Sentencia CIVIL Nº 191/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 162/2018 de 11 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00191/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 162/18
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a once de mayo de dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 108/17, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Castropol, Rollo de
Apelación nº 162/18 , entre partes, como apelante, demandante y reconvenida PROMONORTE RIBADEO,
S.L. , representada por el Procurador Don Antonio Gutiérrez Álvarez y bajo la dirección de la Letrado Guillermo
Álvarez Rato y como apelados, demandados y reconvinientes DON Pablo Jesús y DOÑA María Milagros
, representados por la Procuradora Doña Mª Gema García Monteserín y bajo la dirección del Letrado Don
Carlos Hilario Soto Parra.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Castropol dictó sentencia en los autos referidos con fecha dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador D. Antonio Gutiérrez Álvarez, actuando en nombre y representación de la Mercantil 'Promonorte Ribadeo, S.L.U.', frente a D. Pablo Jesús y Dña. María Milagros .

ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Gema García Monsteserín, actuando en nombre y representación de D. Pablo Jesús y Dña. María Milagros frente a la mercantil 'Promonorte Ribadeo, S.L.U', y en consecuencia DECLARO: 1-Que la entidad mercantil 'Promonorte Ribadeo, S.L.U.', ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato de compraventa de fincas con pacto de arras, concertado entre las partes el 9 de junio de 2.007, con sus adendas de fecha 8 de marzo y 8 de junio de 2008, y 11 de febrero de 2009.

2- Se declara válidamente resuelto dicho contrato y sus addendas por parte de los vendedores a la vista del incumplimiento de la compradora.

3- Se declara que D. Pablo Jesús Dña. María Milagros , tienen derecho a retener y hacer suya la cantidad de 200.000 euros que en conceptpo de arras les fue entregada ala firma del citado contrato.

Se condena a la mercantil 'Promonorte Ribadeo, S.L.U', a la pago de las costas procesales devengadas en esta causa'.

Por auto de fecha 22 de febrero de dos mil dieciocho se rectificó la sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Acuerdo rectificar el error material contenido en la sentencia dictada por este Juzgado el 18 de diciembre de 2017 , en el sentido de que todas las alusiones que puedan existir en la misma a la fecha de la última de las adendas concertadas entre las partes el 11 de 2009, deben entenderse como el 9 de febrero de 2011.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Promonorte Ribadeo, S.L. y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO.

Fundamentos

PRIMERO.- Los antecedentes de la presente litis fueron expuestos con toda precisión en la resolución apelada, y a ellos nos hemos de remitir.

La recurrente, en su día demandante, Promonorte Ribadeo, S.L., reitera su pretensión, rechazada en la primera instancia, relativa a que se declare la nulidad o resolución del contrato de 9-6-2007 celebrado con los demandados y apelados Don Pablo Jesús y Doña María Milagros , a la sazón vendedores de las fincas señaladas en dicho contrato.

Alude dicha recurrente al hecho de que en la demanda se omitió la referencia a la Adenda del contrato de fecha 9-2-11, conforma a la cual quedó determinado el contenido y momento de cumplimiento del contrato, y por ello los motivos o circunstancias que pudieron dar lugar a su resolución.

Reitera que la causa del contrato era poder edificar sobre las fincas vendidas, siendo así que dicha edificabilidad se sostenía en normas que no resultaron finalmente aprobadas, siendo así que con el nuevo planeamiento se suspendió el otorgamiento de las licencias afectadas. En suma, no existía ni existe en la actualidad la posibilidad de edificar.

Señala que por otro lado la obligación de inscribir las fincas correspondía a los vendedores, demandados y apelados, habiéndose finalmente inmatriculado por la vía del art. 205 de la LH , con las connotaciones a ello concurrentes, no siendo de recibo que tal cuestión incumbiría a la parte compradora; además, afirma que el otorgamiento de la escritura era condición esencial para el cumplimiento del contrato, siendo además que la previa inscripción se menciona en la adenda primera de 8-7-2008.

Apunta, por otro lado, que el contenido de la cláusula cuarta del contrato (recuérdese que señalaba que 'en ningún caso se considerará incumplimiento de la parte vendedora las variaciones urbanísticas o de edificabilidad que pudieren acontecer si vinieren impuestas'), no podía hacer referencia a un riesgo inasumible; esto es, que nada pudiere edificarse.



SEGUNDO.- Como señaló la apelada, ha de partirse de un error material que ha de subsanarse, y es que la referencia que se hace en la sentencia a la adenda de 11-2-2009 , es en realidad la de 9-2-2011 .

Dicho esto, ha de recordarse que el contrato de compraventa de 9-6-2007, en el que como se recordará una importante parte del precio quedaba aplazado a la firma de la escritura de venta, señalada para nueve meses después, fue sometido a tres adendas, 8-3-2008, 8-6-2008 y 9-2-2011. La primera, justamente un día antes del plazo de nueve meses fijado, y todo indica que a solicitud de la compradora, prorrogando el plazo por tres meses; la segunda, un día antes de transcurrir dicho plazo, y por otros seis meses, estipulándose una serie de pagos en favor de los vendedores como intereses por demora, caso de efectuarse con anterioridad el otorgamiento de la escritura. La tercera adenda lo fue el 9-2-11 hasta el 1-1-13. No se produjo hasta entonces requerimiento de la parte compradora a la vendedora a los efectos de proceder al otorgamiento de la escritura, tal y como estaba pactado; antes bien, los vendedores fueron quienes emplazaron posteriormente a la compradora fijando día y hora de comparecencia en la Notaría a tales efectos, sin respuesta por parte de ésta.

Respecto a la existencia de causa en el contrato, la anuda la recurrente a la edificabilidad y por ende, ante la imposibilidad de ello, sería patente la carencia de causa. Por tanto, el elemento causal sería el carácter del suelo como apto para la edificación, de ahí que sosteniendo el recurrente que no lo era se imponía la nulidad del contrato.

En este sentido, en la sentencia de instancia se hizo referencia a un extenso estudio llevado a cabo por perito experto en la materia urbanística (el Sr. Ismael ), concluyendo que los terrenos eran aptos para la edificación en la fecha del contrato y en la actual; la hoy apelante no aportó prueba de semejante naturaleza a fin de contradecir la misma, limitándose a la invocación de una pluralidad de disposiciones de carácter administrativo, pero en ningún modo desvirtuando las conclusiones de dicho experto, basadas por supuesto en las normas de planeamiento que consideró aplicables. Por otro lado, la alegada obligación de situar las futuras edificaciones a una altura de dos metros del borde del encauzamiento del río Suarón, a los efectos de paliar unas posibles crecidas, se señala que ya se preveía en las Normas de planeamiento subsidiarias de 2.001 y 2.008.

Con todo, si en efecto quien invoca la nulidad contractual debe acreditarlo, la parte actora y ahora recurrente no lo ha hecho, ya por falta de causa inicial, ya sobrevenida, cuando menos de modo suficiente por otro lado, como afirma la apelada, aunque se hubiera dado variaciones no relevantes en las condiciones urbanísticas, ello habría sido asumido contractualmente. Por lo mismo, no parece que el fin del contrato haya quedado frustrado.

En cuanto a la inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, ya que evidentemente no se encontraban inmatriculadas en el momento del contrato, lo cierto es que nada se infiere del contenido del mismo respecto a quién correspondería realizarla. Tampoco en parte alguna de tal instrumento se indica que tal inscripción se supedite a la formalización de la escritura de compraventa. No cabe desconocer que, a salvo la hipoteca, la inscripción no tiene carácter constitutivo, de manera que no podía resultar algo imprescindible para el otorgamiento de la escritura pública. Se señala en la recurrida que al tiempo de la celebración del contrato, la entidad compradora necesariamente tenía que saber que las fincas que adquiría no estaban inscritas, lo que se deriva tan sólo con contemplar el precio de la operación y su importancia, y que no se contempló cuál de las partes debería proceder a la inmatriculación de los terrenos, ni que fuere conditio sine qua non para otorgar la futura escritura, diferida en ese momento. Se señaló simplemente que a la firma de la escritura deberían hallarse libres de ocupantes, cargas y gravámenes y que se podrían escriturar a nombre de la persona física o jurídica designada por la entidad compradora.

Sea como fuere, lo cierto es que las fincas en cuestión estaban inscritas por los vendedores antes del 1-1-13, no otorgándose la escritura pertinente pese a haber requerido para ello a la compradora.

En conclusión, y dando por reproducidos los extensos, pormenorizados y certeros fundamentos a juicio de este Tribunal plasmados por la Sra. Juez de instancia, no resulta por un lado la carencia de causa en el contrato cuya nulidad se pretende, ni acreditado que su finalidad se haya frustrado, lo que daría pie a la resolución conforme al art. 1.124 del CC .

Tampoco podría pretenderse la aplicación de la regla 'rebus sic stantibus' o la alteración de la base del negocio, supuestos estos excepcionales respecto al principio de la irrevocabidad de los contratos. La primera contempla que sobrevenga un cambio importante en el estado de hecho existente o contemplado por las partes al contratar, de modo que el obligado pudiere resolver el contrato que se le hubiere hecho más oneroso. Conforme a la segunda, la base del negocio está constituida por su causa y todas aquellas motivaciones y circunstancias que principalmente hubieren dado lugar a su celebración y fueren objeto de consentimiento (causa concreta), siendo evidente que si tal base desaparece el contrato se derrumba; de donde parece lógico y equitativo que si esa base se altera extraordinaria e imprevisiblemente, el contrato deba alterarse o modificarse. Lo contrario sería dejarlo sin una causa proporcionada, y por ello un enriquecimiento injusto a favor de una de las partes.

A ello ya se refirió ampliamente la recurrida, pero es que de lo expuesto en líneas procedentes no puede deducirse ese cambio o alteración relevante.



TERCERO.- En cuanto a la reconvención, cabe señalar en síntesis que la demandada-reconviniente había postulado por su parte se declarase la resolución del contrato por incumplimiento de la compradora, con la consecuencia de hacer suyos los 200.000 euros ya entregados como parte del precio, y según lo pactado a la firma del contrato, bien se declarase que por parte de la compradora se había producido un desistimiento resolutorio del contrato, con idéntica consecuencia.

Las circunstancias que anteceden, y de las que como queda dicho se infiere que no procedería la resolución del contrato conforme a lo postulado en la demanda, pueden dar pie a ambas peticiones, pues en efecto podría entenderse el derecho de la parte vendedora por su parte a resolver el contrato, bien que el comprador habría desistido tácitamente del mismo, actitud que habría pretendido disfrazar bajo el manto de una postulación de una resolución en modo alguno basada en su incumplimiento.

La sentencia de primera instancia optó por lo primero, lógica consecuencia de todo lo expuesto en relación con el comportamiento de una y otra parte contratante y conforme a lo pactado, con el derecho de hacer suya la cantidad de 200.000 euros de acuerdo con el pacto quinto del contrato (arras penales y penitenciales), cuyo contenido y consecuencias no ha sido en modo alguno puesto en entredicho por la recurrente.

Consecuentemente, este Tribunal no ha de sino refrendar y aceptar los fundamentos de la resolución recurrida.



TERCERO.- El rechazo del recurso ha de conllevar la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Promonorte Ribadeo, S.L. contra el sentencia dictada en fecha dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia de Castropol , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.