Sentencia Civil Nº 191/2008, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 333/2008 de 15 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00191/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN ÚNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 191 / 2008

C I V I L

Recurso de apelación

Número 333 Año 2008

Juicio Ordinario nº 178/07

Juzgado de 1ª Instancia de

C U E L L A R

En la Ciudad de Segovia, a quince de Octubre de dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y D. Rafael de los Reyes Sainz de la Maza, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen, seguidos a instancia de Dª Soledad , mayor de edad, con domicilio en Cuellar (Segovia), C/ DIRECCION000 , nº NUM000 ; contra Dª María Cristina , mayor de edad, con domicilio en Olombrada (Segovia), C/ DIRECCION001 , nº NUM001 ; sobre juicio Ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, la demandante, representada por la Procuradora Sra. Llorente Borreguero y defendida por el Letrado Sr. Monedero de Frutos; y como apelado, la demandada, bajo la dirección Técnica del Letrado Sr. González Sancho y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Presidente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Cuellar, con fecha veintidós de Enero de dos mil ocho, ue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que ESTIMANDO parcialmente la demanda principal de juicio ordinario formulada por SRA. ALVAREZ MANZANARES en nombre y representación de Soledad DEBO DECLARAR Y DECLARO extinguido el contrato de arrendamiento entre las partes, condenando a la demandada a satisfacer a Soledad la pena convencional por importe de 5.000 euros.

Que ESTIMANDO la reconvención condeno a Soledad a satisfacer a María Cristina la suma de 1.980 euros en concepto de devolución de la fianza prestada.

Tales cantidades se compensarán en su pago en la suma en que concurren, y devengarán sus respectivos intereses de conformidad con lo establecido en el artículo 576 de la LEC .

En cuanto a costas, ha de estarse a lo dispuesto en el Fundamento de Derecho Sexto. "

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la demandante, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y habiendo transcurrido el plazo sin haber presentado escrito en ningún sentido, se da por precluído el término y se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, turnado de ponencia y personada la parte apelante en tiempo y forma, señaló fecha para deliberación y fallo del citado recurso, y llevado a cabo que fue, quedó el mismo visto para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora en su demanda, afirma que mantenía establecimiento abierto al público, dedicado a la actividad de Bar "La Espuela", en la Plaza Mayor de la Olombrada, celebró un contrato de subarriendo con la demanda, Dª María Cristina el 22 de noviembre de 2006; que desde entonces regía el bar, pero sin previo aviso, a primero del mes de mayo de 2007, entregó las llaves del bar a la actora, al haber decidido rescindir el contrato de subarriendo.

Como en la estipulación cuarta del contrato de subarriendo, se concierta por tres años y se pacta que "en caso de resolución anticipada, antes del transcurso de un año desde el inicio del subarriendo, Dª María Cristina , viene obligada al pago de un anualidad de renta, en concepto de penalización expresamente pactada", solicita que se le condene a abonar dicha cantidad, que concreta en 13.780,80 euros, que resulta de multiplicar doce mensualidades por 1.148,4 euros (cifra esta que resulta de la suma de 990 euros más 158,4 de IVA).

El Juez a quo, estima la demanda, pero de oficio aplica la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 CC y limita la condena al abono de 5000 euros.

Resolución que recurre la actora, alegando, los arts. 1255, 1256, 1258 y 1281 del CC ; así como resoluciones precedentes de esta Sala, donde se obliga a cumplir la penalización pactada.

En principio, la argumentación de la inviabilidad de aplicar la cláusula moderadora en este supuesto, no puede ser admitido, pues en supuestos como el de autos, incluso, cuando la penalización se establecía legalmente, por ende al menos con igual fuerza vinculante que la contractual invocada en autos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, admite la moderación de la indemnización establecida para caso de resolución unilateral por el arrendatario o subarrendatario; baste para su comprensión, la cita de la STS 12 de junio de 2008 , que compila la doctrina al efecto:

es cierto que el art. 56 LAU 1964 establece que "durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir", y, por consiguiente, de la literalidad de la norma se deduce la atribución al arrendador de una indemnización automática y objetiva cuando se verifica el supuesto de hecho contemplado en la norma -la resolución unilateral del contrato por el arrendatario -, la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.

En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006 , posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007 , que, para un caso similar, establece que "el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , establece que "si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir".

En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005 ), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (Ss., entre otras, 2 julio 1984, 15 junio 1993, 25 enero y 28 febrero 1996, 17 octubre 1998, 25 marzo 1999, 23 mayo 2001, 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como "obiter dictum"-).

Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual.

Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendatario en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964, y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964, 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv/2000)".

En línea con la corriente jurisprudencial expuesta, ha de concluirse que la sentencia recurrida no incurre en vulneración del art. 56 LAU 1964 , por cuanto se aparta del sentido rigorista del precepto sin excluir su aplicación, atendiendo a unas circunstancias concurrentes que justifican la moderación de la indemnización legalmente establecida.

Por una parte, se mantiene el derecho de la arrendadora de ser indemnizada como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendatario, que ha frustrado indudablemente sus expectativas económicas y le ha producido un quebranto económico por lucro cesante.

Por otro lado, se elude la fijación de una indemnización equivalente a la renta dejada de percibir por los años que faltaban para la finalización del contrato de arrendatario por excesiva, atendiendo a que los motivos por los que los arrendatarios abandonaron el local alquilado en el que desarrollaban su actividad comercial no eran arbitrarios e injustificados.

La propia sentencia razona que se había producido un incumplimiento de las expectativas para las que el local fue arrendado , acreditado por la dificultad con la que se encontró la arrendadora para volver a alquilar el local, hasta el punto de renunciar a su locación para reconvertirlo en un garaje para su uso particular, por lo que, no obteniendo los arrendatarios un volumen de ventas suficiente como para entender rentable el mantenimiento del comercio que explotaban, optaron por el abandono del local .

La solución dada por la sentencia aplica la interpretación jurisprudencial del art. 56 LAU 1964 y, por tanto, es adecuada y conforme a derecho, sin que pueda acogerse el motivo, al no verificarse la infracción legal y jurisprudencial alegada.

De igual modo la STS 22 mayo de 2008 :

En materia arrendaticia el abandono del contrato por la exclusiva decisión de la parte arrendataria, tratándose de presupuesto cierto por estar acreditado suficientemente, ocasiona, aparte de conculcar el artículo 1256, del Código Civil , que se acceda voluntariamente a la sanción económica "ex lege", contemplada en el citado artículo 56 (STS 25 cuyo carácter imperativo ha sido matizado por la jurisprudencia de esta Sala para evitar determinadas situaciones de enriquecimiento si al arrendador se le reconociera el derecho a la percepción de la totalidad de las rentas correspondientes al período incumplido del contrato anticipadamente resuelto a pesar de que el local no hubiese llegado a estar efectivamente desocupado durante la totalidad de dicho tiempo (SSTS 28 de febrero de 1995; 23 de mayo 2001 ).

Tampoco la aplicación de la aplicación de los criterios jurisprudenciales descritos, sobre el importe que alcanzaba la renta mensual, permiten ni siquiera la parcial estimación del motivo. Pues si bien el subarriendo estaba fijado en tres años y no llega a completarse ni siquiera medio año; resulta acreditado en afirmación contenida en la sentencia y no contrariada en la apelación, que las consecuencias dañosas del desistimiento no fueron relevantes, pues el bar sólo permaneció cerrado durante un mes.

SEGUNDO.- En el tercer motivo, se alega que la renta se había determinado, sin haberse discutido, en 1148,4 euros, de donde resulta impropia la ponderación que realiza el Juez a quo partiendo de 990 euros mensuales.

Nada que objetar a ese extremo, pero no influye en la resolución final, pues dado que la diferencia que extraña al Juez, se debe a la adición del IVA correspondiente, cuyo destinatario final no es la actora y en la moderación indemnizatoria, se ha atendido al perjuicio efectivo derivado del desistimiento, donde la diferencia que se invoca no ha resultado relevante.

TERCERO.- En el cuarto motivo, se alude a existencia de incongruencia extrapetita, al haber sido aplicada la facultad moderadora, sin haber sido solicitada.

Motivo que tampoco puede ser estimado; pues la actora exigía el cumplimiento de un pacto de penalización y el Juez a quo conforme autoriza el CC y desarrolla la jurisprudencia "modificó equitativamente la pena" (vd. art. 1154 ); modificación que podía acordar de oficio de conformidad con una amplia, aunque no unánime jurisprudencia: las SSTS 19-6-1941; 3-1-1964; 13-7-1984; 20-10-1988; 8-2-1993; 12-12-1996 , etc.

CUARTO.- Por último, aunque la recurrente lo recoge en su ordinal segundo; argumenta sobre la indebida estimación de la fianza, al entender que aún no resultaba exigible, conforme resulta del último párrafo de la estipulación séptima del contrato que ligaba a las partes: "la liquidación del saldo de la fianza se realizará a la finalización del contrato una vez descontado, en su caso, el importe de las obligaciones asumidas e incumplidas por la subarrendataria, gozando entre tanto de un derecho de retención sobre la fianza".

Argumenta que como la obligación de devolver la fianza es a la terminación del contrato, a sensu contrario, si no se cumple el contrato, no se devolverá. Argumentación que debe ser rechazada, al menos en cuanto a su criterio maximalista de pérdida de las cantidades entregadas en fianza.

La fianza, que el arrendatario entrega al arrendador, o en el caso de autos el subarrendatario al subarrendador lo es para responder de todas las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato, así como de las indemnizaciones por daños y perjuicios, como resulta de la regulación tradicional, también de la actual, artículo

36 LAU y de su desarrollo jurisprudencial. En absoluto puede entenderse como una sanción por incumplimiento. Para ese fin, las partes pactaron la penalización ya analizada

Por tanto, la fianza resulta exigible, desde que se finalizó el contrato, que no sólo se extingue por el transcurso del tiempo, sino también por resolución, seguida de la entrega de llaves.

Aunque resulta cierto, que antes de su entrega, se había pactado efectuar liquidación, descontando, el importe de las obligaciones asumidas e incumplidas por la subarrendataria; pero la recurrente, salvo la indemnización por el desestimiento unilateral, no logra cuantificar ningún otro perjuicio u obligación pendiente, por lo que sólo procede la liquidación, con la indemnización por el desistimiento; en definitiva, tal "descuento" pactado, reforzado con el derecho de retención, en la práctica se traduce en compensación entre ambas cantidades, como reiteradamente autoriza la jurisprudencia, una vez finalizado el contrato, como en el caso de autos.

Ello coincide en definitiva con las previsiones contenidas en la normativa arrendaticia, donde la restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado).

La consecuencia es que el motivo debe ser parcialmente estimado, pues no cabe apreciar lisa y llanamente la reconvención que exige la fianza, sino como consecuencia de la liquidación preceptiva, su compensación hasta el monto común con la cantidad igualmente líquida que a la subarrendataria se condena a abonar como indemnización de su desistimiento; de donde 5.000 menos 1980 euros, resulta una deuda a favor de la actora inicial de 3020 euros, al hacer suyo ya con carácter definitivo el importe de la fianza.

Es decir, aunque el resultado es prácticamente idéntico al declarado en la sentencia recurrida, varía en que la compensación es consecuencia de la liquidación pactada contractualmente (y no de la ulterior compensación judicial, tras la estimación del reconvención), dado que de ningún modo era exigible su entrega al adeudar la subarrendataria, un importe superior por obligaciones asumidas e incumplidas; lo que implica desestimación parcial de la demanda reconvencional.

QUINTO.- En cuanto, que los argumentos anteriores, conllevan que la estimación de la reconvención sea parcial, por aplicación de los artículos 394 y 398 LEC, no procede expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias, ni en la acción inicial ni en la reconvencional. Ni siquiera en relación con la desestimación del recurso formulado en relación con la acción inicial, dado que la jurisprudencia sobre la aplicación de la facultad moderadora, no es precisamente unánime.

Fallo

Con estimación parcial del recurso formulado por el actor inicial contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cuellar, el pasado 22 de enero de 2008 , en su juicio ordinario 178/2007, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en su virtud dictamos la siguiente:

Con parcial estimación de la demanda inicial y con parcial estimación de la demanda reconvencional, debemos condenar y condenamos a Dª María Cristina a que abone a Dª Soledad en 3.020 euros; así como los intereses rituariamente establecidos; ello, sin especial pronunciamiento sobre las costas originadas en ambas instancias.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Andrés Palomo del Arco, de esta Audiencia Provincial, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.