Sentencia Civil Nº 192/2015, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 335/2015 de 15 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCIÓ SEGONA

Rotlle d'apel·lació civil núm. 335/2015

Prové: JUTJAT PRIMERA INSTÀNCIA 6 BLANES

Procediment núm. 84/2014

Classe: Judici Verbal

SENTÈNCIA 192/2015.

Il·lms. Srs:

PRESIDENT

JOAQUIM FERNANDEZ FONT

MAGISTRATS

Mª ISABEL SOLER NAVARRO

JAUME MASFARRÉ COLL

Girona, quinze de juliol de dos mil quinze

En aquesta segona instància han comparegut com a parts apel·lants María Consuelo , Araceli , Manuel I Crescencia , representades pels Procuradors FIDEL SANCHEZ GARCIA I MARIA DOLORS SOLER RIERA, i defensades pels Lletrats LAIA BILBAO CAUS I XAVIER ROCA IBERN respectivament.

Antecedentes

PRIMER.Aquest procés es va iniciar arran de la demanda presentada en nom de Manuel i Araceli contra María Consuelo i Crescencia .

SEGON.La decisió de la Sentència que va posar fi a la primera instància diu així: ' Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Dolors Soler Riera en nombre de D. Manuel y Dª. Araceli contra Dª. María Consuelo y Dª. Crescencia , representadas por el Procurador de los Tribunales D. Fidel Sánchez García, CONDENO solidariamente a Dª. María Consuelo y a Dª. Crescencia al pago de la cantidad de seis mil dos cientos setenta y tres euros con treinta y ocho céntimos de euro (6.273'38 euros) a favor de D. Manuel y Dª. Araceli , en concepto de rentas debidas, suministro de agua, IBI, gastos de comunidad e impuesto de basura derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha de 15 de mayo de 2011 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Lloret de Mar, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda en 10 de febrero de 2014, sin expresa imposición de costas'.

TERCER.En aplicació de les normes de repartiment vigents en aquesta Audiència Provincial, aprovades per la Sala de Govern del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, ha correspost el coneixement d'aquest recurs a la Secció Segona.

QUART.En la seva tramitació s'han observat les normes processals aplicables a aquesta classe de recurs, les parts han efectuat les al· legacions que es poden veure en els respectius escrits presentats en aquesta segona instància, als quals es respon en els fonaments jurídics següents. Per a la deliberació i votació del recurs, s'assenyala el dia 15/7/15.

CINQUÈ.Conforme al que estableixen les normes de repartiment indicades, es va designar com a ponent d'aquest recurs l'Il·lm. Sr. JOAQUIM FERNANDEZ FONT, qui expressa en aquesta Sentència el criteri unànim de la Sala.

Fundamentos

RECURS DE LES DEMANDADES.

Adequació del procediment.

PRIMER. Les apel lants al leguen que el procediment declaratiu verbal que s'ha seguit no és l'adequat per tramitar la qüestió litigiosa.

Aquesta afirmació es basa en què entre les quantitats reclamades per les demandants es troben les corresponents a les rendes que consideren impagades, i que en la quantia d'aquestes darreres s'inclou una actualització amb la qual no estan d'acord les demandades, perquè ni els hi ha estat notificada prèviament ni s'ha aplicat l'índex contractualment previst.

SEGON. L' article 250.1.1 de la LEC disposa que es tramitaran pel judici declaratiu verbal les pretensions relatives a la reclamació de quantitats per impagament de rendes i quantitats degudes.

Per la seva banda, l'article 249 1.6 de la mateixa llei preveu que es tramitarà com a judici ordinaris qualsevol pretensió relativa a arrendaments urbans llevat de les anteriors.

L'abast de l'objecte del procediment verbal ha estat discutida entre les Audiències Provincials.

Ara bé, podem considerar majoritària la tesi que considera que el procediment verbal no esdevé inadequat pel sol fet que el demandat al legui que les quantitats que se li reclamen no són en tot o en part degudes perquè no està d'acord amb l'actualització aplicada per l'arrendador demandant.

En aquest sentit, la sentència de la Secció Cinquena de l'Audiència de Sevilla, de 10 de juliol de 2.009 argumenta:

'De acuerdo con las premisas indicadas de carácter doctrinal y normativo, este tribunal no puede compartir el criterio sostenido por el órgano a quo que desestima las pretensiones de la demanda al considerar que la controversia sobre la falta de validez del contrato, la incorrecta actualización de la renta o la obligación de pagar el IBI son cuestiones complejas, puesto que en definitiva en un litigio en que se pide la resolución de un contrato por falta de pago de la renta, reclamando además las pendientes de pago, no puede considerarse ajeno a lo que es objeto del mismo discutir la validez del contrato que constituye el presupuesto de la acción, ni menos aún cuál es la renta y cantidades que han de abonarse con respecto al mismo. Aunque literalmente el artículo 444.1 sólo permite alegar el pago, es obvio que a tal alegación debe equipararse la falta de obligación de pagar las cantidades que se reclaman y que los motivos para negar la obligación pueden y deben ser discutidos en el juicio verbal a los efectos del desahucio y sin perjuicio de la falta de fuerza de cosa juzgada que tenga lo que se resuelva'.

Estem completament d'acord amb aquest criteri, que també trobem per exemple en la sentència de 4 de desembre de 2.013 de la Secció Vintena de l'Audiència de Madrid.

No podem perdre de vista que el judici verbal és un procediment declaratiu, tot i que amb una simplificació de tràmits (inexistència d'audiència prèvia i de contestació escrita de la demanda), el que en absolut implica que causi cap mena d'indefensió a la part demandada.

Si el demandant reclama el compliment d'allò que entén li correspon en aplicació del contracte (pagament de rendes o altres quantitats degudes), no trobem cap motiu per considerar que dins del mateix procediment no sigui possible discutir i resoldre els motius d'oposició plantejats pel demandat que es basin en la no exigibilitat de la pretensió.

Això és el que passa quan es discuteix si la quantitat reclamada és o no deguda, per exemple perquè l'actualització de la renda no s'ha fet d'acord amb allò que es va preveure en el contracte o en la llei.

Al que acabem de dir des d'una perspectiva estrictament teòrica, podem afegir des d'una vessant pràctica que el que direm a continuació fa completament contrari a l'economia processal, sense generar cap mena d'indefensió a les parts, entrar a valorar si les sumes reclamades són o no degudes en funció a cóm s'ha fet l'actualització de les rendes.

Actualització de rendes.

TERCER. Com hem vist, les demandades consideren que les quantitats preteses en base a la renda prevista en el contracte no son degudes per dues raons: Primer, perquè no es va aplicar l'índex previst en el contracte. Segon, perquè no se'ls va notificar l'actualització.

QUART. Estudiarem aquestes qüestions en un ordre invers a com les planteja l'apel lació. Si arribem a la conclusió que l'actualització no pot tenir cap mena d'efecte perquè no va ser notificada a les arrendatàries, la conseqüència jurídica serà la de no admetre l'increment de la renda.

Això comportaria la irrellevància pràctica d'examinar si l'índex aplicat es va ajustar o no a les previsions contractuals.

L' article 18.3 de la LAU disposa que la renda actualitzada serà exigible a l'arrendatari a partir del mes següent a aquell en què l'arrendador li notifiqui per escrit. En aquesta comunicació haurà de dir quin és el percentatge que ha aplicat i acompanyar la certificació de l'Institut Nacional d'Estadística, si en aquest darrer cas ho exigeix l'arrendatari.

Doncs bé, en el nostre cas no consta l'existència de cap notificació de cap de les dues actualitzacions que apliquen els demandants.

No podem acceptar l'argumentació de la sentència impugnada en el sentit que aquesta notificació no era necessària perquè ja s'havia pactat en el contracte que es faria l'actualització.

Certament el contracte va preveure una actualització anual a instàncies dels arrendadors. Ara bé, aquesta previsió en absolut pot obviar l'exigència de notificació a les arrendatàries que concreti quin serà l'augment i quin ha estat el percentatge aplicat.

No podem passar per alt que d'acord amb el que disposa l' article 4.2 de la LAU la normativa del seu Títol segon és aplicable de manera imperativa als arrendaments de vivendes.

En definitiva, l'exigència legal de notificació era aplicable i no ha estat complida, el que provoca que no es poden considerar deguts els increments reclamats pels demandants respecte de les rendes pactades.

El que acabem de dir té com a conseqüència econòmica que de l'import de la condemna de primera instància s'hagi de deduir la quantitat de 377,65 euros, com demana el recurs que ara estudiem sense que hagi estat impugnat pels demandants.

Pagament.

CINQUÈ. El següent motiu del recurs es basa en què les demandades no deuen les rendes reclamades perquè el mes de setembre de 2.011 van pactar de manera verbal amb els arrendadors que la renda es rebaixaria en 200 euros.

La causa d'aquesta rebaixa seria que, des del principi del contracte i fins a aquell moment, una de les demandades (la Sra. María Consuelo ) s'encarregaria del servei de neteja de l'escala a canvi de 200 euros. Quan va deixar de fer aquest servei, s'hauria arribat al pacte que acabem d'esmentar.

SISÈ. El que al leguen les apel lants és que s'hauria produït una novació parcial objectiva del contracte de lloguer, de manera que s'hauria reduït en 200 euros mensuals la renda inicialment pactada.

D'acord amb el preveu l'article 1.204 i recorda una constant jurisprudència, l'existència de la novació i el seu abast ha de quedar clarament demostrada.

Per altra banda convé recordar que els contractes verbals, com a regla general i sense altres excepcions que les legalment previstes, tenen la mateixa força obligatòria entre les parts que els escrits ( article 1.258 del CC espanyol).

És a dir, el problema que plantegen no és el de la seva eficàcia sinó el de la seva prova.

Finalment tampoc podem passar per alt que la càrrega processal de demostrar la seva existència correspon a qui l'al lega, d'acord amb el que preveu l' article 217.3 de la LEC , en aquest cas les demandades.

SETÈ. Partint d'aquestes premisses coincidim totalment amb la sentència impugnada en què aquest pacte. en virtut del qual s'haurien rebaixat les rendes, no ha quedat demostrat.

Com ja vam explicar en la interlocutòria que va denegar la prova documental sol licitada per les demandades, demanar a l'agència que hauria pagat a la Sra. María Consuelo durant tres mesos 200 euros per fer la neteja de l'escala, que corroborés que els pagaments s'havien produït, era una prova completament inútil.

Ho era perquè fins i tot si s'haguessin demostrat aquests pagaments, cap sil logisme lògic sostenible permetria arribar a la conclusió que quan es van deixar de fer, els arrendadors van rebaixar la renda del contracte de lloguer.

En definitiva, no hi ha cap prova de la suposada novació contractual.

Despeses de comunitat, IBI i taxa d'escombraries.

VUITÈ. El recurs defèn que la quantitat de 100 euros mensuals que per aquest concepte reclamen els demandants des del mes de setembre de 2.011, vulnera el que disposa l' article 20.1 de la LAU perquè en el contracte no es va fer constar quin era el cost anual d'aquestes despeses.

NOVÈ. La norma esmentada diu:

'Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario'.

I en el seu darrer paràgraf afegeix;

'Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración'.

Per tant, és cert que la LAU permet que arrendador i arrendatari pactin que el segon pagarà les despeses de la comunitat de propietaris, l'IBI o les taxes municipals derivades de la recollida d'escombraries.

Ara bé, la validesa i eficàcia del pacte resta condicionada, en interès del segon, a què el pacte es faci per escrit i a què també es faci constar en el contacte a quant van pujar aquestes despeses l'any anterior al de la data del contracte.

En el nostre cas l'estipulació quarta del contracte de 15 de maig de 2.011 posa a càrrec de les arrendatàries el pagament mensual de 100 euros destinats al pagament de la comunitat, de l'IBI i de la taxa de recollida d'escombraries, i ho fa no des de la data del contracte sinó a partir del mes d'agost de 2.011.

Per enlloc consta a quant van pujar aquestes despeses.

Això fa que no s'hagi donat compliment a la norma que acabem d'extractar, el que implica que no es pugui imposar a les demandades el seu pagament.

Aquesta és també la conclusió a la que arriben, entre moltes altres, les sentències de la Audiència de Sòria de 8 d'abril de 2.011 i de la Secció Vint-i-unena de la de Madrid de 8 de març del mateix any.

En definitiva, s'han de descomptar 100 euros des del mes de setembre de 2.011 fins el mes d'octubre de 2.013, el que totalitza 26 mensualitats, més la part proporcional del mes de novembre de 2.013 (43,33 euros).

Tot això suma 2.643,33 euros, que s'hauran de descomptar de l'import total de la condemna de primera instància, que quedarà reduïda de 3.020,98 euros sumant la quantitat anterior i la corresponent a les actualitzacions no notificades.

Costes.

DESÈ. De conformitat amb l' article 398.2 de la LEC no imposem les costes de la segona instància.

D'acord amb l'article 394.2 de la mateixa llei, tampoc imposen les de la primera instància.

RECURS DELS DEMANDANTS.

ONZÈ. L'únic motiu de disconformitat amb la sentència impugnada se centrava en què no hagués imposat les costes de la primera instància a les demandades malgrat que havia estimat d'una manera molt substancial la demanda, atès que la diferència entre la quantitat reclamada (6.499,21 euros) i la atorgada (6.273,38 euros) era de menys del quatre per cent, el que faria que les demandades haguessin de pagar les costes de la primera instància.

DOTZÈ. El que defensaven els demandants en el seu recurs s'ajustava totalment al criteri d'aquest tribunal quan hi ha tan poca diferència entre el que es demana i el que es concedeix.

Tanmateix, no podem obviar que arran del recurs de les demandades aquesta situació ha variat radicalment, com acabem de veure, de manera que la demanda ha quedat estimada en menys de la meitat de la quantitat reclamada.

Per tant, d'acord amb el que preveu l' article 394.2 de la LEC , no és procedent imposar les costes de la primera instància.

TRETZÈ. Malgrat que la desestimació d'aquest recurs implicaria la imposició de les costes de la segona instància que se'n derivessin, no podem passar per alt que quan es va plantejar el que defensava era totalment correcte a la vista de la decisió de la sentència impugnada, el que ens porta a no imposar les costes a aquests apel lants.

Fallo

PRIMER. Estimem en part el recurs d'apel lació presentat en nom de Doña. María Consuelo i Crescencia contra la sentència de primera instància, la revoquem i rebaixem la quantitat que hauran de pagar als demandants a la de 3.020,98 euros, més els interessos legals d'aquesta quantitat des de la data de presentació de la demanda, que augmentaran en dos punts des de la data d'aquesta sentència.

SEGON. Desestimem el recurs presentat contra la mateixa resolució pel Don. Manuel i Doña. Araceli .

TERCER. No imposem les costes de cap de les dues instàncies.

Contra aquesta resolució es pot presentar recurs de cassació, d'acord amb allò que estableix l' article 477.2.3º de la LEC si s'acredita el seu interès cassacional, i per infracció processal, de conformitat al que disposa la seva disposició final setzena.

Serà competent per a la seva resolució el Tribunal Suprem i s'haurà d'interposar davant d'aquesta Secció de l'Audiència en el termini de vint dies des de la seva notificació.

En el moment d'interposar-los s'haurà de fer el pagament de les taxes i dipòsit preceptius, si escau.

Notifiqueu aquesta Sentència a les parts i deixeu-ne un testimoniatge en aquest rotlle i en les actuacions originals, que es retornaran al Jutjat de Primera Instància i Instrucció del qual procedeixen.

Així ho decideix la Sala, integrada pels magistrats esmentats a l'encapçalament, que signen a continuació.

PUBLICACIÓ.Avui, s'ha publicat aquesta Sentència, d'acord amb el que s'estableix legalment. En dono fe com a secretària judicial d'aquesta Secció.