Sentencia Civil Nº 189/2011, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 431/2010 de 15 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00189/2011

SENTENCIA Nº 189

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNANDEZ

SIENDO PONENTE : DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE : RESOLUCION CONTRATO Y RECLAMACIÓN CANTIDAD

LUGAR : BURGOS

FECHA : QUINCE DE ABRIL DE DOS MIL ONCE

En el Rollo de Apelación número 431 de 2.010 dimanante de Juicio Ordinario nº 654/09, sobre resolución de contrato y

reclamación de cantidad, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2.010 , siendo parte, como demandados-apelantes, DON Salvador y DON Carlos Ramón , representados, ante este Tribunal, por la Procuradora D.ª Teresa Palacios Sáez y defendidos por el Letrado D. Rafael Alonso Vázquez; y como demandante-apelado, DON Baltasar , representado, ante este Tribunal, por el Procurador D. Sigfredo Pérez Iglesias, y defendido por el Letrado D. Emilio Fernández Andrés.

Antecedentes

PRIMERO : Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda; en ejercicio de acción personal, decorativa, de resolución contractual por incumplimiento, y sobre derecho de crédito en reclamación de cantidad; formulada por el Procurador de los Tribunales, Sr. D. Sigfredo Pérez Iglesias; en nombre y representación del Sr. D. Baltasar ; contra los demandados, Sres. D. Carlos Ramón y D. Salvador ; representados en autos por la Procuradora de los Tribunales, Sra. D.ª M.ª Teresa Palacios Sáez. Y en consecuencia, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa celebrado el 18-11-05 entre las partes. Debiendo condenar y condenando solidariamente a los demandados a reintegrar al actor 18.000 €. Con más los intereses legales desde la presentación de la demanda. Haciendo a los demandados expresa imposición de las costas procesales causadas al actor en esta instancia".

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Salvador y D. Carlos Ramón se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 24 de Marzo de 2.011.

Fundamentos

PRIMERO: Contra la Sentencia de primera instancia que, estimando íntegramente la demanda, declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre el actor D. Baltasar , como comprador, y los demandados D. Salvador y D. Carlos Ramón como vendedores, de fecha 18 de Noviembre de 2.005, condenando a los demandados a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio 18.000 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, formulan recurso de apelación los demandados con la pretensión de que se desestime la demanda, alegando que: 1º.- Que la sentencia recurrida vulnera el principio dispositivo por apreciar un motivo de resolución no alegado en la demanda, y 2º.- Que la sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida, el art. 1124 del Código Civil y la Jurisprudencia que lo interpreta.

SEGUNDO: Como primer motivo del recurso se alega por la demandada que la Sentencia recurrida vulnera el principio de justicia rogada por cuanto la actora solicita la resolución del contrato de compraventa en base a una supuesta imposibilidad legal de entregar la finca por parte de los vendedores, por ser la finca propiedad del Ayuntamiento del Valle de Sedano, y la Sentencia de primera instancia resuelve el contrato por incumplimiento de los vendedores porque el retraso en el otorgamiento de la escritura frusta el fin del negocio, no satisfaciendo el interés del acreedor.

Son hechos de interés para la resolución del litigio los siguientes:

El 18 de Noviembre de 2.005 los litigantes, el actor como comprador y los demandados como vendedores, suscriben contrato privado de compraventa de cinco parcelas en la localidad de Sedano, en el BARRIO000 , un Molino Harinero con dos piedras, cuadras y adheridos, así como las parcelas rústicas NUM000 , NUM001 , NUM002 NUM003 del Polígono NUM004 , por el precio de 192.324 €, entregando por el comprador, como parte del precio, en esa fecha 18.000 € , acordándose que el pago del resto del precio se haría a la fecha de otorgamiento de las escrituras publicas de compraventa.

Los contratantes se comprometieron a otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo de tres meses.

Los vendedores se obligaron a poner a su nombre las fincas en el Registro de la Propiedad, tal y como las adquirieron de sus anteriores propietarios D. Romeo y D.ª Jacinta , con anterioridad a la elevación a escritura pública.

También se dispuso que "si el tiempo de registro superase el plazo establecido para escriturar, la parte compradora se compromete a pagar los gastos que generase la necesidad de solicitar un crédito puente con entidad financiera por parte de los vendedores".

Con fecha 30 de Enero de 2.006 los demandados D. Salvador y D. Carlos Ramón suscriben un documento en el que declaran que la compraventa litigiosa "estaba pendiente de liquidación y formalización en escritura pública, y asentarla en el Registro de la Propiedad; estando en la actualidad tramitándose en el Registro num. 2 de la Ciudad de Burgos, tanto las escrituras públicas de nuestra compra de los citados bienes a los hermanos D.ª Jacinta y D. Romeo y previamente a nosotros, la copia autorizada de herencia de estos y de los citados bienes y otros pertenecientes a sus padres D. Alejandro y D.ª Adolfina que son los últimos en aparecer registrado, para finalmente, inscribir el citado molino a nombre de D. Baltasar como último propietario".

El 16 de Febrero de 2.006, se inscribieron a nombre de los vendedores en el Registro cuatro de las cinco fincas, no admitiendo el Registrador la inscripción de la parcela NUM005 del polígono NUM004 , cuya inscripción quedo suspendida por falta de tracto sucesivo.

Los vendedores demandados promueven expediente de dominio para reanudación del trato sucesivo, que dio lugar a los autos del Juzgado de Primera Instancia nº 742/2006, que fue admitido a trámite por providencia de 24 de Enero de 2.007.

El comprador D. Baltasar , por medio de su letrado, con fecha 24 de Junio de 2.008 remite Burofax a los demandados manifestando que ante la imposibilidad de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pese al largo tiempo transcurrido, les insta para que se avengan, voluntariamente, a la rescisión del contrato y a la devolución de la cantidad de 18.000 €, más daños y perjuicios, en el plazo de 10 días.

Con fecha 15 de Abril de 2.009 el comprador presenta la demanda iniciadora del presente procedimiento solicitando la resolución del contrato.

Con fecha 1 de Diciembre de 2.008 se resolvió el Procedimiento de Expediente de Dominio, declarándose justificado el dominio de D. Salvador y D. Carlos Ramón sobre la quinta finca objeto del contrato privado de compraventa litigioso, procediéndose a inscribir la misma a nombre de los vendedores demandados, con fecha 26 de Mayo de 2.009.

A tenor de los hechos relatados, que no son controvertidos, resulta que en Julio de 2.008, cuando el actor requiere extrajudicialmente a los demandados para que se avengan a rescindir el contrato dado el largo tiempo transcurrido, por imposibilidad de otorgar la escritura pública, en los términos convenidos (estar escrituradas a nombre de los vendedores las cinco fincas en el Registro de la Propiedad) la parcela NUM005 del polígono NUM004 , no estaba registrada a nombre de los vendedores.

Igualmente esta acreditado que en la fecha de interposición de la demanda, 15 de Abril de 2.009, tampoco estaba registrada esta finca a nombre de los vendedores demandados, en el Registro de la Propiedad.

Cuando se plantea la demanda pese al largo tiempo transcurrido desde la suscripción del contrato privado de compraventa, mas de tres años, transcurrido en exceso el plazo de tres meses previsto en el contrato privado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los vendedores no se encontraban en disposición de cumplir lo convenido.

Es cierto y la sentencia recurrida así lo señala, que el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública no era esencial; no esencialidad que resulta con claridad del hecho de que el contrato preveyera consecuencias para el supuesto de que transcurrido el plazo de tres meses, en el que ambas partes se habían comprometido a otorgar la escritura pública, que no era precisamente la resolución del contrato sino su vigencia.

Ahora bien, que el mero retraso no sea suficiente para resolver un contrato, salvo en los supuestos en que el tiempo pactado tenga carácter esencial, en modo alguno equivale a que el cumplimiento del contrato pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ni que pueda entenderse que el contrato puede mantener su vigencia indefinidamente.

Aun cuando el plazo de tres meses no fuera un plazo esencial, solo cabe entender que transcurrido el plazo previsto por las partes en el contrato (tres meses), las obligaciones contractuales para ambos pervivirían en un plazo razonable, y es claro que un periodo de más de tres años, el que había transcurrido a la fecha en que se plantea la demanda, es un plazo de espera mas que razonable.

A la fecha de presentación de la demanda, los vendedores no estaban en disposición de otorgar la escritura pública, por cuanto aún no habían registrado a su nombre las cinco fincas vendidas; faltaba de registrar la de mayor superficie, la catastral NUM005 del Polígono NUM004 . Obviamente tampoco lo estaban medio año antes, en Julio de 2.008, dos años y medio después de la suscripción del contrato privado, cuando el comprador les requiere para rescindir el contrato y para que le devuelvan los 18.000 € entregados a cuenta del precio, dado el largo tiempo transcurrido y la imposibilidad a esa fecha de que los compradores cumplieran con lo convenido.

En la fecha de interposición de la demanda los vendedores no se encontraban en disposición de cumplir el contrato, hecho que unido al largo tiempo transcurrido, superado largamente los tres meses previstos en el contrato, mas de tres años, justificaba suficientemente la petición de resolución contractual, por cuanto es evidente que al comprador no le es exigible esperar indefinidamente que la otra parte cumpliera sus obligaciones, pues ello equivaldría a dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes contratantes prohibido por el art. 1.156 del Código Civil .

Es cierto que poco después de interponerse la demanda los vendedores logran la inscripción de la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad y por ello estarían en disposición de otorgar la escritura pública; pero no puede obviarse ni el tiempo transcurrido, ni tampoco las circunstancias en que se ha producido la inscripción en el Registro a nombre de los actores, a través de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, que no tiene por objeto declarar si el promotor es dueño de un inmueble, si ha adquirido el inmueble, sino solo si se ha producido un acto que justifica la adquisición del dominio.

Es claro que la forma en que se ha logrado la inscripción registral, no otorga al comprador la garantía que con tal inscripción pretendía obtener, la protección que otorgaba el art. 34 de la Ley Hipotecaria , conocido, que ha sido a través de este procedimiento, que el Ayuntamiento de Sedano, se considera propietario de la finca y del camino que discurre entre las parcelas, cuestiones que ni en el Expediente de dominio, ni en el proceso contencioso-administrativo seguido entre el Ayuntamiento de Sedano y los aquí demandados han quedado resueltas.

TERCERO: El art. 1124 del Código Civil dispone: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo...".

El Tribunal Supremo en jurisprudencia reiterada y consolidada ha declarado expresamente, así STS de 17 de Julio de 2.007 , que la jurisprudencia a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, o en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento; para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, no producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato. En el mismo sentido la STS de 14 de Mayo de 2.008 .

La Jurisprudencia igualmente ha declarado que la facultad resolutoria del contrato, tanto la expresa como la implícita, puede utilizarse mediante declaración extrajudicial, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, aunque, a reserva de que sean los Tribunales los que examinen y sancionen su procedencia cuando sea impugnada, lo que significa que la resolución pronunciada en vía judicial no causa la resolución del contrato, sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada ( STS de 27 de Octubre de 2.004 ). En el mismo sentido la SSTS de 17 de Enero de 1986 , 15 de Noviembre de 1999 y 19 de Abril y 8 de Mayo de 2.001 .

Teniendo en cuenta la jurisprudencia expuesta, es claro que a la fecha de 26 de Julio de 2.008, en que por medio de Burofax la parte compradora da por resuelto el contrato, reclamando la devolución de la suma de dinero entregada a cuenta del precio, ante la imposibilidad la parte vendedora de cumplir con sus obligaciones contractuales (otorgamiento de escritura pública, estando inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de los vendedores las cinco fincas objeto del contrato privado), dado el largo tiempo transcurrido, resultaba procedente la resolución del contrato.

Aun cuando es cierto que no cabe apreciar una voluntad rebelde al cumplimiento en los vendedores, ni tampoco una actitud obstativa al cumplimiento, sino por el contrario una actuación diligente dirigida a cumplir sus obligaciones contractuales, lo cierto es que dos años y medio después de suscrito el contrato privado de compraventa, más de dos años después de transcurrido el plazo de 3 meses previsto en el contrato para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, concurría el dato objetivo de que los vendedores no habían cumplido con su obligación de inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad las cinco fincas objeto del contrato, pues tan solo habían inscrito cuatro de ellas, faltando inscribir la de mayor superficie a través de la cual se accedía al Molino, y que por lo tanto no podían cumplir con las obligaciones contractuales.

Aún cuando el plazo de tres meses previsto en el contrato no puede considerarse un plazo esencial, si que puede considerarse exigible, dado el tiempo pactado y que el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al libre arbitrio de una de las partes, que los vendedores cumplieran con su obligación de inscribirlas en un plazo razonable, que desde luego se ha de considerar superado con un plazo de espera de dos años y medio. Al no haberse cumplido con la obligación en ese plazo, el incumplimiento debe calificarse de grave y esencial, que justifica la resolución del contrato por la otra parte, en la medida en que priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, en terminología de los Principios del Derecho Europeo de los Contratos (PECL, artículo 8.103 ) y de los Principios sobre los Contratos Comerciales Internacionales (UNIDROIT art. 7.3.1 ) o en los términos ya tradicionales en nuestro derecho, frustrando el fin del contrato.

Si a la fecha de la demanda, mas de tres años después del contrato privado de compraventa, aún no se encontraba en disposición la parte vendedora de otorgar la escritura pública de compraventa, por no haberse aún inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad las cinco fincas, es clara la procedencia de la declaración judicial de que la resolución del contrato realizada, extrajudicialmente, por el comprador, medio año antes, estaba bien hecha.

Que con posterioridad a la presentación de la demanda, y al emplazamiento de los demandados, procedieran los vendedores a inscribir a su nombre la quinta finca en el Registro de la Propiedad, así el 26 de Mayo de 2.009, no impide apreciar como procedente la resolución contractual, pues desde luego se han frustrado las legítimas expectativas del comprador, poder adquirir en un plazo razonable las fincas de quien fuera titular registral en el Registro de la Propiedad, sin duda a fin de poder obtener la garantía en la adquisición que resulta del art. 34 de la Ley Hipotecaria ; que, en el caso de autos, dados los términos en que la inscripción se ha producido, conocidas las pretensiones que sobre la finca tiene el Ayuntamiento de Sedano, es factible que ni siquiera se obtengan por el comprador, por lo que aún cumplida tardía y formalmente la obligación por los vendedores, el comprador no ha obtenido lo que razonablemente tenia derecho a esperar con el cumplimiento de esa obligación contractual por los vendedores.

La sentencia recurrida no ha hecho indebida aplicación del art. 1124 del Código Civil , ni de la jurisprudencia que lo ha interpretado.

Tampoco ha vulnerado la Sentencia recurrida ni el principio dispositivo, ni el principio de justicia rogada; sino que ha hecho una correcta aplicación del derecho a los hechos alegados por la parte actora, los concurrentes en la fecha de presentación de la demanda, valorando del modo que entiende más apropiado los nuevos hechos acontecidos con posterioridad a la presentación de la demanda, introducidos en el debate procesal por la propia parte demandada, que obviamente no puede pretender que se interpreten solo como ella propone, pues una vez introducidos en el proceso los principios " da mihi factum ego tibi dabo ius" y el principio "iura novit curia" autorizaba al Juzgador a emitir su juicio crítico y valorativo sobre los componentes fácticos introducidos por las partes.

CUARTO: La confirmación de la Sentencia determina la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante (art. 398 LEC ).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se desestima el recurso de apelación formulado por los demandados D. Salvador y D. Carlos Ramón contra la Sentencia de fecha 30 de abril de 2.010 dictada por el Ilmo. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos , con imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Srª. Magistrada-Ponente D.ª ARABELA GARCIA ESPINA estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Secretario, doy fe.