Sentencia Civil Nº 189/2011, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 237/2011 de 29 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA

con sede en Jerez de la Frontera

PRESIDENTE ILMA. SRA.

Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

Don IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Apelación civil nº 237/2011-S

Juzgado de procedencia: Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera. Juicio verbal 79/11.

S E N T E N C I A Nº 189/2011

En Jerez de la Frontera a veintinueve de septiembre de dos mil once.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, ha visto el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 30 de julio de 2010 en juicio verbal sobre desahucio y reclamación de rentas.. Son apelantes doña María Esther y don Lázaro , representados por el procurador señor Arrimadas García y asistidos por la letrada doña María Dolores Alvarado Gómez. Es apelado "SANBRYAN S.L.", representada por el procurador señor Castro Martín y asistida por el letrado don Antonio José Salcedo Martín. Ha sido ponente en esta segunda instancia el Magistrado don BLAS RAFAEL LOPE VEGA.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida, de fecha 15 de abril de 2011, estimó la demanda y condenó a doña María Esther y a don Lázaro a abonar a la sociedad demandante la cantidad de 10.419'58 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda , así como las costas.

SEGUNDO.- La Sentencia ha sido recurrida por los condenados que solicitan su revocación y la desestimación de la demanda, argumentando:

a.- Que no debería haberse celebrado un juicio verbal sino ordinario y que al no estimarse su recurso de reposición se le habría causado indefensión. Señala la parte apelante que la propia parte demandante indicó que se trataba de una demanda de juicio ordinario. Añade la parte apelante que como estaba al corriente del pago de las rentas hasta el 1 de agosto de 2009 no se podía tratar de una reclamación de rentas, sino de la reclamación de indemnización de daños y perjuicios, que por su parte presentó recurso de reposición contra el señalamiento de juicio verbal y que la celebración como tal le habría impedido efectuar alegaciones y practicar pruebas, e incluso se le habría rechazado la reconvención.

b.- Que desde el 1 de agosto de 2009 no se devengaban rentas y que si dicha cantidad se considerase como correspondiente a daños y perjuicios dichos daños y perjuicios no se habrían probado. Dice la parte apelante que desde el 1 de agosto de 2009 el arrendador tenía de hecho y de derecho la posesión del local, aunque no quisiese 'escenificar' el acto de posesión hasta un año después. Por ello considera la parte apelante que no había devengo de rentas sino reclamación de daños y perjuicios, que debería haber probado la parte. Dice la parte apelante que desde el 1 de agosto de 2009 la sociedad arrendadora pudo haber alquilado el local, pues tenía otro juego de llaves, y 'si estuvo un año sin querer recogerla formalmente' es porque no encontró arrendatario dispuesto a aceptar sus exigencias.

c.- Subsidiariamente , que a efectos de daños y perjuicios sería de aplicación el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que la indemnización debería ser de un mes por anualidad restante del contrato, por lo que la indemnización debería reducirse a 2 mensualidades. Alega la parte apelante que el contrato llevaba más de 5 años de vigencia, pues había sido precedido por otro desde el 1 de agosto de 2001 , por lo que sería de aplicación el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma que la indemnización debería limitarse a 2 meses, uno por cada año que le restaba al contrato. La parte apelante alega que ambas partes habrían aceptado la Resolución del contrato, si bien la arrendadora lo hizo un año después , y por ello no se habrían devengado rentas desde el 1 de agosto de 2009, añadiendo la parte apelante que debían ser la sociedad arrendadora la que probase las causas por las que no quiso recoger las llaves con anterioridad, negando la parte apelante que tuviese obligación de consignar las llaves.

d.- Que se admita en el recurso de apelación la reconvención formulada en el juicio verbal en reclamación de la fianza depositada en poder de la sociedad demandante, cantidad que debería ser compensada con loas dos mensualidades indemnizatorias que considera la parte recurrente que tendría que abonar.

La parte apelante solicita la condena en costas a la parte contraria.

TERCERO.- La parte apelada se ha opuesto al recurso de apelación y ha solicitado la confirmación de la resolución recurrida, con condena en costas a la parte contraria. La parte apelada considera que el juicio verbal era procedente porque se reclamaban rentas impagadas, añade que la parte no formuló reconvención ni por escrito ni en los plazos señalados legalmente. La parte apelada indica que se acreditó documental y testificalmente que la entrega efectiva de las llaves y la toma de posesión del local no ocurrió hasta agosto de 2010 y que por ello la mera comunicación unilateral por la demandada de su voluntad de resolver el contrato no habría extinguido el mismo, que habría subsistido hasta agosto de 2010.

CUARTO.- Recibidas las actuaciones en esta sección de la audiencia Provincial, se incoó el correspondiente procedimiento , que ha sido turnado y en el que se ha dictado la presente Resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La primera cuestión que se suscita por la parte apelante es la inadecuación del procedimiento, pues la parte considera que debió haberse seguido como un juicio ordinario y no como un juicio verbal. La parte apelante no ha solicitado la nulidad de actuaciones, sino que se ha limitado a pedir la desestimación de la demanda en base a esa pretendida incorrección en la determinación del procedimiento a seguir. El artículo 240 de la Ley Orgánica del Poder Judicial dice que en ningún caso podrá el juzgado o tribunal, con ocasión de un recurso, decretar de oficio una nulidad de las actuaciones que no haya sido solicitada en dicho recurso, salvo que apreciare faltad de jurisdicción o de competencia objetiva o funcional o se hubiese producido violencia o intimidación que afectare a ese tribunal , por lo que, incluso en el hipotético caso de que realmente existiese una inadecuación del procedimiento no podría tener efecto práctico, pues ni debería conllevar la desestimación del fondo de la demanda ni sería posible declarar una nulidad que ninguna parte pidió. En cualquier caso, consideramos correcta la tramitación del procedimiento como juicio verbal, ya que la Sentencia recurrida declara probado que la posesión del local no se le entregó a la sociedad arrendadora hasta el mes de agosto de 2010, aunque en agosto de 2009 los arrendatarios habían indicado su intención de dar por resuelto el contrato. Los arrendatarios alegan que la sociedad arrendadora no quiso recoger las llaves del local pero lo cierto es que hasta agosto de 2010 los arrendatarios mantuvieron las llaves y la posesión del local, lo cual supone que se mantuvo durante ese período la obligación de abonar las correspondientes rentas. Consideramos que es de aplicación al presente supuesto lo razonado en una Sentencia dictada por esta misma sección Octava de la audiencia Provincial de Cádiz , siendo ponente el Ilmo. Sr. IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO, de fecha 13 de febrero de 2001 (JUR 2001136068):

"Es reiterada la jurisprudencia que determina que la obligación del pago de las rentas es la simple consecuencia de la posesión, aún prolongada tras la extinción del contrato( ST.S. de 17-3-92 ) y la obligación del arrendatario de abonar el precio correspondiente a las rentas del tiempo durante el que ocupó el local arrendado, y ello porque el art. 1561 del C. C . le exige devolver la cosa arrendada al concluir el arriendo. Esto significa que será de su cargo el pago de las rentas devengadas hasta el instante de la devolución y ello aun en el caso de que se haya extinguido legalmente el contrato locatorio. Y dicho pago se debe producir bien por el concepto de indemnización, pues está privando al propietario del uso y disfrute de la misma y por la posesión que está disfrutando, bien en concepto de renta como contrapartida a esa posesión que sigue manteniendo como consecuencia del extinguido contrato de arrendamiento, De otra parte, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas , sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y, sin duda, tal acto trasmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves. Por ello, en el presente caso, el demandado debe pagar las rentas producidas desde Octubre de 1.994 a Octubre de 1.996, así como las cantidades asimiladas a la renta durante dicho periodo de tiempo."

Concluimos que la cantidad reclamada por los meses de agosto de 2009 a julio de 2010, ambos incluidos, corresponde a rentas ya que el contrato de arrendamiento no se había extinguido y los arrendatarios continuaron poseyendo el local , pues no devolvieron las llaves, por lo que es de aplicación el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dice que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que fuese su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas por el arrendatario. De todas formas este razonamiento debe ponerse en relación con el siguiente fundamento de derecho en lo que respecta a si los arrendatarios tenían la facultad de desistir del contrato.

SEGUNDO .- Toda la argumentación de la parte apelante gira sobre la consideración de que el contrato se habría extinguido en agosto de 2009 como consecuencia de la comunicación efectuada el 27 de mayo de 2009 por la que los arrendatarios le indicaron a la sociedad arrendadora que no estaban interesados en seguir prorrogando el contrato de arrendamiento y que a partir del 1 de agosto de 2009 desistían del contrato. Pero el contrato de 1 de agosto de 2006 , suscrito entre las partes, indicaba que su duración era de 5 años, renovable de mutuo acuerdo desde la fecha indicada en el encabezamiento. La parte apelante invoca el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dice que en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Pero ese artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que invoca la parte apelante se incluye en el capítulo II del Título II, denominado "De los arrendamientos de vivienda", por lo que no es aplicable al supuesto que nos ocupa en el que el objeto del arrendamiento no era una vivienda, sino un local de negocios. Por tanto, no estaba prevista ni legal ni contractualmente la posibilidad de desistir del contrato cuya duración pactada se extendía hasta el año 2011. Como la parte apelante mantuvo las llaves y la posesión del local de negocios durante el período por el que se reclama, de acuerdo con lo que expusimos ya en el primer fundamento jurídico de esta resolución , estamos de acuerdo con la sentencia recurrida en que los demandados deben abonar las cantidades reclamadas que corresponden a las rentas devengadas desde agosto de 2009 hasta julio de 2010. Al corresponder las cantidades reclamadas a rentas devengadas, deben ser rechazados los argumentos del recurso de apelación relativos a la necesidad de acreditar la existencia de daños y perjuicios.

TERCERO.- En cuanto a la petición de que se estime la reconvención formulada en juicio , lo cierto es que en juicio no se admitió la reconvención por no haberse cumplido la parte demandada lo dispuesto en el artículo 438.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que indica que en los juicios verbales en que sea admisible la reconvención ésta deberá notificarse al actor al menos cinco días antes de la vista, lo cual no había ocurrido pues consta en la grabación del juicio oral que fue en ese momento, en juicio , cuando la parte demandada intentó reconvenir. Por tanto la reconvención fue correctamente inadmitida. A mayor abundamiento, en el 'suplico' del recurso de apelación se dice que con la reconvención se pretendía reclamar la fianza depositada en poder de la sociedad arrendadora y que en todo caso esa cantidad debería compensar la posible indemnización, cuando en la demanda se indica que la cantidad de 10.419'58 euros que se reclama resulta de descontar de las rentas y cantidades asimiladas debidas el importe de los 1.400 euros entregados en su momento como fianza a la firma del contrato de arrendamiento. Por tanto la propia parte demandante descontó ya en su demanda el importe de esa fianza que la parte contraria pretendía reclamar mediante una reconvención que consideramos que fue correctamente inadmitida.

CUARTO.- El resultado de todo lo expuesto es que las pretensiones de la parte recurrente deben ser desestimadas, confirmando la Sentencia recurrida, lo cual conlleva que deban ser impuestas las costas del recurso a la parte apelante por aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por doña María Esther y don Lázaro, confirmamos la Sentencia recurrida dictada el 15 de abril de 2011 y condenamos a doña María Esther y don Lázaro a abonar las costas causadas en el presente recurso de apelación.

Acordamos la pérdida del depósito de 50 euros constituido para recurrir.

Contra esta Sentencia se puede formular recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, disposición final decimosexta . Los recursos que procedan se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación, y se deberán presentar ante esta sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo , debiendo el recurrente constituir y acreditar al tiempo de la preparación el correspondiente DEPÓSITO PARA RECURRIR, por importe de CINCUENTA EUROS (50 ?) , para cada uno de dicho recursos, mediante ingreso en la Cuenta de Consignaciones de esta Sala, abierta en Banesto, Cuenta Expediente núm. 1465/0000/12/0237/11, debiendo indicar en dicho ingreso que se trata de uno u otro recurso , o de ambos , así como el Código 04 ó 05 respectivamente, requisitos sin los cuales no se admitirá a trámite los recursos. Todo ello de conformidad a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J. 6/85, según L. O. 1/09, de 3 de Noviembre .

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior Sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben , estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe