María , DOÑA Caridad , DOÑA Encarnacion y DON Adriano con relación al inmueble sito en la calle DIRECCION000 número NUM000 de Barcelona, debiendo la actora reintegrar a los optantes la cantidad de 601 euros y los intereses legales de dicha cantidad desde el 1 de febrero de 1997.

b) Podrán los optantes evitar la rescisión si complementan el precio consignado en la cantidad de 523.454 euros. En tal caso, deberá la Sra. Inés otorgar la correspondiente escritura.

c) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia ambas parte interpusieron recurso de apelación mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 29 de enero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia señala que la parte actora ejercitó la opción de compra litigiosa en tiempo y forma, cuestión no discutida por la demandada, quien se opone a la acción ejercitada en la demanda inicial mediante el ejercicio de la acción prevista en el artículo 321 de la CDC , que establece la posibilidad de rescindir los contratos onerosos cuando el transmitente del inmueble haya sufrido lesión en más de la mitad del precio justo, habiendo declarado la jurisprudencia la idoneidad de esta última acción en supuestos de opción de compra.

En cuanto a si el momento en el que debe determinarse el valor del inmueble es el de la fecha de suscripción del contrato de opción o el del ejercicio de la opción, indica que la STSJC de fecha 19 de mayo de 2003 establece que el precio justo del que habla el artículo 323 de la Compilación no es el derivado de la fecha del ejercicio del derecho, pues entiende que en caso de efectuarse así la característica del derecho de opción, que consiste en la aleatoriedad del precio (la posibilidad de que el precio del inmueble varíe), quedaría mitigado o suprimido si el concedente tuviera la posibilidad de rescindir el contrato cuando el precio se incrementara durante el término previsto para su ejercicio.

Sin embargo, considera que cuando se dictó la mencionada Sentencia, no existía la Ley 5/2006, de 10 de mayo del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, cuyo artículo 568-2 establece que el ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución, permitiendo el artículo 568-5 que se establezca una prima para su concesión, lo cual no permite calificar el contrato como compraventa, y fijando el artículo 568-6 el contenido del título de constitución. De tal regulación, concluye la Juzgadora que el derecho de opción es un contrato independiente y autónomo, y no una mera cláusula inserta en un contrato perfecto, por lo que no puede presumirse que se efectuará una compraventa, y siendo que el desplazamiento patrimonial sólo ocurre con el ejercicio del derecho de opción, la existencia o no de lesión debe determinarse con relación a dicho momento.

Entiende que para comprobar la existencia de lesión, debe estarse al valor en venta del inmueble en relación a otros de igual o análogas circunstancias, teniendo en cuenta su estado y destino actual, sin que puedan aceptarse las meras expectativas, lo cual lleva a eliminar la peritación del Sr. Mariano , porque se limita a efectuar la valoración con relación al año 1997, y la del Sr. Remigio , porque hace la valoración suponiendo que el local pasa a convertirse en vivienda.

De forma que, indicando la peritación de la Sra. Delfina que el valor de inmueble al tiempo del ejercicio de la opción ascendía a 620.379 euros, ello supera en mucho el doble del precio estipulado para la compra, lo cual supone la existencia de lesión en más de la mitad del justo precio, y declara rescindida la opción ejercitada y su derecho, con devolución en este caso de las 100.000 pesetas recibidas y sus intereses, pudiendo el adquirente evitar la rescisión, conforme al artículo 325 de la Compilación, mediante el pago en dinero al vendedor del complemento del precio o valor lesivo.

En consecuencia, desestima la demanda inicial y estima la demanda acumulada, si bien, dadas las dudas de derecho que justifican la posición de cada una de las partes, no efectúa especial imposición de costas, conforme establece el artículo 394 LEC .

SEGUNDO.- La parte actora se alza frente a la sentencia dictada e indica, en síntesis, que el recurso gira, en primer lugar, en torno al esclarecimiento de cual es la naturaleza jurídica del contrato de opción, conforme a la doctrina que cita, aplicándola al presente supuesto, y, en segundo lugar, a la interpretación del artículo 321 CDCC relativo al momento de valoración del precio de la finca para que exista o no la lesión ultradimidium, señalando la doctrina jurisprudencial aplicable.

En cuanto a la primera cuestión debe señalarse que en la sentencia impugnada se expone con detalle y acierto la doctrina jurisprudencial sobre la figura de la opción de compra, e indica de forma expresa la Juzgadora que no es una cuestión discutida el hecho de que la parte actora ejercitó la opción en tiempo y forma, sin que apareciera controvertida la naturaleza de dicha figura, dándose todo ello por reproducido para evitar innecesarias repeticiones.

Destacar únicamente, dado el contenido del recurso, que en Sentencias posteriores el Tribunal Supremo ha reiterado la anterior doctrina. Así en la STS de 14 de abril de 2008, indica que "Por medio del contrato de opción de compra -previsto, en su proyección registral, en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario - el concedente atribuye al beneficiario, a cambio de un precio o gratuitamente, la facultad de decidir unilateralmente la puesta en vigor del contrato de compraventa proyectado -sentencias de 18 de abril de 1.978, 16 de octubre de 1.997 y 27 de octubre de 2.005 , entre otras-. Constituye la opción la primera fase de un iter negocial complejo, que responde, como sucede con los demás precontratos, a que la voluntad concorde de las partes no es provocar la inmediata eficacia de la compraventa prevista, sino, llevándola en el programa negocial mas allá de los tratos preliminares, asegurarla para el futuro relativamente, esto es, por si decide que tenga vigencia quien ha quedado facultado para optar.".

La STS de 2 de julio de 2008 expone que "Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

La sentencia de 5 julio 2006 señala que de la opción de compra surgen obligaciones para ambas partes "para el concedente de la opción de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado, dentro del cual el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones (SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )".

Finalmente, la STS de 15 de julio de 2008 señala que "Para la debida resolución del motivo, ha de partirse de que la opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de modo que si el contrato de concesión de la misma (como en el de autos) señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del eficaz ejercicio de la misma, ello es indiferente o extraño a su naturaleza. El susodicho otorgamiento es obra del vendedor y comprador, es, en suma, un negocio bilateral que solemniza el contrato de compraventa ya perfeccionado por la única voluntad necesaria, que es la del optante. En modo alguno la opción pierde su naturaleza unilateral, necesitando para su eficaz ejercicio la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública. En suma, que el otorgamiento de la escritura pertenece a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto por el ejercicio de la opción."

Asimismo, y sobre la naturaleza de la figura que nos ocupa, en la STSJC de 19 de mayo de 2003 se establece: "El contracte d'opció no es pot confondre amb una oferta irrevocable, ja que en aquest darrer supòsit només hi concorre la declaració de voluntat de l'oferent, que pot ésser retirada mentre no ha sigut acceptada. En canvi en l'opció hi ha un negoci de perfecció bilateral del que resulta l'existència de la facultat unilateral d'optar sense perjudici d'incloure una obligació a càrrec de l'octant com el pagament d'un preu o prima.

El fonament del dret d'opció radica en d'utilitat que en el trànsit jurídic immobiliari hi hagi una institució que permeti a una persona adquirir, dintre d'un límit temporal i per un preu prefixat, una determinada finca, quan en el moment de concessió de l'opció no hi està encara disposada per manca de efectiu o per altres causes.

La naturalesa del dret d'opció, d'acord a les anteriors premisses, i la finalitat a què va encaminada aquesta relació jurídica bilateral, impedeix que el "preu just" de què parla l'article 323 de la Compilació catalana sigui el derivat de la data d'exercici del dret i de perfecció del contracte de compra-venda, ja que en aquest cas es veuria frustrada la finalitat del contracte.

El vincle de voluntat es perfecte i ferm en la data d'atorgament de l'opció, el preu es fixa en consideració a les circumstàncies d'aquest moment, i es força freqüent que es pacti una prima o un preu en favor del prometent o concedent a canvi del dret concedit que li impedeix disposar del immoble durant el temps previst per l'exercici del dret d'opció."

TERCERO.- Por lo que se refiere al momento de valoración del precio de la finca para que exista o no la lesión ultradimidium, indica la Sentencia antes reseñada y citada por la Juzgadora de instancia, que: "Per tant fixar el moment de determinació de "preu just" en la data de exercici de l'opció o de perfecció de la compra- venda suposaria introduir un element totalment pertorbador i aliè a la naturalesa del contracte i a la voluntat de les parts, que per tan ha d'esser eradicat.

Al voltant del contracte d'opció s'hi emmarca una circumstància que pot incidir tant a favor com en contra de l'optant i del prometent: la variació de valor de l'immoble objecte de l'opció. Aquesta característica del dret de que ara es tracta quedaria en certa manera mitigat o suprimit en el cas que el concedent tingués en favor seu la possibilitat hipotètica de rescindir el contracte quan el preu del objecte de l'opció s'incrementés tant durant el termini previst per a l'exercici del dret que excedís en més de la meitat del preu previst per les parts.

Corol·lari de les anteriors argumentacions es que la Sala s'inclina totalment per la tesi sustentada per la recurrent, en el sentit que el "preu just" s'ha de determinar d'acord al valor en venda del immoble en litigi, en la data d'atorgament de l'opció, i, com es dirà, aquest en cap cas excedeix en més de la meitat del que pactaren les parts, i que s'ha concretat en el fonament primer d'aquesta sentència.

La postura assumida per aquesta Sala en un tema tan controvertit i complex per les argumentacions que poden adduir-se tant a favor com en contra de cada uns dels plantejaments que aquí s'han debatut, obliga a considerar si l'esmenta-la postura concorda bé amb la regulació dels novedosos drets d'adquisició voluntària i preferent reconeguts per la Llei 22/2001 de 31 de desembre dictada pel parlament de Catalunya, donat que, en aquesta nova regulació, s'allarguen més els terminis que els contractants pugin fixar per l'exercici dels drets d'opció, tempteig i retracta.

En entendre de la Sala, la nova regulació legislativa no incideix desfavorablement en les consideracions contingudes en la sentència sinó que al permetre de forma expressa la constitució dels esmentats drets de forma onerosa (article 23 de la Llei) determina la possibilitat a què hauran d'acudir els contractants en cas d'instituir drets d'adquisició preferent per períodes llargs, en forma de clàusules d'estabilització o d'increment del preu (com altrament succeeix en el cas debatut) per tal d'impedir que el transcurs dels temps incideixi negativament en l'equilibri de prestacions de que es parteix en la data del contracte."

Así, en la reseñada Sentencia, la Sala contempla ya regulación de los derechos de adquisición voluntaria y preferente reconocidos por la Llei 22/2001 de 31 de diciembre, y concluye que no incide desfavorablemente en las consideraciones efectuadas.

Es cierto que la anterior Llei ha sido derogada por la Llei 5/2006, de 10 de mayo, del Llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, sin embargo, no es aplicable al supuesto que nos ocupa, ni se aprecia, en principio, que la nueva regulación desvirtúe las consideraciones expuestas en la STSJ de 19 de mayo de 2003, antes transcritas.

Por tanto, el motivo del recurso que parte del hecho de que el precio justo en este caso viene determinado por el valor de la cosa en relación a otras iguales o análogas en la fecha del derecho de opción, debe prosperar.

El Perito Don. Mariano indica que el valor de mercado del inmueble litigioso en enero de 1997 era de 81.508 euros (13.561.790 pesetas). La Perito Doña. Delfina , valora dicho inmueble, como local, en 98.452,72 euros (16.381.154,10 pesetas), y como vivienda en 156.053,94 euros. El Perito Don. Remigio , únicamente valora el inmueble en su uso como vivienda, situándolo en 194.796,50 euros a fecha de enero de 1997.

Entiende este tribunal que debe atenderse al valor del inmueble en el uso que tenía en el año 1997, pues, como señala la Juzgadora de instancia, recogiendo la doctrina del TSJC, las meras expectativas urbanísticas no pueden considerarse como criterio valorativo para fundar la lesión.

En consecuencia, procede desestimar la acción de rescisión ejercitada por Doña Inés , y estimar la demanda inicial, si bien, por los mismos razonamientos expuestos en la sentencia impugnada, las dudas de derecho que pone de relieve justifican que se mantenga el pronunciamiento sobre costas efectuado, sin efectuar tampoco en esta alzada especial imposición de las costas ocasionadas.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la sociedad MONFORTE, SCP, Don Jesús María , Doña Caridad , Don Adriano y Doña Encarnacion , y desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Inés , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario nº 162/07 de fecha 12 de septiembre de 2007, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar, desestimamos la demanda formulada por Doña Inés contra la sociedad MONFORTE, SCP, Don Jesús María , Doña Caridad , Don Adriano y Doña Encarnacion , sin efectuar imposición de costas, y estimando la demanda presentada por la sociedad MONFORTE, SCP, Don Jesús María , Doña Caridad , Don Adriano y Doña Encarnacion , condenamos a la demandada Doña Inés a cumplir lo pactado en el contrato de opción de compra de fecha 1 de febrero de 1997 y otorgar la correspondiente escritura de compraventa de la finca sita en Barcelona, DIRECCION000 , nº NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Barcelona, Tomo NUM001 , Libro NUM002 , de la sección NUM003 , folio NUM004 , finca NUM005 , a favor de los actores, procediendo en caso contrario el Juzgador al otorgamiento de la misma, sin efectuar especial imposición de costas. Todo ello sin hacer pronunciamiento de las costas de esta alzada.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.