Sentencia CIVIL Nº 19/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 741/2017 de 19 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial
de Valencia
Sección Sexta
ROLLO nº 741/17
SENTENCIA nº 19
Presidente
Doña María Mestre Ramos
Magistrada
Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez
Magistrado
Don JOSE FRANCISCO LARA ROMERO
En la ciudad de Valencia, a diecinueve de enero de 2018.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del
margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 29 de junio de
2017, recaída en el juicio ordinario nº 717/2016, del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de los de Valencia ,
sobre reclamación de cantidad.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada D. Miguel Ángel , representado por
la procuradora doña Paz Contel Comenge, y defendido por la abogada doña Gema García Ferrero, ycomo
apelada la parte demandante COSMOPOLITAN URBANA S.L., representada por el procurador don Santiago
Cervera Carceller, y defendida por el abogado don Santiago Cervera Roig,
Es ponente don JOSE FRANCISCO LARA ROMERO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO. - La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por la entidad COSMOPOLITAN URBANA S.L., representada por el Procurador de los Tribunales, Sr. Cervera Carceller contra D. Miguel Ángel , representado por la Procuradora Sra. Contel Comenge, debo condenar y condeno al referido demandado, a que abone a la parte actora, y por los conceptos expresados en la demanda, la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS (6.300.-€), más el interés legal desde el día 14 de enero de 2016 (hasta su completo pago), devengándose los intereses del art. 576 Lec desde la presente resolución. Sin imposición de costas, de manera que cada parte asumirá las propias y las comunes por mitad.»

SEGUNDO. - Alegaciones de la parte apelante.

La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, alegando: 1.- DE LA SENTENCIA IMPUGNADA.

Se estima parcialmente la demanda presentada por la contraparte por considerar que parte de las cantidades reclamadas eran adeudadas por el Sr. Miguel Ángel .

Se considera como hechos no controvertidos el contrato de arrendamiento firmado entre las partes por el que, tras un periodo de carencia de ocho meses, se comenzaría a devengar las rentas de 400 Euros desde el mes 9 al 18, y a partir del decimonoveno mes se fijaba una renta de 450.-€ mensuales, además de las correspondientes actualizaciones de la renta conforme el valor legal del dinero correspondiente.

Tampoco es una cuestión controvertida, que los ocho meses de carencia, se encontraban justificados en atención al deficiente estado de la vivienda, que debía ser rehabilitada. Para cuya rehabilitación, el arrendatario se comprometía a ejecutar la obra, contratando al personal correspondiente, y el arrendador se comprometía a suministrar el material para llevar a cabo la obra, a tramitar las correspondientes licencias y a pagar los seguros sociales de un trabajador.

Esta parte se opuso a las pretensiones en atención a los incumplimientos previos del arrendador, que ni tramitó las licencias, ni suministró los materiales ni dio de alta en la Seguridad Social al trabajador interviniente en la obra. A consecuencia de ello, el contrato de arrendamiento para vivienda habitual devenía nulo, en tanto en cuanto no se trataba de una vivienda habitable, conforme exige la ley de Arrendamientos Urbanos.

Subsidiariamente se solicitó la compensación de determinadas cantidades, lo que fue estimado parcialmente.

La Juzgadora no estima nuestras causas de oposición que generarían una sentencia totalmente desestimatoria, principalmente por el principio de autonomía de la voluntad, en referencia a que las partes conocían del estado de la vivienda y suscribieron el contrato, negando por tanto la posibilidad de que el contrato suscrito fuera nulo, concluyendo que, dado que mi representado tuvo a su disposición la vivienda hasta el 30 de julio de 2014, debe abonar las cantidades correspondientes.

De esta manera, la sentencia ignora los incumplimientos previos y no negados por la arrendadora, que justifican claramente la posibilidad de incumplimiento posterior por parte del Sr. Miguel Ángel , en base a la exceptio non rite adimpleti contractus, alegada en los fundamentos de derecho de la contestación a la demanda. Adicionalmente, se considera no probadas las reclamaciones y discusiones que mi representado había tenido con el administrador de la sociedad arrendadora, lo que justificaría y probaría la disconformidad del discurrir del contrato. Por último, se niega la compensación de la práctica totalidad de los gastos cuya compensación se solicitaba ad cautelam, porque no considera tales gastos acreditados.

Esta parte no puede mostrar conformidad a las conclusiones por las que se estima parcialmente la demanda, debiendo haberse dictado una sentencia desestimatoria en su totalidad.

SEGUNDA. - DEL ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y LA VALORACIÓN JURÍDICA DE LA MISMA.

A la vista de las conclusiones alcanzadas en la sentencia, resulta evidente el error en la valoración de la prueba practicada, y las conclusiones jurídicas a las que erróneamente se llegó en base a éstas.

Así las cosas, no se ha tenido en cuenta el incumplimiento previo llevado a cabo por el arrendador, del que generó la nulidad del contrato. Y que, desde luego, debió tenerse a la hora de considerar procedente el pago de las rentas sobre una vivienda inutilizable.

I.- Respecto el incumplimiento previo.

Quedó probado por no ser discutido, que el estado de la vivienda en el momento de la formalización del contrato era deficiente e insalubre, lo que justificaba la necesidad de llevar a cabo unas obras y un periodo de carencia, y que para llevar a cabo esas obras el arrendador se obligaba a tramitar las licencias y a suministrar el material. Ninguna de esas obligaciones fue cumplida.

Prueba de ello es que se acordó una prórroga del periodo de carencia justamente por no haber finalizado las obras de rehabilitación, y de igual modo lo declaró el testigo D. Erasmo que en acto de juicio declaró que desde el principio los suministros de material habían sido insuficientes, habiendo presenciado conversaciones del Sr. Miguel Ángel reclamado el material, y que finalmente la obra tuvo que pararse definitivamente por el incumplimiento de aportación de material (minuto 23:00 y siguientes): Sabe si las obras se llegaron a terminar? No se llegaron a terminar Porque? Porque faltó el material Lo sabe por referencia o lo sabe porque lo vio? Lo sé porque yo me encargaba de subir el material, y si no llegaba el material, pues no lo subía Usted sabe porque no llegaba el material? Según sé, porque había un acuerdo entre Hipolito y Miguel Ángel , y la parte de Hipolito ponía el material, y como el material no llegaba porque Hipolito no lo ponía, pues estábamos esperando y esperando porque el material pues no llegaba. A lo mejor lo llamabas y decía, en media hora estoy ahí, y estábamos dos horas parados, el trabajador de Miguel Ángel ahí esperando también, y al final no venía.

Y finalmente aportaba el material? Aportó hasta que se cansó Sabe aproximadamente cuando se cansó de aportar el material? Pues una vez estuvo hecho el baño, el suelo y poco más.

¿Usted presenció alguna discusión o algún requerimiento entre Miguel Ángel y el Sr Hipolito en el que si iba a aportar el material? Hombre, eso era el pan de cada día Puede explicarlo Pues que siempre pasaba lo mismo, que llegaba un día y le pedías un material y traía la mitad del material, o no llegaba el material entero, y claro eso son horas que hay que esperar, y al día siguiente le decías, tráeme el material, y te decía, pero si ya te lo llevé ayer... y le decías, si, pero este no es el material que habíamos acordado.

Sin embargo, tales incumplimientos previos, que no fueron ni rebatidos ni discutidos por la contraparte, fueron probados a través de la testifical practicada, debiendo concluirse que tales incumplimientos por parte de la propiedad justifican sobradamente el impago de las rentas, pues al fin y al cabo, el contrato de arrendamiento es claro al establecer que el inmueble iba a ser utilizado como vivienda y precisaba de una rehabilitación, la falta de ella por causas únicamente imputables a la propiedad justifica el impago de las rentas.

De igual modo, esta parte incluso quiso remplazar la falta de actividad probatoria de la parte adversa, cuando solicitó en la audiencia previa que se oficiase al Ayuntamiento de Valencia para que informara si se había tramitado alguna licencia de obra, aquella prueba fue denegada por la Juzgadora porque, según esta, si era documentación que obraba en manos de la parte contraria y siendo unas alegaciones que le interesaba probar, en todo caso procedería la aportación de tales documentos de contrario, sino se daría como no probadas tales tramites, como así ocurrió.

En conclusión, dos son los incumplimientos que se alegaron desde el principio del procedimiento que justifican el impago de las rentas, y ambos han sido probados.

A tal efecto, debe procederse a la aplicación de la exceptio non adimpleti contractus, en tanto en cuanto se cumplen con todos los requisitos jurisprudencialmente exigidos que justifican el incumplimiento por parte del Sr. Miguel Ángel , a saber: 1o) Existencia de obligaciones recíprocas.

2o) Obligaciones de cumplimiento voluntario y simultáneo .

3o) Incumplimiento grave de una obligación principal.

4o) Exigencia del principio de buena fe.

En el presente caso, se dan todos los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la aplicación de la referida excepción de cumplimiento, pues son evidentes las obligaciones reciprocas contraídas entre las partes y su obligado cumplimiento - suministro de material, tramite de las licencias, pagos de los seguros sociales y cesión del uso y disfrute de la vivienda- y por arte del recurrente -ejecución de la obra y pago de las rentas transcurrido el periodo de carencia-.

También es evidente el incumplimiento llevado a cabo por la propiedad, al incumplir de manera sistemática todas las obligaciones contraídas dirigidas a la habitabilidad de la vivienda, y el cumplimiento del Sr. Miguel Ángel que además de haber contratado a varias personas para la ejecución de la obra, sí llegó a pagar parte de las rentas durante un periodo de tiempo, en la esperanza y buena de fe de que la otra parte contratante también iba a cumplir con sus obligaciones.

Así las cosas, queda evidenciada la procedencia de la aplicación de la exceptio non admipleti contractus, y por ello se encuentra más que justificada el impago de las rentas como suspensión de las obligaciones a cumplir por parte de mi representado, así lo ha manifestado el Tribunal Supremo ( STS 30/2013, Rec 2182/2010 de 12 de febrero ): 'si bien nuestro ordenamiento jurídico no regula expresamente la 'exceptio non admipleti contractus', o excepción de contrato no cumplido o inadecuadamente ejecutado, su existencia se admite por medio de los artículos 1100 último párrafo y 1124 del Código Civil , de tal forma que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la prestación recíproca de la que es deudor y en otro caso, el referido podrá enerva la reclamación temporalmente o paralizar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación, mediante la llamada excepción de incumplimiento contractual (sentencias 1138/2007, de 5 de noviembre . 1006/2008, de 24 de octubre, 624/2010, de 13 de octubre, y 294/2012, de 18 de mayo).

45. Esta posición coincide con las previsiones contenidas en el apartado 1 del artículo 9:201 de los principios de Derecho contractual europeo, a cuyo tenor '[la parte que deba cumplir su obligación al mismo tiempo que la otra parte o después de ella, podrá suspender la ejecución de su prestación hasta que la otra parte haya ofrecido el cumplimiento de su obligación o la haya cumplido efectivamente. La primera parte puede suspender total o parcialmente el cumplimiento de su obligación, según lo que resulte razonable conforme a las circunstancias', y 1191 del proyecto de modernización del derecho de obligaciones, según el cual 'en las relaciones obligatorias sinalagmáticas, quien esté obligado a ejecutar la prestación al mismo tiempo que la otra parte o después de ella, puede suspender la ejecución de su prestación total o parcialmente hasta que la otra parte ejecute o se allane a ejecutar la contraprestación. Se exceptúa el caso de suspensión contraria a la buena fe atendido el alcance del incumplimiento'.

Por tanto, estando probados los incumplimientos s contractuales por la parte recurrida, se encontraba sobradamente justificada la suspensión de las obligaciones contraídas por el Sr. Miguel Ángel , es decir, se encontraba sobradamente justificada el impago de las rentas hasta el cumplimiento por la otra parte contratante del suministro del material para la habitabilidad del inmueble.

II.- De las consecuencias del incumplimiento.

Adicionalmente a todo lo expuesto, y con independencia a que las partes aceptaran el estado de la vivienda en el momento de la firma del contrato, es evidente cual era el objeto real del mismo, fijar en la vivienda arrendada el domicilio habitual del Sr. Miguel Ángel , lo que resultó a todas luces imposible dada la falta de suministro del material.

Así, se podría interpretar que el contrato de arrendamiento contenía una clausula condicional para que tomara plenos efectos, la habitabilidad de la vivienda. Es por ello que, previamente a comenzar a devengarse rentas, procedía una reforma absoluta del inmueble, lo que no se llevó a cabo por causas exclusivamente imputables a la parte actora, ahora recurrente.

De igual modo, dentro de la libertad de contratación entre las partes, consta probado, por no ser discutido y exponerse en el contrato, la vivienda comenzaría a devengar rentas arrendaticias en el momento en que la vivienda fuera habitable. A lo que debe añadirse la obligación establecida por el Art. Artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : 'Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. (...)' Por tanto, no pudiendo ser aplicada la Ley de Arrendamientos Urbanos, por no tratarse de una vivienda habitable, no procede en ningún caso la calificación de contrato de arrendamiento, ni la aplicación de la ley de Arrendamientos Urbanos, en tanto en cuanto el objeto del contrato era habitable, y, por tanto, no es susceptible a ser sometido a lo regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Adicionalmente, además de no poder aplicarse la referida ley de arrendamientos urbanos, el contrato debe calificarse como nulo, en tanto adolece de objeto, pues siendo la inicial intención del arrendamiento fijar el domicilio habitual, y siendo tal finalidad imposible en atención al estado de la vivienda -no rehabilitada única y exclusivamente por causas del arrendador-, el contrato debe ser declarado nulo, pues éste es claro en su clausurado que su objeto en fijar el domicilio del D. Miguel Ángel en tal inmueble.

Es por todo ello, que el contrato debe ser declarado nulo por ausencia de objeto, debiendo, en todo caso, restituirse a la situación previa, no pudiendo considerarse vencibles ni exigibles ninguna cantidad en concepto de renta de un contrato nulo.

TERCERA. - DE LAS COMPENSACIONES SOLICITADAS.

Ad cautelam, esta parte vino a solicitar la compensación de determinadas cantidades que mi representado tuvo que abonar durante el tiempo que se estuvo ejecutando la obra, cantidades que se abonaron en nombre Cosmopolitan Urbana SL, pues tal y como ha quedado reflejado los costes de material debían ser abonados por ésta, y en determinadas ocasiones el Sr. Miguel Ángel se vio obligado a sufragar gastos que, a priori, correspondían al Cosmopolitan Urbana. Es por ello que se solicitó la compensación de tales cantidades.

Pese a costar justificados dichos gastos, la Sentencia no los considera probados, por no darles credibilidad por falta de titularidad ni destino del material adquirido, pero lo cierto es que tales documentos fueron emitidos para la obra, sin que hayan sido impugnados por la contraparte.

Mención especial debe hacerse respecto al documento n° 8, que se trata de una factura emitida por Leroy Merlin, a nombre de Cosmopolitan urbana para la adquisición de material de construcción en las fechas en las que consta que se estaba ejecutando la obra, La Juzgadora concluye que tampoco procede su compensación porque no consta el pago de la factura. Tal conclusión resulta a todas luces incorrecta, dicho sea con los máximos respetos, principalmente porque una gran superficie no emite ticket ni factura sin haber pagado el precio y además en tal documento en el margen superior izquierdo aparece el modo de pago 'precio al contado', por lo que en ningún caso se puede concluir que no procede la compensación de tales cantidades porque no conste abonado el precio. Adicionalmente se debe dejar constancia que el hecho de que se pidiera la factura a nombre de Cosmopolitan Urbana SL prueba que efectivamente se estaba comprando un material que posteriormente iba a ser abonado por tal sociedad, es por este motivo por el que se pidió la factura a su nombre.

Por todo ello procede el reconocimiento de los pagos efectuados por mi representado a costa de quien debía aportar el material y no lo hacía. Y por tanto la compensación de las cantidades reclamadas.

CUARTA.- APLICACIÓN DEL PRINCIPIO IURA NOVIT CURIA.

Con independencia la calificación jurídica de los hechos por las partes y por la Juzgadora, procede la aplicación del derecho que mejor se aplique a los hechos descritos.

'Sin embargo, la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y la posibilidad de aplicar las normas jurídicas por el juez -iura novit curia- no es siempre clara, o mejor, no siempre presenta unos contornos precisos. Por esta razón, nuestra actual jurisprudencia admite la posibilidad de un cambio en la calificación jurídica de los hechos en los supuestos de error o imprecisión de la parte, si bien este cambio debe extraerse de los propios hechos alegados y conformados, en cuanto han podido ser objeto de discusión sin alterar los términos del debate siempre que no haya podido causar indefensión a cualquiera de los litigantes ( STS 550/2008, de 18 de junio )'. ( STS 537/2013 de 14 de enero de 2014 Sala de lo Civil) QUINTA.- PROCEDENCIA REVOCACIÓN DE LA SENTENCIA.

Por todo lo expuesto, procede la revocación de la sentencia dictada, procediendo dictarse una sentencia totalmente desestimatoria de las pretensiones de la parte recurrida, en tanto en cuanto, de los hechos probados no se puede llegar a otra conclusión distinta a que el Sr. Miguel Ángel se encontraba habilitada para suspender el cumplimiento de sus obligaciones contractuales de pago de la renta, a consecuencia del incumplimiento previo de Cosmopolitan Urbana SL, al no facilitar el material ni las licencias pertinentes para llevar acabo la obra necesaria para hacer habitable la vivienda arrendada.

Adicionalmente, resulta indiscutible el incumplimiento previo -no ha sido negado por la contraparte- lo que habría dejado sin objeto el contrato de arrendamiento, siendo el objeto del contrato el fijar la vivienda habitual del Sr. Miguel Ángel en el inmueble arrendado, que debe ser habitable, conforme establece la LAU.

No pudiendo obtenerse el fin del objeto por causas únicamente imputables a Cosmopolitan Urbana SL, este resulta nulo de pleno derecho, debiendo revocarse los efectos del contrato, y por tanto no procediendo a reconocer adeudo de rentas por tal concepto.

Subsidiariamente, para el caso de que no procediera estimar lo anteriormente alegado, en todo caso procede la compensación de las cantidades adeudadas por D. Miguel Ángel en nombre de Cosmopolitan Urbana SL.

SEXTA.- COSTAS.

Que procede la condena en costas a la parte actora a favor de esta parte conforme establece el Art.

394 y 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Pidió resolución que, estimando el Recurso de Apelación se evoque la referencia Sentencia, desestime la demanda e imponga a la parte demandante el pago de las costas procesales en ambas instancias.



TERCERO.- Alegaciones de la parte apelada.

La defensa de los actores presentó escrito de oposición al recurso interesando su desestimación, alegando, resumidamente el reconocimiento de deuda efectuado por la parte recurrente en que basó la demanda, la teoría de los actos propios, y que se pretendía sustituir la valoración de la prueba efectuada en la sentencia, que se entendía correcta atendidas las pruebas practicadas, sin que por tanto existiera el error en la valoración de la prueba que sustentaba el recurso de apelación.

Pidió que se desestimara el recurso, y con expresa condena en costas a la apelante.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 18 de enero de 2018, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.- Contenido de la sentencia recurrida.

La sentencia recurrida, partiendo de los documentos aportados y del reconocimiento efectuado en el acto del juicio por el demandante de haber elaborado el documento aportado como 2 con la demanda por la contraparte, y consistente en el Anexo al contrato de arrendamiento de la CALLE000 NUM000 - NUM001 (folio 14), fijo los siguientes hechos:' Partiendo de todo ello, no es un hecho controvertido, que en fecha 05/01/2010, se suscribe contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra entre la entidad actora como arrendadora, y el demandado como arrendatario, sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 piso NUM002 puerta NUM001 . En dicho contrato, el arrendatario que declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, que estaba en estado de restauración, se comprometía a una vez solicitado el Permiso de Obras pertinente, a realizar la reforma. Para ello, el arrendador se comprometía a obtener el permiso de obras y asumir el coste de los materiales, y si procediera, la contratación y seguro del trabajador a emplear, y el arrendatario se hacía cargo de las mejoras y el pago de la mano de obra. Además consta en el contrato, que Antes de iniciar la obra, las partes fijarán las mejoras a realizar y el tiempo de duración aproximado de la reforma, sin que pueda exceder de dos meses. Al tiempo se pactaba una renta de 400 euros, y a partir del décimo noveno mes de 450 euros, que se abonarían en la cuenta bancaria fijada en el contrato, con un periodo de carencia de ocho meses en compensación a la realización y costede la obra por parte del arrendatario. Por último, se entregaron 400 euros en concepto de fianza, y 2.000 euros en depósito por el derecho de opción de compra, que en caso de no ejercitarse, serían devueltos o compensados.

En fecha 12 de febrero de 2012, se firma un documento por el que el demandado reconoce adeudar: .- de atrasos de rentas y gastos de luz y agua, la cantidad de 1.500 euros hasta agosto de 2011.

.- gastos de luz y agua desde agosto de 2011 hasta la fecha en la que sea liquidado dicho compromiso de deuda.

.- el mes de octubre y Noviembre de 2011, la cantidad de 2000 euros por mes.

.- a partir del mes de diciembre de 2011, en adelante, la cantidad de 400 euros mensuales.

Y en 30 de julio de 2014, es decir, cuatro años y siete meses después de la firma del contrato de arrendamiento, el demandado hace entrega mediante correo certificado de las llaves, rescindiendo el contrato, 'dadas las circunstanciasinhabituales dentro del marco legal, que no se ha respetado en ningún momento por dicha parte'.

Y concluyó: «

CUARTO. - /.../, se reclaman las rentas devengadas, a razón de 400 euros, a excepción de los meses de octubre y noviembre de 2011 que fueron a razón de 200 euros, reclamando 1.500 euros de deuda anterior a agosto de 2011, 400 euros de septiembre de 2011, 400 euros de octubre y noviembre de 2011, 400 euros de diciembre de 2011, 4.800 euros de renta del año 2012, 4.800 euros de renta del año 2013 y 2.800 euros de enero a julio de 2014, total 15.100 euros, a lo que cabe descontar 6.000 euros pagados en octubre de 2013 y 400 euros de depósito.

En este punto, resulta determinante el documento suscrito en febrero de 2012, por el que el demandado reconoce adeudar: .- de atrasos de rentas y gastos de luz y agua, la cantidad de 1.500 euros hasta agosto de 2011.

.- gastos de luz y agua desde agosto de 2011 hasta la fecha en la que sea liquidado dicho compromiso de deuda.

.- el mes de octubre y Noviembre de 2011, la cantidad de 2000 euros por mes.

.- a partir del mes de diciembre de 2011, en adelante, la cantidad de 400 euros mensuales.

Al respecto del reconocimiento de deuda, como expuso la STS de fecha 18 de septiembre de 2006 ,'Así mismo, y en relación a la figura del reconocimiento de deuda, la sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2004 recoge en su Fundamento de Derecho Cuarto, apartado b) 1.- que 'Aunque la regulación del llamado 'reconocimiento de deuda', no aparece expresamente contemplada en el Código civil común, una jurisprudencia consolidada de esta Sala ha tenido buen cuidado en admitirlo y dotarlo de los requisitos que sean exigibles para su aplicación, pudiendo, al efecto, señalarse, las SS. de la misma, de 30- V-92, 20-XI-92 , 11-III-93 , 30-IX-93 , 27-VII-94 , 24-X-94 , 22-VII- 96 , 5-V-98, 29-VI-98 , 28-IX-98 , 8-VI-99 y 23-XII-99 . Cabe destacar al efecto, el contenido de la S. de 28 de septiembre de 1998 , la que cita y repite, resumiéndolos, los argumentos esgrimidos en otras muchas Sentencias anteriores, diciendo así que el 'reconocimiento de deuda no crea obligación alguna, es un negocio jurídico unilateral por el que su autor declara o, lo que es lo mismo, reconoce la existencia de una deuda previamente constituida; contiene, pues, la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, se le aplica la presunción de la existencia de causa del art.

1.277 CC , y el autor, autores, o causahabiente en el presente caso, queda obligado a cumplir la obligación cuya deuda ha reconocido...; a su vez, al reconocimiento de deuda se le atribuye una abstracción procesal, que dispensa de probar la obligación cuya deuda se ha reconocido...; en nuestro Derecho no se admite el negocio jurídico abstracto. Sin embargo, como se ha expuesto anteriormente, al reconocimiento de deuda, negocio jurídico unilateral que contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, se le ha admitido por doctrina y jurisprudencia el efecto material de quedar obligado al cumplimiento, por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de la dispensa de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente'. Como resumen clarificador de esta doctrina jurisprudencial, podría citarse, en definitiva, la S. de la Sala, de 29 de junio de 1998 , al decir la misma, más sucintamente, que la jurisprudencia admite que mediante el acto unilateral, el o los que lo hacen, 'reconocen la existencia de una deuda previamente constituida y que contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente'. Así mismo, abundando en la doctrina jurisprudencial recogida en el anterior fundamento y en relación al reconocimiento de deuda esta Sala se ha pronunciado reiteradamente en la afirmación de que el deudor que haya reconocido una deuda tiene la obligación de cumplirla al aplicarse la presunción proclamada en el precepto indicado, y a que se le atribuye una abstracción procesal, quedando dispensado el acreedor de la obligación de probar la relación obligacional preexistente, el hecho o el negocio jurídico que ha dado nacimiento a la misma. En este sentido, las S.S. de 30 de mayo de 1992y de 30 de septiembre de 1993, recogidas por la sentencia de 7 de junio de 2004 , destacan, refiriéndose a la figura jurídica del reconocimiento de deuda que tal negocio jurídico unilateral, en cuanto documentado por escrito, se instrumenta así, 'a efectos de que el acreedor cuente con un medio idóneo de prueba o se patentice y advere la existencia efectiva de una deuda pendiente respecto al que la aprueba, de manera que viene a adquirir fuerza vinculativa', y que 'los estados negociales de reconocimiento de deuda, son válidos y lícitos tanto en su aspecto de facilitar a la otra parte un medio de prueba, como a dar por existente una situación de débito contra el que la reconoce, quedando vinculado a la misma, que alcanza efectos constitutivos si se expresa su causa justificativa'. La recta aplicación de esta doctrina jurisprudencia, exige que sea el propio demandado quién aporte las pruebas que desmientan la existencia o excepcionen, cumplimiento de la obligación de pago de la cantidad asumida.

Y el documento de febrero de 2012, no deja lugar a dudas, acerca de las cantidades adeudadas hasta febrero de 2012, que comprendían 1.500 euros hasta agosto de 2011, 200 euros de octubre, 200 euros de noviembre de 2011 y 400 euros de diciembre de 2011. En dicho documento nada se indica respecto a septiembre de 2011, por lo que dicha mensualidad, debe considerarse abonada, dado que en otro caso, así se hubiera consignado en el documento suscrito por ambas partes. El arrendatario, por tanto, al no acreditar dicho pago, adeuda 2.300 euros hasta diciembre de 2011, más las rentas de enero de 2012 4.800 euros, más las rentas de 2013 4.800 euros, y 2.800 euros de enero a julio de 2014. Total 14.700 euros, de lo que el demandante descuenta 6.000 euros pagados en octubre de 2013, y 400 euros de fianza, total 8.300 euros.

De esta cantidad, habrá que descontar los 2.000 euros entregados en depósito, en virtud de la opción a compra, que en el escrito de demanda se manifiesta que fueron compensados en el documento de febrero de 2012, afirmación carente de prueba, siendo por tanto, dicha cantidad descontada de las rentas adeudas por el arrendatario, 6.300 euros.

De esta cantidad de 6.300 euros, la parte demandada solicita se compensen y/o descuenten 8.182,23 euros, que se alegan fueron abonados para la realización de las obras. Así, por una parte, se manifiesta que el arrendatario soportó gastos de albañilería y de ferretería por importe de 4.264,27 euros, cantidades que no se justifican, y que por ello, no serán objeto de valoración, al tratarse de una alegación de parte, sin soporte probatorio alguno.

Y en segundo lugar, se reclaman 1.117,96 euros, por gastos de material, doc. 2 a 10. Examinando cada uno de dichos documentos, se observa, que el documento n.º 2 de fecha 11 de enero de 2010 (siete días después del contrato), no corresponde a factura alguna, ni viene expedido a nombre del demandado. El documento n.º 3, aún reviste menor credibilidad, dado que es una mera anotación a mano, sin concepto ni desglose de 280,00 euros???. Lo mismo en cuanto al documento n.º 4, documento que es incluso de fecha anterior a la celebración del contrato de arrendamiento. Documento n.º 5, carece de fecha y destinatario.

En cuando al documento n.º 6, en este caso, sí se trata de una factura de fecha 15.02.2010, a nombre del demandado, en relación a un presupuesto no aceptado, facturando la mano de obra por importe de 11,50 euros, sin que conste ni trabajo realizado, ni que el mismo fuera en la vivienda arrendada, dado que la vivienda que consta es la CALLE001 n.º NUM003 . Documento n.º 7 de fecha 07/05/201, por el alquiler de un vehículo, se alega que para trasladar material, sin que se acredite su necesidad, dado que ninguna de las facturas aportadas, comprende materiales que requieran de transporte específico o de un vehículo con un tamaño superior a un turismo. E incluso, dada la fecha que manifiesta el demandado, en la prueba de interrogatorio que se traslado a la vivienda, bien pudo ser para el traslado de sus enseres.

En cuanto al documento n.º 8, se trata de una factura de fecha 28/04/2010, expedida a nombre de la arrendadora, sin que el demandado acredite el pago de la cantidad de 563,80 euros de la misma. Documento 9, por alquiler furgoneta 30 euros, cabe añadir lo mismo que lo indicado para el documento n.º 7, y por último en cuanto al documento n.º 10, ni se comprende la fecha (que parece incluso referirse al 23.12.2009, anterior por tanto al contrato), ni recoge concepto ni quién expide dicha recibo. El demandado, no acredita por tanto, pago alguno ni de material, ni de gastos, sin que proceda por ello, descontar ni compensar cantidad alguna.

Por todo lo expuesto, procede estimar parcialmente la demanda, condenando al demandado al pago de 6.300 euros. .»

SEGUNDO.- Frente a las conclusiones de la sentencia de instancia opone la parte recurrente la nulidad del contrato y las características de la vivienda arrendada que la harían inhabitable.

Tales argumentaciones fueron rechazadas por la resolución recurrida, que en su fundamento jurídico tercero que: '/.../ En el escrito de oposición al proceso monitorio, se alegaba nulidad del contrato, dado los incumplimientos de la parte arrendadora, que provocaron que la vivienda nunca fuera habitable, nulidad que en el escrito de contestación a la demanda de Juicio ordinario, no se invoca en los hechos, aunque sí en los fundamentos de derech o. Y a este respecto, dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1966 que:'Que la ilicitud de la causa viene definida en el art. 1275 del CC , por la nota de oposición a las leyes o a la moral, cuyo concepto genérico se desenvuelve en la doctrina jurisprudencial con gran amplitud y flexibilidad, aplicándose no solamente en los supuestos de convenciones ilícitas por razón de su objeto o de su motivo en los casos en que este ultimo debe ser tomado en consideración por estar integrado en el contenido del contrato, sino también a múltiples negocios jurídicos que no encerrando en sí ningún elemento de manifiesta antijuricidad son ilícitos por el matiz inmoral o de fraude de ley que reviste la operación en su conjunto - SS. de 14 diciembre 1940 , 2 abril 1941 , 12 de abril 1946 y 30 de octubre de 1955 '. La de 23 de noviembre de 1961, que: 'La doctrina científica moderna tiende a construir una teoría subjetiva de la causa, viendo en ésta, no sólo el fin abstracto y permanente del contrato (móvil específico), sino la finalidad concreta perseguida por las partes e incorporada al acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad (móvil impulsivo y determinante) doctrina acogida por nuestra jurisprudencia más reciente, la que tiende a dar relevancia jurídica y consideración de causa a los motivos, cuando éstos son ilícitos ( Sentencias de 2 de abril de 1941 , 12 de abril de 1944 , 12 de abril de 1946 y 24 de marzo de 1950 '. Más en este caso, las alegaciones invocadas por la parte demandada, no vienen relacionadas con el objeto del contrato, el cual era conocido y aceptado por el demandado, sino con alegados incumplimentos por parte del arrendador.

El contrato de arrendamiento no adolece de defecto alguno, siendo su objeto conocido y aceptado por ambas partes, al tratarse de una vivienda en estado de restauración, lo que condicionó un periodo de carencia en el pago de la renta durante ocho meses . Este periodo motivado por la necesidad de concluir la restauración de la vivienda, era suficiente para llevar a cabo las obras necesarias, obras que llevaría a cabo el arrendatario, abonando las mejoras así como la mano de obra, siendo de cargo del arrendador, la obtención del permiso de obras, así como el coste de los materiales. Y alega el arrendatario, que la arrendadora incumplió su obligación, dado que nunca le proporcionó el permiso de obra, ni los materiales necesarios.

Dicho esto, la parte demandante nada de ello acredita, más no es el objeto de su reclamación, que se compone de las rentas devengadas, siendo por tanto a la parte demandada a quién le corresponde acreditar los hechos extintivos de su obligación . Y los documentos obrantes en autos, evidencian que, en febrero de 2012, es decir, transcurridos dos años de vigencia del contrato, el arrendatario suscribe un reconocimiento de deuda, en el que, no manifiesta oposición ni queja alguna al estado de la vivienda, ni a las circunstancias acaecidas esos dos años anteriores. Incluso en el acto del juicio, el demandado se reconoce como autor de dicho documento.Tampoco se aporta carta, correo electrónico o cualquier otro documento, que permita acreditar de forma fehaciente, que durante los cuatro años y siete meses que se mantuvo en vigor el contrato, y que el arrendatario tuvo la vivienda a su disposición, manifestara o mostrara queja alguna al arrendador. El arrendatario dispuso de la vivienda durante ese largo periodo de tiempo, hasta que el 30 de julio de 2014, resolvió el contrato, haciendo entrega de las llaves. Es plenamente aplicable la doctrina de los actos propios, expuesta en la Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª, S 6-10-2016, nº 605/2016, rec. 2747/2014 '1.- El principio general del derecho que afirma la inadmisibilidad de ir o actuar contra los actos propios, constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior. Como recuerda la STC 73/1988, de 21 de abril : «La llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos». 2.- De lo que se infiere que la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS núm. 545/2010 de 9 de diciembre , 147/2012 de 9 de marzo , 547/2012 de 25 de febrero de 2013 ). No obstante, el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Además, ha de tenerse presente que los actos que están viciados excluyen la aplicación de la doctrina, pues esta Sala viene exigiendo, para que los denominados actos propios sean vinculantes, que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho opuesto a sí mismo, además de que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza. Lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia'.

Y ello, dado que en el caso de autos, la parte demandada nada acredita, más una voluntad de mantener la vigencia del contrato de arrendamiento y la posesión del bien, hasta la fecha en que llevó a cabo la entrega de llaves. Durante cuatro años, mantuvo la posesión de la vivienda, sin proceder a la resolución del contrato.



TERCERO.- Dado que la función del Tribunal de apelación se concreta resolver los concretos motivos de oposición frente a lo resuelto por el juzgador de instancia.

La parte apelante no puede ante la decisión estimatoria de la demanda limitarse a dar por reproducido el escrito de contestación a la demanda dado que el juzgador de instancia de conformidad con el principio de congruencia que debe presidir las resoluciones judiciales ya ha dado respuesta a dichas alegaciones.

Y por tanto dado que no se ha desvirtuado en la alzada a través del escrito de interposición del recurso de apelación las consideraciones valorativas del juzgador de instancia y que sabido es que la obligación que el Art. 120.3 de la C.E . en conexión con el Art. 24.1 del texto constitucional, impone a los Tribunales de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su Jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos, permite, según ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada. ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 de octubre de 1997 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado.

Preciso no obstante es hacer referencia a las actuaciones y omisiones del recurrente, y que la sentencia ha identificado como actos propios, en relación a la petición de nulidad del contrato y de la obligación de pagar rentas.

La doctrina jurisprudencial ha señalado que la confirmación tácita tiene lugar cuando, cesada la causa de nulidad, la persona legitimada para impugnar el negocio, conociendo que dicha causa de anulabilidad había existido, realiza actos que implican necesariamente que está renunciando a la impugnación del negocio, tales como cumplimiento del contrato, constitución de garantías, recepción o reclamación de la prestación de la otra parte, etc. ( STS de 27 de octubre de 1.980 , 4 de julio de 1951 , 15 de febrero de 1.995 , 12 de noviembre de 1.996 , 21 de julio de 1997 ), y la STS de 23 de julio de 1998 (recurso nº 1587/1994 ) requiere '... para su apreciación la existencia de una constancia inequívoca o, al menos, que la misma resulte de un razonamiento ajustado a los hechos y a la lógica, obtenida en base al material probatorio valorado en su conjunto '.

Y como tal se ha reconocido el reconocimiento de deuda, en que se compromete al pago de cantidades ya devengadas, así como a las que se fueran devengando sin indicación alguna a las condiciones de la vivienda, ni a las obligaciones incumplidas por el arrendador. Situación que permitió tras el inicio de las obras, hasta el punto que, razonó la sentencia, y se constata de la prueba practicada, ningún requerimiento fehaciente efectuó ni para exigir la entrega de materiales, ni tampoco para resolver el contrato hasta el día 30 de julio de 2014, con la entrega de llaves y la redacción del documento que obra al folio 15. Por tanto, aun sosteniendo el incumplimiento del contrato, ni abonó rentas la parte hoy apelante, ni tampoco exigió el cumplimiento de las obligaciones de aportación de material, sin que sea suficiente, a los efectos probatorios pretendidos por la recurrente la testifical practicada de D. Erasmo que de manera confusa explicó en el juicio que iniciaron las obras de desescombro y de acondicionamiento, pero las suspendieron debido a las desavenencias entre arrendador y arrendatario, sobre el suministro de material y las características.

Por todo ello procede declarar ajustada a derecho la decisión estimatoria de la acción de reclamación de cantidad dando por reproducidas las consideraciones jurídicas y valorativas realizadas por el juzgador de instancia procediendo la confirmación de la sentencia, ya que no han sido infringidas las normas de valoración de la prueba, y también por la aplicación de la doctrina de los actos propios en el demandado hoy apelante.

La denominada doctrina de los actos propios, que de acuerdo con la jurisprudencia tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ); y que el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, pues constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquélla ( SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005 ).

Y con arreglo a tales criterios teniendo la posesión del inmueble, según se reconoció, lejos de solicitar la resolución contractual, o la rebaja del arriendo, transcurrido el plazo de carencia previsto, sin haberse finalizado las obras, se efectuó un anexo al contrato por el propio arrendatario, en los términos que figuran al folio 14, en fecha 12 de febrero de 2012, reconociendo adeudar las cantidades base de la reclamación, más las rentas que se devengaran a razón de 200 euros por mes en octubre y noviembre de 2001, y a razón de 400 euros a partir de diciembre en 2011 en adelante. Por ello, calculándose las rentas devengadas y no satisfechas, salvo los 6.000 euros entregados, según se reconoce, es ajustada a derecho la sentencia que aplicó en sus términos la compensación, salvo en aquellos conceptos que, o bien figuraban las facturas aportadas a nombre de la propia demandante, (véase doc. Número 8 acompañado con la contestación a la demanda) o bien no se acreditaba el destino y la relación con el objeto del litigio los recibos aportados. El recurso debe ser desestimado al no acreditarse la existencia del error en la valoración de la prueba que lo sustenta.



CUARTO.- Desestimado el recurso, conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas deben ser impuestas a la recurrente.



QUINTO. - Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito que, en su caso, hubiera constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por D. Miguel Ángel .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.