Sentencia CIVIL Nº 191/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 303/2018 de 27 de Abril de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000303/2018
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000901/2017
SENTENCIA Nº 191/2018
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado:D.Andrés Montalbán Avilés
Magistrado:D. Edmundo Tomás García Ruiz
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En ELCHE, a veintisiete de abril de dos mil dieciocho
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago
nº 901/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación
en virtud del recurso entabladopor el Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura, habiendo intervenido en
la alzada esta parte, en su condición de recurrente, representado por el Procurador D. Constantino Gutiérrez
Sarmiento y defendido por el Letrado D. Andreu Jorge Martínez Campillo, y como parte apelada 'Empire Real
State Spain, S.L.', representada por el Procurador D. Ricardo Molina Sánchez- Herruzo y defendida por la
Letrada Dª. Itziar Díaz Soloaga.

Antecedentes

Primero.- Con fecha 14 de diciembre de 2017 el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela, en el procedimiento mencionado, dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procura¬dor Sr/SRª RICARDO MOLINA SÁNCHEZ HERRUZO, en nombre y representación de EMPIRE REAL STATE SPAIN S.L, contra EXCMO AYUNTAMIENTO DE CALLOSA DEL SEGURA, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes y, en consecuencia, haber lugar al desahucio solicitado por la actora en relación con la finca sita en AVENIDA000 NUM001 NUM002 de Callosa del Segura, la cual deberá dejar libre y expedita a disposición de la actora en el plazo que consta ya señalado (antes del próximo día 26 de enero de 2018 a las 12 horas), y todo ello con expreso apercibimiento de lanzamiento en caso de no verifi¬carse voluntariamente el abandono de la finca.

Se condena al demandado al abono de la cantidad de 3.730,95 euros en concepto de rentas adeudadas hasta la fecha de la sentencia, más las rentas que se sigan devengando hasta el lanzamiento o abandono voluntario de la vivienda por el demandado.

Asimismo, se condena expresamente al demandado al abono de las costas del procedimiento'.

Segundo.- Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por el Procurador D. Constantino Gutiérrez Sarmiento, en nombre y representación del Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura, siendo admitido a trámite.

Tercero.- Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a 'Empire Real State Spain, S.L.', emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término el Procurador D. Ricardo Molina Sánchez-Herruzo presentó escrito de oposición.

Cuarto.- Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 303/2018, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 26 de abril de 2018.

Quinto.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.

Fundamentos

Primero.- Objeto del recurso de apelación interpuesto .

Interpone recurso de apelación el Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura alegando error en la valoración de la prueba, pues no ha tenido en cuenta que ha quedado acreditada la inexistencia de vínculo negocial entre las partes litigantes al no haberse producido la subrogación en el contrato de arrendamiento por el desistimiento del arrendatario previsto en el contrato con carácter previo a la adquisición de la vivienda por la sociedad demandante, lo que determina la falta de legitimación pasiva de la parte demandada.

Asimismo, interesa la estimación de las excepciones planteadas de inadecuación de procedimiento, por plantearse cuestiones complejas que exceden del ámbito del desahucio por falta de pago, y litisconsorcio pasivo necesario, al ser necesario demandar al ocupante de la vivienda a quien el Ayuntamiento cedió el uso de la misma.

La parte demandante se opone a dicho recurso argumentando que el Ayuntamiento demandado ostenta legitimación pasiva como arrendatario de la vivienda adquirida por la actora al banco arrendador, subrogándose en la posición de la entidad bancaria, sin que el arrendatario resolviera unilateralmente el contrato mediante la entrega de la posesión al arrendador ni ejercitara la opción de compra pactada contractualmente. Igualmente se opone a las excepciones procesales de litisconsorcio pasivo necesario e inadecuación de procedimiento. La primera, porque los efectos de la sentencia hacia el ocupante de la vivienda se producirán con carácter reflejo. Y la segunda, porque la relación jurídica que7 liga a las partes es simplemente la de un contrato de arrendamiento, sin que el Ayuntamiento llegara a ejercitar la mencionada opción de compra.

Segundo.- Legitimación pasiva del Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura .

Las cuestiones planteadas por la parte apelante han sido resueltas por esta Sala en un supuesto idéntico al presente en la sentencia nº 155/18, de 10 de abril .

En dicha resolución, tras dar por reproducidos los razonamientos de la sentencia de primera instancia al considerarlos acertados, como permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por ejemplo, la STS de 30 de julio de 2008 y las que en ella se citan, expone respecto de este primer motivo de apelación lo siguiente: ' Alega la recurrente como primer motivo de recurso su falta de legitimación pasiva ad causam. Según el Ayuntamiento arrendatario, el contrato estaría resuelto y ello de forma unilateral por el mismo al adjudicarle dicha facultad la clausula segunda. Niega la sentencia de instancia que exista dicha posibilidad como pactada.

No es así la clausula segunda del contrato no deja lugar a dudas. La arrendataria, puede desistir del contrato comunicándolo a la arrendadora al menos con un mes de anticipación, siempre que este al corriente del pago de las rentas, indemnizado al arrendador con un mes de renta. Caso de incumplir el preaviso se mantiene la facultad de desistir pero la penalización se sube a dos mensualidades.

Alega la recurrida que nunca comunicó el desistimiento. Existe una resolución de la Junta de Gobierno de 9 de agosto de 2016 comunicada a la arrendataria en la que como acuerdo en firme están: el dejar de pagar las rentas con efecto 1/9/2016 y comunicárselo así a los usuarios. La demandante reconoce que se realizó dicha comunicación pero alega que se envió a una dirección errónea. Pues bien lo cierto es que al folio 521 figura como recibido el duplicado en 17/8/2016 con el sello de Banco de Sabadell hasta ese momento arrendatario, pues la cesión del inmueble arrendado se produce según la demandante en 6 de septiembre de 2016.

Ello no obstante este hecho no priva de legitimación a la demandada, y ello por cuanto la afirmación que se va a suspender el pago de la renta, como consecuencia de la falta de contestación a la propuesta de las opciones de compra, no conlleva la resolución de contrato de arrendamiento, y ello por cuanto no es la exteriorización de una voluntad actual y expresa de resolverlo. Pero es que además el art. 1561 del Código Civil , impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, lo que significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la posesión, mediante un acto devolutivo de la misma al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante el desalojo de la finca y la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

En nuestro supuesto tampoco existió un acto de puesta en posesión a la arrendataria de la finca.

En cuanto a la legitimación de la actora, acredita ésta la titularidad registral de la finca y no es más que la sucesora subrogada como arrendadora en el contrato de la anterior propietaria de la vivienda, arts.

14 LAU antes de su modificación por Ley 4/2013. Pero es que además, la recurrente no puede negar en el proceso la legitimación a quien se la tiene reconocida fuera de él, así se deriva del acuerdo de la Junta de Gobierno de 11/5/2017 '.

Dando por reproducidos dichos argumentos, simplemente cabe adaptarlos al presente procedimiento indicando que en este caso consta la notificación de la Resolución de la Junta de Gobierno Local (JGL) de 9 de agosto de 2016 al folio 70 de las actuaciones, reflejándose como fecha de registro el 11 de agosto de 2016, la forma de envío el correo postal ordinario, como destinatario el Banco de Sabadell y el número de expediente NUM003 . En dicho documento obra el sello de la referida entidad bancaria junto a la fecha 17 de agosto de 2016. Igualmente se ha aportado la notificación de dicha Resolución, con misma fecha de registro, forma de envío, resumen y número de expediente, a Dª. Raimunda ( NUM000 ), figurando una firma y fecha de recibí duplicado el 19 de agosto de 2016.

Asimismo, constan los correos electrónicos enviados en fecha 3 de junio y 16 de junio de 2016 de Dª.

Carla , Jefa de Unidad de Servicios Sociales del Ayuntamiento de Callosa del Segura, a DIRECCION000 en los que la Sra. Carla comunicaba que seguían a la espera de recibir noticias suyas sobre la oferta de compra presentada por el Ayuntamiento.

En consecuencia, se rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva del Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura.

Tercero.- Litisconsorcio pasivo necesario . Intervención en el procedimiento del ocupante de la vivienda arrendada . Inadecuación de procedimiento .

Respecto de esta segunda excepción expone la sentencia de 10 de abril de 2018 : ' En cuanto al litisconsorcio pasivo necesario, razona perfectamente la sentencia su desestimación.

La SAP Madrid 25/3/1998 trae a colación Sentencia del Tribunal Constitucional nº 58/1.988, de 6 de Abril , sentencia que establece, es su fundamento de derecho Primero que: 'El principio constitucional de contradicción no se opone a que una sentencia pronunciada frente al arrendatario pueda ser oponible y tener efectos indirectos o reflejos también frente al subarrendatario, pese a no haber sido éste parte en el proceso principal, pero ello siempre que ese subarrendatario haya permanecido legítimamente extraño al procedimiento cuando, como recuerda nuestra STC 112/87 de 2 de Julio , no pudiera alegar ningún derecho propio frente al arrendador, en cuyo caso la sentencia no podría tener efectos directos e inmediatos sobre su derecho, aunque repercutiera en su situación jurídica. Pero cuando la sentencia pudiera tener efectos directos e inmediatos sobre esa situación, porque es esa situación misma el objeto de discusión en el proceso arrendaticio y pudiera alegar algún derecho propio frente al arrendador, resulta cuestionable la legitimidad de la no llamada al proceso'.

Con base en esta resolución, el Tribunal Supremo ha precisado en su Sentencia de 14 de junio de 1.994 , que 'es exigible, a la luz del artículo 24 de la Constitución , la necesidad de llamada al subarrendatario o cesionario cuando lo que se discute en el juicio de desahucio es sobre la legitimidad de tal subarriendo'; afirmación que también ha sido recogida por la STS. de 27 de noviembre de 1.996 .

Pues bien, es claro que la acción no va, en modo alguno dirigida a discutir la legitimidad de tal relación jurídica en virtud o de la cual el Sr . Adolfo ocupa la vivienda objeto del pleito. Es decir, no se cuestiona aquí la legitimidad de su condición de cesionario de la vivienda arrendada por el Ayuntamiento, prevista en el propio contrato, sino que se centra, en la resolución del arrendamiento convenido entre la mercantil actora y el Ayuntamiento demandado como consecuencia de dejar este impagadas las rentas.

Los cesionarios de la vivienda arrendada por el Ayuntamiento, no pueden ser parte en un proceso en el que lo que se dilucida es la resolución de un contrato en el que no tuvieron intervención alguna. La sentencia que aquí se dicte no le afecta más que como efecto reflejo, tal como lo define la jurisprudencia.

Lo razonado hasta aquí justifica también la inadmisión de la excepción de inadecuación del procedimiento '.

Nuevamente se dan por reproducidos dichos razonamientos, simplemente aclarando que la vivienda respecto de la cual se solicita el desahucio en este procedimiento es la sita en la AVENIDA000 , nº NUM001 , piso NUM002 (03.360), Callosa del Segura, Alicante (documentos nº 2 y 3 de la demanda), aunque el Ayuntamiento demandado señale como tal en el hecho segundo de su contestación la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM004 .

Cuarto.- Cuestión compleja .

También se plantea este motivo en la sentencia reproducida, en la que se indica al respecto: ' En cuanto a que se dilucide en este procedimiento una cuestión compleja, alegando 'otros vínculos' damos por reproducido lo motivado en por el Juez a quo. Las cuestiones relativas a la legitimación de las partes ya tratadas no convierten el compleja la relación y pueden ser solventadas en el procedimiento. Por lo demás y respecto de la opción de compra. De un lado no se combaten los hechos de la sentencia sobre las condiciones del mismo, tal como fueron pactadas ni se acredita el ejercicio de la opción, mas alla de meras intenciones que no llegan a concretarse. De otro no es preciso vincular la opción con las obligaciones del contrato de arrendamiento, que incumplidas por la recurrente dan lugar a la demanda de desahucio. La finalidad social del arrendamiento es cuestión nueva que no es posible introducir por la vía del recurso. Finalmente, no se acredita que la transmisión del inmueble fuese negocio convenido de mala fe '.

Se reitera, pues, dicho razonamiento jurídico, así como el contenido en la SAP de Murcia (Sección 4ª) de 18 de mayo de 2017 , citada en la sentencia de primera instancia y que contempla un supuesto semejante al presente, declarando: '... esa opción de compra no constituye la existencia de cuestión compleja alguna que determine la necesidad de las partes de acudir al correspondiente juicio ordinario para resolver la pretendida resolución del vínculo arrendaticio de referencia' .

Cabe citar igualmente la SAP. Valencia (Sección 7ª) de 1 de diciembre de 2017 , según la cual: 'Esta Sala considera que el recurso debe desestimarse. Hemos de partir de que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra, relación jurídica carente de complejidad, lo que excluye que podamos hablar de una cuestión compleja(...) No consta en autos ningún documento que acredite o del que se pueda deducir que la demandada ejercitó la correspondiente opción de compra, por lo tanto, transcurridos los 5 meses fijados, la misma expiró, quedando limitado el negocio jurídico existente entre las partes a un contrato de arrendamiento, respecto del que el demandado, válidamente ha instado su extinción'.

Y, en el mismo sentido, la SAP. Salamanca (Sección 1ª) de 14 de noviembre 2107 rechaza, en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta en relación con un contrato de arrendamiento con opción de compra,la excepción de inadecuación de procedimiento basada en 'estar ante una cuestión compleja'.

Cuarto.- Costas procesales de la alzada.

De conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante al apreciarse dudas de derecho en relación con la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, pues la doctrina jurisprudencial aplicada se elaboró en relación con el contrato de subarrendamiento, que no es la relación jurídica que liga en este caso al Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura con los ocupantes de las viviendas arrendadas.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Excmo. Ayuntamiento de Callosa del Segura, representado por el Procurador D. Constantino Gutiérrez Sarmiento, contra la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2017 recaída en los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago nº 901/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir, en su caso.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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