Sentencia Civil Nº 19/2014, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 548/2013 de 21 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 548/2013

Autos: juicio verbal nº: 554/2012

Juzgado Primera Instancia 4 Blanes

SENTENCIA Nº 19/14

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Maria Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintiuno de enero de dos mil catorce

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 548/2013, en el que ha sido parte apelante PROMOCIONS I IMMOBLES LA SELVA S.L. , representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y dirigida por la Letrada Dª. SUSANA CAPDEVILA ABELLEIRA; y como parte apelada Dª. Agustina , representada por la Procuradora Dª. FRANCINA PASCUAL SALA , y dirigida por el Letrado D. JOAN COMAS I MASMITJÀ .

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado Primera Instancia 4 Blanes, en los autos nº 554/2012, seguidos a instancias de PROMOCIONS I IMMOBLES LA SELVA S.L. , representado por la Procuradora Dª. Mª. del Mar Ruiz Ruscalleda y bajo la dirección de la Letrada Dª. Susana Capdevila Abelleira, contra Dª. Agustina , representado por la Procuradora Dª. Francina Pascual Sala, bajo la dirección del Letrado D. Joan Comes Masmitjà, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: Que desestimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora de los tribunales doña María del Mar Ruiz Ruscalleda, actuando en nombre y representación de 'PROMOCIONS I IMMOBLES DE LA SELVA, S.L.', contra doña Agustina , condenando a la actora al pago de las costas ocasionadas en el presente pleito'.

SEGUNDO.-La relacionada sentencia de fecha 05/06/2013 , se recurrió en apelación por la parte demandante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Lacaba Sánchez.

Fundamentos

Se aceptan los de la impugnada en todo aquello que no se oponga a lo que se dice a continuación.

PRIMERO.-Antecedentes del recurso.

La entidad PROMOCIONS I IMMOBLES LA SALVA SL, instó demanda en ejercicio de ejercicio y tutela de derecho real inscrito en relación con el inmueble registrado en Blanes como finca NUM000 , inscrita al Tomo NUM001 , Libro NUM002 , folio NUM003 , por aparecer inscrita a su nombre; la meritada finca la constituye una vivienda unifamiliar, tipo chalet, compuesta de planta baja y piso con una superficie total construida de 248m2, teniendo el solar la superficie de 830,22m2, la cual se encuentra ocupada por la demandada Dª Agustina desde el mes de marzo de 2010.

Por la parte demandada se reaccionó frente a la pretensión de la demanda, esgrimiendo como motivo de oposición, la posesión de la vivienda por titulo de compra privada en fecha 25 junio 2007, tesis que fue acogida por la resolución impugnada y frente a la cual se alza la demandante.

SEGUNDO.-El procedimiento del art. 41 LH .

El procedimiento para la protección de los derechos reales inscritos del artículo 41 de la Ley Hipotecaria , que se tramita hoy por el cauce del juicio verbal, conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es un proceso declarativo especial y sumario que tiene por finalidad la efectividad de las acciones reales que dimanen de los derechos reales inscritos, concediendo fuerza ejecutiva provisional a los asientos del Registro que quedan así equiparados a una resolución provisoria y producen, si no hay contradicción, plenos efectos ejecutivos.

La acción derivada del meritado artículo 41 de la Ley Hipotecaria no es otra cosa que una consecuencia más del principio de legitimación registral contenido en el artículo 38 de la mencionada Ley , que presume la posesión del derecho real inscrito a favor del titular que en el asiento aparece como tal. Se trata de una presunción iuris tantum de concordancia entre la realidad extrarregistral y la registral que no impide la oposición, aunque sólo por unos motivos determinados y concretos.

Para el éxito y viabilidad de la meritada acción ahora examinada son necesarios la concurrencia de los siguientes requisitos o circunstancias: a) que los demandantes iniciales tengan inscritos en el Registro el dominio o derecho real cuya tutela solicitan en un asiento vigente y sin contradicción, b) que la demanda se dirija contra las personas designadas por el titular registral como causantes del despojo o perturbación; y c) que no concurran ninguna de las causas de oposición que recoge el artículo 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La primera y más general de las consecuencias procesales del principio de legitimación es la relevación de la carga de la prueba que se establece a favor de quien afirma en un proceso cualquiera de los extremos a que se extiende la presunción de exactitud registral, pues ésta, como cualquier otra presunción, produce el efecto dispensatorio reconocido en el art. 385.1 LEC . Así pues, la persona que, sea como demandante o como demandado, alegue en juicio la existencia, titularidad o extensión del derecho inscrito, o la extinción de un derecho cuyo asiento fue cancelado ( art. 97 LH ), queda dispensado de probar la realidad de lo alegado, con sólo aportar la certificación correspondiente del contenido del Registro, debiendo ser la otra parte la que demuestre, en su caso, la falsedad de lo alegado, y concretamente la inexactitud registral ( arts. 38.1 º y 97 LH ).

De acuerdo con este principio de legitimación registral y la presunción 'iuris tantum' que conlleva, el art. 41 L.H . regulaba un procedimiento especial y sumario tendente a facilitar al titular registral del dominio de inmuebles o de otros derechos reales, que impliquen posesión, uso o servicio, la obtención del mismo resultado que lograría con la ejecución de una sentencia que hubiera obtenido en caso de haber ejercitado con éxito en el juicio ordinario correspondiente una acción reivindicatoria, confesoria o negatoria u otra análoga de carácter real. Así el mencionado art. 41 L.H . preveía que 'las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse por el procedimiento que señalan los párrafos siguientes contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio, siempre que por certificación del Registro se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente'.

Esta protección se mantiene en la vigente LEC, bien que reconduciendo el cauce procedimental, en su art. 250.1.7 °, conforme al cual se decidirán en el juicio verbal, por razón de la materia, las demandas 'que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de estos derechos frente a quienes se opongan o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación'.

En definitiva, tanto el artículo 250.1.7 LEC como el artículo 41 LH , definen la acción aquí ejercitada como la que aspira a la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio.

TERCERO.-Naturaleza del proceso del art. 41 LH .

La naturaleza jurídica de esta acción ha sido y es muy discutida, ya se considere un procedimiento ejecutivo dirigido a la tutela de los derechos amparados por los asientos registrales, ya un auténtico proceso declarativo, pero, en todo caso y cualquiera que sea el criterio sostenido, lo cierto es que presenta un carácter especial, singular y expeditivo, orientado a la protección de los derechos reales inscritos, en tanto que consecuencia de la fuerza legitimadora del Registro de la Propiedad, al presumirse concordantes Registro y realidad, en el sentido de que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, al extremo de que, para contradecir esta concordancia, deberá formularse oposición con base en alguna o algunas de las causas taxativamente contempladas en la Ley, cuya prueba incumbe al contradictor.

Se trata de un proceso sumario en el que se permite al oponente o contradictor mediante la presentación de la oportuna demanda de oposición, invocar derechos posesorios a los solos efectos de impedir el proceso de ejecución instado por el titular del derecho real inscrito pero sin que la resolución que en el mismo recaiga produzca efectos de cosa juzgada material. En los supuestos que se invoque la existencia de una relación jurídica con el titular o anteriores titulares regístrales bastará con examinar o determinar si existe la apariencia de alguna relación que legitime el uso y la posesión del contradictor sin que sea preciso una prueba plena de su existencia ni una declaración concluyente respecto de los derechos controvertidos, lo que escapa del ámbito limitado de este proceso.

De este modo probada la existencia de un título apto para justificar la posesión del contradictor a no ser que conste de modo palmario su pérdida de eficacia o extinción, habrá de ampararse la detentación del demandado dejando para la vía judicial correspondiente el estudio o examen pleno de la validez, extinción o resolución del vínculo jurídico discutido. Así no es precisa una prueba acabada y completa del título ni pronunciarse sobre su validez.

En definitiva, como antes hacía el art. 41 LH , y ahora se cuida de recalcar el art. 447.3 de la LEC , la sentencia que recaiga en el mismo no produce la excepción de cosa juzgada, sino que goza de simple valor provisional ¡sujeto a posibles modificaciones en el proceso ulterior, lo que de por si justifica también, que no solo escapa de su ámbito las cuestiones de derecho, propias de un juicio de amplia cognición, sino también los de naturaleza compleja de cualquier índole entre el titular registra! y el contradictor que en cuanto tenga una clara y razonable base desvirtuará la privilegiada acción que se comenta, e impedirá su éxito hasta que sea definitivamente ventilada en el juicio oportuno.

En trance de tomar una de las posturas doctrinales acerca del presente proceso, esto es, si estamos ante un proceso meramente ejecutivo o declarativo con limitaciones, la Sala se adscribe decididamente a la corriente doctrinal que lo considera como proceso especial, aunque nominalmente no venga así legalmente configurado, de carácter sumario, por la limitada cognición en él permitida y consecuentemente la falta del efecto de cosa juzgada material de la sentencia que en él recaiga, derivando la especialidad antes referida de lo indicado en los arts. 439.2, en relación con los requisitos de la demanda; 440.2 particularidades de la citación para la vista; 441.3, relativo a las medidas a adoptar tan pronto haya sido admitida la demanda; art. 444.2 relativo a la prestación de caución y a las causas de oposición oponibles y el art. 447.3 en cuanto a la carencia de efectos de cosa juzgada de la sentencia que recaiga.

CUARTO.-Motivo del recurso: resolución del contrato privado de compraventa por incumplimiento de la compradora.

La parte demandada se opuso a la demanda, esgrimiendo el motivo previsto en el art. 442.2º, esto es, la existencia de un título justificativo de la posesión de la vivienda, mas concretamente una compraventa privada de fecha 25 junio 2007 por el que, la entidad demandante vendía a la demandada la finca objeto de discordia, por un precio de 950.000€ (doc. 3 de la demanda a folio 41). El pago del meritado precio debería hacerse del siguiente modo: 272.227,91€ mediante subrogación en el préstamo hipotecario que grava la finca, y el resto, de importe 677.772,09€ en el momento de elevar a publica la compraventa, fijándose como máximo el 24 junio 2008, con posibilidad de prorroga por seis meses a solicitud de la compradora.

De lo actuado en el proceso se infiere lo siguiente:

En fecha 23 junio 2008 la compradora hizo uso de la facultad de prorroga en el pago del resto del precio y, por ello, las partes suscribieron unos 'pactos adicionales' donde se fijaba la fecha de elevación a pública de la compraventa el día 27 diciembre 2008. (doc. 4 de la demanda a folio 46).

En escritura notarial de fecha 29 diciembre 2008, ambas partes contractuales realizaron un 'acta de manifestaciones' en la que, la compradora, reconocía: 'que no dispone del dinero para hacer efectivo el pago del precio convenido debido a que no ha podido obtener ningún préstamo, así como tampoco ha podido realizar la venta de unas propiedades suyas, motivo por el cual no puede formalizarse la escritura pública de compraventa'. (doc. Nº 6 de la demanda a folio 51).

Mediante requerimiento notarial de fecha 15 marzo 2010, la vendedora hacía saber a la compradora que 'ante la evidencia del incumplimiento de su obligación de pagar el precio pactado y de otorgar la correspondiente escritura pública, por la presente le comunico la resolución del contrato de compraventa de 25 de junio de 2007, en aplicación del pacto tercero del mismo'. (doc. 7 de la demanda a folio 57).

Al mencionado requerimiento, la compradora respondió 'su conformidad en resolver el contrato meritado, con restitución por mi parte de la posesión de la finca objeto del mismo, previa restitución por la suya de la cantidad de DOSCIENTOS MIL EUROS de la que se le hizo entrega en el mismo acto de la firma del contrato de compraventa, en concepto de parte del precio estipulado' (folio 63).

En el interrogatorio de Dª Gema , administradora única de la entidad demandante, manifestó que permitió entrar a vivir a la compradora, a pesar de no recibir el total precio, por estar pendiente de recibir unas cantidades, según ella misma le manifestó (minuto 9.38 y ss.), y reconoció que la demandada había realizado obras en la vivienda que habían sido satisfechas por la misma (minuto 9.40.30). Dicha parte actora no fue clara respecto a si hubo o no recibido una suma en el momento de la firma del contrato, pues si bien negó, tajantemente dicho extremo (minuto 9.38.58), tal aserto se compadece mal con la respuesta dada por la demandada/compradora a su requerimiento de dar por resuelto el contrato donde se alude a una suma concreta, que no consta desmentida por replica de la actora y, asimismo, con el hecho de reconocer que, la compradora había satisfecho dieciséis o dieciocho cuotas de la hipoteca que gravaba la finca vendida (minuto 9.41.20).

QUINTO.-Inconsistencia de la oposición y del recurso.

La parte demandada vino a esgrimir la causa 2ª de las contempladas en el núm. 2 del art. 444 LEC , esto es, poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores; desde esta dicción, coincidente con la que contenía el art. 41 LH , es de ver como literalmente se están contemplando las relaciones entre el titular registral y la persona que está poseyendo la finca, sin que las controversias existentes entre ellos en relación con la venta misma y el cumplimiento de sus requisitos, puedan solventarse a través de la protección que da el registro, por requerir la necesidad de examinar la relación contractual misma, y es precisamente lo relativo a esa relación contractual lo que subyace en el presente supuesto.

Sostiene la demandante que lo único que debe ser objeto de examen en este proceso es la existencia o no de justo titulo que legitime la situación posesoria, por lo que el resto de cuestiones no deben ser objeto de estudio por el Juzgador.

No comparte la Sala tal argumento, puesto que el razonamiento empleado es justo el contrario, precisamente porque hay cuestiones complejas en las que no se ponen de acuerdo las partes, dimanantes todas del contrato privado de compraventa, no es posible resolver las mismas en este proceso de 'corta cognitio', con sentencia sin efecto de cosa juzgada.

Se desprende de la documental practicada que, ante la manifestación de la compradora de no poder hacer frente al pago, la vendedora decide dar por resuelto el contrato, a lo que aquella condiciona tal resolución al pago de la suma de 200.000 €, sin que conste aceptación ni rechazo de tal condición, y ello, a pesar de estar ocupando la vivienda la compradora y sin que hasta el momento de presentarse la demanda rectora del presente recurso en julio de 2012, conste manifestación ninguna por la vendedora al reclamo de aquella suma hecha en marzo de 2010. Si a tal situación se añade lo manifestado por la vendedora en el interrogatorio de la misma, acerca de negar categóricamente recibir dinero en el momento de la venta, pero si reconocer el pago de obras en la vivienda y de cuotas de hipoteca, se viene a dar visos de credibilidad a la causa de oposición esgrimida por la demandada, en orden a la persistencia de una compraventa con falta de pago de la totalidad del precio y del levantamiento de las cargas y a su derecho a la ocupación hasta tanto se resuelva el contrato.

No se olvide, que una generalizada doctrina viene a entender que la prueba de la causa de oposición en supuestos como de autos no requiere que sea plena o completa del derecho del oponente, bastando con una apariencia legítima de la causa alegada, demostrada de un modo racional, en el sentido de que alcance a comprender que el oponente no es un intruso, sino que ocupa con apariencia legítima de la causa alegada, sin que sea el procedimiento, en que nos encontramos, el cauce adecuado para declarar derechos, ni decidir cuestiones complejas sobre cumplimiento de contrato entre el transmitente de un bien inmuebles y el adquirente en documento privado, pues es evidente que persiste un contrato de compraventa que legitima, en el ámbito de este proceso concreto, la relación jurídica de la que deriva la ocupación de la demanda, máxime cuando nuestro sistema es espiritualista o consensual en la transmisión de inmuebles, concurriendo, además en el caso presente, la tradición o entrega ( art. 609.2 CC y art 1450 CC ). Dicho de otra manera, para dar por resuelto el contrato presente se exigía de determinados condicionamientos y examen de su legalidad y para tal fin se debe acudir al declarativo correspondiente.

SEXTO.-Desestimación del recurso y costas.

Desde todo lo precedente estamos en el caso de desestimar el recurso y de confirmar la sentencia a la que se contrae, debiendo, con ello estimar la oposición formulada por la ahora apelada a las pretensiones frente a la misma formulada por la representación procesal de la entidad Inversiones Promocions i Immobles La Selva SL y ello con imposición de costas a la parte recurrente.

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOSel recurso de apelación formulado por la representación del apelante D. PROMOCIONS I IMMOBLES LA SELVA S.L. , contra la resolución de fecha 05/06/2013, dictada por el Juzgado Primera Instancia 4 Blanes, en los autos de nº 554/2012 de Juicio verbal, de los que este Rollo dimana, y CONFIRMAMOSintegramente el Fallo de la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Habiéndose desestimado el recurso de apelación, conforme al ap 8 de la Disp. Adic. 15ª de la LO 1/2009 de 3 Noviembre, que modifica la LO 6/1985 de 1 Julio del Poder Judicial, se declara la pérdida del deposito constituido por la parte apelante para recurrir.

Frente a esta resolución puede interponerse, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal y/o de casación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Lacaba Sánchez, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.