Sentencia Civil Nº 191/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 150/2010 de 27 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00191/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000150 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veintisiete de Mayo de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 856/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 150/10, entre partes, como apelante y demandante SIDRA TRABANCO, S.A., representada por el Procurador Don Francisco Javier Álvarez Riestra y bajo la dirección del Letrado Don Juan José Naredo Pando y como apelada y demandada HULLERAS DEL NORTE, S.A., representada por la Procuradora Doña Myriam Suárez Granda y bajo la dirección del Letrado Serafín Pérez Torre.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veinticinco de noviembre de dos mil nueve , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda formulada por el procurador Sr. Álvarez Riestra, en nombre y representación de Sidra Trabanco, S.A., contra Hulleras del Norte, S.A., debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones en su contra deducidas en el escrito de demanda, todo ello con expresa imposición a la actora de las costas procesales causadas.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Sidra Trabanco, S.A., y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad Sidra Trabanco, S.A. se promovió demanda de juicio ordinario frente a Hulleras del Norte -HUNOSA- solicitando se dicte sentencia en la que se acuerde:

1. Declarar válido y eficaz el contrato de opción de compra suscrito con fecha 13 de diciembre de 1997 por Sidra Trabanco, S.A. con Hulleras del Norte Sociedad Anónima (HUNOSA);

2. Declarar perfeccionado el contrato de compraventa prefigurado en virtud de aquél, mediante el ejercicio de la opción de compra por Sidra Trabanco, S.A. en fecha 23 de octubre de 2007, condenando a la demandada a estar y pasar por tales declaraciones;

3. Condenar a la demandada Hulleras del Norte, Sociedad Anónima (HUNOSA) a otorgar escritura de compraventa a favor de la entidad actora Sidra Trabanco, Sociedad Anónima, libre de cargas y gravámenes, en el plazo que al efecto se señale, no superior a quince días a partir de la firmeza de dicha sentencia y, si no lo hicieren, acuerde el otorgamiento de la misma por el Juzgado;

4. Condenar a la demandada a verificar todos los actos necesarios para facilitar la inscripción de la titularidad dominical del inmueble a favor de la actora en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Sostiene la actora que mediante documento privado de fecha 13-12-97 actora y demandada concertaron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una explotación de manzanos de sidra, ubicada en la Escombrera de Pumardongo, en el concejo de Mieres, que se identifica de la siguiente forma en el contrato: "Plantación de manzanos de sidra, ubicada en terrenos sitos en la Escombrera Pumardongo (Mieres). Se adjunta al presente documento como anexo I plano a escala 1:1000, en el que se señalan linderos y superficie aproximada.- En dicha parcela o trozo de terreno destinado a explotación de manzanos se encuentran una serie de instalaciones y elementos, especificados en el inventario que constituye el anexo II del presente contrato. Ambos anexos I y II forman parte indisoluble del contrato que se suscribe.- Sobre la finca descrita se encuentra sita una cinta destinada al trasporte de estériles, con dos torres que sirve de almacén, junto con sus cuadros de distribución eléctrica agua y otros elementos.- TÍTULO DE ADQUISICIÓN: Por título privado de compraventa.- CARGAS Y GRAVÁMENES: Libre de cargas y de gravámenes.".

En la estipulación primera del contrato, se identifica el objeto arrendado del siguiente modo:

"El objeto del presente arrendamiento podrá extenderse en superficie a instalaciones si así se acuerda por las partes.-

"El objeto del arrendamiento lo constituye, única y exclusivamente, una parte de los terrenos sitos en la Escombrera Pumardongo (Mieres), concretamente la que figura marcada en el plano anexo I, junto con los elementos e instalaciones que se señalan en el anexo II".

"No será objeto de la opción de compra la cinta transportadora con sus dos torres e instalaciones anexas definida en el MANIFIESTO I, por no formar parte del objeto del presente arrendamiento, obligándose el arrendatario, en caso de que se ejercite esta opción de compra, a respetar la ubicación y utilización de la cinta y sus instalaciones, permaneciendo la servidumbre que en el presente documento se establece a favor de dicha cinta, a fin de que se permita que conserve su actual ubicación, así como la servidumbre de paso por la finca transmitida permitiendo el acceso de los operarios encargados de la cinta transportadora, que permita continuar con la utilización adecuada de la misma, sin que quepa en ningún caso indemnización alguna a favor de SIDRA TRABANCO, S.A. por la constitución de las referidas servidumbres.".

En su consecuencia, señala la actora, que el objeto de la presente demanda es la totalidad de la finca en la que existe plantación de manzanas, alcanzando por el sur ambas torres de la cinta trasportadora.

En lo tocante al plazo para el ejercicio de la opción se estipuló que la misma podía ejercitarse a partir del quinto año de vigencia del contrato y hasta la conclusión del décimo año del mismo, fijándose como precio de la opción el de 900.000 pesetas por hectárea. Pues bien, la parte actora ejercitó el derecho de opción comunicándoselo a HUNOSA por acta notarial de fecha 23-10- 07, entregando cheque bancario por cuantía de 98.721,70 €. A dicho requerimiento contestó HUNOSA el 5-11-07 oponiéndose por no coincidir la superficie del objeto arrendado en el contrato con la que ahora se ejercita el derecho de opción.

Por su parte la sociedad demandada alega, de un lado, que los representantes que por ella intervinieron en el documento privado, el Sr. Baldomero y el Sr. Desiderio , carecían de poder de disposición sobre inmuebles, por lo tanto se extralimitaron o actuaron sin poder en lo que se refiere a la opción de compra y, de otro, se manifiesta que existe una falta de identidad entre el objeto del contrato de arrendamiento y aquél que pretenden fuera el objeto de la opción, pues en el contrato privado suscrito por ambas entidades en fecha 13-11-97 se señala en cuanto a la superficie "que la plantación comprende ocho plataformas con una superficie total de 8,4 hectáreas, de las cuales 6,4 hectáreas son cultivadas con 10.722 metros cúbicos de tierras vegetales", habiéndose acompañado con el contrato dos anexos, constituyendo el anexo 1º un plano en el que se señalan linderos y superficie aproximada y el 2º un inventario de la plantación. Diversamente en la aceptación de la opción que le hicieron llegar a la demandada por vía notarial, el Sr. Notario hace constar que le entregan para dejar unido un nuevo y diferente plano que según manifiestan los comparecientes resulta de una medición actual de la finca objeto de la opción, siendo su superficie la de 136.089 metros cuadrados, donde ya no existe la cinta transportadora mencionada en el inventario del anexo 2º del referido contrato, incluyendo en su superficie las ocho plataformas de plantación, todos los taludes y pasos necesarios. Por lo tanto se habría pasado de una superficie de 8,6 hectáreas a una superficie de 13,61 hectáreas, y se habría alterado el objeto del contrato cuando en el mismo, en la estipulación 2ª, se especificó que el objeto era exclusivamente una parte de los terrenos sitos en la escombrera de Pumardongo, concretamente la que figura marcada en el plano anexo 1º, junto con los elementos e instalaciones que se señalan en el anexo 2º.

El juzgador a quo, tras examinar las dos objeciones planteadas, concluyó desestimando la demanda, argumentando en cuanto a la falta de consentimiento que quienes actuaron en representación de HUNOSA carecían de poder para disponer de bienes inmuebles, no obstante cabe la ratificación del poder estimando que en el caso de autos concurre una ratificación tácita, mas como quiera que la ausencia o extralimitación del poder es causa de anulabilidad, la parte demandada debió hacerla valer no por vía de excepción sino por la reconvención, y al no haberlo hecho así no cabe desestimar la petición actora por tal motivo. Y en lo referente a la identificación del objeto del contrato, concluyó que el pretendido como objeto de la opción no se identificaba con el estipulado en el contrato. Frente a esta resolución interpuso la sociedad actora el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- Alega en primer lugar la actora la existencia de una ratificación por parte de la demandada de lo hecho por sus representantes, ratificación que estima expresa. La precedente alegación carece de trascendencia a los efectos de la resolución del recurso, pues ya el juzgador razonó en su resolución sobre la existencia de la ratificación, siendo los efectos de ésta iguales sea expresa sea tácita, como la propia apelante reconoce al folio 2 de su recurso, y aunque el juzgador mantuvo que la demandada no podía excepcionar la anulabilidad del contrato sino que debía hacerla valer por vía reconvencional, lo que no había hecho, es lo cierto que la ratificación tácita es aceptada incluso por la apelada en el escrito de oposición.

En segundo lugar, sostiene la recurrente que existe identificación de la finca objeto de la opción y que ésta es la misma que fue arrendada, no debiendo confundirse los términos "parte de la escombrera" con "parte de la superficie arrendada", porque no está toda la escombrera en la superficie arrendada. Esta cuestión resulta clara tanto en la contestación a la demanda como en la sentencia, en las que se parte de que el objeto del arrendamiento y de la opción está situado sobre parte de la escombrera, siendo los términos del contrato diáfanos cuando en la estipulación 1ª se dispone que el objeto del arrendamiento lo constituye única y exclusivamente una parte de los terrenos sitos en la escombrera Pumardongo, Mieres, concretamente la que figura marcada en el plano anexo 1, junto con los elementos e instalaciones que se señalan en el anexo 2. Pues bien, consta en autos el plano y el terreno marcado que es objeto del contrato y en el anexo 2 se comienza diciendo: 1.- superficie: la plantación comprende ocho plataformas con una superficie total de 8,4 hectáreas, de las cuales 6,4 hectáreas son cultivadas con 10.722 metros cúbicos de tierra vegetal. Diversamente la superficie que pretende la recurrente tiene 13,61 hectáreas, haciendo constar el Sr. Notario en el acta de requerimiento que se le entrega por la entidad actora "un nuevo y diferente plano que según manifiestan los comparecientes resulta de una medición actual y exacta de la finca objeto de opción".

Sostiene la recurrente que no sólo fue objeto del arrendamiento y por tanto de la opción las plataformas sino también los taludes sobre los que los bancales se asientan, mas ello se trata de una afirmación que no se compadece con el tenor literal del contrato. Y aunque la parte apelante sostiene que el perito judicial midió la finca arrendada y que la medición arrojó una superficie de 130.860 metros cuadrados, ese extremo no tiene la trascendencia pretendida por la parte recurrente, por cuanto una superficie prácticamente igual arroja la medición realizada por el perito Sr. Marcos , (pues lo cierto es que la superficie depende de lo que se entienda que es objeto del contrato). Habiendo admitido en el acta del juicio el perito judicial que para lo que es la plantación de manzanos son indiferentes los taludes, así como que las plantaciones son las que figuran en negro en el plano y que los manzanos están plantados sobre las ocho plataformas, teniendo cada una de ellas una franja de seguridad que las separa del talud. Por su parte el perito Don. Marcos reiteró que los bancales no tienen nada que ver con las plantaciones y que éstas no exigen la existencia de aquéllas, así como que los taludes para la explotación no tienen ninguna utilidad. En lo tocante al anexo 2º debe señalarse que lo establecido en el contrato, como se dijo anteriormente, es que era objeto del arrendamiento junto con el terreno que figura marcado en el anexo 1º "los elementos e instalaciones que se señalan en el anexo 2º". En suma, la Sala comparte el razonamiento que al efecto se realiza en la recurrida y que no ha resultado desvirtuado por las alegaciones vertidas en el escrito de interposición del recurso.

Subsidiariamente se solicita en el recurso que se entienda identificada la opción sobre la finca identificada en el proceso y con el precio determinado por la superficie real objeto de opción y ello en virtud del principio de mantenimiento y conservación de los contratos, de modo que si la finca, como indica la sentencia apelada, es la que señala HUNOSA, la opción está ejercitada en plazo, debiendo reducirse el precio en la proporción adecuada. En suma, el que haya existido discrepancia no sobre la opción sino sobre la superficie no debe determinar la desestimación de la demanda en su integridad.

La precedente alegación no es compartida por la Sala que estima que de aceptar lo pretendido con carácter subsidiario por la apelante, en cuanto no solicitado en la demanda supone un cambio de objeto que haría incurrir a la sentencia en vicio de incongruencia, debiendo igualmente señalarse que la indeterminación en el objeto hace inviable la opción; y así el TS, entre otras, en la sentencia de 13-11-92 declaró: "Sabido es que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art.14 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947476, 642 y NDL 18733), teniendo declarado esta Sala que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; o como tiene dicho esta Sala: «en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no». [Sentencias entre las más recientes de 16-4-1.979 (RJ 19791401); 4-4-1.987 (RJ 19872489); 9-10-1.987 (RJ 19876928); 24-10-1.990 (RJ 19908045); 24-1-, 28-10 y 23-12-1.991 (RJ 1991312 y RJ 19919482 )].".

TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante -art. 398 de la LEC -.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Sidra Trabanco, S.A. contra la sentencia dictada en fecha veinticinco de noviembre de dos mil nueve por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen a la parte apelante las costas de la presente alzada.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.