Sentencia CIVIL Nº 192/2017, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 280/2017 de 12 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00192/2017
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5 de CARTAGENA
Modelo: 1280A0
C/ ANGEL BRUNA, 21-8ª PLANTA (CARTAGENA)
Tfno.: 968.32.62.92. Fax: 968.32.62.82.
Equipo/usuario: RAC
N.I.G. 30016 42 1 2013 0007906
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000280 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. 1A. INSTANCIA N. 4 de CARTAGENA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000774 /2013
Recurrente: Melchor
Procurador: ESTEBAN PIÑERO MARIN
Abogado: PEDRO EUGENIO MADRID BRIONES
Recurrido: Pio
Procurador: PAULA BERNABE NIETO
Abogado: JON ANDER BILBAO SACRISTAN
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCION DE CARTAGENA
ROLLO DE APELACIÓN N º 280/17
JUICIO ORDINARIO Nº 774/2013
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE CARTAGENA
SENTENCIA Nº 192
Ilmos. Sres.
Don Jacinto Aresté Sancho
Don Juan Ángel Pérez López
Don José Francisco López Pujante
Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 12 de septiembre de 2017.
La Sección de Cartagena de la Audiencia Provincial de Murcia, integrada por los Ilmos. Sres. expresados
al margen, ha visto los autos de juicio ordinario núm. 774/13 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia
nº 4 de Cartagena, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte
demandada D. Melchor , representado por el Procurador Sr. Piñero Marín y asistido por el Abogado Sr.
Madrid Briones, siendo parte apelada D. Pio , representada por la Procuradora Sra. Gutiérrez Aretxabaleta
y asistida por el Letrado Sr. Bilbao Sebastián.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena, en los referidos autos, tramitados con el núm. 774/2013, se dictó sentencia con fecha 30 de octubre de 2016 , cuya parte dispositiva estima íntegramente la demanda condenando al demandado al pago de 18.000 euros, más intereses legales, y estimando en parte la reconvención condena al actor reconvenido al pago de 12.012'41 euros, más intereses legales, imponiendo al demandado el pago de las costas generadas por la demanda, y sin hacer imposición de las causadas por la reconvención.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada reconviniente en tiempo y forma, que fue tramitado conforme a lo dispuesto en el art. 458 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , oponiéndose al recurso la parte demandante. Y remitidos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente Rollo de Apelación designándose Magistrado Ponente, y personadas las partes, se señaló el día 12 de septiembre de 2017 para la votación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Francisco López Pujante.

Fundamentos

PRIMERO.- La que era en la primera instancia parte demandada-reconviniente formula el presente recurso de apelación, en primer lugar, frente a la estimación íntegra de la pretensión ejercitada en demanda (por el arrendatario) consistente en la devolución de 18.000 euros en concepto de fianza pactados en el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes el 8 de agosto de 2009, viniendo a alegar que la cantidad realmente pagada fue la de 6.000 euros (tal y como consta acreditado en prueba documental), y el resto hasta los 18.000 euros fue la cantidad pagada a la inmobiliaria por su intermediación, pactando las partes verbalmente que si se ejercitaba finalmente la opción de compra esos 12.000 euros se descontarían del precio de venta, y en caso contrario, de la fianza.

Frente a ello, la parte apelada entiende que dicho pacto verbal no ha quedado acreditado de ningún modo.

Al respecto, la sentencia apelada basa su decisión de estimar íntegramente la reclamación de los 18.000 euros en que no se ha practicado prueba alguna del citado pacto verbal, y que lo usual es que sea el propietario quien pague los honorarios de la inmobiliaria por su intermediación. Argumentos a los que puede añadirse, en primer lugar que aunque conste en autos (en el extracto de cuenta corriente aportado por el demandado reconviniente) una transferencia por 6.000 euros, el propio contrato (estipulación octava) se refiere a la cantidad de 18.000 euros que a la firma del presente contrato de arrendamiento con opción de compra se entregan en concepto de fianza, es decir, se está reconociendo por el arrendador el pago de este último importe, y no únicamente de 6.000 euros, por lo que el resto (12.000) pudieron perfectamente abonarse en metálico, reconociendo en el contrato que se recibió el total (6.000+12.000). Corroboran lo anterior las comunicaciones remitidas entre las partes por burofax, que han sido aportadas junto con la demanda, en particular, el documento núm. cuatro, burofax que el arrendador remite al arrendatario, en respuesta al previo burofax en el que éste reclama a aquél las cantidades que le adeuda, y en el que D. Melchor no hace ninguna referencia al supuesto pacto verbal por el que en caso de no ejercitarse la opción de compra los 12.000 euros pagados a la inmobiliaria debería soportarlos el arrendatario, sino que justifica la retención de la fianza en que según la cláusula décima del contrato de la fianza entregada en su día se han de deducir los gastos, daños y perjuicios causados al arrendador en el caso de que la opción de compra no se efectuase, cual ha sido el caso, y como Ud. sabrá tuve que abonar una comisión inmobiliaria ... por importe de 12.000.- Euros, cuando lo que dice la citada cláusula es bien distinto, al señalar que Para el supuesto de que se incumpliese por el arrendatario su obligación de pago de la renta mensual pactada, lo que dará derecho al arrendador para instar su desahucio por falta de pago, y de decretarse dicho desahucio, la opción de compra quedaría extinguida y sin efecto alguno, teniendo derecho el arrendatario sólo al reintegro de la cantidad de //18.000.-// € entregados en concepto de fianza, deduciendo de dicho importe los gastos, daños y perjuicios ocasionados al arrendador, debiendo entenderse que estos gastos, daños y perjuicios son los derivados del incumplimiento del arrendatario, no a los gastos derivados de la firma del contrato, como es el caso; la anterior interpretación resulta no solo de la dicción literal del contrato, que no admite dudas, sino también sistemática, pues la estipulación octava se refiere a la finalidad de los 18.000 euros entregados en concepto de fianza, señalando con relación a la misma que es para responder de daños o perjuicios que se causen a la vivienda o al arrendador, o por deudas de cualquier tipo que se pudieran quedar pendiente al finalizar el contrato, lo que tampoco admite la interpretación que pretende el apelante.



SEGUNDO.- Por lo que hace al segundo motivo de apelación, se refiere a la desestimación que la sentencia de instancia efectúa de la reclamación por las rentas (4.200 euros) correspondientes a las mensualidades comprendidas entre el efectivo abandono de la vivienda con entrega de las llaves y la finalización del plazo de duración pactado (cinco años), basando la sentencia apelada tal solución desestimatoria en que al ser un arrendamiento de duración pactada no superior a cinco años, de conformidad con la redacción del art. 11 de la LAU vigente a la fecha del contrato, el arrendatario estaba exento de la obligación preaviso por dos meses.

Sin embargo, tal razonamiento no es acorde con la jurisprudencia uniforme sobre dicho precepto, y es que si estamos ante arrendamientos de duración no superior a cinco años (como es el caso, vid. estipulación segunda), no es aplicable el art. 11 de la LAU , sino que, a falta de pacto expreso en el contrato (como es el caso), hay que acudir a las reglas generales del Código Civil ( artículo 4 LAU ), el cual, al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación, pues el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc. Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos: a) que el artículo 1091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos; b) que el 1127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro; c) que el artículo 1255 CC añade que Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público; d) que el 1256 CC dice que La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes; e) que el artículo 1278 añade que Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez; f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1289 CC , ante cláusulas confusas dice que Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLau , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias, por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral. Aquí es evidente que ante la devolución de la llave, lo único que puede pedir el arrendador es la indemnización derivada del incumplimiento.

Esa indemnización la cuantifica en la renta de los meses que debió mantenerse el arriendo.

Cosa distinta es la moderación que al amparo del art. 1103 del Ccivil ha aplicado en ocasiones la jurisprudencia para evitar un automatismo que podría dar lugar a situaciones injustas. Así, la STS 12 de junio de 2008 añade también sobre los mismos presupuestos fácticos y normativos y en relación con un contrato de 10 años y sobre el alcance del artículo 56 citado, que ... la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas.- En este sentido, ha de destacarse la Sentencia de 3 de febrero de 2006 , posteriormente citada en las Sentencias de 7 de junio de 2006 y de 8 de febrero de 2007 , que, para un caso similar, establece que «El art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir». En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación ( Ss., entre otras, 2 julio 1984 , 15 junio 1993 , 25 enero y 28 febrero 1996 , 17 octubre 1998 , 25 marzo 1999 , 23 mayo 2001 , 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como «obiter dictum»-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 CC ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv )».- En línea con la corriente jurisprudencial expuesta, ha de concluirse que en el presente caso no es nada desproporcionada la reclamación de las rentas que se habrían devengado hasta la finalización del plazo pactado, pues estamos ante un periodo excesivamente largo teniendo en cuenta la duración pactada (seis meses), el arrendatario no proporciona ninguna justificación a su desistimiento unilateral (se afirma simplemente que no interesaba al mismo la continuación) y el incumplimiento parcial de su obligación de pago de la renta.



TERCERO.- Lo anterior supone una estimación parcial del recurso, pero también que la demanda reconvencional debió estimarse en su totalidad, con la consiguiente imposición de costa a la actora reconvenida, sin hacer expresa declaración en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada, todo ello, de conformidad con lo previsto en los arts. 394 y 398 de la LEC .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Melchor , contra la Sentencia de fecha 30 de octubre de 2016, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Cartagena en el procedimiento de juicio ordinario núm. 774/2013, debemos revocar la misma en lo referente a la estimación parcial de la demanda reconvencional ejercitada por el citado recurrente, para, en su lugar, estimar la misma íntegramente sustituyendo la cantidad señalada en dicha sentencia por la de 16.212'41 euros, más intereses legales, imponiendo igualmente a la actora reconvenida el pago de las costas causadas por dicha reconvención, sin hacer expresa declaración en cuanto al pago de las devengadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, salvo que fuese posible interponer el recuso de casación por interés casacional, lo que sólo acontecerá si la resolución de ese recurso presentase interés casacional, de conformidad con lo dispuesto en la Ley y en los criterios que viene manteniendo al respecto el Tribunal Supremo. Y si fuese admisible el recurso de casación por interés casacional, también cabría interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los términos legalmente previstos.

Los recursos señalados deberán interponerse, en su caso, ante este Tribunal y dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la presente Sentencia.

Asimismo, Se advierte a las partes que a la interposición, en su caso, del recurso deberá haberse consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad de crédito correspondiente un depósito de 50 euros, debiendo ser acreditada la constitución de dicho depósito en el mismo momento de interposición del recurso, sin cuya acreditación se producirá la inadmisión a trámite del recurso.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.