Sentencia CIVIL Nº 19/2017, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 905/2016 de 25 de Enero de 2017

Encabezamiento

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 905/2016

SENTENCIA nº19

Presidente

Don VICENTE ORTEGA LLORCA

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 25 de enero de 2017.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha once de julio de dos mil dieciséis, recaída en el juicio ordinario nº 1462/2014, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Valencia , sobre devolución de fianza en contrato de arrendamiento urbano.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la demandada reconvinientedoña Eufrasia , representada por la procuradora doña Mª Paz Aparisi Muñoz y defendida por el abogado don Ignacio Arnau Vázquez, y como apelada, la demandante reconvenidaDISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTACION SA, representada por la procuradora doña Susana Alabau Calabuig y defendida por el abogado don Javier Seligrat Bermúdez.

Es ponente don VICENTE ORTEGA LLORCA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Alabau Calabuig en nombre de Distribuidora Internacional de Alimentación, S.A. contra Dª Eufrasia debo condenar y condeno a la demandada al pago de 4.182,84 euros, más los intereses legales de dicha suma conforme al Art. 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y con imposición de costas a la demandada.

Y debo desestimar y desestimo la reconvención planteada por la representación procesal de Dª Eufrasia absolviendo de la misma a Distribuidora Internacional de Alimentación S.A con imposición de las costas de la reconvención a la parte reconviniente.»

SEGUNDO.-Alegaciones de la parte recurrente.

La defensa de la demandada reconviniente interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis:

Primero.-Error de derecho al no valorar correctamente conforme al C. Civil y Leyes españolas.

Al finalizar el contrato la arrendataria entrega el objeto con anomalías:

- Una zona tabicada que la hace independiente con una elevación en el suelo hormigonado queimposibilitaban el acceso directo al resto del localpor dicho espacio y haciendo que una de las dos puertas exteriores no de acceso al local.

- El acceso a un altillo de 60 m2el cual era de obra,ha sido suprimido, sin escalera con lo que no se tiene acceso al mismo.

El principio de buena fe contractual se ha roto.

La heterointegración del contrato no está supeditada a la existencia de lagunas contractuales.

El Tribunal Supremo ha aceptado que la buena fe es un criterio de hermenéutica contractual.

Segundo.- Error de derecho en la interpretación del contrato.

El Juzgador ha errado en la interpretación del contrato ante la autorización de las obras y que quedan en beneficio al propietario. Sentencia del Supremo de 30-1-56.

Porqué si retiraron unos techos de escayola sin importancia no hicieron lo propio con el tabicado y el hormigonado del espacio de máquinas de refrigeración que habían construido a tal efecto la arrendataria.

Tercero.- Error en la apreciación de la prueba documental y testifical.

El Juzgador parece solo trasladar los hechos establecidos por gerentes, trabajadores de la demandante, pero obvia que desde que manifiestan se pretendió entregar las llaves hasta que por medio de Notario las entregan pasan 22 días del mes de marzo. Sin que se niegue lo manifestado por esta parte en su demanda.

Que a preguntas de esta parte no niegan del estado en que dejaron el local y la división de la estancia.

Que la obra a realizar para recuperar el espacio del local unido en uno solo ha sido considerable, véase la documental de la factura, testifical del empresario que se encargó de la obra para restaurar el local sin las barreras arquitectónicas que dejaron. Que la escalera no es de obra lo cual hubiera incrementado el coste sino de metal para el acceso.

Pidió sentencia revocando la disentida y dando lugar a la contestación de demanda y reconvención, con imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.-La defensa de la demandante reconvenida presentó escrito de oposición al recurso, solicitandosentencia desestimándolo, con expresa condena en costas a la parte actora.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 24 de enero de 2017, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-Motivación de la resolución recurrida.

La resolución recurrida estimó la demanda y desestimó la reconvención, razonando:

«PRIMERO.- En el acto del juicio D. Maximino , responsable del Departamento de Expansión de la parte actora, indica que vio el local antes de contratarlo; al exhibírsele el documento nº 2 de la demanda lo reconoce y precisa que no había escalera que condujese al altillo; dice que en el plano no consta ninguna escalera que condujese al altillo; que la Sra. Eufrasia se negó a recibir las llaves al rescindir el contrato; que la Sra. Eufrasia les había dado autorización para hacer obras y para unirse a otros locales; que Dª Eufrasia puso como condición para recoger las llaves que derribaran el tabique y quitaran la solera de la sala de máquinas. D. Luis Alberto , promotor de expansión de la entidad demandante, refiere que quedó con los propietarios de los distintos locales en Marzo de 2.014 para tener una reunión con todos ellos, incluida la Sra. Eufrasia ; que su compañera Belinda se puso de acuerdo con la demandada para la devolución de la fianza arrendaticia, descontando Enero y Febrero, pero no aceptó la Sra. Eufrasia las llaves por el tema del tabique y la solera de hormigón; que la demandada les había dado permiso para realizar las obras. Dª Belinda , del Departamento de Expansión de la demandante, afirma que envió en Diciembre de 2.013 el burofax a la demandada, comunicándole que se iba a rescindir el contrato de arrendamiento del local; que pactaron que las mensualidades de Enero y Febrero se liquidarían contra la fianza arrendaticia; que quedaron para entregar las llaves a los distintos propietarios y la Sra. Eufrasia fue la única que no quiso recoger las llaves; que no había nada pendiente de deuda con la Sra. Eufrasia . El legal representante de Soldema, S.L. manifiesta que cuando se hicieron las obras en el local él estuvo allí habitualmente; que la empresa que representa retiró unos techos de escayola; al exhibírsele el acta de presencia aportada de documento nº 3 de la contestación, reconoce las fotografías insertadas en dicha acta notarial.

SEGUNDO.- A la vista de las alegaciones de las partes, del contenido de las pruebas practicadas y de la documentación obrante en autos cabe llegar a la conclusión de que debe dictarse sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención. Si examinamos la estipulación 4ª del contrato de arrendamiento de 6 de Octubre de 2.004, se observa que se establece que DIA S.A. queda autorizada para la realización de obras en el local y se pacta que dichas obras deberán realizarse conforme a Ordenanzas Municipales y no deben afectar a elementos comunes ni estructurales del edificio, que se sufragarán íntegramente por la parte arrendataria y quedarán en beneficio de la propiedad al término del arriendo por la causa que fuere; igualmente se pacta que al término del arriendo DIA S.A. queda obligada a dejar el local libre y vacuo. En ningún momento se pacta que al final del arriendo el local debe quedar diáfano. Por otra parte las obras realizadas estaban plenamente consentidas en el contrato de arrendamiento y la parte demandada no ha acreditado daños en el local.

TERCERO.- No puede prosperar la pretensión contenida en la reconvención por cuanto, por una parte, no procede abonar por la entidad reconvenida la factura de material y albañilería puesto que quedó pactado en el contrato de arrendamiento que las obras realizadas quedaban en beneficio de la propiedad y no se acredita que se hayan producido daños en el local. Así mismo aporta la parte demandante como documento nº 6 certificación de las retenciones practicadas a la arrendadora. Y finalmente se prueba la negativa de la Sra. Eufrasia a recoger las llaves. En suma debe accederse a la petición de la parte actora y condenar a la Sra. Eufrasia al pago de la cantidad de 4.182,50 euros, que es el resultado de compensar la cantidad en su día entregada en concepto de fianza arrendaticia con las rentas de alquiler debidas por los meses de Enero y Febrero de 2.014.

CUARTO.- Debe condenarse a la demandada al pago de los intereses previstos en el Art. 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la forma que se indica en el hecho sexto de la demanda.

QUINTO.- El Art. 394 de la LEC sobre costas.»

SEGUNDO.-No es cuestión controvertida la relación contractual arrendaticia que vinculó a las partes, ni los términos del contrato, y tampoco que este quedó extinguido con devolución de las llaves a la arrendadora.

Aunque en el suplico del recurso se pide que la demanda -por la que se pidió la devolución de la fianza arrendaticia- fuera desestimada, y que se diera lugar a la reconvención, los argumentos que lo sustentan se centran en sostener que, en virtud del principio de buena fe contractual, la arrendataria debió eliminar el tabique y la solera de hormigón que construyó en el local, y restablecer la escalera que daba acceso al altillo, y que no habiéndolo hecho así, debe restarse de la fianza el importe de las facturas para restaurar al estado original el local de negocio.

Conviene por ello destacar la aplicación de nuestro Código Civil en relación con la interpretación e integración del contrato a tenor del principio de la buena fe contractual, especialmente con relación a lo dispuesto por el artículo 1258 y la proyección de la buena fe como fuente de integración del contrato, de forma que dicho principio no sólo sanciona, entre otros extremos, todos aquellos comportamientos que en la ejecución del contrato resulten contrarios a los deberes de lealtad y corrección debida respecto de lo acordado y la confianza que razonablemente derivó de dicho acuerdo, sino que también colma aquellas lagunas que pueda presentar la reglamentación contractual de las partes con relación a la debida ejecución y cumplimiento del contrato celebrado (entre otras, SSTS núms. 419/2015, de 20 de julio y 254/2016, de 19 de abril ).

En el presente caso,con relación al proceso interpretativo de los contratos, conforme al fundamento técnico de los principios rectores o directrices que lo informan, conviene tener en cuenta lo queel Tribunal Supremo tiene declarado en su sentencia de 29 de enero de 2015, núm. 27/2015 (fundamento segundo, apartado dos), que a estos efectos se transcribe:'[2.Proceso interpretativo: Directrices generales.

Con carácter general debe indicarse que todo fenómeno interpretativo tiene por objeto la atribución de sentido o de significado a una determinada declaración. Esta labor, con la debida diferenciación, puede proyectarse sobre la formulación abstracta de un deber jurídico, supuesto de la interpretación normativa, o bien, sobre la interpretación de concretas declaraciones de voluntad, supuesto de la interpretación negocial. Pero, en cualquier caso, y esto es lo relevante, debe precisarse que la labor del intérprete no puede realizarse desde una libertad absoluta en la búsqueda o atribución de sentido, sino que, por el contrario, su labor está sujeta a las reglas de hermenéutica que exige el proceso interpretativo. Con ello, se pone de relieve que no sólo se incumple esta exigencia cuando la interpretación se realiza de un modo arbitrario, prescindiendo de cualquier regla o criterio hermenéutico al respecto, sino también cuando el desarrollo del curso interpretativo, aunque presentando visos de razonabilidad, se aparta del proceder lógico-jurídico que se deriva de los criterios o reglas que informan el proceso interpretativo.

Pues bien, en este contexto, y con relación a la interpretación de los actos y negocios jurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: '... el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual'.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

ii) En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente).

En relación a la conservación del contrato debe señalarse que se ha puntualizado su función interpretativa tras el reconocimiento de esta regla no sólo como un criterio de interpretación, sino también como un auténtico principio general del Derecho; [ STS (Pleno) de 15 de enero de 2013 (número 827/2012 )]. Destacándose su alcance general, como canon hermenéutico de la totalidad del contrato, con proyección en el tratamiento de la eficacia contractual que se derive. En los términos de la citada Sentencia de esta Sala: 'Siguiendo esta línea, la cuestión se vislumbra de un modo más nítido si nos preguntamos por el alcance sistemático que posibilita el ámbito conceptual de la figura, particularmente del principio de conservación de los contratos o 'favor contractus'. Este principio no solo se ha consolidado como un canon hermeneútico que informa nuestro ordenamiento jurídico, con múltiples manifestaciones al respecto, sino también como un elemento instrumental decisivo en la construcción de un renovado Derecho Contractual Europeo conforme a lo dispuesto en los principales textos de armonización, como la Convención de Viena, los Principios de Derecho Europeo de la Contratación (PECL) y, particularmente, la propuesta de Anteproyecto de Ley de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos. De modo que tal y como hemos señalado en las recientes Sentencias de 28 junio y 10 septiembre de 2012 , precisamente en el marco del contrato de compraventa, la conservación de los contratos se erige como un auténtico principio informador de nuestro sistema jurídico que comporta, entre otros extremos, el dar una respuesta adecuada a las vicisitudes que presenta la dinámica contractual desde la preferencia y articulación de los mecanismos que anidan en la validez estructural del contrato y su consiguiente eficacia funcional, facilitando el tráfico patrimonial y su seguridad jurídica'.

Con relación al principio de buena fe no solo se ha destacado su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( artículo1258 del Código Civil ), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato STS de 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 )]'.

La aplicación de la doctrina expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige tener en cuenta que, por lo que aquí interesa, las partes pactaron en el contrato de arrendamiento (folios 10 a 14) que:

«SEGUNDA.- El inmueble objeto de este contrato será destinado por el arrendatario a AUTOSERVICIO DE ALIMENTACIÓN, y venta al por menor de artículos de perfumería, droguería, bazar, ropa y todas aquellas actividades complementarias o auxiliares de la actividad principal.

.../...

CUARTA.- DIA S.A., queda autorizada para la realización de obras en el local. Dichas obras deberán realizarse conforme a las Ordenanzas Municipales, no deben afectar a elementos comunes ni estructurales del edificio, se sufragarán íntegramente por la parte arrendataria y quedarán en beneficio de la propiedad al término del arriendo por la causa que fuere.»

En consecuencia, como las obras realizadas por la arrendataria se ajustaron a esos condicionamientos contractuales, y como las partes no convinieron que al término del contrato debería retirar tales obras, sino que acordaron que 'quedaránen beneficio de la propiedad', es claro que la arrendataria no puede ser compelida a retirarlas, pues el contrato le impuso la obligación de dejarlas en el local, y no puede la arrendadora, so pretexto de la buena fe contractual, alterar unilateralmente lo convenido en función de sus personales intereses, imponiéndole a la arrendataria la arbitraria obligación de volver el local al estado anterior a la ejecución de las obras, que no favorecería la integración del contrato sino el quebrantamiento de los pactos acordados.

El recurso se desestima.

TERCERO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por doña Eufrasia .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.