Sentencia CIVIL Nº 190/2020, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 231/2019 de 26 de Mayo de 2020

Encabezamiento

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Sección: ML
SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
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Santa Cruz de Tenerife
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000231/2019
NIG: 3802641120170000346
Resolución:Sentencia 000190/2020
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000109/2017-00
Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 5 de La Orotava
Apelado: Luisa ; Abogado: Francisco Javier Sosa Leon; Procurador: Maria De Los Angeles Martin Felipe
Apelante: Marcelina ; Abogado: Fernando Lima Pano; Procurador: Maria Del Pilar Gonzalez Casanova
Rodriguez
SENTENCIA
Ilmas. Sras.
Presidenta:
Dª. Macarena González Delgado ( Ponente)
Magistradas:
Dª. María del Carmen Padilla Márquez
Dª. Mónica García de Yzaguirre
En Santa Cruz de Tenerife, a veintiséis de mayo de dos mil veinte.
Visto por los Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas el presente recurso de apelación interpuesto por la
parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº. 109/2017, seguidos ante
el Juzgado de Primera Instancia nº. 5 de La Orotava, promovidos por Dª. Marcelina , representada por la

Procuradora Dª. María del Pilar González-Casanova Rodríguez, y asistido por el Letrado D. Fernando Lima Pano,
contra Dª. Luisa , representada por la Procuradora Dª. María de Los Ángeles Martín Felipe, y asistido por el
Letrado D. Francisco Javier Sosa León; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY la presente sentencia, con
base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados el Iltmo. Sr. Juez D. Pablo Redondo Peralbo, dictó sentencia el treinta y uno de julio de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Desestimar la demanda interpuesta por Doña Marcelina , representada por la Procuradora Doña María del Pilar González-Casanova Rodríguez, y asistida por el Letrado Don Fernando Lima Pano, contra Doña Luisa , representada por la Procuradora Doña María de los Ángeles Martín Felipe y asistida por el Letrado Don Francisco Javier Sosa León, sobre acción de nulidad de escritura pública, y por tanto dispongo no haber lugar a declarar la nulidad de la escritura de compraventa de 4 de octubre de 2006, bajo el nº 3.525 de protocolo del Notario Don Clemente Esteban Beltrán, ni de la escritura de aceptación de compraventa de 21 de noviembre de 2006, que obra al nº 4.275 de protocolo del mismo Notario, otorgada por 'La Sociedad Benéfica de Construcción La Candelaria' a favor de Don Juan Luis , en lugar de su legítima adquirente, Doña Marcelina , ni la nulidad de todos aquellos otros actos jurídicos de los que traiga causa, ni la nulidad y cancelación de los asientos registrales a favor de Don Juan Luis y Doña Luisa . Asimismo, tampoco procede declarar a Doña Marcelina titular de la finca registral NUM000 , antes NUM001 , del Registro de la Laguna nº 1 y 3, al Tomo NUM002 , Libro NUM003 , Folio NUM004 , Inscripción 1ª, que se corresponde con la vivienda objeto de dicha compraventa; todo ello con expresa imposición de costas en esta instancia a la parte actora vencida.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presentando escrito de oposición la parte contraria, y remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de diez días.



TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Dª. María del Pilar González- Casanova Rodríguez, bajo la dirección del Letrado D. Fernando Lima Pano, la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. María de Los Ángeles Martín Felipe, bajo la dirección del Letrado D. Francisco Javier Sosa León; señalándose para deliberación, votación y fallo el día veinte de mayo del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma Sra Dª. MACARENA GONZÁLEZ DELGADO Magistrada- Presidenta de esta Sala

Fundamentos

PRIMERO.- La actora interpone demanda frente a su hija solicitando que se declare la nulidad de la escritura notarial de compraventa de 4 de octubre de 2006 y la de aceptación de esa compraventa, de 21 de noviembre del mismo año, otorgadas por la Sociedad Benéfica de Construcción La Candelaria a favor de Don Juan Luis , así como la nulidad de todos aquellos actos jurídicos y asientos registrales que traigan causa de dichos contratos. Que se declare a la actora titular de la finca registral NUM005 , condenando a la demandada a estar y pasar por esas declaraciones.

Opuesta la demandada, la sentencia dictada en la primera instancia desestimó la demanda.

Contra dicha sentencia se alza el recurso de la actora, alegando error en la valoración de la prueba por constar acreditado que ella abonó la totalidad del precio de adquisición de la vivienda, como resulta de la documental aportada y de la testifical practicada, sin que se ha probado que el ex marido contribuyera al pago de esas cantidades, siendo la única ocupante de la vivienda como resultan de las sentencias de separación matrimonial y de divorcio. Se ha producido error en la determinación de la persona adquirente de la vivienda, al haber hecho creer a la vendedora que el comprador era el ocupante de la vivienda y quien abonaba el precio, debiendo ser declarada la nulidad del contrato por prestarse el consentimiento por la persona que no reunía las condiciones para ser titular la vivienda.

A dicho recurso se opone la demandada pidiendo la desestimación del mismo y la confirmación de la sentencia recurrida.



SEGUNDO.- La actora solicita que se declare la nulidad de la escritura notarial de compraventa referida dirigiendo la demanda frente a su hija y también hija del comprador, en su condición de heredera del mismo, alegando que, por haber constituido dicha vivienda domicilio familiar, cuyo uso exclusivo le fue atribuido por sentencia de separación dictada en el año 1994, y haber abonado las cuotas durante años, dicha escritura se debió otorgar a su favor.

Pese a tratarse de una vivienda de protección oficial con acceso diferido a la propiedad, la recurrente no alude a la persona a cuyo favor se adjudicó originariamente la vivienda, ni a la fecha y condiciones de la cesión, siendo necesario determinar la causa del otorgamiento de la escritura de compraventa de la vivienda por parte de la entidad Sociedad Benéfica de Construcción La Candelaria a favor de Don Juan Luis , la naturaleza de este tipo de contratos y las personas y condiciones a favor de quien puede ser otorgada dicha compraventa.

La STS de de 12 de marzo de 1993, en la que se resolvía sobre la determinación del carácter ganancial de la vivienda de protección oficial cuando, habiendo constituido el domicilio familiar, la escritura de compraventa se otorgaba a favor de uno solo de los cónyuges, dispuso: 'Tercero: El pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala (Sentencias de 16 de febrero de 1984, 8 de marzo de 1906, 30 de noviembre de 1915, 10 de enero y 11 de mayo de 1989); en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del Código Civil en relación con el art. 1.461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce 'ipso iure' la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma: todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1.121) y una vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de su contestación (art. 1.120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la celebración del contrato, todo lo cual implica que la consolidación de los efectos se produce en quien era titular al momento de la perfección del contrato sometido a condición suspensiva, en el caso que nos ocupa la primera sociedad de gananciales, a la que no puede afectar en sentido negativo el cumplimiento de la condición, y tan es así que esta Sala, en la Sentencia ya citada de 19 de mayo de 1989, recogió, salvo, claro es, los supuestos de protección de la fe pública registral ( art.

34 de la Ley Hipotecaria), que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero, por lo que se concedió a los compradores 'pendente conditione' el ejercicio de tercena de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conservación de su Derecho (art. 1.121), la equidad (art. 3º2), los principios generales de la contratación ('pacta sunt servanda') y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1.256).

Cuarto: La doctrina anteriormente expuesta obliga a desestimar los confusos motivos del recurso, ya que el primero de los admitidos denuncian inaplicación de los arts. 132 y 135 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial (Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre), en cuanto disponen, respectivamente que 'por el contrato de acceso diferido a la propiedad de las viviendas de protección oficial se transfiere al cesionario la posesión de la vivienda, conservando el cedente su dominio hasta tanto aquél le haya satisfecho la totalidad de las cantidades a que esté obligado' y que 'terminado el plazo señalado en el contrato y cumplidas las condiciones pactadas, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario', siendo así que lo contemplado en tales preceptos es precisamente el 'pactum reservati domini', ha interpretar en el sentido que ha quedado expuesto, al igual que la jurisprudencia establecedora de que hasta el pago íntegro del precio los compradores no son propietarios.

El segundo acusa inaplicación de los arts. 1.091, 1.255, 1.281 y aplicación indebida de los arts. 609 y 813, cuando es lo cierto que tales artículos propician la exégesis que se ha realizado anteriormente y sólo cuando se lleve a cabo la partición, que ha de ejecutarse según el fallo de la sentencia recurrida, se sabrá si quedan o no afectadas los legítimas por los legados. El tercero, en fin, porque considera aplicado indebidamente el art.

1.356 del Código Civil e inaplicados los arts. 1.357, 1.354 y 1.358, olvidando que los inmuebles litigiosos se adquirieron por la primera sociedad de gananciales y, en consecuencia, a ella pertenecen, aunque la adquisición se realizase con pacto de reserva de dominio, sin perjuicio de que tal sociedad haya de abonar los créditos contra ella subsistentes por los desembolsos realizados para su adquisición, en la cuantía que se justifique por quienes los aleguen, dado que se cumple plenamente el supuesto normativo de adquisición del bien por uno de los cónyuges, constante la sociedad, por precio aplazado y pago del primer desembolso con dinero ganancial, aunque los plazos restantes se satisfagan con dinero privativo, para que el bien adquirido tenga carácter ganancial de la sociedad existente al tiempo de la adquisición, máxime cuando después se constituye y también concluye otra sociedad y no se da el caso de duda a que alude el art. 1.407'.



TERCERO.- Para resolver la cuestión planteada en este recurso, la nulidad del contrato de compraventa, a la vista de la jurisprudencia expuesta, se hace necesario determinar las características de la vivienda sobre la que recae la compraventa, resultado acreditado, en especial de la documental aportada por la actora, que se trata de una vivienda de protección oficial con acceso diferido a la propiedad mediante el pago de la renta con carácter amortizable, cuyo uso fue cedido en fecha desconocida a los padres de Don Juan Luis , abuelos de la demandada, de modo que, cumplida la condición referida al pago de la totalidad del precio, la transmisión de la propiedad retrotrae su eficacia al de la fecha de suscripción del contrato de cesión, situándose en la fecha de la inicial ocupación de la vivienda por parte de los fallecidos abuelos de la demandada, y a favor de quien fue su cesionario original o de quien trae causa de aquel.

La única prueba aportada a las actuaciones que determina los originarios adjudicatarios de la vivienda es el interrogatorio de la demandada que señala, y la actora no lo contradice, que fueron sus abuelos paternos a quienes se cedió la vivienda y que, al fallecimiento de estos, su padre ocupó la posición de cesionario, de modo que, cuando contrajo matrimonio con su madre, la hoy actora, pasaron a convivir en ese vivienda constituyendo domicilio conyugal y, una vez producida la separación en el año 1.994, se otorgó el uso y disfrute a la actora y a sus hijos. De esta manera, cuando en el año 2006 se otorga la escritura de compraventa de la vivienda, una vez abonado el precio, se hace a favor de quien aparece como adjudicatario de la misma, Don Juan Luis , padre de la demandada y anterior marido de la actora, que había sido designado titular de esa adjudicación al fallecimiento de sus padres, sin que conste en ningún momento, porque la actora no ha acreditado ese hecho, que la vivienda fuera adjudicada por la Sociedad Benéfica de Construcción La Candelaria una vez celebrado el matrimonio de la actora con Don Juan Luis , constituyendo bien ganancial y mucho menos, privativo de la actora.

Según las referidas escrituras de compraventa y aceptación de la misma, cuya nulidad se pretende en estas actuaciones, la Sociedad Benéfica de Construcción La Candelaria es la propietaria de las fincas integrantes en los Grupos 'Marqués de Somosierra', de la que señala que está acogida al régimen de Protección Oficial, según expediente NUM006 , habiendo sido calificada definitivamente con fecha 6 de mayo de 1.965, según escrito del Instituto Nacional de la Vivienda de fecha 7 de mayo de 1.965. Que las referidas viviendas fueron declaradas como Obra Nueva, en escritura de 16 de abril de 1.980, declaradas como fincas independientes en virtud de escritura de segregación y división horizontal el 10 de diciembre de 1.989. Que dichas viviendas fueron en su momento adjudicadas a sus distintos solicitantes y entre ellas a los que se describen a continuación, señalando, por lo que aquí afecta, la inscrita como finca registral n.º NUM001 al comprador Don Juan Luis .

Se otorga la escritura de compraventa a Don Juan Luis , la persona que aparece como beneficiara de esa vivienda, una vez que consta abonado el precio de la misma, sin que pueda estimarse que se produce error respecto de la persona a favor de quien se otorga la escritura de compraventa de la vivienda, debiendo considerar acreditado, según las pruebas aportadas, que se trata de un bien privativo de Don Juan Luis que le fue adjudicado por la referida entidad una vez fallecidos sus padres, adjudicatarios originales, no apreciándose ningún elemento probatorio que diera lugar a la declaración de nulidad de la referida escritura de compraventa de 4 de octubre de 2006, ratificada por la de 21 de noviembre del mismo año, pues no consta prueba alguna que determine que la beneficiaria de esa vivienda fuera la actora y en virtud de qué título.

Cosa distinta es la de que la apelante pudiera tener un derecho de crédito contra la herencia de Don Juan Luis por los pagos que haya abonado en relación a la referida vivienda, cuestión que, aun relacionada con el objeto de este pleito, no forma parte de la controversia planteada que debe resolverse en estas actuaciones, pudiendo la actora, si a su derecho conviniere, ejercitar la acción de la que se crea asistida para reclamar la cantidad que acredite abonada en tal concepto.



CUARTO.- Las costas de esta alzada se imponen a la recurrente de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación formulado por la representación de Doña Marcelina .

2.- Se confirma la sentencia recurrida.

3.- Las costas causadas en esta alzada se imponen a la recurrente.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la misma, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia de la Sala, certifico.-