Sentencia Civil Nº 190/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 83/2016 de 24 de Mayo de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0066951
Recurso de Apelación 83/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 364/2015
APELANTE: CENTRO DE TRANSPORTES DE MADRID SA
PROCURADORA Dña. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO
APELADO: OPERADORES LOGISTICOS DEL MEDITERRANEO SA UNIPERSONAL
PROCURADORA Dña. TERESA CASTRO RODRIGUEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticuatro de mayo de dos mil dieciséis.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan,
ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 364/2015 seguidos en
el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en los que aparece como parte apelante CENTRO DE
TRANSPORTES DE MADRID SA representado por la Procuradora Dña. FRANCISCA AMORES ZAMBRANO
y defendido por el Letrado D. JUAN CARLOS HERNANDEZ MARTIN, y como parte apelada OPERADORES
LOGISTICOS DEL MEDITERRANEO SA UNIPERSONAL, representado por la Procuradora Dña. TERESA
CASTRO RODRIGUEZ y defendido por el Letrado D. FELIPE ORTEGA ; todo ello en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/09/2015 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16/09/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que, desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Francisca Amores Zambrano, en nombre y representación de la mercantil Centro de Transportes De Madrid, SA, contra la mercantil Operadores Logísticos Del Mediterráneo, SA, representada por la Procuradora Dª Teresa Castro Rodríguez, debo absolverla de todos los pedimentos de la demanda.

En cuanto a las costas del procedimiento se imponen a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante CENTRO DE TRANSPORTES DE MADRID S.A. al que se opuso la parte apelada OPERADORES LOGISTICOS DEL MEDITERRANEO S.A UNIPERSONAL. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de mayo de 2016.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Las pretensiones de las partes y la sentencia apelada.

La demanda presentada por Centro de Transportes de Madrid, S.A. (CTM), contra Operadores Logísticos del Mediterráneo, S.A. (Olmed), pretendía la condena de la demandada al pago de 48.223'50 € en concepto de rentas y cantidades asimiladas derivadas del contrato de subarrendamiento de local de negocio concertado entre las partes, más las cantidades que devenguen con posterioridad a la interposición de la demanda, encauzando la pretensión por los trámites del juicio verbal en virtud del art. 250.1.1º L.E.c .

Relataba que el 8 de Noviembre de 1998, CTM concertó con el Ayuntamiento de Madrid contrato administrativo de construcción y explotación en régimen de concesión administrativa de una estación de transporte de mercancías, con facultad para subarrendar a terceros, por lo que el 11 de Noviembre de 1993 suscribió contrato de subarrendamiento con Olmed, sobre la parcela comercial S6C-02, pactando en la estipulación tercera un plazo para el subarriendo hasta el 25 de Enero de 2032. Que el 31 de Marzo de 2014, la demandada comunicó mediante burofax que, debido a dificultades económicas que le impedían afrontar el pago de la renta, desistía del contrato de subarriendo, así como que el siguiente día 1 de Abril se personarían en las oficinas de CTM para entregar las llaves del inmueble y restituir la posesión del mismo. El día 1 de Abril CTM contestó dicha comunicación manifestando que no aceptaba el desistimiento unilateral del contrato, y requiriendo a Olmed para el cumplimiento del contrato durante la vigencia pactada hasta el 25 de Enero de 2032. A partir de Abril de 2014 la demandada no ha satisfecho cantidad alguna derivada del contrato.

La demandada, Olmed, se opuso a la pretensión, planteando la excepción de inadecuación de procedimiento, por entender que la pretensión litigiosa no puede plantearse por el cauce del juicio verbal.

La sentencia dictada en la primera instancia estima la excepción de inadecuación de procedimiento, razonando que CTM 'era plenamente consciente desde el 31 de Marzo de 2014, que la arrendataria ya no era poseedora del inmueble, lo que no impedía que la propiedad tomara posesión del mismo. Por tanto, resulta improcedente la reclamación de rentas posteriores, debiendo solventarse las eventuales indemnizaciones por resolución unilateral del contrato en el ámbito del procedimiento ordinario'. Por todo lo cual desestima la demanda.



SEGUNDO.- Primer motivo de recurso. Infracción del art. 1124 Cc ., e inaplicación de la doctrina jurisprudencial sobre el necesario ejercicio de acción reconvencional para oponer la resolución contractual.

1.- Planteamiento: Aduce la apelante que la sentencia, en el fundamento de derecho segundo, declara 'la improcedencia de la reclamación de rentas por la resolución unilateral del contrato alegada por la demandada'. Y argumenta que la doctrina jurisprudencial prohíbe declarar judicialmente la resolución del contrato sin el previo ejercicio de una acción, ya lo sea principal, ya reconvencional. No es posible oponer como simple excepción la resolución del contrato.

2.- Resolución en la sentencia apelada: Asiste la razón a la parte apelante en que no cabe declarar judicialmente la resolución de un contrato, tampoco de un contrato de arrendamiento, cuando no se formula pretensión al respecto, bien por el actor en la demanda, bien por el demandado mediante acción reconvencional. Pero la sentencia apelada en ningún momento declara resuelto el contrato de subarrendamiento concertado entre CTM y Olmed, ni tampoco presupone o admite la resolución contractual en su fundamentación jurídica.

Por el contrario, sin declarar ni admitir la resolución del subarrendamiento, se limita a constatar o declarar probada una situación de hecho, cuando razona literalmente que CTM 'era plenamente consciente desde el 31 de Marzo de 2014, que la arrendataria ya no era poseedora del inmueble, lo que no impedía que la propiedad tomara posesión del mismo. Por tanto, resulta improcedente la reclamación de rentas posteriores, debiendo solventarse las eventuales indemnizaciones por resolución unilateral del contrato en el ámbito del procedimiento ordinario'.

Esa 'resolución unilateral' aludida en la sentencia describe la actuación de uno de los contratantes, que desiste unilateralmente del contrato o pretende unilateralmente la resolución del vínculo, pero de forma ineficaz, por contraposición a las dos únicas vías eficaces de resolución contractual, que lo son la consensuada por ambos contratantes, o la judicialmente declarada (en este caso, siempre a petición del actor en la demanda principal, o del demandado en la demanda reconvencional). Podría decirse en la sentencia 'resolución unilateral injustificada ', pero no resulta necesario, pues siendo unilateral resulta también injustificada.

3.- Tratamiento del desistimiento unilateral del arrendatario en el derecho material : - En la normativa general del contrato de arrendamiento de fincas, arts. 1546 ss. Cc ., no se contempla ningún régimen jurídico específico para los supuestos de desistimiento unilateral.

Sin embargo, no cabe desconocer que el desistimiento unilateral del arrendatario, con restitución de la posesión al arrendador, o cuando menos abandono de la posesión comunicada al arrendador que recobra la disponibilidad inmediata del inmueble, con previsión de impago de rentas futuras, constituye una situación anormal en la vida del contrato, que no pone fin al vínculo contractual precisamente por la prohibición de supeditar la validez y cumplimiento del contrato a la voluntad unilateral de una parte, ex art. 1256 Cc ., y que sitúa al arrendador ante la facultad de optar entre exigir el cumplimiento del contrato, o alternativamente su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art. 1124 Cc .

Por lo que ahora interesa, ante el desistimiento unilateral del arrendatario, el arrendador que reclama el pago de rentas no postula la contraprestación pactada al disfrute del inmueble, sino que plantea una acción diversa, consistente en optar por exigir el cumplimiento del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

- En la normativa especial, la anterior LAU de 1964 regulaba el desistimiento unilateral del arrendatario en su art. 56, a cuyo tenor 'durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir'. Diferenciaba así la obligación de pago de la renta, de la obligación de indemnizar en cantidad equivalente por desalojo decidido unilateralmente; destacando que la doctrina jurisprudencial venía moderando esa obligación de indemnizar, especialmente en atención al plazo que restara de cumplimiento y a la posibilidad del arrendador de concertar un nuevo arrendamiento antes del vencimiento de ese plazo.

- La actual LAU de 1994 sólo regula el desistimiento unilateral del arrendatario a propósito de arrendamientos de vivienda, no para uso distinto de vivienda, en su art. 11 , en cuya redacción actual se contempla la posibilidad de pactar para esos supuestos una indemnización a cargo del arrendatario de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Es decir, el desistimiento unilateral no se asocia a la obligación automática del arrendatario de pagar la totalidad de la renta por todo el plazo que reste de cumplimiento, sino que provoca el pago de una indemnización.

4.- Tratamiento del desistimiento unilateral del arrendatario en el derecho procesal. Reclamación de rentas : En situaciones de desistimiento del arrendatario, la reclamación de las cantidades previstas en el contrato no equivale a la pretensión definida en el art. 250.1.1º L.E.c ., como la que versa 'sobre reclamaciones de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas'.

Pues la reclamación no dimana estrictamente del impago de las rentas, ni por ende estrictamente se reclama el cumplimiento de la obligación prevista en el art. 1555.1º Cc., o del precepto correlativo de la legislación especial en su caso. Sino que se acciona con causa en el incumplimiento del arrendatario que desiste unilateral e injustificadamente del contrato.

Así se evidencia en la exposición de motivos de la Ley 19/2009, sobre medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que introdujo la actual redacción del art.

250.1.1 L.E.c ., cuando explica por qué permite encauzar por el juicio verbal las reclamaciones de renta arrendaticia con independencia de su cuantía.

Declara la exposición de motivos que 'Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.

Igualmente, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía'.

Es decir, se justifica la adecuación del juicio verbal a las reclamaciones de rentas, de cualquier cuantía, precisamente para salvar la pervivencia de la relación arrendaticia, y por ende la continuidad del disfrute del inmueble por el arrendatario. Lo que no se compadece con los supuestos de desistimiento unilateral del arrendatario con abandono del inmueble.

5.- Tratamiento del desistimiento unilateral del arrendatario en la jurisprudencia : El tratamiento jurisprudencial del desistimiento unilateral del arrendatario arranca de la premisa, que de modo correcto plantea el apelante, de que la voluntad unilateral del arrendatario de resolver o dejar sin efecto el contrato no produce la extinción del vínculo, y por el contrario constituye una situación de incumplimiento contractual que, como tal, obliga al incumplidor al resarcimiento de perjuicios por los cauces generales de los arts. 1101 y 1124 Cc . Aunque al mismo tiempo se contempla, en función de las circunstancias concurrentes, la moderación de la obligación indemnizatoria, ya lo sea a través del art. 1103 Cc ., ya mediante los arts. 1152 y ss. si se hubiere pactado cláusula penal para caso de incumplimiento.

Enseña la doctrina jurisprudencial que el desistimiento unilateral no siempre produce, ni de modo automático, la condena del arrendatario al pago de la totalidad de rentas arrendaticias devengadas hasta el término del contrato de arrendamiento. Sino que, por el contrario, introduce un mecanismo corrector de la aplicación rígida del principio pacta sunt servanda , por razón de la injusticia y desproporción del resultado, y en evitación del enriquecimiento injusto que se produciría ante la simultánea percepción de la totalidad de las rentas del arrendatario incumplidor y las derivadas de un eventual nuevo arrendamiento.

Como conclusión, en el supuesto enjuiciado no resulta adecuado el juicio verbal en virtud del art.

250.1.1º L.E.c ., pues no se reclaman rentas en contraprestación al disfrute del inmueble sino indemnización derivada del desistimiento unilateral injustificado del arrendatario, ni dicha indemnización ha de ser necesaria y automáticamente equivalente al importe de la renta arrendaticia, excediendo su determinación y liquidación del referido cauce procesal.

Se toma como referencia, por todas, la Sentencia del T.S. 29.May.2014 , con cita de otras resoluciones de la misma Sala, se analiza la naturaleza de las reclamaciones de rentas en supuestos de desistimiento unilateral del arrendatario. Con independencia de analizar la aplicación de una cláusula penal pactada caso de desistimiento, evidencia que una vez producido el desistimiento, la reclamación económica frente al arrendatario no constituye una reclamación simple de renta como contraprestación al uso cedido del inmueble, sino que representa una reclamación indemnizatoria derivada del incumplimiento obligacional imputable al arrendatario. Lo que, por lo que ahora interesa, excluye el cauce del juicio verbal.

Declara dicha resolución que la arrendadora 'ha formulado el presente recurso de casación en un motivo único, en el que -al igual que en el recurso de apelación- ha combatido exclusivamente la moderación de la cláusula penal. No hay duda y no se discute que la cláusula 2.3 del contrato que ha sido transcrita sobre penalización por desistimiento del arrendatario es una cláusula penal, naturaleza contractual que coincide con la previsión legal del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la de 1994 sólo se contempla en el arrendamiento de vivienda, como pacto (artículo 11).

2.- En el único motivo de casación, se citan una serie de sentencias de esta Sala (alguna de este mismo ponente) que mantienen una doctrina que no ha sido discutida. La cláusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligación garantizada (artículo 1152) y si ésta se incumple parcialmente se moderaría aquélla (artículo 1154). Pero si la cláusula penal está prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderación.

Se pueden citar las sentencias que se recogen en el recurso y otras muchas más: de 10 mayo 2001 , 5 diciembre 2003 , 14 junio 2007 , 20 junio 2007 , 14 septiembre 2007 , 1 de octubre de 2010 , 4 mayo 2011 , 17 marzo 2014 . Pero ninguna de ellas contempla este mismo supuesto arrendaticio, sino el caso del incumplimiento parcial previsto expresamente en la cláusula penal, cuyo supuesto más típico es la cláusula penal de morosidad.

3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.

La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta , al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .

En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos: La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.

(...) - 1.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, que es la aplicable en el presente caso, cuyo artículo 11 prevé este supuesto de desistimiento en el arrendamiento de vivienda. Nada dispone en relación al arrendamiento para uso distinto de la vivienda.

El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda. La jurisprudencia, conforme a unos principios y argumentos superiores, responde negativamente y permite la moderación, al amparo del artículo 1154 del Código civil .

2.- Ante todo, hay que advertir que la jurisprudencia ha reiterado que la facultad de moderar, no sólo en su cuantía, sino incluso en su aplicación, es una facultad de los juzgadores de instancia ( sentencia de 9 octubre 2000 ).

La sentencia de 5 julio 2006 dice explícitamente en relación con el arrendamiento urbano y el desistimiento: 'es doctrina jurisprudencial consolidada la que afirma que la facultad que permite al Juez, a tenor del artículo 1154 del Código Civil , moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casación - sentencias de 12 de febrero de 1998 y 9 de octubre de 2000 , que recogen otras anteriores.' Y añade la misma sentencia: 'la posibilidad de aplicar tal moderación es una 'questio facti' que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal 'a quo' y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciación ilógica e irracional, cosa que desde luego no se da en la sentencia recurrida. Y así se establece en la doctrina jurisprudencial de esta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910 hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas más'.

Lo que reitera la sentencia de 30 octubre de 2007 , con referencia al desistimiento del contrato de arrendamientos urbanos, con cita de otras muchas sentencias.

3.- Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción ( desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: 'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'.

La última de las sentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así:'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

No aparece sentencia alguna de esta Sala que en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato.

(...) 1.- En consecuencia de todo lo expresado hasta aquí, es clara la desestimación del motivo único del recurso de casación y, por ende, de éste, por la razón de que la moderación de la cláusula penal, no aplicable cuando está prevista para un caso concreto de incumplimiento parcial, sí se aplica cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado de la relación arrendaticia urbana, por parte del arrendatario.

Con lo que en la presente sentencia se reitera la constante doctrina jurisprudencial'.



TERCERO.- Segundo motivo de recurso. Error en la valoración de la prueba, e infracción de los arts.

326 y 376 L.E.c ., por incorrecta interpretación del contrato de subarrendamiento litigioso.

La apelante relata que el contrato de subarrendamiento trae causa de la adjudicación de una concesión administrativa a CTM, entonces participada por dos entidades públicas y después privatizada, para construir y explotar una estación de transportes de mercancías, con plazo hasta el 20 de Enero de 2032, sobre cuya base se suscribió el contrato con Olmed, con vencimiento precisamente a 25 de Enero de 2032, con sumisión a los arts. 1550 y ss. Cc ., y con fijación del precio en función de su duración hasta el final de la concesión.

No cabe duda de que las circunstancias expresadas por la apelante habrán de valorarse al enjuiciar el desistimiento unilateral de la arrendataria, y sus consecuencias. Pero ello no desnaturaliza la conclusión del anterior fundamento de derecho, es decir, ese desistimiento unilateral entraña un incumplimiento del arrendatario, que no equivale a un simple impago de rentas, ni por tanto puede debatirse en el estrecho marco del juicio verbal que excepcionalmente el art. 250.1.1º L.E.c . asigna al mero impago de rentas.



CUARTO.- Error en la valoración de la prueba, e infracción de las normas y jurisprudencia relativas a la entrega de llaves del local subarrendado.

Arguye la apelante que el contrato de subarrendamiento no quedó resuelto mediante el desistimiento unilateral del inquilino, y que tampoco se restituyó la posesión, pues no llegó a hacerse entrega de las llaves a CTM.

Sobre la primera cuestión, queda dicho que la sentencia apelada no declara, ni presupone, la resolución del vínculo contractual.

En cuanto a la entrega de la posesión al arrendador, de los hechos incontrovertidos, la comunicación escrita enviada por Olmed, y la declaración del testigo don Everardo , se obtiene la sólida apariencia, sin perjuicio de lo que en definitiva resulte, de que este último, comisionado por Olmed, se personó en las dependencias de CTM con la finalidad de restituir las llaves del inmueble, que hizo entrega de ellas a un dependiente de CTM, quien se ausentó con las llaves durante unos minutos para regresar seguidamente y devolverlas a don Everardo , manifestando que no las aceptaba. Asimismo, que el inmueble ha sido desalojado.

Es decir, existe la sólida apariencia de que Olmed, tras comunicar su desistimiento unilateral y el abandono del inmueble, intentó restituir la posesión a la subarrendadora, que rehusó recoger las llaves, y dejó libre el inmueble.

Esas circunstancias, de nuevo, denotan que la reclamación litigiosa no se ciñe al pago de las rentas como contraprestación al uso del inmueble, sino a las consecuencias generadas por el desistimiento unilateral del arrendatario, lo que excede del cauce del juicio verbal previsto en el art. 250.1.1º L.E.c .



QUINTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Amores Zambrano en representación de Centro de Transportes de Madrid, S.A., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 71 de Madrid, bajo el número 364 de 2015, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0083-16» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 9 de junio de 2016.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.