Sentencia Civil Nº 191/2016, Audiencia Provincial de Alava, Sección 1, Rec 259/2016 de 01 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALAVA. SECCIÓN PRIMERA

ARABAKO PROBINTZIA AUZITEGIA. LEHEN SEKZIOA

AVENIDA GASTEIZ 18-2ª planta - C.P./PK: 01008

Tel.: 945-004821

Fax / Faxa: 945-004820

N.I.G. PV / IZO EAE: 01.02.2-15/016234

N.I.G. CGPJ / IZO BJKN: 01059.42.1-2015/0016234

Apel. verbal L2 / 259/2016 - B

O.Judicial origen /Jatorriko Epaitegia: Juzgado de 1ª Instancia nº 1 Vitoria / Gasteizko Lehen Auzialdiko 1 zk.ko Epaitegia

Autos de 1155/2015 (e) ko autoak

Recurrente/Errekurtsogilea: COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 VITORIA-GASTEIZ

Procurador / Prokuradorea: Dª PILAR ELORZA BARRERA

Abogado / Abokatua: D. FRANCISCO A. MACÍAS HIDALGO

Recurrido / Errekurritua: Dª Sonsoles

Procurador / Prokuradorea: Dª ITZIAR LANDA IRÍZAR

Abogado / Abokatua: Dª ELVIRA MÚGICA URANGA

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Vitoria-Gasteiz compuesta por los Ilmos. Srs. Magistrados D. Iñigo Madaria Azcoitia, Presidente, D. Iñigo Elizburu Aguirre y D. Edmundo Rodríguez Achútegui, Magistrados, ha dictado el día uno de junio de dos mil dieciséis

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 191/16

El recurso de apelación civil Rollo de Sala nº 259/2016, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vitoria-Gasteiz, derivado de los Autos de Juicio Verbal nº 1155/15, ha sido promovido porlaCOMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 VITORIA-GASTEIZ,representada por la Procuradora de los Tribunales Dª PILAR ELORZA BARRERA, asistida del letrado D. FRANCISCO A. MACÍAS HIDALGO, frente a la sentencia dictada el 29 de febrero de 2016 . Es parte apeladaDª Sonsoles ,representada por la Procuradora de los TribunalesDª ITZIAR LANDA IRÍZAR, asistida de la letrada Dª ELVIRA MÚGICA URANGA. Actúa como ponente el Sr. MagistradoD. Edmundo Rodríguez Achútegui.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vitoria-Gasteiz se dictó el 29 de febrero de 2016, en juicio verbal nº 1555/2015, sentencia cuyo fallo dispone:

'Que estimando la demanda formulada por Dª Sonsoles contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Vitoria debo condenar y condeno a la parte demandada a realizar la reparación de la terraza ubicada encima del local propiedad de Dª Sonsoles , así como los daños ocasionados en el techo y paramentos del local de la atora.

Con imposición de costas a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Vitoria'.

SEGUNDO.-Frente a la anterior resolución, se interpuso recurso de apelación por la representación de COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 VITORIA- GASTEIZ, en el que alegaba:

1.- Infracción del art. 8 de los estatutos de la comunidad en relación con lo dispuesto en el art. 396 Código Civil y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues el citado precepto establece que los gastos de entretenimiento y reparación de la cubierta sobre la que se litiga corresponden en proporción del 30 y 70 % al propietario del inmueble que usa la terraza y el dueño de la lonja.

2.- Error en la valoración de la prueba sobre los daños en el aislante de la terraza y local comercial, puesto que se ha debido a la falta de mantenimiento y reparación por los obligados a ello, es decir, la parte apelada y el propietario del piso que disfruta la terraza.

3.- Infracción de los arts. 1902 y ss del Código Civil , por haberse condenado a la comunidad a reparar unos daños que según los estatutos procede atender a la dueña de la lonja, es decir, la parte apelada, y el propietario del inmueble que disfruta la terraza.

4.- Incorrecta aplicación, por todo lo expuesto hasta aquí, del art. 394 LEC puesto que nunca debió ser la comunidad condenada al pago de las costas del litigio.

TERCERO.- El recurso se tuvo por interpuesto, tras subsanar omisión de tasa, mediante resolución de 6 de abril, dándose el correspondiente traslado a la contraparte por diez días para alegaciones, presentando la representación de Dª Sonsoles escrito de oposición al recurso presentado de contrario, elevándose posteriormente los autos a esta Audiencia Provincial.

CUARTO.-Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, con fecha 11 de mayo de 2013 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose y turnándose la ponencia al magistradoD. Edmundo Rodríguez Achútegui.

QUINTO.- En providencia de 19 de mayo se acordó citar para fallo el siguiente día 31.

SEXTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

Fundamentos

PRIMERO.-Sobre los términos del recurso

Dª Sonsoles , dueña de una lonja situada en la DIRECCION000 nº NUM000 de Vitoria-Gasteiz, demandó a la comunidad de propietarios a la que hacía responsable de los daños por humedad provenientes de la terraza superior, que es parte de su techo. Pretendía que fuera condenada a que realizase las obras precisas para acabar con ese problema y a reparar los daños que ya le habían ocasionado.

La comunidad se opuso alegando que el art. 8 de los estatutos establece que los gastos de entretenimiento y reparación de la cubierta a cuya falta de cuidado se atribuía el origen de los daños, deben ser atendidos al 30 y 70 % respectivamente. Añadía que los daños por los que se reclamaba eran debidos a un insuficiente entretenimiento de la zona, que correspondía a propietario y dueña de la lonja, y que por todo ello debía desestimarse la demanda.

La sentencia aparta la objeción de que sea aplicable el art. 8 de los estatutos, entiende que sus previsiones se refieren al mantenimiento de la zona pero no a la reparación, y considerando que la zona es común, condena a la comunidad de propietarios a repararla y a abonar los daños padecidos a la dueña de la lonja.

En el recurso la comunidad sostiene la aplicación del art. 8 de los estatutos, la previsión de que corresponde a dueño de la lonja y usuario de la terraza situada encima no sólo el entretenimiento sino la reparación del lugar, y considera que la responsabilidad de los daños se deriva de un defectuoso mantenimiento exclusivamente imputable a dichas personas, por lo que solicita se estime el recurso y se desestime la demanda.

La parte apelada se opone al recurso, defiende la sentencia y considera que la reforma legal operada en 2013 de la Ley de Propiedad Horizontal prevalece sobre la previsión estatutaria.

SEGUNDO.-Sobre la reparación de la zona

No hay disputa entre los litigantes respecto a que existen daños en la lonja de Dª Sonsoles . Tampoco en que estos se sitúan en la terraza que usa el vecino del piso NUM001 . Sobre lo que las partes litigan es respecto a quien deba atender su reparación, que la sentencia recurrida entiende corresponde a la comunidad, por ser la terraza elemento común.

La apelante vuelve a recordar en esta instancia, como hizo anteriormente, que el art. 8 de los estatutos que aparece en la certificación del Registro de la Propiedad (reverso del folio 46 de los autos), dice 'Los gastos de entretenimiento y reparación de la terraza existente al fondo de cada una de las tres casas, que forman un patio de luces y vistas para disfrute de la viviendas de las mismas y en cuanto a su solado, serán satisfechos en la proporción de un setenta por ciento por el titular o titulares de las viviendas que disfruten de dicha terraza, en su planta primera, y el treinta por ciento restante, será de cargo del titular o titulares que lo fueren del local o locales de planta baja que afecta a la cubierta del mencionado patio'.

Dada la claridad de la previsión estatutaria, la sentencia recurrida sostiene que es aplicable exclusivamente al entretenimiento y/o reparación derivado del uso exclusivo o a los gastos derivados de un mal uso (actuación dolosa o negligente del titular del piso con acceso a la terraza), que no a los extraordinarios derivados del deterioro de la cubierta del edificio y sus elementos aislantes/impermeabilizantes por el mero transcurso del tiempo.

De esa interpretación restrictiva discrepa la apelante. Hay que reconocer que la norma estatutaria es clara, y no distingue según sean los gastos ordinarios o extraordinarios, distinción que además resulta irrelevante porque la propia previsión diferencia los gastos de entretenimiento de los de reparación. Ambos son de cuenta del dueño de la lonja y del propietario que disfruta la terraza, y en ningún caso, de la comunidad de propietarios. En tal sentido ya nos pronunciamos en SAP Álava, Secc. 1ª, 12 diciembre 2011, rec. 538/2011 donde dijimos 'La expresión utilizada en los Estatutos sobre la obligación de los propietarios de proceder al mantenimiento, conservación, y arreglo de las terrazas comprende todos los gastos de las terrazas, ordinarios y extraordinarios, con exclusión únicamente de las obras referidas a elementos estructurales, o instalaciones que pudieran reputarse como innovaciones'.

No habiendo duda interpretativa, una hermenéutica que distingue según los gastos se califiquen de ordinarios o extraordinarios, no es admisible, porque trata de modo desigual situaciones que no contemplan los estatutos, y que además no se distinguen a efectos del cuidado o reparación. Sean los gastos de entretenimiento, o lo sean de reparación, corresponden a los propietarios que recogen los estatutos, y no a la comunidad, de modo que debe acogerse el motivo que plantea la comunidad.

En definitiva, la previsión estatutaria, es clara, y no obliga a la comunidad, sino a quienes disfrutan del elemento donde radican los daños.

TERCERO.-Sobre la modificación de la Ley

Objeta la apelada que la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), ha sido modificada e impide que prevalezcan los estatutos sobre la misma. Entiende que la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, reforma el art. 10 LPH , lo que supone que la previsión del art. 8 de los estatutos se supedita a sus previsiones.

Efectivamente tal norma reforma el precepto indicado, que establece en su apartado 1 que tienen carácter obligatorio, y no requieren de acuerdo previo de la junta, impliquen o no modificación de los estatutos, las actuaciones que relaciona. Entre ellas, en la letra a) están los 'trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación'.

Como el nuevo art. 10.2 LPH dispone la obligación de los propietarios de costear las obras a que se refieren, en otros, el citado apartado a), concluye la recurrente que corresponde a la comunidad atender la reparación pretendida, pues considera a la terraza elemento común.

Ciertamente la reforma legal facilita la consideración de obras necesarias, que por tanto no exigen mayoría cualificada para acometerse, las que afectan a la conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes. El párrafo segundo del apartado IX del preámbulo de la citada Ley 8/2013 así lo recoge, pues indica que 'La disposición final primera contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir'.

Se trata de evitar, como confiesa esa previsión, que los actuales regímenes de mayorías 'impidan' la realización de actuaciones previstas en la ley. Ya no será posible la posición de propietarios que, parapetados en la minoría, rechacen la realización de obras de conservación precisas. La comunidad puede adoptar la decisión de realizarlas, sin necesidad de atender previsiones estatutarias sobre el particular, pues ni siquiera será preciso que se adopte acuerdo.

Además la reforma propicia que la Administración pública pueda imponer de forma obligatoria, y por lo tanto sin necesidad de acuerdo de la Junta, incluso por encima del título constitutivo, las obras precisas para un adecuado mantenimiento del inmueble, haciendo posible las garantías de accesibilidad que en general persigue la Ley 8/2013.

La norma nace, en consecuencia, para asegurar estas facultades públicas, pero también para proteger a la comunidad, garantizando que obras imprescindibles no se eternicen por la falta de acuerdo de la junta. Una finalidad que no supone, por tanto, que se persiga cambiar un régimen que atribuye la obligación de conservación y reparación a determinados comuneros, en tanto que son los únicos que disfrutan del elemento afectado, como ocurre en el caso de autos. Los estatutos previenen que una terraza de exclusivo uso de un propietario, que constituye la techumbre de la que se beneficia en exclusiva la lonja, sea reparada y conservada exclusivamente por los copropietarios afectados, sin involucrar a la comunidad.

Tal previsión no se deroga con la reforma de la Ley 8/2013, porque no es la comunidad la que persigue realizar unas obras imprescindibles para conservar los elementos o servicios comunes, sino la propietaria del local de negocio, beneficiaria de la techumbre. Dicha reparación debe realizarse en el modo que disponen los estatutos, y no es posible que el propietario obligado endose a la comunidad una obligación propia, que conocía al adquirir la propiedad, y que le obligaba a realizar la inversión precisa para la correcta conservación de la terraza, y las reparaciones precisas en caso de que se produzcan daños.

En definitiva, no hay razones para que la comunidad apelante quede obligada a la reparación que se pretende por la propietaria de la lonja, por lo que el recurso será estimado, y por las razones expuestas, la demanda íntegramente desestimada, con expresa condena en costas a la parte actora de conformidad con el art. 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC ).

CUARTO.-Depósito para recurrir

De conformidad con la DA 15ª.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ ), procede decretar la restitución para el apelante del depósito consignado para recurrir.

QUINTO.-Costas

Conforme al art. 398.2 LEC , no se hace condena al pago de las costas del recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

1.- ESTIMARel recurso de apelación formulado por la Procuradora de los Tribunales Dª PILAR ELORZA BARRERA, en nombre y representación de COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 VITORIA-GASTEIZ, frente a la sentencia de 29 de febrero de 2016 dictada en los autos de juicio verbal nº 1155/2015 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Vitoria-Gasteiz .

2.- REVOCARla mencionada sentencia, y en su lugar, desestimar la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª ITZIAR LANDA IRÍZAR, en nombre y representación de Dª Sonsoles , frente a la COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 VITORIA-GASTEIZ, con expresa imposición de costas a la parte actora.

3.-DECRETARla restitución al apelante del depósito consignado para recurrir.

4.- NO HACER CONDENARal pago de las costas del recurso de apelación.

MODO DE IMPUGNACION: Frente a la presente resolución cabe interponer recurso de casación por interés casacional así como recurso extraordinario por infracción procesal caso de caber el anterior, por escrito, en el caso de ambos en uno mismo, ante esta Audiencia Provincial y dentro del plazo deVEINTE DÍASdesde el día siguiente a la notificación de aquella, correspondiendo su conocimiento a la Sala Primera del Tribunal Supremo ( art. 479 LEC ).

Para interponer los recursos será necesaria la constitución de un depósito de 50 euros por cada uno de ellos, sin cuyo requisito no serán admitidos a trámite. Los depósitos se constituirán consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto (Banco Español de Crédito) con el número 0008.0000 seguido de la clave 06 (casación) y nº del procedimiento, y / o 0008.0000 seguido de la clave 04 (ext. por infracción procesal) y nº de procedimiento, consignaciones que deberán ser acreditadas al interponer el/los recursos ( DA 15ª de la LOPJ ).

Con certificación de esta resolución y carta orden remítase los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia certifico.