Sentencia Civil Nº 192/2006, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 629/2005 de 03 de Mayo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00192/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 629 /2005

S E N T E N C I A Nº 192

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON CARLOS GÓMEZ MARTÍNEZ

MAGISTRADOS:

DON GUILLERMO ROSSELLÓ LLANERAS

DOÑA CATALINA MORAGUES VIDAL

En PALMA DE MALLORCA, a tres de Mayo de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Inca, bajo el número 84/2003, a los que han sido acumulados los autos nº 102/2003 del Juzgado de 1ª instancia nº 2 de Inca , Rollo de Sala nº 629/2005, entre partes, de una como actor-apelante (demandado en acumulados) D. Luis María, representado por el Procurador Sr. Reinoso Ramis y asistido por el Letrado Sr. Romaguera González, de otra, como demandado- apelante (actor en acumulados) BANCO SANTANDER CENTRAL HISPANO, representado por la Procuradora Sra. Diez Blanco y bajo la dirección letrada de don Carlos Roldán, y como demandado declarado en rebeldía procesal en la Primera Instancia D. Blas..

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. DOÑA CATALINA MORAGUES VIDAL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Inca, se dictó sentencia en fecha 30 de noviembre de 2004 y Auto de aclaración de la misma en fecha 23 de febrero de 2005 , cuyos Fallo y Parte Dispositiva son del tenor literal siguiente:

"Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Puigdellivol Alou en nombre y representación de D. Luis María DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Blas a la resolución del contrato de traspaso del local de negocio de fecha 10 de junio de 1974 condenándolo a dejar libre y expedito el local arrendado y a disposición del demandante, con apercibimiento que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento, condenándolo en costas".

"DECIDO aclarar la sentencia de fecha 30 de noviembre de 2004 , entendiéndose, que se incorpora al fallo la desestimación de la demanda acumulada presentada por la procuradora de LOS tribunales María del Carmen Serra Llull, en nombre y representación del Banco Santander Central Hispano, S.A, contra D. Luis María."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de ambas partes, se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos a trámite y seguido el recurso por sus trámites, por esta Sala se acordó para votación y fallo el día 27 de abril de 2006.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen:

PRIMERO.- D. Luis María, propietario del integro edificio sito en Inca, en la CALLE000 angular con la calle Jaume Armengol, formuló demanda contra el Banco Santander Central Hispano, entidad arrendataria del local ubicado en los bajos del citado inmueble señalado con el nº NUM000 de la CALLE000, y contra D. Blas, arrendatario del local sito en los bajos de la finca y señalado con el nº NUM001 de la citada CALLE000, en solicitud de que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por ambos demandados por concurrir la causa de resolución contemplada en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , esto es por ser el coste de reparación del inmueble superior al 50 % de su valor descontado el valor del suelo; se acompañaba al escrito de demanda informe técnico emitido por la arquitecta Sra. Catalina, en el que, resumiendo, se especificaba que el importe de las obras a realizar en el edificio para devolverlo a su normal utilización y habitabilidad tienen un coste estimado de 528.881 euros y, el valor del edificio, asciende a 127.836 euros, lo que supone una proporción muy superior al 50%, que igualmente se reproduce si se aplica al valor de cada uno de los locales el coste de subsanación de los elementos comunes en función de la cuota de copropiedad que les corresponde.

El demandado Sr. Blas no se personó en los autos por lo que fue declarado en rebeldía, y el Banco Santander Central Hispano (en adelante BSCH) contestó a la demanda oponiéndose a la misma y alegando que la situación del edificio se debía a la desidia de su propietario al no haber realizado las obras necesarias para su adecuada conservación y mantenimiento, habiendo interpuesto la entidad bancaria demanda de juicio ordinario contra el actor que se sustancia ante el juzgado de primera Instancia nº 2 de Inca, autos de juicio ordinario nº 102/2003.

Solicitada por el actor la acumulación de los autos anteriormente citados al presente, así se acordó por el juzgador, y, en fecha 30 de noviembre de 2004, se dictó la sentencia que concluye la primera instancia acordando, por una parte, estimar la demanda interpuesta por el Sr. Luis María contra el Sr. Blas y "desestimando parcialmente" la formulada contra el BSCH, declarando vigente el contrato de arrendamiento que une a los litigantes; mediante auto de 23 de febrero de 2005 se subsanó la omisión referida a la falta de pronunciamiento sobre la pretensión objeto de los autos acumulados, acordando su desestimación.

Ambas partes litigantes se alzan contra la antedicha resolución y solicitan su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime su respectiva pretensión, en base a los motivos que seguidamente se pasan a exponer:

Recurso del Sr. Luis María: a) la juez "a quo" se aparta del criterio jurisprudencial que contempla todos los elementos arquitectónicos de un edificio como un cuerpo único, por lo que la ruina parcial de un edifico únicamente puede darse en supuestos de construcciones complejas con dos o más cuerpos estructural o funcionalmente separables, lo que no ocurre en el presente caso en el que el local arrendado al banco forma parte estructural, funcional y arquitectónicamente del edificio; b) resulta plenamente acreditado en autos que el valor actual y real del local asciende a 181.640,35 euros según el perito judicial, que el valor de las obras afectantes a dicho local suman 13.141,71 euros, a lo que habrá de añadirse el importe de las reparaciones necesarias en aquellos elementos comunes del edificio en proporción a la cuota de la parte privativa, y si no existe régimen de propiedad horizontal, a la superficie del local en relación a la total finca, importe que según el perito judicial asciende a 295.263,36 euros, siendo el coeficiente de participación del local en los elementos comunes el 35,23%, por lo que el importe de las obras necesarias de reparación del local es superior al 50% del valor del mismo, por tanto la resolución del arriendo se produce inexorablemente.

Recurso del Banco Santander Central Hispano: Se pretende por dicha parte que por éste Tribunal se revoque el pronunciamiento relativo a la desestimación de la demanda interpuesta por la entidad bancaria por la que se pretendía la reparación de los daños existentes en el local arrendado, discrepando de la interpretación que ha realizado el juez "a quo" de la afirmación del perito judicial de que el local y el sótano del edificio ocupados por el banco cumplen las exigencias de estabilidad necesarias para el uso del local arrendado, ya que el mencionado perito coincide con las patologías y daños descritos en el informe de parte acompañado junto con la demanda acumulada si bien discrepa con las soluciones propuestas.

Ambas partes litigantes se oponen al recurso interpuesto de adverso y solicitan su desestimación.

SEGUNDO.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al presente caso, equipara a la pérdida del objeto arrendado, que constituye causa de extinción de toda locación ( arts. 118 de la LAU y 1568,1182 y 1183 del Código Civil ), el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga precisa la ejecución de obras cuyo coste exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquel, sin tener en cuenta la valoración del suelo (art. 118.2), concepto que, como ya puso de manifiesto esta misma Sala en sus sentencias de 22 de septiembre de 1993, 11 de noviembre de 1996 y 30 de junio de 1997 , siguiendo constante jurisprudencia, comprende tanto las destrucciones ocasionadas por algún acontecimiento catastrófico y de producción instantánea, como el deterioro y los daños importantes ocasionados por la acción del tiempo, la calidad de los materiales o la negligencia, pues cuando en tales casos el coste de las obras necesarias para restablecer las condiciones de seguridad y habitabilidad del objeto arrendado excediere del referido porcentaje, la reparación que al arrendador incumbiría consecuentemente a su obligación de conservar la vivienda o local alquilados en estado de servir para el uso convenido (arts. 107 de la LAU y 1554.2 del Código Civil ) equivaldría a una verdadera y propia reconstrucción inexigible a la propiedad.

TERCERO.- Como ya tuvo ocasión de declarar esta Sala en las sentencias anteriormente citadas de 22 de septiembre de 1993 y 11 de noviembre de 1996 , así como la ruina del artículo 114-10ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es predicable de toda la finca, la pérdida a la que se refiere el artículo 118 lo es, únicamente, de la vivienda o local efectivamente arrendados, si bien para determinar si las reparaciones precisas para devolver la cosa arrendada a su uso normal sobrepasa el 50 % del valor de lo arrendado han de tenerse en cuenta, en los supuestos en que la vivienda o local forme parte de un edificio, las obras que deban efectuarse en los elementos comunes de aquel, es decir, en el cómputo del valor de la reparación debe incluirse el de los elementos comunes en la cuota que corresponda a la parte arrendada, ya que si bien ésta se individualiza en el contrato de arrendamiento, no constituye una unidad arquitectónica independiente y autónoma sino parte integrante de un edificio afectado por grandes deficiencias. Así ocurre en el presente caso en el que el local arrendado es parte integrante de un edificio construido en el año 1904 que se halla aquejado de graves deficiencias, como son: mal estado estructural de la cubierta del edificio y degradación de la mayor parte de los forjados, que suponen lesiones de carácter estructural que afectan a su estabilidad y seguridad. La grave situación del edificio es incluso reconocida por la representación del BSCH, que no duda en admitir que se halla en ruina técnica, si bien insiste en desligar la suerte del local situado en los bajos y que ocupa dicha entidad bancaria de la del íntegro edificio.

CUARTO.- En la ya citada sentencia de esta Sala de 11 de noviembre de 1996 se explicitaba que la aplicación del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 exige realizar tres operaciones matemáticas consistentes en: primero, averiguar el concreto valor actual y real (al margen del suelo) del respectivo piso o local del que se predica la pérdida económica; segundo, hallar el valor correspondiente a las obras de reparación necesarias en el piso o local de que se trate y, tercero, añadir a éstas el importe de las reparaciones necesarias en aquellos elementos comunes del edificio esenciales o básicos en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada o, de no existir régimen de propiedad horizontal constituido, a la superficie del piso o local en relación a la de la total finca. Para la realización de las antedichas operaciones, cuyo resultado permitirá dilucidar si se da o no el supuesto de hecho previsto en la norma como causa de extinción de la relación locaticia, deviene fundamental la prueba pericial, prueba que en el caso hoy sometido a la decisión de este Tribunal se ha practicado mediante el dictamen de tres distintos profesionales, dos en calidad de peritos de cada una de las partes para las que emitieron sendos dictámenes que fueron acompañados con sus respectivos escritos de demanda, y otro judicial D. Fermín. Pues bien, dejando sentado como premisa básica un dato reconocido por el propio perito del BSCH, D. Cosme, cual es que las deficiencias -filtraciones de agua y humedades- de las que adolece el local donde se hallan ubicadas las oficinas de dicha entidad tienen su causa en el mal estado de la cubierta del edificio que ha derivado en la aparición de humedades por filtración en su totalidad, en filtraciones por capilaridad en los muros de carga de marés, y en el agotamiento de los materiales empleados en la construcción del edificio, todo lo cual afecta a su estabilidad y seguridad, y ciñéndonos al resultado de la pericia del Sr. Fermín, resulta, tal como se afirma por la representación del Sr. Luis María, que incluso atendiendo al concreto local A) el importe de las obras de reparación del mismo superan el 50% de su valor sin contar el del suelo. En efecto, el valor del local ocupado por el BSCH -planta sótano más planta baja más zonas comunes- asciende según el citado perito a 181.640,35 euros, y las obras de reparación necesarias del citado local importan 13.141,71 euros, cantidad a la que deberá sumarse el importe de las reparaciones necesarias en los elementos comunes en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada en relación a la superficie de la total finca, cuyo importe asciende a 104.021,28 euros (cantidad resultante de aplicar al montante total : 295.263,36 euros la cuota de participación del 35,23%), por lo que el total importe de las obras afectantes al local aciende a 117.162,99 euros, cuantía superior al 50 % del valor del local arrendado. Estima la Sala que, contrariamente a lo manifestado por la representación del BSCH en su escrito de oposición al recurso interpuesto de adverso, las cuantías contenidas en el dictamen del citado perito, así como las incluidas en su ampliación, ni son equívocas ni suponen duplicidad alguna, resultando, además, que tales alegaciones no fueron realizadas en las primera instancia al evacuar el traslado conferido por providencia de 23 de septiembre de 2004, ni objeto de controversia, por lo que difícilmente pueden ser ahora objeto de esta alzada.

Consecuentemente a todo lo anterior, procederá la estimación del recurso interpuesto por el Sr. Luis María al concurrir la causa de resolución prevista en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pronunciamiento que excluye, por tanto, la procedencia de realizar las obras de reparación en el local arrendado, pretensión que constituía el objeto de la demanda interpuesta por el BSCH, por lo que en dicho extremo procederá, con desestimación del recurso interpuesto por dicha entidad bancaria, confirmar el pronunciamiento desestimatorio contenido en la sentencia apelada.

QUINTO.- Al estimarse el recurso de apelación interpuesto por D. Luis María y desestimarse el recurso de apelación interpuesto por el Banco Santander Central Hispano, deberá revocarse en parte la sentencia apelada y, en su lugar, procederá la estimación de la demanda interpuesta por el citado demandante Sr. Luis María dando lugar a la acción resolutoria ejercitada en la demanda por dicha parte interpuesta, con la consecuencia, en materia de costas procesales causadas en la primera instancia, prevista en el artículo 394.1 de la LEC , esto es, la expresa imposición de costas a la parte demandada BSCH.

SEXTO.- En cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, no procederá expresa imposición a ninguna de las partes litigantes respecto de las costas causadas por el recurso del Sr. Luis María, tal como se establece en el artículo 398.1 de la LEC , y, con relación a las causadas por el recurso de la entidad bancaria, deberán ser impuestas a dicha parte al ser desestimado su recurso, a tenor de lo dispuesto en el apartado segundo de la meritada norma.

Fallo

1º) CON ESTIMACION del RECURSO DE APELACION interpuesto por D. Luis María y CON DESESTIMACION del RECURSO DE APELACION interpuesto por el Banco Santander Central Hispano, contra la sentencia de 30 de noviembre de 2004, dictada por la Sra. Juez del juzgado de Primera Instancia nº Uno de Inca , en los autos de juicio ordinario de los que trae causa la presente alzada, DEBEMOS REVOCAR EN PARTE Y REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar:

SE ESTIMA la demanda interpuesta por el procurador Sr. Puigdellivol en nombre y representación de D. Luis María contra el Banco Santander Central Hispano representado por el Procurador Sr. Serra. Se declara resuelto el contrato de arrendamiento concertado sobre el local sito en el nº 3 de la CALLE000 de Inca por la causa contemplada en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Se condena a la citada entidad bancaria demandada a estar y pasar por tal declaración y a que, en plazo legal, desocupe el local objeto del contrato, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo efectúa, así como al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.

2º) SE CONFIRMAN el resto de pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia apelada.

3º) Sin expresa imposición de las costas causadas por el recurso del Sr. Dupuy y con expresa imposición al Banco Santander Central Hispano de las costas causadas por su recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.