Sentencia Civil Nº 189/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 128/2016 de 05 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00189/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 00000128/16

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a seis de junio de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 531/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 128/16, entre partes, como apelante y demandante DON Marcial , representado por el Procurador Don Antonio Sastre Quirós y bajo la dirección del Letrado Don Manuel Álvarez Sánchez, y como apelada y demandada DOÑA Coro , representada por la Procuradora Doña Blanca Álvarez Tejón y bajo la dirección del Letrado Don José Manuel Fernández González.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha doce de enero de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Se DESESTIMA íntegramentela demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Sastre en representación de Don Marcial frente a Doña Coro representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Álvarez, con imposición de costas a la parte actora.'.

TERCERO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Marcial , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

QUINTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.-Por el actor Don Marcial se promovió demanda de juicio ordinario frente a Doña Coro en reclamación de la cantidad de 7.500 €, importe de la fianza abonada por el mismo a la firma del contrato de arrendamiento concertado entre ambas partes en fecha 1 de julio de 2.012 y en virtud del cual la demandada arrendó al actor el local de negocio sito en el núm. 62 de la calle del Rosal de Oviedo, para destinarlo al negocio de hostelería. Señala el actor que la demandada interpuso el día 5 de octubre de 2.013 demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, que fue tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta ciudad, produciéndose el lanzamiento el 23 de enero de 2.014. Como quiera que el local fue recuperado por la propiedad en perfectas condiciones, solicita el actor le sea devuelta la cantidad de 7.500 € en su día satisfecha en concepto de fianza y toda vez que ya transcurrió más de un mes desde el lanzamiento, de conformidad con el nº 5 del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 procede sea condenada la demandada a pagar al actor del importe de la fianza, más los intereses prevenidos por la citada norma y calculados en la forma en ella establecida. A la pretensión actora se opone la demandada solicitando la desestimación de la demanda dado el tenor de las cláusulas 2º y 11ª del contrato de arrendamiento.

En la primera de esas cláusulas las partes acordaban que el arrendatario podría resolver unilateralmente el contrato, transcurridos tres años desde la firma del mismo, estableciendo en dicho caso que la cantidad entregada como fianza sería destinada al abono de la indemnización por incumplimiento del plazo pactado. Dicha cantidad ascendía a 7.500 €. La juzgadora 'a quo'dictó sentencia desestimando la demanda dado el tenor de las cláusulas referidas, concluyendo que la moderación de la pena no había sido solicitada por la parte actora y que además la fianza establecida no parece excesiva si se tiene en cuenta la dificultad de encontrar un nuevo arrendatario, habiendo tardado la propiedad casi un año en lograr volver a arrendar el local. Frente a esta resolución interpuso el actor el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.-Solicita el apelante la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se estime la demanda y ello partiendo de que en el presente caso no es aplicable la cláusula 11º del contrato, y en cuanto a la cláusula 2º, para que se dé lugar a la indemnización por la aplicación de la cláusula penal, debería haberse producido la extinción anticipada del contrato por voluntad del arrendatario, lo que no es el caso.

En el contrato concertado por los litigantes el 1 de julio de 2.012, al que se añadió un anexo el 1 de mayo de 2.013 para modificar la renta durante un plazo, pasando la misma de 1.500 € a 1.000 € desde la mensualidad de mayo de 2.013 hasta la mensualidad de abril de 2.014, ambas inclusive-, se estipuló una duración para el mismo de ocho años improrrogables, por lo que el contrato finalizaría a todos los efectos el 30 de junio de 2.020, señalándose en la cláusula segunda en el segundo apartado: 'No obstante el plazo pactado el arrendatario podrá dar por resuelto el contrato de arrendamiento transcurrido el tercer año de vigencia del contrato, avisando para ello a la propiedad con dos meses de antelación, quedando en ese caso resuelto el contrato de arrendamiento, sin que tenga derecho la propiedad al percibo de las rentas restantes hasta la finalización del plazo pactado. En todo caso la fianza entregada por el arrendatario (7.500 €) quedará en este caso en beneficio y poder de la propiedad como indemnización por la resolución del contrato con anterioridad al plazo de vigencia pactado';y en la cláusula 11ª se estipuló: 'Los arrendadores reciben en este acto de la arrendataria la suma de 7.500 € (7.500 €), importe equivalente a cinco mensualidades de renta, en concepto de fianza que le será devuelta a la arrendataria a la finalización del arrendamiento si no hubiera lugar a retención y que queda adscrita a las responsabilidades de la parte arrendataria, que además en ningún caso servirá de pretexto para retrasarse en el pago de la renta. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula segunda de este contrato para el caso de resolución anticipada del contrato, en cuyo caso la fianza prestada quedará en poder de la propiedad como indemnización por la resolución anticipada del contrato sobre el plazo pactado en el presente contrato'. Es un hecho acreditado que el contrato de arrendamiento se resolvió a instancias de la parte arrendadora por impago de cuatro mensualidades en el momento de presentar la demanda en octubre de 2.013, produciéndose el lanzamiento el 23 de enero de 2.014, según diligencia que consta al fol. 73 de las actuaciones. De modo que es un hecho pacífico que de los 96 meses pactados en el contrato el local estuvo ocupado desde julio de 2.012 hasta el momento del lanzamiento en enero de 2.014, habiéndose pagado las mensualidades correspondientes a septiembre de 2.012 (porque los meses de julio a agosto no se devengó renta por estar siendo el local objeto de reformas) hasta junio de 2.013.

Es asimismo un hecho acreditado, por la declaración de la demandada en el acto del juicio y la del testigo empleado de la Agencia Allen, que tras el lanzamiento del actor se procedió inmediatamente a anunciar el arrendamiento del local, primero la demandada puso anuncios en la prensa y en Internet y al mes siguiente con la mediación de la citada Agencia, no logrando el arrendamiento de nuevo de local hasta principios de diciembre de 2.015, manifestando tanto la demandada como el testigo que en el nuevo arrendamiento se estableció que la fianza quedaría para la propiedad en caso de resolución anticipada del contrato.

En cuanto al tema de la interpretación de los contratos, el TS lo ha abordado en distintas resoluciones, y así en la sentencia de 13 de abril de 2.016 el Alto Tribunal declaró: 'Conviene señalar que esta Sala, entre otras, en la sentencia de 29 de enero de 2.015 (núm. 27/2.015 (RJ 2.015, 1.621)), ha destacado lo siguiente: «[...] Pues bien, en este contexto, y con relación a la interpretación de los actos y negociosjurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1.286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2.012 (número 294/2.012 SIC (RJ 2.012, 6.358)), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado.En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «El sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1.282 y 1.283 del Código Civil )».

Sentado lo anterior, debe señalarse que la fianza legal en el contrato de arrendamiento urbano, cual el que aquí nos encontramos, regulada en el artículo 36 LAU 1.994, se constituye en garantía para el arrendador del cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato.

Como se recuerda en SAP de Barcelona de 4 de noviembre de 2.009 : 'En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1.555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1.555.2 , 1.559 y 1.563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1.561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1.255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).... La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo....que deba ser restituido....'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual sólo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('....al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.'.

Pues bien, en el presente caso es un hecho acreditado el incumplimiento del contrato por parte del actor, lo que dio lugar a que se promoviera frente al mismo la resolución del contrato de arrendamiento instado por la arrendadora, quien promovió demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago. Siendo lo que se discute en esta litis si para poder quedarse la arrendadora con la fianza prestada es necesario que se produjera una resolución anticipada del contrato por voluntad del arrendatario En este extremo entiende el recurrente que en la cláusula segunda se exige que la resolución sea voluntad del arrendatario y que hubiera transcurrido el tercer año de vigencia del contrato, circunstancias que la Sala estima no concurren en el presente caso en cuanto que no fue él arrendatario quien resolvió el contrato de arrendamiento sino la arrendadora y la resolución se produce antes de que hubieran transcurrido tres años desde la celebración del contrato. Mas en la cláusula decimoprimera anteriormente transcrita se prevé expresamente que la cantidad entregada en concepto de fianza sería devuelta al arrendatario a la finalización del arrendamiento si no hubiera lugar a la retención y que 'queda adscrita a las responsabilidades de la parte arrendataria, que además en ningún caso servirá de pretexto para retrasarse en el pago de la renta. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula segunda de este contrato, para el caso de resolución anticipada del contrato en cuyo caso la fianza prestada quedará en poder de la propiedad como indemnización por la resolución anticipada del contrato sobre el plazo pactado en el presente contrato'. Entiende la Sala que de esta cláusula se infiere que la fianza queda vinculada al cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, entre las que se encuentra el cumplimiento del plazo acordado para el arrendamiento. La interpretación contraria llevaría al absurdo de hacer de peor condición a quien cumpliendo sus obligaciones hace uso de una facultad expresamente prevista en el contrato, concretamente en la cláusula segunda, que al incumplidor que habiendo impagado las rentas da lugar a la resolución del contrato, infringiendo con su conducta no sólo la obligación de pagar las rentas sino también la de cumplir el plazo, evidenciando la cláusula segunda que no obstante tratarse de una facultad establecida en el contrato a favor del arrendatario, el ejercicio de la misma causa un daño al arrendador cuya indemnización se prevé. Ahora bien, mientras que en el supuesto de la cláusula segunda se establece una cláusula penal tasando anticipadamente el importe del daño, en el segundo caso ha de determinarse que el incumplimiento produjo un daño y en este supuesto cuál fue la cuantía del mismo. Así las cosas se estima que el incumplimiento del plazo causó un evidente daño a la parte arrendadora, quien como acredita la prueba practicada tardó casi dos años en volver a alquilar el local no obstante la diligencia con la que actuó tras el lanzamiento del actor, puesto que de forma inmediata procedió a buscar nuevo arrendatario. Teniendo en cuenta estos datos, así como la cuantía de la renta de local, se reputa adecuada la cantidad de 7.500 € como importe de los daños. Finalmente, no estima la Sala precisa la existencia de una previa reconvención, toda vez que la posición de la arrendadora fue la de excepcionar frente a la reclamación efectuada por el actor la existencia de un daño que justificaba la no devolución de la fianza. En razón a lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-Se impone las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por Don Marcial contra la sentencia dictada en fecha doce de enero de dos mil dieciséis por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.