Sentencia CIVIL Nº 19/2020, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 899/2017 de 14 de Enero de 2020

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000899/2017
NIG: 3501642120170001017
Resolución:Sentencia 000019/2020
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000054/2017-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Las Palmas de Gran Canaria
Apelado: Gustavo ; Abogado: Arturo Carlos Sarmiento Gonzalo; Procurador: Francisco Ojeda Rodriguez
Apelante: Aurora ; Abogado: Jose Mateo Faura; Procurador: Gerardo Sergio Perez Almeida
SENTENCIA
Iltmos. Sres.-
PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo
MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot
Don Víctor Manuel Martín Calvo
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a de catorce de enero de dos mil veinte;
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia
nº Seis de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados (Juicio Verbal de Desahucio nº 54/2017)
seguidos a instancia de doña Aurora , parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador de los
Tribunales don Gerardo Pérez Almeida y asistida por el Letrado don José Mateo Faura contra don Gustavo
, parte apelada, representado en esta alzada por el Procurador don Francisco Ojeda Rodríguez y asistido por
el Letrado don Arturo Sarmiento González, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien
expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. Seis de Las Palmas de Gran Canaria se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: 'QUE DEBO DECLARAR Y DECLARO ENERVADA LA ACCIÓN de desahucio ejercitada por el Procurador de los Tribunales Don Gerardo Pérez Almeida, en nombre y representación de doña Aurora , sobre desahucio por falta de pago de la renta, contra Don Gustavo , representado por el Procurador Don Francisco Ojeda Rodríguez, y todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas'.



SEGUNDO.- La referida Sentencia de fecha 12 de julio de 2017, se recurrió en apelación por la parte demandante, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo.

Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación, y seguidos los trámites quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Con carácter previo conviene precisar que las numerosas alegaciones e incidencias puestas de manifiesto ex novo en esta alzada respecto de la posible concurrencia de otras causas resolutorias del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de litis, como la referida a la carencia de licencia municipal para el ejercicio de la actividad clasificada de clínica dental que se desarrolla en el mismo, en nada afectan a la resolución de esta litis pues el objeto del proceso queda fijado y determinado por las alegaciones de la demanda y la contestación y no es posible su modificación posterior.

Las alteraciones que una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto a la situación de la cosa litigiosa no se pueden tomar en consideración salvo que el cambio de circunstancias, las modificaciones o hechos nuevos, priven definitivamente de interés legítimo a las pretensiones que se hubieren deducido oportunamente, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o cualquier otra causa, supuestos en que se estará a lo dispuesto en el art. 22 LEC, pero no siendo este el caso de autos ha de resolverse la litis en los términos en que quedó configurada en la primera instancia ( arts. 410 a 413 LEC).



SEGUNDO.- Cuestiona la parte actora aquí recurrente la exigencia del Juzgado a quo de que haya una comunicación previa fehaciente de la existencia de un nuevo arrendador por transmisión del inmueble arrendado pues considera que no es requisito que figure en la LAU, ni en la de 1964 ni en la actual de 1994, de 24 de diciembre, al exigirse la comunicación fehaciente tan solo para los supuestos de subrogación de nuevos arrendatarios, y no de nuevos arrendadores. Ni los arts. 1161, 1164 y 1525 CC establecen tan exigencia.

Añade que el propio demandado y el testigo don Miguel dejaron constancia de que a partir de la remisión del primer burofax de agosto de 2016 y de la transmisión del inmueble, transmisión que según el juzgado a quo era conocida por el arrendatario, el demandado dejo de pagar la renta a los anteriores propietarios por lo que a su juicio tendría sentido la invocación del Código Civil contenida en la resolución recurrida si hubiera seguido abonando la renta a los anteriores propietarios del inmueble.

Alega que sí existe y ha sido aportado el documento fehaciente en el que se hace saber al demandado que hay un nuevo arrendador, el burofax de 2 de diciembre de 2016, donde le son reclamadas las rentas vencidas y que el arrendatario sin embargo optó por no recogerlo.

Por tanto considera que no procedía tener por enervada la acción de desahucio puesto que a su juicio quedó probado: a) que la recurrente remitió al demandado una comunicación fehaciente de ser la nueva propietaria del inmueble y b) que dicha comunicación fehaciente era previa al requerimiento de pago.

En cuanto al valor probatorio del documento número h) aportado en la vista oral, fechado el 14 de octubre de 2016, esto es anterior al burofax de 2 de diciembre de 2016, indicando el nombre y apellidos de la nueva propietaria y su número de cuenta corriente y conteniendo el sello del despacho profesional del demandado, considera que es prueba fehaciente de que meses antes de remitir el burofax de 2 de diciembre de 2016 ya conocía la nueva titularidad dominical de la recurrente sobre el inmueble arrendado al demandado.

A ello se añade el acta notarial de constancia de mensajes y llamadas telefónicas, documento 2 f), realizadas en mayo, junio y octubre, así como la condición de familiar directo de los vendedores siendo yerno de don Miguel , soslayando el juzgador a quo igualmente el documento 2, g), contrato de opción de compra, en cuyo expositivo IV expresan los vendedores que don Gustavo estaba en conocimiento del 'prominente comprador'.

Frente a ello insiste el apelado en que en ningún momento se puso en conocimiento del Sr. Gustavo la transmisión del inmueble a la actora. Que la recepción de la demanda y documentos acompañados a la misma es la primera notificación fehaciente que recibió de su venta y que no tuvo conocimiento del burofax de diciembre de 2016 porque fue enviado en horario de tarde un viernes sabiendo el remitente que no hay nadie en la consulta.



TERCERO.- Es claro que el arrendatario tenía conocimiento de que sus arrendadores pretendían vender el inmueble donde se ubica su despacho profesional de clínica dental puesto que existía en la fachada del edificio un cartel que así lo indicaba y también sabía que la venta se llevó a cabo, se consumó, dada la relación familiar que tiene con los anteriores arrendadores, sin embargo, nos queda la duda de si efectivamente conocía quién era el nuevo dueño del inmueble, subrogado en la posición jurídica del anterior parte arrendadora, tras su compra pues no consta que el transmitente o enajenante, anterior arrendadora, hubiera comunicado a su arrendatario la venta del edificio indicándole quien fuere el comprador subrogado en su posición.

El juzgador a quo deja constancia del burofax remitido al demandado con fecha 8 de agosto de 2016 (doc.3) en virtud del cual el comprador, que no el vendedor, puso en conocimiento del apelado su voluntad de proceder a la compra del edificio y las condiciones esenciales de la venta a los posibles efectos del derecho de adquisición preferente, tanteo o retracto.

Mas como expresa el juzgador a quo al margen de que el arrendatario hubiera recibido o no el referido burofax y su contenido hubiera llegado a conocimiento del demandado, ninguna virtualidad tenía puesto que al no haber operado la transmisión de la finca hasta el 30 de agosto de 2016 aun no ocupaba la actora-recurrente la posición de parte arrendadora.

Por demás si se reconocía al apelado un posible derecho de tanteo debía procederse en los términos previstos en los arts. 25 y 31 LAU, entregando al arrendatario una vez realizada la venta copia del documento en que fuera formalizada, estableciendo el primero de ellos al que se remite el segundo, que: 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

El demandado impugnó por otra parte el documento h) aportado por la actora, reconociendo como suyo el sello estampado sobre el mismo pero negó que le hubiera sido entregado y conocido su contenido. Documento que fue escrito de puño y letra por el marido de la actora.

Por lo que aunque en vía penal no se ha probado su falsedad tampoco puede afirmarse su veracidad en cuanto la persona que presuntamente lo habría recibido, la empleada del demandado, negó haberlo sellado en señal de recepción y que le hubiese sido entregado una copia del mismo por lo que el conocimiento de su contenido por el arrendatario no habría quedado suficientemente probado.

Finalmente por lo que se refiere al burofax de fecha 2 de diciembre de 2016 remitido por la nueva arrendadora y que el demandado no llegó a recoger de correos, carece igualmente de virtualidad suficiente a los efectos que nos ocupan de tener por probada la notificación de la la transmisión de la finca a la actora y su condición de nueva arrendadora puesto que no consta con la seguridad exigible, no ya su ausencia de la localidad en aquellas fechas, sino que previamente y tras haberse materializado la compraventa del inmueble le hubieran notificado fehacientemente que la actora efectivamente había comprado el inmueble y pasaba a ocupar la posición de parte arrendadora.

En definitiva, como expresa el magistrado de primera instancia, no consta comunicación fehaciente de la subrogación operada a favor de la recurrente pues en la primera comunicación de fecha 8 de agosto de 2016 se notificaba la intención de comprar y por tanto no producía el efecto pretendido al no ser aun nueva propietaria del inmueble. La segunda comunicación, la que fue objeto de la querella criminal, no se tiene por probada por las razones anteriormente expuestas y la tercera de diciembre de 2016 fue remitida por el letrado de la actora pero ignorándose con la certeza exigible la previa subrogación de la recurrente no estaría obligado el arrendatario al pago de las rentas a la pretendida nueva arrendadora, y así quedó igualmente acreditado con la prueba testifical practicada que otra de las inquilinas, por falta de información suficiente de la nueva titularidad dominical, tuvo problemas para pagar la renta a la nueva arrendadora.

Distinto hubiera sido si la comunicación de la venta y el nombre de la compradora hubiera sido comunicada por la parte vendedora, el anterior arrendador, supuesto en que no podría excusar el arrendatario el pago de la renta en el desconocimiento de quien fuere el nuevo arrendador.



CUARTO.- No procede hacer expresa condena en cuanto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada por las circunstancias concurrentes en el caso de autos referidas a las dudas sobre el previo conocimiento por el apelado de la subrogación de la actora en la posición de la anterior parte arrendadora ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Aurora contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Seis de Las Palmas de GC de fecha 12 de julio de 2017 en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 54/2017, que confirmamos sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales de esta alzada.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/ o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.