Sentencia CIVIL Nº 193/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 30/2018 de 12 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00193/2018
Rollo nº 30/18
Autos nº 825/16
Ilmos. Sres.
Presidente: Dº Álvaro Latorre López.
Magistrados: Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.
Dª Juana María Gelabert Ferragut.
SENTENCIA nº 193/2018
En Palma de Mallorca, a doce de junio de dos mil dieciocho.
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio verbal sobre desahucio
por expiración del plazo, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, estando el número
de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelada D. Sabino
, representado en juicio por la Procuradora de los tribunales Dª Ruth María Jiménez Varela y asistido por el
Letrado D. Mariano Ramón Súñer, siendo parte demandada- apelante D. Segundo , representado por el
Procurador de los tribunales D. José Francisco Rodríguez Rincón y asistido por el Letrado D. Miguel González
Conde; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza en fecha 5 de julio de 2017 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo, seguidos con el número 825/16, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que literalmente se transcribirá: 'QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Landáburu Riera, en nombre y representación de Sabino , contra Segundo , DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO por expiración del plazo fijado contractualmente el contrato de arrendamiento de la habitación sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 de Ibiza (habitación n° NUM002 ) suscrito entre las partes y, en consecuencia, haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a que, dentro del plazo legal, deje libre, vacuo y a disposición de la parte actora el indicado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica que tendrá lugar en la fecha ya prevista al efecto de 25 de septiembre de 2017, a las 11 horas, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de D. Segundo , y se fundó en las alegaciones que ser resumirán:
PRIMERO.- Inadecuación de procedimiento. Entiende esta parte que el procedimiento adecuado es el de juicio ordinario del art. 249.6 de la LEC por no poderse saber, de entrada, si estamos ante un arrendamiento de habitación de un hostal o bien estamos ante un arrendamiento de vivienda.

Ello es evidente ya que la demandante solicita en la demanda el desahucio de una habitación por expiración del plazo contractual, sin poder aportar contrato alguno que justificara la duración del mismo, ni cualquier otra circunstancia, así como del resultado de la prueba practicada el Juzgador considera, que no se trata de una arrendamiento de habitación sino de vivienda permanente, por el tiempo que, como mínimo lleva el arrendatario viviendo en el inmueble pero sin poderse determinar en sede de juicio verbal por la limitación de la prueba a practicar, si estamos ante un tipo de procedimiento u otro. De hecho antes de acordar el desahucio el Juzgador debe determinar si estamos ante un tipo de arrendamiento u otro, pronunciamiento declarativo previo ésta que nadie ha solicitado por lo que entiende esta parte que, dada la complejidad descrita no es correcto el procedimiento del juicio verbal siendo el procedimiento adecuado el del juicio ordinario.

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SEGUNDO.- Incongruencia entre lo pedido en la demanda y el Fallo.

La sentencia recurrida condena al desahucio por expiración del plazo contractual pero sin aclarar el motivo en el fallo. Esto es no aclara si el contrato lo es de habitación de pensión o si el de una vivienda y, aún así, hay condena en Costas al demandado.

Pero en los Fundamentos de Derecho primero y segundo de la sentencia sí se deduce que se fundamenta la misma en que estamos ante un contrato verbal de arrendamiento de vivienda y no de un hostal y, en la demanda, no se hace mención alguna a la posibilidad de que se trate de una vivienda sino que en la misma se hace referencia exclusivamente a que se trata de una habitación y que la misma, además, no reúne las condiciones mínimas de habitabilidad.

Como se expuso en la contestación a la demanda, al tratarse de un hostal, no puede ser obstáculo para la continuación del arrendamiento, el estado de inhabitabilidad de la habitación ya que el arrendador, en el caso de que sea necesario la reparación o adecuación de la habitación debe/puede poner a disposición del arrendatario/cliente otra habitación en lugar de interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

Y al considerar probado en la sentencia que se trata de una vivienda y no de una habitación de hostal entiende esta parte que la sentencia debe ser desestimatoria de la demanda pues es la demandante quien tiene que probar que se dan los presupuestos que afirma en la demanda y que justifican lo pedido y lo cierto es que lo que queda probado es que no es cierto que se trate de un hostal puesto que el demandado ha podido acreditar que lleva vivienda por lo menos seis años. ¿Puede el Juez sustituir al demandante variando los motivos que alega éste y que justificarían una sentencia que acoja los pedimentos de la demanda? Entiende esta parte que no puede. Si el demandante no puede probar lo que alega en la demanda ésta debe ser desestimada.

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TERCERO.- Además de lo anterior, en el supuesto de que estuviéramos ante un arrendamiento de vivienda permanente tal y como considera probado el Juzgador de Instancia, queda acreditado en la documentación que se aporta junto a la demanda, que el día 16 de marzo de 2016 se envió un burofax al demandado tratando de notificar al demandado la no voluntad del arrendador de no continuar con el arrendamiento el cual NO LE FUE ENTREGADO al demandado según se desprende de la propia documentación aportada por la demandante en su documento nº CINCO.

Derivado de lo anterior, el demandante no habría cumplido el preceptivo y obligatorio trámite de notificar fehacientemente la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y, aún en el caso de que le hubiera sido notificado, cosa que queda acreditada por el documento número CINCO de la demanda que no sucedió, dicha comunicación sería inhábil pues no le se notifica la no renovación del arrendamiento a la finalización del plazo contractual sino que se le da un escueto plazo de 15 días para abandonar las dependencias según se puede leer en la carta cuya comunicación fue intentada sin éxito.

Por lo anterior, la parte apelante terminó suplicando que, previos los oportunos trámites legales, se dicte sentencia por la que, estimando el recurso de apelación, revoque la resolución recurrida y declare la inadecuación de procedimiento, archivándolo con condena en costas a la demandante, tanto de la primera instancia como de esta apelación. Alternativamente a lo anterior y para el supuesto de considerase que el procedimiento de juicio verbal es el adecuado, se solicita que se revoque la sentencia de primera instancia por no haber probado el demandante que exista el contrato de arrendamiento afirmado en la demanda, sino otro distinto y por no haberse notificado al arrendatario con la suficiente antelación a la interposición de la demanda la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, todo ello con condena en costas a la adversa, así como con condena en las costas de la primera instancia.



TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan ser realizadas en la Fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO .- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.


PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Sabino , accionaba contra D. Segundo en solicitud de que se dictase sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento que liga a las partes, relativo a la habitación sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 de Ibiza, fundándose la demanda en la expiración del plazo fijado contractualmente.

Admitida a trámite la demanda, se acordó su sustanciación a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1º.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), por los trámites del juicio verbal, dando traslado a la parte demandada, quien se opuso en los términos que obran en autos; convocándose a los litigantes para la celebración de vista oral, en la que se ratificaron en sus escritos de demanda y contestación a la demanda, y, tras practicarse los medios de prueba propuestos y admitidos, quedaron los autos pendientes para sentencia.

En lo que a la consideración de vivienda del inmueble de autos se refiere, la sentencia expuso que, conforme se deriva del artículo 2.1 LAU : ' se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario' , por lo que concluyó que, en el presente supuesto, como quiera que la habitación objeto de autos constituye una edificación habitable que ha venido sirviendo para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, debe regularse por las disposiciones previstas en dicho texto legal.

Y, con relación al fondo del asunto, la sentencia de instancia expuso lo siguiente: 'Junto a ello, debe tenerse en cuenta que no existe contrato escrito celebrado, lo que dificulta determinar la fecha de inicio del arrendamiento y su duración, debiendo por tanto extraer tales extremos de la prueba practicada.

Así, si bien no se conoce con exactitud el inicio del arrendamiento, la parte demandada alega que tiene una antigüedad de más de seis años, siendo el recibo de pago de la renta más antiguo que aporta de fecha diciembre de 2.010, debiendo cifrar, cuanto menos el inicio de la relación arrendaticia, a falta de ulterior prueba, en el mes de diciembre de 2010.

Teniendo en cuenta las previsiones de la LAU en relación con la duración y prórroga del contrato, y en tanto que el plazo de duración del mismo es indeterminado, debe entenderse celebrado por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario que debe extenderse hasta diciembre de 2.016.

Llegado diciembre de 2.016, el contrato se prorrogaría por un año más, salvo que por la parte arrendadora se hubiera notificado con al menos treinta días al vencimiento su voluntad de no renovarlo, aportando la parte actora un burofax remitido al demandado en fecha 17 de marzo de 2.016 manifestando su voluntad de no renovar o prorrogar el contrato a su vencimiento.

Con todo ello, habiendo manifestado la voluntad el arrendador de no prorrogar el contrato a su vencimiento, debiendo fijarse éste en al menos diciembre de 2.016, debe declararse resuelto el referido contrato de arrendamiento desde dicha fecha, estimándose por tanto la demanda formulada por la parte actora.



TERCERO.- A la misma conclusión se llega si se considera que la habitación o habitáculo objeto de arrendamiento no se considerara como habitación habitable, resultando en este caso de aplicación las previsiones del Código Civil para los arrendamientos, debiendo tener en cuenta para ello que, conforme prevé el artículo 1.581 CC 'si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término', lo que debe ponerse en relación con lo dispuesto por el artículo 1.566 CC , en tanto que por parte del arrendador se ha producido requerimiento en fecha 17 de marzo de 2016.

En tanto que en el presente supuesto no se establece plazo para el arrendamiento y el pago se ha venido efectuando mensualmente, habiendo efectuado requerimiento el arrendatario, el arrendamiento se encontraría igualmente extinguido, lo que facultará al arrendador a desahuciar judicialmente al arrendatario al haber expirado la duración conforme a lo previsto por el artículo 1.569 CC .' En consecuencia, se estimó la demanda formulada por D. Sabino contra D. Segundo , declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de la habitación sita en CALLE000 n° NUM000 - NUM001 de Ibiza (habitación n° NUM002 ) y, en consecuencia, la sentencia acordó haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a que, dentro del plazo legal, dejase libre, vacuo y a disposición de la parte actora el indicado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificase.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos concretados en el Antecedente de hecho segundo de la presente resolución, oponiéndose la apelada, tal y como también se refirió en los Antecedentes.



SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga, en primer término, porque se revoque la resolución recurrida y se declare la inadecuación de procedimiento seguido, archivando la causa con condena en costas a la demandante, tanto de la primera instancia como de esta apelación. Y ello por considerar que el procedimiento adecuado era el de juicio ordinario del art. 249.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), por no poderse saber si estamos ante un arrendamiento de habitación de un hostal o bien ante un arrendamiento de vivienda.

Apreciando la Sala que dicho alegato de inadecuación de procedimiento no fue invocado en el escrito de contestación a la demanda, por lo que su actual cita, sin precedente en la primera instancia procesal, resulta extemporánea a la luz de los principios: ' Ut litependente nihil innovetur ' ( art. 412 LEC ) y ' Pendente apellatione nihil innovetur ' ( art. 456.1 LEC ), no pudiendo, por lo tanto, ser atendido.

A mayor abundamiento, cabe no obstante decir que, tal y como se deriva de los propios términos del recurso, en el que se concuerda por la representación de la parte apelante, que '...lo cierto es que lo que queda probado es que no es cierto que se trate de un hostal puesto que el demandado ha podido acreditar que lleva viviendo por lo menos seis años' , y habida cuenta de que se ha seguido el procedimiento de desahucio por expiración del término del artículo 250. 1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que sitúa dentro del ámbito del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre '...la expiración del plazo fijado contractual o legalmente' pretendiendo que el titular recupere la posesión de dicha finca; no cabe sino concluir que, no solo el alegato es extemporáneo, sino que además es improcedente al haberse seguido el procedimiento adecuado.

Todo ello, bien entendido que el Juez no ha sustituido al demandante variando los motivos que alega éste -como pretende la apelante-, sino que ha seguido el procedimiento indicado en la demanda, no cuestionado en primera instancia por la parte demandada y, además, adecuado al fondo del asunto.



TERCERO .- Sostiene finalmente la apelante que, en el supuesto de que estuviéramos ante un arrendamiento de vivienda permanente, tal y como considera probado el Juzgador de instancia, queda acreditado en la documentación que se aporta junto a la demanda, que el día 16 de marzo de 2016 se envió un burofax al demandado tratando de notificar al demandado la voluntad del arrendador de no continuar con el arrendamiento, pero, según asevera la defensa de la parte apelante, dicho burofax no le fue entregado a su cliente; y, asimismo, sostiene que, en cualquier caso, dicha comunicación sería inhábil pues no le se notifica la no renovación del arrendamiento a la finalización del plazo contractual, sino que se le da un plazo de abandono.

Alegato que, nuevamente, resulta claramente extemporáneo puesto que, en la contestación a la demanda, se respondió al hecho tercero de la misma, en el que se hacía referencia al envío del burofax, con un significativo 'Tercera al Tercero. Nada que alegar .'. Por lo que la actual mención de ausencia de entrega del burofax o de inhabilidad de sus términos para servir de comunicación previa de la voluntad de no renovar el contrato, no pueden ser tenidos en consideración en base a los principios procesales antedichos: ' Ut litependente nihil innovetur' y 'Pendente apellatione nihil innovetur' , y habida cuenta de que los citados términos literales de la contestación, asimismo, vienen a constituir una aceptación tácita de las consecuencia que la demanda atribuía al burofax ( art. 405.2 LEC ). Por otro lado, además de que no se cuestionó oportunamente que el burofax fuera remitido a la dirección correcta y que, como se afirma en la documentación, fue dejado aviso, cabe concluir que, incluso de haberse alegado tal cuestión en sazón en el momento procesal oportuno, mal podría servir de motivo de oposición al cumplimiento de la premisa del previo envío, pues no podría servir para inhabilitar éste el hecho de que, dejado aviso en la correcta dirección -con las adecuadas menciones al remitente-, no asistiera a recogerlo el interesado. Por lo que el motivo debe claudicar.

Como también deberá hacerlo el alegato de la pretendida inhabilidad del burofax para el fin judicialmente admitido en primera instancia, puesto que, además no haberse alegado antes tal impedimento frente a la contraparte para que pudiera ésta ejercer la adecuada contradicción y defensa temporáneas, sucede que la lectura del documento permitía de modo suficiente adquirir conocimiento de la voluntad del arrendador de no prorrogar el arriendo.

En consecuencia, ni la inadecuación de procedimiento puede prosperar, ni tampoco el novedoso motivo en que se pretende poner en cuestión el preaviso, ni, finalmente, es atendible la última petición contenida en el suplico, relativa a que ' se solicita que se revoque la sentencia de primera instancia por no haber probado el demandante que exista el contrato de arrendamiento afirmado en la demanda, sino otro distinto ...

'; cuando tal mención del suplico del recurso, además de no desarrollarse antes en el cuerpo del mismo y ser nuevamente extemporánea por no invocarse en la contestación a la demanda, no podría nunca prosperar al no requerirse, en el marco de nuestro ordenamiento jurídico, el otorgamiento de un documento escrito para que un contrato de arrendamiento se pueda constituir, por ser dicha voluntad contractual susceptible de ser verbalmente expresada.

Por todo ello, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Segundo , representado por el Procurador de los tribunales D. José Francisco Rodríguez Rincón, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza en fecha 5 de julio de 2017 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo, seguidos con el número 825/16, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS: 1) CONFIRMAR la sentencia de instancia.

2) Imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Álvaro Latorre López Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sr. Juana María Gelabert Ferragut PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.