Sentencia CIVIL Nº 193/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 492/2018 de 19 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 492/2018 -M
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 296/2017
Parte recurrente/Solicitante: ESTENMAR INVERSIONES, S.L.
Procurador/a: Carmen Miralles Ferrer
Abogado/a: FRANCESC DE SOLA FABREGAS
Parte recurrida: Vicenta
Procurador/a: Alberto Kilian Victoria De Sancho
Abogado/a: Laura Vicente Aragón
SENTENCIA Nº 193/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 19 de marzo de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 19 de abril de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 296/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Carmen Miralles Ferrer, en nombre y representación de ESTENMAR INVERSIONES, S.L. contra Sentencia - 15/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Alberto Kilian Victoria De Sancho, en nombre y representación de Vicenta .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMO la demanda interpuesta por Dª Vicenta contra ESTENMAR INVERSIONES,S.L. CONDENO a la demandada a que haga pago a la demandante de la suma de 1960 € con sus intereses desde la fecha 1 de marzo de 2014 y las costas de la demanda.

DESESTIMO la reconvención interpuesta por ESTENMAR, S.L. contra Dª Vicenta , absuelvo a la demandada reconvencional e impongo las costas de la reconvención a ESTENMAR, S.L.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

El día 22 de marzo de 2017, DOÑA Vicenta presenta demanda de juicio ordinario contra ESTENMAR INVERSIONES S.L. en la que expone que, en fecha 25 de julio de 2013, suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, con efectos desde el día 1 de agosto de 2013, por un plazo de obligado cumplimiento de 10 meses, tras el cual, la arrendataria podría desistir con un previo aviso de dos meses; alega que dicha cláusula es nula por ser contraria al artículo 11 de la LAU ; se pactó una renta de 980 euros cada mes y se entregó una fianza de 1.960 euros; a comienzos del mes de diciembre de 2013, DOÑA Vicenta comunicó a ESTENMAR INVERSIONES S.L. que dejaría la vivienda tan pronto como encontrara un nuevo inquilino que la sustituyese y una vez cumplido el periodo de seis meses de obligado cumplimiento; ESTENMAR INVERSIONES S.L. ha retenido la fianza a pesar de que la demandante ha pagado el mes de enero de 2014 y ha cumplido todas las obligaciones que le correspondían. Y solicita se dicte sentencia por la que: Se declare la nulidad de la cláusula del contrato que prevé 10 meses como plazo de obligado cumplimiento, así como el preaviso al arrendador con dos meses de antelación.

Y se condene a la demandada a pagar a la actora la suma de 1.960 euros, más los intereses de demora desde el 1 de marzo de 2014, y las costas del procedimiento.

En fecha 30 de mayo de 2017, ESTENMAR INVERSIONES S.L. se opone a la demanda presentada y formula demanda reconvencional, en la que tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que considera de aplicación, solicita se dicte se sentencia declarando: - Que la demandada reconvenida incumplió el contrato de alquiler.

- Que adeuda 4.460,70€ y condenándola al pago de dicha cantidad más los intereses que se hayan devengado.

- Declarando que la retención de la fianza es ajustada a derecho.

- E imponiéndole las costas.

DOÑA Vicenta se opone a la demanda reconvencional y solicita se dicte sentencia, por la que con expresa desestimación de la demanda reconvencional en todas sus pretensiones, se declare: (i).-La nulidad de la cláusula del contrato que prevé 10 meses como un 'plazo de obligado cumplimiento' así como 'preaviso al arrendador con DOS MESES de antelación'; y (ii) Condene a ESTENMAR INVERSIONES, S.L. a pagar a la actora 1.960 euros, más los intereses devengados desde el 31 de enero de 2014 hasta la fecha de su completo y efectivo pago.

Todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandante en la reconvención.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DOÑA Vicenta contra ESTENMAR INVERSIONES S.L., condena a la demandada a que haga pago a la demandante de la suma de 1.960 euros con sus intereses desde la fecha 1 de marzo de 2014 y las costas de la demanda.

Y desestima la reconvención interpuesta por ESTENMAR INVERSIONES S.L. contra Dª Vicenta , absuelve a la demandada reconvencional e impone las costas de la reconvención a ESTENMAR, S.L.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de ESTENMAR INVERSIONES S.L. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba y solicita se revoque la sentencia recurrida y, en su lugar, se dicte sentencia que desestime la demanda, estime la reconvención e imponga las costas a la actora reconvenida.

La parte actora impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Resumen de hechos.

Para la decisión del recurso hay que partir de los siguientes hechos probados o no discutidos: 1) El día 25 de julio de 2013 DOÑA Vicenta y ESTENMAR INVERSIONES S.L. suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 - NUM001 , NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, con efectos el 1 de agosto de 2013, por un periodo de 10 meses y una renta de 980 euros al mes.

2) El día 10 de diciembre de 2013 DOÑA Vicenta escribe un WhatsApp a DON Cristobal , empleado de ESTENMAR INVERSIONES S.L., en el que le indica que 'los jóvenes interesados en alquilar el piso quieren hacer el depósito'.

3) El 11 de diciembre de 2013, contesta DON Cristobal dando a la actora la instrucción de que 'coja la reserva a 'estos chicos' y que una vez la tenga le mande sus datos y que él preparará el contrato con el detalle de los pagos a realizar'.

4) El día 11 de diciembre de 2013, DOÑA Vicenta remite un primer correo electrónico a DON Cristobal , indicando que hay una pareja interesada en el piso desde el día 11 de enero de 2014, documento 3 de la demanda, al folio 15.

5) El día 14 de diciembre de 2013, DOÑA Vicenta escribe un WhatsApp a DON Cristobal en el que le comunica que a los 'chicos interesados' la cantidad correspondiente a gastos les parece excesiva y el día 22 de diciembre de 2013 envía un nuevo WhatsApp en el que le dice que 'estos chicos no quieren el piso' y que lo está promocionando pero que él también lo ponga en las inmobiliarias.

6) Responde DON Cristobal con un nuevo WhatsApp de 23 de diciembre de 2013, en el que manifiesta que 'ya he comunicado a todas las inmobiliarias el alquiler de tu piso para que lo trabajen y traigan visitas con disponibilidad a partir del 5 de enero de 2014'.

7) El 24 de diciembre de 2013,DON Cristobal le dice a la demandante que necesitaría una llave del piso y que lo ha puesto a 1.050 euros más 120 plaza de parking doble.

8) En nuevos WhatsApp se hace referencia a visitas.

9) El día 31 de diciembre de 2013 DOÑA Vicenta envía un segundo correo electrónico a DON Cristobal en el que le expone que a partir del mes de febrero no va a poder hacer frente al alquiler, documento 4, al folio 16.

10) El 26 de enero de 2014, DOÑA Vicenta remite un tercer correo electrónico a DON Cristobal en el que le comunica que se marcharán del piso el día 28 de enero de 2014, documento 5, al folio 17.

11) La entrega de llaves tiene lugar el día 28 de enero de 2014, habiéndose pagado la renta correspondiente al mes de enero de 2014.



TERCERO.- Desistimiento unilateral del arrendatario tras la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de junio.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , tras la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de junio, establece en cuanto al desistimiento del arrendatario en los contratos de arrendamiento, lo siguiente: ' El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.' Ello implica que se producen los siguientes cambios respecto a la regulación legal: 1.- Antes de la reforma de la LAU 2013, el desistimiento del arrendatario solo cabía en contratos de arrendamiento de duración superior a los cinco años.

2.- Con la reforma 2013, el desistimiento del arrendatario ya cabe cualquiera que sea la duración del contrato.

En cuanto a los requisitos, lo único que se exige en caso de desistimiento unilateral del arrendatario es: 1.- Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013 2.- Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).

3.- Que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato para poder ejercitar la facultad resolutoria unilateral.

4.- Que el arrendatario comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de un mes al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución de forma fehaciente.

Si se cumplen los condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos .

El presente contrato se suscribió el día 25 de julio de 2013, con efectos de 1 de agosto de 2013, por lo que la arrendataria estaba obligada a permanecer en el contrato por un periodo de seis meses, hasta el día 31 de enero de 2014.

La parte apelante sostiene en su recurso que la arrendataria le notificó su intención de resolver el contrato por correo electrónico el día 26 de enero de 2014 y que, por lo tanto, no se notificó con una antelación de 30 días.

Sin embargo, con anterioridad a dicho correo electrónico del día 26 de enero de 2014 DOÑA Vicenta remitió dos correos electrónicos de fechas 11 y 31 de diciembre de 2013 y varios WhatsApp a los que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho segundo, de los que se desprende, sin género de dudas, que DOÑA Vicenta comunicó a ESTENMAR INVERSIONES S.L. su decisión de resolver el contrato transcurridos los seis meses de obligado cumplimiento.



CUARTO.- Facturas de suministros. Acción de repetición. Plazo de prescripción decenal.

ESTENMAR INVERSIONES S.L. reclama el pago de las siguientes facturas: * Factura de GAS NATURAL FENOSA, de fecha 27 de enero de 2014, correspondiente a un consumo de electricidad del día 6 de noviembre de 2013 al día 13 de enero de 2014, folio 56, por importe de 130,86 euros.

* Factura de AIGÜES DE BARCELONA de fecha 15 de enero de 2014 correspondiente al consumo de agua del día 30 de octubre de 2013 al día 3 de enero de 2014, folio 57, por la suma de 48,77 euros.

* Factura de GAS NATURAL FENOSA de fecha 12 de febrero de 2014, correspondiente al consumo de gas de del día 5 de diciembre de 2013 al día 6 de febrero de 2014, folio 58, que asciende a 162,56 euros.

* Factura de GAS NATURAL FENOSA, de fecha 17 de marzo de 2014, correspondiente a un consumo de electricidad del día 14 de enero al día 11 de marzo de 2014, folio 59, por importe de 56,48 euros. Respecto de esta factura, la arrendadora reclama la suma de 37,86 euros, hasta el día 28 de enero de 2014.

* Factura de AIGÜES DE BARCELONA de fecha 5 de marzo de 2014 correspondiente al consumo de agua del día 3 de enero al día 28 de febrero de 2014, folio 60, por la suma de 50,25 euros.

Entendemos no es de aplicación el plazo de prescripción trienal del artículo 121.21 del CCC.

Dice el artículo 121-21 del Código Civil de Catalunya: ' Prescriben a los tres años: a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves.

b) Las pretensiones relativas a la remuneración de prestaciones de servicios y de ejecuciones de obra.

c) Las pretensiones de cobro del precio en las ventas al consumo.

d) Las pretensiones derivadas de responsabilidad extracontractual'.

Pero aquí no se trata de un pago periódico como en el caso de las rentas, supuesto en el que sí es de aplicación el artículo 121.21 del CCC, pues la propiedad ha pagado a la compañía suministradora y repite el pago contra la arrendataria, por lo que la demandada y actora reconvencional ejercita una acción de repetición prevista en el artículo 1.158 del Código Civil , al haber hecho un pago por tercero.

En consecuencia, resulta de aplicación el plazo general de prescripción para las acciones personales, esto es, el previsto en el artículo 121-20 del CCC, que establece un plazo de prescripción de 10 años.

Por lo expuesto, procede estimar en parte la demanda reconvencional en el sentido de condenar a DOÑA Vicenta a pagar a ESTENMAR INVERSIONES S.L. la suma de 430,30 euros.



QUINTO.- Facturas de limpieza y desperfectos. Relación de causalidad .

ESTENMAR INVERSIONES S.L. reclama una factura de limpieza del piso quinto, primera, de fecha 1 de mayo de 2014, por importe de 96,80 euros, al folio 61.

E interesa el pago de una factura de reparación de una ventana corredera del comedor, de fecha 22 de abril de 2014, por importe de 90,75 euros, al folio 62.

Conforme al artículo 1.563 del Código Civil existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

En el presente caso, resulta incontrovertido que la entrega de las llaves se produjo el día 28 de enero de 2014; dado el tiempo transcurrido, de enero a abril, sin que mediara reclamación alguna a la arrendataria por desperfectos en la ventana al tiempo de recuperar la posesión, entendemos no ha sido probada relación causal entre los daños reclamados y la acción de la demandada.

En cuanto a la factura de la limpieza de fecha 1 de mayo de 2014, debemos recordar que, tanto esta sección como la sección trece de esta misma A.P. (sentencia sección 13ª, de 18-12-2018) hemos indicado de manera reiterada que 'la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y que deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )'.

Por todo lo expuesto, ESTENMAR INVERSIONES, S.L. deberá pagar a la actora 1.960 euros, al tiempo que DOÑA Vicenta deberá abonar a ESTENMAR INVERSIONES S.L. la suma de 430,30 euros.

Y como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta en fecha 9 de noviembre de 2015 , por vía de compensación, conforme al artículo 1.196 del Código Civil , entre la cantidad a restituir por la arrendadora a la actora en concepto de fianza arrendaticia (1.960 euros) y la cantidad que la arrendataria debe abonar en concepto de suministros (430,30 euros), procede la condena de ESTENMAR INVERSIONES, S.L a abonar a la arrendataria la suma de 1.529,70 euros.

El artículo 36.4 LAU dispone que 'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

Consecuentemente, el saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido a la arrendataria, por importe de 1.529,70 euros, devengará el interés legal desde el día 1 de marzo de 2014.

Por consiguiente, procede la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, la estimación parcial de su reconvención y la revocación de la sentencia de primera instancia en cuanto a la desestimación de la reconvención.



SEXTO.- Costas.

Conforme al artículo 394.1 de la L.E.C ., las costas de la demanda principal se imponen a la parte demandada.

Al estimar en parte la demanda reconvencional, a tenor de lo previsto en el artículo 394.2 de la L.E.C , no se hace expresa imposición en relación con las costas de la primera instancia derivadas de la reconvención.

Por imperativo del artículo 398.2 de la LEC , dada la estimación parcial del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas del recurso.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ESTENMAR INVERSIONES S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 296/2017, de fecha 15 de febrero de 2018, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha sentencia, y en su lugar, estimando la demanda y estimando parcialmente la reconvención, condenamos a ESTENMAR INVERSIONES, S.L a abonar a DOÑA Vicenta la suma de 1.529,70 euros , más los intereses legales de dicha cantidad desde el día 1 de marzo de 2014.

Las costas de la demanda principal se imponen a ESTENMAR INVERSIONES S.L.

No se hace expresa imposición de las costas derivadas de la demanda reconvencional.

No procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas del recurso de apelación.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.