Sentencia Civil Nº 19/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 74/2010 de 24 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIEZ DE MÁLAGA.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 74/2010.

SENTENCIA NÚM. 19

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 24 de enero de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Diez de Málaga, sobre reclamación de cantidad en propiedad horizontal, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio de la calle DIRECCION000 número NUM000 contra la entidad "Todico 2004 S.L."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Diez de Málaga dictó sentencia de fecha 24 de junio de 2009 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"Que con desestimación a la oposición del Proceso Monitorio registrado con el número 632 del año 2009 formulado por el Procurador Don Juan García Sánchez-Biezma en nombre y representación de la entidad mercantil TODICO 2004, S.L, bajo la dirección Letrada de Doña Pilar Gil Guijarro; y con estimación de la demandada JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD seguida a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NÚMERO NUM000 , representada por la Procuradora Doña Nuria Montilla Romero, bajo la dirección Letrada de Don Francisco Mesa Flores, frente a la la entidad mercantil TODICO 2004, S.L DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad demandada a abonar a favor de la entidad actora la cantidad de Dos Mil Novecientos Cinco euros con Trece céntimos (2.905,13 euros), más el interés legal de esta cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, interés que deberá incrementarse en dos puntos desde la fecha de dictado de la presente resolución hasta su completo pago.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 10 de enero de 2011.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el recurso de apelación, acogiese la pluspetición alegada en la cantidad de 385' euros y, por tanto, la restase de la cantidad a la que ha sido condenada la mercantil apelante en la sentencia recurrida y que ascendía a 2.905 euros. Alegó que se reclaman a la demandada en este proceso las cuotas de los meses de junio de 2008 a febrero de 2009, correspondientes a diversas viviendas y tres locales integrantes del edificio sito en dicha calle de la ciudad de Málaga. Después de la sentencia, lo cierto es que la controversia se reduce a la pertinencia y legalidad de condenar a la demandada a abonar las cuotas atinentes a los tres locales del inmueble: Local comercial número Uno-A, distinguido con el número UNO; Finca Registral 51.740 del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga. Local comercial número Uno-B, distinguido con el número DOS; Finca Registral 52.602 del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga. Y Local comercial número Uno-C, distinguido con el número TRES; Finca Registral 52.604 del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga. A estos locales, según la parte actora, le corresponden determinadas cuotas, pero de estos inmuebles la demandada defiende que no es propietaria, y por lo tanto que no le corresponde el abono de las cuotas que se devengan ante la Comunidad de Propietarios. Esta circunstancia o cuestión de titularidad, que conllevaría una pluspetición en los pedimentos de contrario, se fundamenta la oposición a la demanda y el objeto de la prueba practicada, con cuya valoración realizada en la sentencia que ahora se recurre, esta parte no puede sino mostrar disconformidad. La demandada ahora apelante asegura que los dos locales denominados UNO-A y UNO-B, no son de su propiedad y lo prueba por medio de escritura de compraventa de fecha 9 de junio de 2008, otorgada ante Notario de Málaga, siendo su actual propietaria "Proyectos Integrales Hercasar S.L."; y si bien esta escritura no es aquélla por la que la demandada transmite los locales, de la misma sí puede deducirse la fecha en la que "Todico" transmite los locales a la entidad que luego los vende, y será por este motivo por lo que este detalle de las fechas de transmisión ha pasado desapercibido al Juez, siendo sin embargo de vital importancia para la correcta apreciación de las circunstancias que han de ser juzgadas. Como se ha visto, la demandada vende los locales en fecha 19 de diciembre de 2007 y no en fecha 8 de junio de 2008, y no a la actual titular sino a "Promotora de Inversiones Rialto S.L.". Todo ello consta en documento público, aportado por esta parte como documento número uno en el día de la vista y aceptado por la parte actora. Desde este nuevo punto de partida no es de recibo la fundamentación de la sentencia que ahora se recurre, ya que se apoya en la obligatoriedad que tiene el propietario transmitente de comunicar al Secretario o Presidente de la Comunidad el cambio de titularidad, cuando éste se produzca, con el fin de evitar el devengo de más cuotas. Sin embargo, cuando la demandada transmite, el 19 de diciembre de 2007, no está ni tan siquiera constituida la comunidad de propietarios, ni hay presidente o secretario de la misma nombrados al efecto, por lo que difícilmente se podría comunicar dicha transmisión a un órgano inexistente; y es que las cuotas empiezan devengarse en junio de 2008, momento en el que se constituye la repetida comunidad de propietarios y no antes, y menos en diciembre de 2007. Es decir, que ninguna obligación tenía la demandada de comunicar su transmisión el 19 de diciembre de 2007, por lo que no ha podido incumplirla, y por tanto no tiene que abonar dichas cuotas reclamadas en razón de los locales comerciales transmitidos con anterioridad a la constitución de la junta. El siguiente motivo en el que se fundamenta este recurso no ha sido recogido en la sentencia para rebatirlo al no haberse tomado en consideración en ningún momento, si bien sí fue esgrimido por esta parte en la vista del juicio oral. Tiene como objeto el local denominado Uno- C. Este local tiene una superficie de diez metros cuadrados, según propia descripción del Registro de la Propiedad. Este espacio es de uso exclusivo de la Comunidad de Propietarios, ya que se encuentra instalado en el mismo un Transformador de energía eléctrica de la compañía "Sevillana-Endesa", para el abastecimiento de suministro eléctrico de la propia Comunidad. Parece a todas luces injusto que dicho local genere gastos de comunidad y que además éstos sean abonados por la demandada en exclusiva. Se hace valer en este punto que se solicitó la prueba de declaración del Presidente de la Comunidad sobre este hecho, sin que dicha prueba fuera admitida por el Juez, formulándose por esta defensa respetuosa protesta por esta inadmisión a los efectos de hacerla valer en el presente recurso. De igual forma que las compraventas estén pendientes de inscripción en el Registro de la Propiedad, ello no desvirtúa la existencia real de las transmisiones, siendo que la Ley de Propiedad Horizontal nada refiere sobre que se consideren propietarios a todos los efectos de su aplicación a los titulares registrales, sino a los propietarios materiales. Todas estas alegaciones anteriores debieran conllevar la estimación de la oposición por pluspetición que fue formulada en su momento por esta representación, debiendo restar la cantidad de 385 euros a la condena contenida en el fallo de la sentencia recurrida. Si se aprecia el presente recurso, ello significaría que las pretensiones de la parte actora en la primera instancia no han sido estimadas en su integridad por lo que no procedería la condena en costas a mi mandante recogida en el pronunciamiento quinto de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, sin admisión de la petición del recibimiento a prueba en segunda instancia y desestimando el recurso interpuesto de contrario, con imposición de costas de esta alzada a la recurrente. Añadiendo que la demandada reconoce adeudar el resto de las cuotas correspondientes a las otras fincas, distintas de los locales, que son objeto de la demanda, y que a tenor de lo dispuesto por el certificado del Secretario de la Comunidad se adeuda la cantidad de 2.496 euros relativos al periodo comprendido entre junio y febrero de 2009. Por ello la discrepancia surge únicamente sobre los Locales Comerciales que, según acredita la ahora recurrente, no son de su titularidad, atendiendo a la escritura de compraventa realizada con fecha 9 de junio de 2008 ante Notario. Sin embargo, y como bien dice el Juez, habiendo incumplido la parte demandada su obligación de comunicar al Presidente de la Comunidad o al Secretario-Administrador este cambio de titularidad, que ni siquiera consta de manera registral, es por lo que se entiende que debe las cuotas la mercantil demandada, amparándose tal razonamiento en el propio artículo 9º.1 i) de la Ley de Propiedad Horizontal , en el que se establece que corresponde a todo propietario comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local; y quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Por lo manifestado, y demostrado con la certificación de fecha 10 de junio de 2009, realizada por el Secretario-Administrador, que no se ha recibido ninguna notificación en la que se haya hecho constar el cambio de titularidad de los locales Uno-B, Uno-C y Uno-A, la ahora recurrente no procedió a la presentación ante el Secretario-Administrador del cambio de titularidad de dichas fincas, ni en el momento de la venta de dichos inmuebles, ni cuando se procede a su requerimiento vía Burofax, con fecha 20 de febrero de 2009 -documento que fue entregado debidamente el 23 de febrero de 2009. Consecuentemente ha podido en todo momento proceder a comunicar que no era titular de ninguno de los locales cuyas cuotas de comunidad son objeto de este recurso y sin embargo no realiza manifestación alguna. En el Juicio Verbal, no solo no aporta título de su venta, sino que se ampara en una supuesta venta entre terceros para determinar que no es titular de los locales Uno-A y Uno-B. Y queda de manifiesto que a fecha de hoy sigue siendo propietaria del Local Uno-C, amparándose en que no paga la cuota del mismo por sus dimensiones y porque dicho espacio es de uso exclusivo de la propia Comunidad, sin aportar documento alguno relativo a dichas argumentaciones. Es por ello que se debe proceder a la desestimación de la oposición por pluspetición y mantener la condena contenida en la sentencia. En conclusión, solicitamos su confirmación en todos sus extremos.

TERCERO.- Considerando que con carácter previo ha de referirse la Sala a la petición de recibimiento a prueba del proceso en esta segunda instancia, que realizó la apelante al haberle sido denegada en la primera instancia la prueba de interrogatorio de parte, en la persona del Presidente de la Comunidad; prueba que, según la recurrente, fue propuesta oportunamente en el trámite de la vista y el Juez denegó su práctica al entenderla innecesaria. En su opinión - y en ello insiste en el recurso - la prueba era pertinente, pues con ella quería ilustrar sobre el uso de uno de los locales: el que devenga gastos de comunidad injustificadamente a juicio de la parte recurrente, así como sobre la fecha de constitución de la Junta de la Comunidad para probar su inexistencia en el momento de la transmisión de los otros locales por la entidad demandada. La parte apelada se opuso a la práctica de la prueba pues, en el proceso y respecto de la titularidad del local comercial Uno-C, ha quedado acreditada por la propia demandada su propiedad, y respecto de los otros sigue constando en el Registro como titular sin haber comunicado que había vendido, por lo que es innecesaria la declaración del Presidente ya que titularidad y obligación de pago de cuota van unidos, con independencia de las acciones que competan a quien ya no lo sea frente a quien adquirió. Lo cierto es que esta Sala ya se ha pronunciado sobre la cuestión en el auto dictado durante el trámite del recurso y en el negó la práctica de dicha prueba argumentando, en esencia, que el artículo 283 de la Ley Procesal , bajo la rúbrica "Impertinencia o inutilidad de la actividad probatoria", establece que no deberá admitirse ninguna prueba que, por no guardar relación con lo que sea objeto del proceso, haya de considerarse impertinente; y que añade el precepto que tampoco deben admitirse, por inútiles, aquellas pruebas que, según reglas y criterios razonables y seguros, en ningún caso puedan contribuir a esclarecer los hechos controvertidos; concluyendo que nunca se admitirá como prueba cualquier actividad prohibida por la ley. En el presente caso la parte proponente pretendía y pretende hacer ver al Tribunal, a través de la declaración del Presidente de la Comunidad demandante, que el local en cuestión se dedica a usos comunitarios, como argumento básico para justificar que no debe abonar por ello cuota de gastos. Decía la Sala y ratifica ahora, como se razonará, que nada se opone en el proceso a dicha afirmación, sino que la reclamación se produce en cuanto registralmente dicha finca está inscrita a nombre de la ahora apelante. Consecuentemente, el Juez entendió que con la prueba propuesta - la declaración del representante legal de la Comunidad de Propietarios, es decir, de su Presidente - nada se añadiría al fondo de la litis, habiendo elementos bastantes para resolver sobre el mismo. La Sala comparte tal criterio, entendiendo que no se ha producido indefensión alguna, y que no cabe acceder a la práctica de dicho interrogatorio de parte en esta alzada, ya que en ningún caso podría contribuir a esclarecer los hechos controvertidos que no son sino una cuestión de legitimación pasiva "ad Causam": quién debe asumir frente a la Comunidad el pago de las cuotas correspondientes a los tres locales referidos, en tanto pasa a esta alzada con la cualidad de cosa juzgada que las reclamadas también por las viviendas ha de asumirlas la entidad demandada.

CUARTO.- Considerando que, en consecuencia y como señala el Juez "a quo", la Comunidad de Propietarios demandante ejercita una acción de reclamación de cantidad frente a la entidad demandada por cuantía de 2.905'13 euros, en concepto de cuotas de comunidad y gastos de envío de las reclamaciones que se refieren a varios inmuebles, unas viviendas y tres locales. Alega que la demandada no ha abonado las cuotas de tales fincas correspondientes a los meses de junio de 2008 a febrero de 2009, y aporta para justificarlo un certificado expedido por el Sr. secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios, por el importe total de 2.881 euros, cantidad a la que suma como gastos 24'13 euros que costó el requerimiento de pago, realizado por medio de burofax en fecha de 20 de febrero de 2009. Como se ha anticipado, la demandada reconoció ya en la fase inicial de juicio monitorio adeudar las cuotas devengadas por las viviendas, y negó deber las referidas a los locales de negocio alegando en el proceso que, desde fecha 9 de junio de 2008, dos de ellos son propiedad de la empresa "Proyectos Integrales Hercasar S.L.", como prueba la escritura pública de compraventa otorgada en esa fecha ante Notario, y el tercero lo dedica la propia Comunidad a usos comunitarios, existiendo, por ello, pluspetición en la suma de 365 euros que corresponden a las cuotas de dichos locales de negocio. El Juez "a quo", tras el estudio de las pruebas practicadas, tiene por acreditado que la mercantil demandada figura como propietaria, además de las viviendas ya indicadas, de los siguientes locales de negocio: Local comercial número UNO-A, distinguido con el número Uno; que es la Finca Registral 51.740 del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga. Local comercial número UNO-B, distinguido con el números Dos; que es la Finca Registral 52.602 del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga. Y Local comercial número UNO-C, distinguido con el números Tres; que es la Finca Registral 52.604 del Registro de la Propiedad número 2 de Málaga. Admite el juzgador que la demandada acredita, con la escritura pública de compraventa otorgada el 9 de junio de 2008 ante Notario, que desde entonces no es propietaria de los dos primeros locales. Pero ello no significa, a juicio de esta Sala que no deban ser por ello a su cargo las cuotas de comunidad devengadas, pues ha incumplido flagrantemente su obligación de comunicar a la Comunidad, por sus órganos directivos, el cambio de titularidad producido. Se ha de recordar que la demanda transmite primero los locales a la mercantil "Promotora de Inversiones Rialto S.L.", en fecha 19 de diciembre de 2007 y que luego ésta vende de nuevo a su actual propietaria, "Proyectos Integrales Hercasar S.L.", en fecha 8 de junio de 2008. No solo no comunica ninguna de las dos transmisiones sucesivas de modo fehaciente a la Comunidad, sino que a día de hoy los locales siguen en el Registro de la Propiedad a su nombre. En este sentido, el propietario de cada piso o local está obligado a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus elementos y servicios comunes. Se trata, sin duda, de una obligación personal pero cuyo deudor es, conforme a lo establecido en el actual artículo 21 de la citada Ley , en principio y únicamente, quien sea propietario del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, y ello con independencia de quién sea el titular registral, que puede no coincidir con aquel, pues la inscripción en el Registro no es constitutiva del derecho de propiedad. En consecuencia, si se deja de ser propietario lógicamente desaparece esa obligación, en cuanto que se encuentra vinculada a la propiedad; pero, obviamente, solo respecto de los gastos comunes que resulten exigibles a partir del momento en que ello sucede, de manera que la transmisión no libera al transmitente de su obligación de pagar los gastos comunes exigibles mientras que era propietario. Del mismo modo, por tanto, la transmisión de la propiedad del piso o local no implica que el adquirente se convierta en deudor de los gastos impagados por el anterior titular, salvo que así se pacte y lo acepte expresamente la Comunidad. Bajo este prisma no puede olvidarse el tenor del artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto establece que, cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. Y es que el artículo 9º.1.i) de la repetida Ley de Propiedad Horizontal sienta que son obligaciones de cada propietario comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local; añadiendo que quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. La excepción la establece el párrafo siguiente señalando que dicha regla no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. Resulta claro, pues, que la solidaridad del titular registral en la responsabilidad por el impago de las cuotas del actual propietario se produce cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad en la vivienda, por lo que la cuestión debatida en la presente litis debe limitarse a este punto. Y como no consta la inscripción registral, que hubiera permitido presumir la nueva titularidad en base a lo que dispone el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , ni consta comunicación alguna por parte de la demandada al secretario-administrador de la comunidad, debe ésta abonar el importe de las cuotas correspondientes a los locales, sin que pueda estimarse la excepción de pluspetición y sin perjuicio de que, con posterioridad pueda ejercitar las acciones oportunas para el recobro de la cantidad abonada a la Comunidad frente a la real propietaria de los locales. La sentencia recurrida debe confirmarse en este punto.

QUINTO.- Considerando que, en principio, todo lo expresado vale para el tercero de los locales, pues consta en el Registro a nombre de la demandada y, además, no acredita tampoco ahora su transmisión a otro propietario. Su alegación respecto al mismo - con independencia de referir su mínima superficie, sin duda tenida en cuenta para fijar el coeficiente por el que debe responder - se basa en que se usa por la Comunidad para su uso exclusivo. Si ello fuera así (que es lo que pretendía demostrar la demandada con la prueba de interrogatorio no acogida ni en la primera instancia ni en esta alzada) debería constar un acuerdo en el que, por la cesión de su uso, se eximiera a la demandada del abono de las correspondientes cuotas, y es lo cierto que nada se acredita en este sentido. Por último, aún en el caso de que la Comunidad de Propietarios no se hallase legalmente constituida cuando la demandada vendió los dos primeros locales a la empresa que luego los transmitió a la actual propietaria, su legitimación activa para reclamar las cuotas a los propietarios que, por serlo de los locales, se sirven de los elementos y servicios comunes le vendría atribuida como situación de hecho en tanto la jurisprudencia tiene reconocida la validez de la coexistencia de diferentes unidades inmobiliarias - pisos, locales, edificios, viviendas unifamiliares o adosadas, o meros terrenos parcelados y dispuestos para su edificación - en que la propiedad singular y exclusiva sobre cada uno de esos elementos lleve aparejada la participación, con arreglo a una cuota, sobre elementos comunes, se trate de instalaciones o servicios, o de elementos inmobiliarios o viales; en definitiva, de elementos comunes o servicios generales destinados al mejor uso y disfrute o aprovechamiento de los privativos que deben ser sufragados por los distintos propietarios que, entre otros motivos, para ello se constituyen en Comunidad. La confirmación íntegra de la sentencia implica mantener lo que dispone sobre intereses, de conformidad con lo establecido en los artículos 1100 y 1108 del Código Civil , y lo que dispone en materia de las costas de la primera instancia al estimarse la demanda, conforme a lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEXTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "Todico 2004 S.L." contra la sentencia dictada en fecha veinticuatro de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número Diez de los de Málaga en sus autos civiles 1102/2009, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.