Sentencia Civil Nº 189/2014, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 151/2014 de 23 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00189/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Telf : 947259950

Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 42 1 2012 0007162

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000151 /2014

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000692 /2012

RECURRENTE : Ildefonso , Inmaculada

Procurador/a : PAULA GIL PERALTA ANTOLIN

Letrado/a : CARLOS ALVAREZ ALVAREZ

RECURRIDO/A : José

Procurador/a : MARIA VICTORIA LLORENTE CELORRIO

Letrado/a : CIRO DE LA PEÑA GUTIERREZ

La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados don Juan Sancho Fraile, Presidente don Ildefonso Barcala Fernández de Palenciay Doña María Esther Villímar San Salvador, ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº. 189

En Burgos, a veintitrés de julio de dos mil catorce.

VISTO Por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 151/2014, dimanante del Juicio Ordinario 692/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos, sobre resolución contrato compraventa, en recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 7 de febrero de 2014 , en los que aparece como partes apelantes, DON Ildefonso y DOÑA Inmaculada , representados por la Procuradora de los tribunales, doña Paula Gil Peralta Antolín, asistidos por el Letrado don Carlos Alvarez Alvarez y como parte apelada , DON José , representado por la Procuradora de los tribunales, doña María Victoria Llorente Celorrio, asistido por el Letrado don Ciro de la Peña Gutiérrez, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. don Ildefonso Barcala Fernández de Palencia, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º:Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Debo estimar y estimo la demanda, presentada por la Procuradora Sra. Llorente Celorrio, en nombre y representación de don José , contra don Ildefonso y contra doña Inmaculada y en consecuencia debo de declarar y declaro la resolución del contrato que une a las partes de fecha 28 de abril de 2011, que recae sobre la nave industrial nº 6 de la calla san Antón, del polígono Industrial los Brezos de Villalbilla de Burgos, por incumplimiento de la parte demandada y en consecuencia debo de condenar y condeno a los demandados a pagar al actor la suma de treinta y seis mil euros (36.000 euros) más los intereses precedentemente expuesto, así como el pago de las costas.

2º:Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Ildefonso y doña Inmaculada se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º:Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 22 de julio de 2014 en que tuvo lugar.

4º:En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.Se formula demanda pidiendo el comprador la resolución de un contrato de compraventa celebrado con los demandados como vendedores el 28 de abril de 2011 sobre una nave industrial por el precio de 202.000 €, de los cuales la parte actora abonó a la parte vendedora la cantidad de 18.000 € en concepto de aras penitenciales, todo ello según manifestación de la parte demandada que aceptó el pago de esta cantidad y el concepto en que se hizo. El carácter de arras penitenciales se desprende de lo dispuesto en el contrato privado estipulación segunda 'además de la cláusula de arras penitenciales anteriormente expuesta, se pacta entre las partes de mutuo acuerdo y libremente la cláusula de incumplimiento del presente contrato, que dice que en caso de incumplimiento del presente contrato por alguna de las dos partes aquí contratantes (comprador-vendedor) se fija en concepto de daños y perjuicios derivados como resarcimiento del mismo la cantidad de 18.000 €, que libremente pactan las partes siendo abonada la citada cantidad por la parte que origine el incumplimiento del presente contrato y a favor de la parte contratante que cumple con las condiciones del presente documento'.

SEGUNDO.La parte actora imputa a la parte demandada incumplimiento del contrato porque, llegada la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública y pago del resto del precio, el 30 de junio de 2011, la nave industrial aparecía en el Registro con una serie de hipotecas que no habían sido canceladas, y además con una anotación de embargo. La cláusula tercera del contrato decía que 'el inmueble se trasmite libre de cargas, hipotecas, arrendamientos y demás gravámenes de todo tipo. Si existiese cualquier tipo de carga relacionada con la venta de la citada nave en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa todos los gastos concernientes a la cancelación y levantamiento de la misma corresponderá pagarlos a la parte aquí vendedora, antes de la realización de la escritura pública de compraventa'.

Pues bien, a fecha 30 de junio de 2011 la nave aparecía con las siguientes cargas en el Registro de la Propiedad:

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos por importe de 19.833,40 € de principal. Formalizada en escritura de 18 de mayo de 1985 (inscripción 4ª)

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos por importe de 46.578,44 € de principal en escritura de 1 de junio de 1991 (inscripción 5ª)

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos por importe de 36.060,73 € de principal en escritura de 7 de julio de 1997 (inscripción 6ª)

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos por importe de 48.080,97 € de principal (inscripción 7ª)

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos por importe de 57.681 € de principal en escritura de 2 de abril de 2004 (inscripción 8º)

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal de Burgos por importe de 95.680 € de principal en escritura de 17 de marzo de 2005 (inscripción 9ª).

- Hipoteca a favor de la Caja de Ahorros Municipal por importe de 43.053 € de principal en escritura de 17 de marzo de 2005 (inscripción 10ª).

- Anotación preventiva de embargo en favor de Odarpi SA en ejecución de la sentencia dictada en juicio ordinario 39/2006 del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Burgos en reclamación de 115.783 € de principal.

Comoquiera que en la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura en el Registro de la Propiedad seguían figurando todas estas cargas, según indicaciones de la entidad bancaria a la que se habían pedido prestados los 180.000 € pendientes del pago del precio, el comprador se abstuvo de designar la Notaría para otorgar la escritura pública. Solo lo hizo cuando el vendedor le requirió para que lo hiciera, compareciendo ambas partes litigantes en la Notaría de don Juan Palacios Gil de Antuñano el 26 de julio de 2011, haciéndolo el comprador con un cheque de Caja Rural por importe de 184.000 €, que no se llegó a entregar ante la subsistencia de todas las cagas a las que se ha hecho referencia. Con base a todo lo anterior la sentencia de instancia estima la demanda y declara la resolución del contrato de compraventa por lo que tiene de incumplimiento esencial del contrato la falta de cancelación de las cargas a lo que se había obligado el vendedor, y conforme al artículo 1124 del Código Civil .

TERCERO.En su contestación a la demanda la parte demandada intenta hacer derivar el incumplimiento del contrato hacia la parte actora porque según ella con el precio pendiente de pago ,los 184.000 €, se podían cancelar todas las cargas pendientes. Se intenta con ello probar que las cargas que gravaban la finca no eran todas las que figuraban en el Registro de la Propiedad (algunas de ellas estaban ya liquidadas, faltando la cancelación en el Registro), ni las que estaban vigentes lo eran por el importe que reflejaba el Registro. También se intenta probar que la deuda a favor de Odarpi por importe de 115.781 € de principal se habría saldado con un pago de 80.000 €. Todo ello como si la cuestión se redujera a resolver si el precio pendiente de pago era suficiente para haber cancelado las hipotecas y la anotación de embargo en favor de Odarpi. Así se lee en motivo segundo del recurso que 'el relato fáctico de cada una de las partes en la sentencia recurrida consiste en resumen, por parte de la actora que el incumplimiento del contrato es culpa exclusiva de los vendedores ya que las deudas que gravaban la nave objeto de la compraventa eran superiores al precio pendiente de pago. Por parte de la vendedora se opone que tal deuda no es correcta ya que las deudas que gravaban la nave ascendían a 155.048,45 €, quedando pendiente la cantidad de 184.000 € y por tanto suficiente para la cancelación de las deudas que gravaban la finca'.

No es así. En la fundamentación jurídica de la demanda no se hace depender la resolución del contrato de que con el precio pendiente de pago se pudieran haber cancelado las cargas que existían el 30 de junio de 2011. Lo que se dice mas bien es que 'resulta evidente que la parte vendedora ha incumplido de manera absoluta dichas obligaciones (estipulación tercera del contrato de compraventa) pretendiendo que mi representado adquiriera la nave con cargas inscritas en el Registro de la Propiedad, y sin ni tan siquiera garantizándosenos por escrito por los beneficiarios de dichas cargas que estuviera canceladas porque no lo estaban'.

Resulta de aplicación lo resuelto en STS de 7 de febrero de 2014 . El problema es sustancialmente el mismo, de falta de cancelación de una hipoteca en el Registro aunque la misma estuviera liquidada. Se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra en el que 'la propietaria se acogió a la previsión del contrato inicial y aceptó cumplir su obligación de entrega de los locales libres de cargas (hipotecarias). La optante preguntó la forma de liberación de las cargas, a lo que la propietaria le comunicó su intención de 'liberar la hipoteca el mismo día que firmemos, contra el cobro que recibamos de vuestra parte', de lo que discrepó la optante. El día 29 junio 2006, la optante acudió a la notaría donde hizo constar que no estaban canceladas las hipotecas y que no había remitido ni a ella ni a la notaría documentación alguna para poder otorgar la escritura de compraventa el día 30 junio 2006. Este día no se otorgó, 'por voluntad contraria de la parte optante'. Debe resaltarse, como hecho probado, que se había acordado que aquel día, la vendedora habría extinguido los créditos, pagándolos al Banco de Santander, pero todavía no aparecían cancelados en el Registro de la Propiedad. El vendedor requirió de resolución al comprador por falta de pago del precio, ex artículo 1504 por burofax'.

El TS estima el recurso interpuesto por el comprador demandado de resolución por falta de pago del precio. 'El motivo segundo del recurso de casación, basado en la infracción del artículo 1124 del Código civil sí debe ser estimado, motivo que se funda en que el incumplimiento no es de esta parte recurrente, sino de la propietaria, vendedora de la finca y concedente de la opción porque cuando acudió a la notaría, el 30 junio 2006, las fincas no estaban 'libres de cargas y gravámenes' como exige la cláusula décima del contrato que ha sido transcrita literalmente en líneas anteriores. Puede estar devuelto el precio de los préstamos, pero no estaba cancelada la carga de la garantía hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad. No puede obligarse al comprador a pagar una cantidad importante de dinero, por el precio de unas fincas que constan hipotecadas en el Registro de la Propiedad con su presunción de exactitud y su posible aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria frente a un tercero que la adquiriera de buena fe, antes de ser canceladas las inscripciones de las cargas. Lo cual viene abonado por la dicción de la cláusula décima del contrato que debe acatarse. Es decir, la parte vendedora no cumplió lo que había previsto el contrato respecto a que la cosa objeto de compraventa, a raíz del ejercicio del derecho de opción, estuviera 'libre de cargas' siendo así que se mantenía la inscripción registral de la hipoteca. Así lo expresa y argumenta con detalle la sentencia de primera instancia que resalta que el mismo día 30 junio se le comunica que se han pagado los créditos, sin la subsiguiente cancelación de las cargas que constan en el Registro de la Propiedad sin posibilidad de comprobación de la veracidad de tales pagos'.

La decisión en este caso ha de ser la misma al tratarse de incumplimientos sustancialmente iguales, lo que determina la confirmación de la sentencia apelada.

CUARTO.La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada conforme al artículo 398.1 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Paula Gil Peralta Antolín contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Burgos en los autos de juicio ordinario 692/2012 se confirma la misma en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.