Sentencia Civil Nº 193, Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 245 de 30 de Junio de 2000

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

VIGO

ROLLO: 193/2000

JUICIO DESAHUCIO: 87/2000

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE VIGO

Ilmos. Sres.:

Presidente

DON JUAN MANUEL LOJO ALLER

Magistrados

DON JOSE FERRER GONZALEZ

DOÑA MAGDALENA FERNANDEZ SOTO

LA SECCION QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, compuesta por DON JUAN MANUEL LODO ALLER, Presidente, DON JOSE FERRER GONZALEZ, Y DOÑA MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, Magistrados, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA NUM. 245

En Vigo, a Treinta de Junio de Dos mil.

En el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos de JUICIO DE DESAHUCIO número 87/2000, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vigo, y promovidos entre las partes de una como apelante - demandante DON CARLOS A , representado por el Procurador don Alberto Vidal Ruibal, y de la otra como apelado - demandado ACADEMIA F , S.L., representado por el Procurador don José V. Gil Tránchez; sobre extinción del plazo de arrendamiento.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los de la Sentencia de primera instancia, y

PRIMERO.- En los autos a que este rollo se refiere en fecha Quince de Marzo de Dos mil, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Vigo, dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"FALLO: Que desestimando la demanda de desahucio interpuesta por el Procurador D. Alberto Vidal Ruibal en la representación que ostenta de D. CARLOS A contra ACADEMIA F.., S.L., representada por el Procurador D. José Vicente Gil Tránchez, debo declarar y declaro no haber lugar al desahucio pretendido por la parte actora, absolviendo a dicha demandada de las pretensiones formuladas en su contra, condenando a la parte actora al pago de las costas causadas en esta instancia."

Y contra dicha sentencia por el apelante - demandante DON CARLOS A , se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación interesando se dicte sentencia por la que revocando la dictada en primera instancia, acuerde conforme al súplico de la demanda, imponiendo las costas al contrario; y conferido traslado de dicho recurso a la parte contraria, por ésta, se opuso al mismo solicitando se dicte sentencia por la que se confirme íntegramente la dictada en primera instancia; todo ello, con expresa imposición de costas ala recurrente.

SEGUNDO.- En la tramitación de esta instancia, se han cumplido las prescripciones y términos legales, siendo Ponente el Magistrado DON JOSE FERRER GONZALEZ, quién expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La parte actora recurre la sentencia que desestimó su pretensión de desahucio alegando que el contrato de que le unía al demandado tenía naturaleza jurídica de arrendamiento asimilado al de local de negocio, por lo que se había extinguido al transcurrir cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 29/994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Por su parte el demandado sostuvo que el arrendamiento era de local de negocio por lo que, función de la cuota de IAE que abonaba la extinción solo se produciría transcurridos veinte años.

Resolver acerca de la pretensión de desahucio precisa de determinar previamente si el contrato de arrendamiento de fecha 14 de noviembre de 1959 ha de conceptuarse como de local de negocio o como asimilado al de local de negocio, sin que pueda dejar de advertirse ya desde ahora que la naturaleza jurídica de los contratos ha de establecerse en función de su objeto, con independencia del nombre o calificación que le hayan dado las partes. Para ello es necesario partir de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que en su artículo 1 define al local de negocio como "aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea el de la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo". Por su parte el artículo 5 conceptúa como locales asimilados a los de negocio "los depósitos y almacenes" y "los locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de actividades económicas, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público".

Mientras que para el arrendador objeto del contrato era únicamente el de garaje y taller para guarda y reparación de los vehículos de la autoescuela del arrendatario, para éste además de aquel objeto serviría para que "los alumnos de la academia acudieran al mismo para comprobar y verificar las diferentes piezas de que se componen los motores, así como la forma de realizar pequeñas reparaciones". La aplicación de las normas antes reseñadas al presente caso lleva a la conclusión de que el arrendamiento tenía naturaleza jurídica de asimilado al de local de negocio. Así al dedicarse el local a guarda y reparación de vehículos propios de la autoescuela del arrendatario carecería de la nota de estar abierto al público por lo que habría de conceptuarse como depósito o almacén. En el segundo lugar aún acepando que al local acudieran también alumnos de la autoescuela para comprobar y reconocer las piezas o componentes de los motores de los vehículos por cuanto, indiscutido que la autoescuela tiene su sede desarrolla su actividad principal en local diferente del objeto del presente proceso, aquella actividad aparece como secundaria o accesoria (ss. T.S. de 22 de marzo de 1994 y 17 de diciembre de 1984), lo que se desprende de las declaraciones de los propios testigos y empleados del arrendatario (D. Jesús Roca manifestó, al contestar la repregunta segunda, "que van allí esporádicamente a comprobaciones, a demostrar todo lo que concierne a motores, frenos, dirección suspensión y transmisión", y D. Emilio C , al responder la repregunta tercera, "que de vez en cuando también va con algún alumno para mostrarle piezas del automóvil", y D. Amando B , al responder la pregunta tercera, "que llevan a los alumnos que no entienden bien el lado teórico") y coincide con las fotografías del local aportadas por el arrendatario en las que se comprueba que el local carece de rótulos que indiquen que se desarrolla en el una actividad de la autoescuela y que los dos motores que se encuentran en el mismo aparecen montados sobre dos bastidores con ruedas y por su tamaño podrían encontrarse en el local principal de la autoescuela.

SEGUNDO.- Resta por examinar si, tal y como el arrendatario alegó al contestar la demanda, la pretensión de extinguir el arrendamiento por transcurso del plazo legal como contrato asimilado al de local de negocio supondría una infracción de la doctrina de los actos propios al haber efectuado el arrendador la revisión de la renta autorizada por la Ley de 24 de noviembre de 1994 como si el arrendamiento fuera de local de negocio.

Fue un hecho indiscutido que en el mes de enero de 1996 el arrendador dirigió carta al arrendatario (folio 55) en la que le comunicaba la elevación de la renta, acogiéndose a la Disposición Transitoria Tercera apartado c) 6 de la LAU de 1994, en el porcentaje el primer año del 20%, y en la que se terminaba por indicar "todo ello sin perjuicio del derecho que, en su caso, pueda asistirle y desee ejercitar, de negativa a la adecuación. En este caso el contrato quedaría extinguido el 31 de diciembre de 1999". Fue también indiscutido que el arrendatario aceptó la elevación de la renta. No puede, por el contrario, tenerse como probado, que la aceptación del arrendatario se realizara, como alegó, por medio de la carta unida al folio 59, pues la misma no aparece con sello alguno de la oficina de correos que, según se alegó, la habría certificado y la recepción de la misma fue negada por el arrendador en confesión.

El principio general del derecho que veda ir contra los propios actos supone un límite al ejercicio de los derechos subjetivos y tiene su apoyo legal en el deber de buena fe en el comportamiento jurídico que recoge el artículo 7.1 del Código Civil. El autor de una declaración de voluntad queda vinculado al sentido objetivo de la misma por el deber de coherencia y la confianza que hubiera hecho nacer en el destinatario de aquella, siempre que concurran dos requisitos: 1.- Observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, por lo que en la conducta del agente no ha de existir ningún margen de error, por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar un derecho (ss. T.S. de 14 de noviembre de 1994 y 27 de enero de 1996), y ha de tratarse de actos o declaraciones de significación concluyente e indubitada, no ambigua o inconcreta (s. T.S. de 23 de julio de 1997) o que carecen de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico (s. T.S. de 28 de enero de 2000); 2.- Que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior (ss. T.S. de 16 de febrero de 1998 y 9 de julio de 1999).

Si bien es cierto que la normativa de elevación de la renta elegida en su día por el arrendador fue la establecida para los arrendamientos de local de negocio en la carta no se señala expresamente tal calificación ni esta es su finalidad ni tampoco la de fijar la duración del contrato. Fin único y directo de la misma es la notificación de la actualización de la renta, por tanto la declaración de voluntad solo a tales efectos se puede tener como concluyente e indubitada. Por otra parte, el error en el sistema de actualización de la renta lejos de haberle supuesto al arrendador algún beneficio o ventaja le fue claramente perjudicial (por los menores porcentajes de aumento anual), y no se alega siquiera por el arrendatario la realización de actos jurídicos confiando en una determinada duración de la relación jurídica arrendaticia que pudieran verse perjudicados por la pretensión actual de que se extinga el contrato como arrendamiento asimilado al de negocio por lo que esta no aparece como contraria a la buena fe.

TERCERO.- Los contratos de arrendamiento asimilados a los de local de negocio quedaron extinguidos a los cinco años de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (entrada en vigor que se produjo el 1 de enero de 1995), por lo que habrá de estimarse la pretensión de desahucio por expiración del contrato (artículo 1565.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- La estimación del recurso lleva a no hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Por todo lo expuesto y en el ejercicio de la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos confiere.

FALLO

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por DON CARLOS A contra la sentencia de fecha quince de marzo de dos mil dictada en el Juicio de Desahucio número 87/2000 que se sigue en el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Vigo se declara haber lugar al desahucio condenando a Academia F ..S.L. a dejar libre el bajo patio y sótano del edificio número 9 de la calle B..de esta ciudad con apercibimiento de desalojo, y sin una expresa condena en costas en ninguna de las instancias.

Notifíquese la presente resolución a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y con testimonio de esta resolución, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia por quién se acusará recibo.

Así por nuestra Sentencia de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente DON JOSE FERRER GONZALEZ, en el mismo día de su fecha, de lo que Yo el/la Secretario doy fe.