Sentencia CIVIL Nº 193/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1011/2017 de 29 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DOS DE MARBELLA.
JUICIO ORDINARIO NÚMERO 53/2016.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 1011/2017.
SENTENCIA Nº 193/2019
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Don José Javi3er Díez Núñez
Magistrado/as:
Don Melchor Hernández Calvo
Doña Soledad Velázquez Moreno
En la Ciudad de Málaga, a veintinueve de marzo de dos mil diecinueve. Vistos, en grado de apelación, ante
la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 53/2016, procedentes
del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella (Málaga), sobre resolución contractual, seguidos
a instancia de la entidad mercantil 'Management Development Consulting International S.L.U.', representada
en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Avelino Barrionuevo Gener y defendida por el Letrado
don Agustín Cruz Núñez, frente a 'Mega Hightech, S.L.', entidad representada en esta alzada por el Procurador
de los Tribunales don Luis Roldán Pérez y defendida por el Letrado don Antonio de Torre Padilla; actuaciones
procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto
por la parte demandante contra al sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella (Málaga) se siguió en trámite juicio ordinario número 53/2016, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha treinta y uno de marzo de dos mil diecisiete se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: 'FALLO: Que debo desestimar la demanda deducida por Management Development Consulting Internacional S.L.U. frente a Mega Hightre4ech, S.L., absolviendo a la demandada de los pedimentos vertidos en su contra. Con imposición a la demandante de las costas del proceso'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la parte demandante, oponiéndose a su fundamentación la adversa demandada, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia, en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación del tribunal la audiencia el día de ayer, veintiocho de marzo, quedando a continuación conclusas las actuaciones para el dictado de sentencia.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora del procedimiento del que trae causa este recurso de apelación presentada por la representación procesal de la entidad mercantil 'Management Development Consulting International S.L.U.', frente a 'Mega Hightech, S.L.', interesa en su suplico el dictado de sentencia por la que (i) se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 11 de diciembre de 2013, y los anteriores de los que trae causa, por haber incumplido la arrendataria demandada con la opción de compra y haber expirado el plazo contractual, (ii) condene a la arrendataria demandada a dejar libres y expeditas las fincas arrendadas a disposición de la demandante bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo que se señale judicialmente; (iii) condene a la demandada 'Mega Hightech, S.L'. a pagar a la actora 2.000 euros por la renta adeudada correspondiente al mes de junio de 2.014, y la cantidad de 38.000 euros en concepto de rentas adeudadas por ocupación indebida de las fincas arrendadas desde julio de 2.014 hasta la fecha de interposición de la demanda, enero de 2.016; y (iv) condene a la demandada a pagar todas aquellas mensualidades que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega de las fincas y la recuperación de su posesión por la actora, todo ello más los intereses legales y las costas del proceso, pretensiones que encontraban su fundamentación en 1º) Que con fecha 9 de febrero de 2.012 se suscribió entre las partes un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre las fincas de la actora (a) oficina, finca registral número 60856; (b) garaje, finca número 60.765, y (c) finca número 1824, todas ellas inscritas en el Registro de la Propiedad número Tres de Marbella Málaga), pactando una renta de 24.000 euros anuales (2.000 mensuales), con un pago por adelantado de 12.000 euros, siendo su duración por un año, sujeto a prórrogas; recogiendo la facultad en favor de la arrendataria de ejercitar opción de compra por cuantía de 599.000 euros, más impuestos menos el precio abonado por el arriendo, acordando que el impago de cualquier mensualidad o de cualquiera de las condiciones pactadas facultaba al arrendador a resolver el contrato; 2º) Que, el indicado contrato se renovó mediante dos anexos de 6 de febrero y 6 de junio de 2013, respectivamente, pactándose que terminaría el contrato el 31 de diciembre de ese año; 3º) Que, con fecha 11 de diciembre de 2013 las partes suscriben nuevo contrato con similares condiciones, con un plazo de duración de seis meses (hasta el 30 de junio de 2.014), con posibilidad de prórrogas por idéntico plazo salvo que la propiedad comunicara su voluntad de no renovarlo con un mes de antelación, acordando, igualmente, una opción de compra por importe de 599.000 euros más impuestos, indicando que si el optante no ejercitara la opción de compra, podría permanecer en posesión de las fincas hasta la extinción del contrato (30 de junio de 2014); 4º) Que, mediante burofax remitido el 10 de abril de 2014 por la demandante a la arrendataria demandada por el que le comunica su voluntad de no continuar con el arriendo, por lo que en fecha 1 de julio siguiente se presentaría en el local para recuperar la posesión, lo que se contesta por la arrendataria por conducto notarial en fecha 16 de mayo del mismo año interesando ejercitar el derecho de opción de compra el 3 de junio , designando como Notario a don Ricardo Rincón, ofreciendo como pago el de 350.000 euros, inferior al pactado (599.000 €); 5º) Que, llegado el día en el que habría de escriturarse la compraventa, 3 de junio de 2014, la demandada-arrendataria, no compareció en la Notaría; 6º) Así las cosas, la actora remite email comunicando a 'Mega Hghtech, S.L.' que daba por resuelto el contrato ante su incumplimiento de la opción de compra ejercitada, la finalización del contrato y el impago de las rentas de los meses de abril a junio de 2.014, y 7º) Que, nuevamente, al día siguiente, se remite burofax por la arrendataria a la actora manifestando su intención de comprar el inmueble, por lo que la actora convocó de nuevo a la entidad 'Mega Hoghtech, S.L.' a comparecer para la firma el 30 de junio del mismo año, acto al que tampoco compareció la demandada, motivo por el cual entiende que el ejercicio de la opción es inválido, máxime cuando carece de la solvencia imprescindible para afrontar la operación, manteniendo que la única finalidad del ejercicio fraudulento de la opción de compra no era otra que la de impedir el desahucio; siendo por ello que, habiendo incumplido los términos pactados, y habiendo expirado el plazo del arriendo, procedía la estimación de la demanda en sus estrictos términos.



SEGUNDO.- Planteada la demanda en los términos expuestos, la representación procesal de la sociedad arrendataria demandada, en tiempo y forma, procedió a contestar la demanda oponiéndose frontalmente, invocando como excepción dilatoria la de 'inadecuación de procedimientopor razón de la materia', y subsidiariamente, en cuanto a la cuestión de fondo opone, en síntesis (i) que la actora se ha negado a descontar del precio de venta las rentas ya abonadas durante el arriendo, pese a que se pactara y (ii) por otra, que la opción fue ejercitada correctamente.



TERCERO.- Así el debate objeto de controversia suscitado, una vez desestimada la excepción dilatoria opuesta, el juzgador de primer grado resuelve la cuestión de fondo en términos desfavorables a la parte demandante al entender que, una vez analizado el contrato y la documental aportada por las partes, podía afirmarse como hecho indiscutido, fueren cuales fueren los avatares del pago de la renta, e incluso con la voluntad de la arrendadora de no renovar el arriendo a la finalización de su vigencia, que 'la opción se ejercitó en el plazo legal', lo que no sólo deduce de la cláusula duodécima del contrato de 13 de diciembre de 2.013, sino por los actos de la vendedora que lo confirman, emplazando hasta en dos ocasiones a 'Mega Hightech, S.L.' para comparecer en la Notaría, y así, dice, la preci5tada citada cláusula, tras indicar en el párrafo tercero que 'el ejercicio de la opción de compra se llevará a cabo mediante notificación fehaciente a la propiedad en el domicilio señalado', continúa indicando lo siguiente: 'la compraventa tendrá las siguientes condiciones: A) El precio de la compraventa será de QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL EUROS (599.000 EUROS), más los impuestos correspondientes. B) LA PROPIEDAD vendrá obligada a otorgar escritura pública en el notario de la ciudad de Marbella que previamente haya sido designado en dicha comunicación fehaciente EL OPTANTE en el plazo máximo de un mes desde la fecha de recepción de la comunicación del ejercicio de la opción de compra.

C) LA PROPIEDAD otorgará la escritura pública de la finca libre de cargos y gravámenes, salvo que la optante opte por subrogarse en el préstamo con garantía hipotecaria suscrito en su día con la entidad CAM, actualmente Banco Sabadell, así como sin perjuicio del acuerdo que se llegue en relación a las garantías hipotecarias que gravan las fincas', de lo que colige concurrir una doble obligación para la formalización de la compraventa, una para la compradora, consistente en que debe acudir a la notaría en el plazo de un mes desde que se reciba por la vendedora la notificación del ejercicio de la opción, y otra para la vendedora, la de entregar el inmueble libre de cargas y gravámenes, salvo subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario con el Banco Sabadell., resultando quedar acreditado del documento que se puso0 a disposición de la Notaría que que a la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, el saldo vivo de los préstamos hipotecarios que gravan los inmuebles (documento 16 de la demanda, página 30, y documento 21, página 32) ascienden a una cantidad muy superior al precio de la compraventa (797.926,07 y 142.014,82 euros, respectivamente), sin que la parte que debía levantar esas cargas haya acreditado haber efectuado actividad alguna en aras de alzar o reducir dichos gravámenes hasta el precio de venta, siendo ésta una obligación expresamente asumida en el contrato, sin que pueda exigir el cumplimiento aquél que no cumple lo que le compete ( artículo 1100 del Código Civil, de lo que colige que no puede estimarse la petición de resolución del contrato de arrendamiento por cuanto que la opción está válidamente ejercitada, y sin que pueda exigir que la adversa acuda a firmar la escritura asumiendo unas cargas que exceden el precio pactado de 599.000 euros, al que, además, han de descontarse las rentas pagadas durante la vigencia del alquiler, por lo que, en consecuencia, concluye, habiendo sido ejercitada válidamente la opción, aun cuando no haya podido concretarse la escritura de venta por causa no imputable al comprador, no ha lugar a acordar la petición de la extinción del arrendamiento por expiración del plazo, lo que determina la desestimación de la demanda.



CUARTO.- Expuesta la cronología del asunto litigioso seguido en la anterior instancia, se alza contra el pronunciamiento desestimatorio de demanda la representación procesal de la parte demandante, interesando la revocación de la sentencia mediante una estimación íntegra de demanda con condena en costas procesales a la adversa demandada, lo que sustenta en 1º) Error en la valoración de la prueba, ya que la opción no puede considerarse como válidamente ejercitada en tanto que la demandada no estaba en situación de cumplimiento en el pago de las rentas al tiempo de ejercitarla; 2º) Subsidiariamente, para el caso improbable de que se considerase la opción como válidamente ejercitada, por error en la valoración de la prueba en relación a las circunstancias posteriores a la opción, dada la imposibilidad de consumación del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador, y 3º) Por contradicción de la sentencia, dada su incongruencia omisiva, ya que, si la opción de compra está válidamente ejercitada, la extinción del contrato de arrendamiento lo es de forma automática y conlleva pasar da esa siguiente fase del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y pago del precio de la misma en ese momento para poder cancelar las cargas, pero si se dice que el contrato de arrendamiento no ha expirado, habiéndose reclamado en demanda las rentas, debería haberse pronunciado sobre este extremo, lo que no se hace.



QUINTO.- Entran do en el examen del primero de los motivos planteados en el recurso de apelación, parece procedente traer a colación una serie de consideraciones jurídicas acerca del denominado contrato de opción de compra a los fines de determinar las coordenadas del marco en que se deberá pronunciar este tribunal colegiado de alzada, cont5rato atípico que si bien no aparece regulado suficientemente en el Código Civil, sí tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario - T.S.- 1ª S. de 13 de noviembre de 1992- y 18 de mayo de 2005-, quedando definido como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento de un precio estipulado para la futura adquisición y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima, en tanto que integrado este pacto con el arrendamiento, se puede definir el contrato de arrendamiento con opción de compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo - T.S. 1ª S. de 6 de julio de 2001 y 13 de abril de 2006-, especificando la definición la jurisprudencia al señalar que en estos casos se trata de un contrato atípico complejo en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido - T.S. 1ª S. de 15 de diciembre de 1997-, de tal forma forma que arrendamiento y opción de, compra aparecen como 'dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento' - T.S. 1ª S. de 13 de julio de 1993-, de lo que se infiere que, en principio, el contrato de opción de compra, en cuanto pacto accesorio, sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, el concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido - T.S. 1ª SS. de 5 de julio de 2006 y 14 de febrero de 1997-, ahora bien, en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante, arrendamiento con opción de compra, se pronuncian las sentencias de la Sala Primera de 29 de mayo de 1996, 15 de diciembre de 1997 y 19 de mayo y 17 de diciembre de 2003, reseñando que la concurrencia, durante el plazo de opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia, así la falta de pago de la renta, no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiere recaido sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción - T.S. 1ª S. número 245/2001, de 19 de marzo-, ( 'la falta de pago de la renta ... constituía solo una causa de desahucio, pero no la efectiva resolución del contrato'), por lo que caben establecerse las siguientes consideraciones de lo hasta aquí razonado: 1ª) Que, una vez ejercitado oportunamente el derecho de opción se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción; 2º) Que, ejercitado debidamente el derecho de opción, quedaba perfeccionada la compraventa, sometido a su propia regulación, artículos 1445 y siguientes del Código Civil, entre los que destaca el 1450, que mantiene, desde luego, la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago del precio se trata de una condición, en principio, no exigida para el válido ejercicio de la opción, salvo que esa sea la intención contractual de las partes manifestada en una cláusula clara y terminante - T.S.1ª SS. de 3 de febrero de 1992 y 24 de junio de 1993-, y 3ª) Que, indudablemente, ejercitada la opción en forma, se produce la extinción del derecho de arrendamiento por la pretendida reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y propietario, operando no tanto la confusión de derechos de los artículos 1156.4 y 1192 y siguientes del Código Civil, como una consolidación de derechos, conforme a la jurisprudencia, según la cual si un arrendatario compra el inmueble objeto de su arrendamiento, este último queda extinguido - T.S.

1ª SS. de 16 de mayo de 1978 y 23 de junio de 1991-, ahora bien, y esto es importante, se hace necesario el pago del precio para consumar la compraventa del inmueble y la adquisición de la propiedad no tiene lugar hasta que se produzca en su caso la entrega del inmueble por efecto de la compraventa, ya que es entonces cuando se reúnen en una misma persona la condición de propietario y arrendatario, y, en su consecuencia, se extingue éste último, lo que significa que será ese momento en el que se produzca como efecto la extinción de las obligaciones derivadas del arriendo, como lo es el pago de la renta - S.A. P. de Alicante de 9 de abril de 2008-, consideraciones que desvirtúan por completo la tesis defendida en alzada por la demandante en cuanto a la situación de incumplimiento en que se encontrara la arrendataria-optante y que, al mismo tiempo, contribuyen al perecimiento del segundo de los motivos del recurso, ya que en esa compraventa a consumar procedía, por así estar pactado, el descontar las rentas abonadas y la cancelación de las cargas que gravaban los inmuebles.



SEXTO.- En plena correspondencia con el argumentario anterior, al no haberse llegado a cabo la consumación de la compraventa, no cabe entenderse haberse llevado a cabo la extinción de la obligación de seguir abonando las rentas pactadas del arrendamiento y, en su consecuencia, la demandada arrendataria viene obligada al abono de las siguientes partidas (i) de 2.000 euros por el concepto de renta adeudada del mes de junio de 2014, (ii) de 38.000 euros, por las mensualidades comprendidas entre julio de 2014 y enero de 2016, fecha de interposición de la demanda, y (iii) las que se vayan devengado con posterioridad hasta la consumación de la compraventa, cantidades todas ellas que devengarán el interés legalmente previsto.

SÉPTIMO.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, dada la parcial estimación del recurso de apelación planteado por la parte demandante que conlleva la estimación en parte de la demanda, las costas de primera instancia deberán ser soportadas por cada una de las partes las causadas a su instancia, y las comunes por mitad, todo ello sin que se haga especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación al caso concreto,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por 'Management Developments Consulting International S.-L.U.', representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Barrionuevo Gener, contra la sentencia de treinta y uno de marzo de dos mil diecisiete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Marbella (Málaga) en autos de juicio ordinario número 53/2016, revocando la misma, debemos acordar y acordamos estimar en parte la demanda promovida por la ahora apelante frente a 'Mega Hightech S.L.' y en su virtud, condenar a la misma a que pague a la actora 1º) La cantidad de DOS MIL EUROS (2.000 €) en concepto de renta adeudada del mes de junio de 2014; 2º) La cantidad de TREINTA Y OCHO MIL ERUOS (38.000 €), por las rentas devengadas desde julio de 2014 a enero de 2016, y 3º) Las que se devenguen con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, enero de 2016, hasta la consumación de la compraventa; cantidades todas ellas que devengarán el interés legal correspondiente; debiendo cada una de las partes hacerse cargo de las costas procesales devengadas a su instancia y de las comunes por mitad, sin que se efectúe especial pronunciamiento de las producidas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/ PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.