Sentencia Civil Nº 194/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 170/2014 de 23 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00194/2014

Rollo de Apelación: 170/2014

S E N T E N C I A Nº194

En PALMA DE MALLORCA, a veintitrés de junio de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, constituida como Órgano Unipersonal por el Ilmo. Magistrado D. MATEO RAMÓN HOMAR, los Autos de JUICIO VERBAL número 415/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 18 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 170/2014, en los que aparece como parte demandante apelante, D. Primitivo , representada por el Procurador de los tribunales, D. JERONI TOMAS TOMAS, asistidA por el Letrado D. MIGUEL DE VERGARA SCHMITZ, y como parte demandada apelada, RACHEL INVEST S.L., representada por la Procuradora de los tribunales, Dª BEATRIZ FERRER MERCADAL, asistida por el Letrado D. FRANCISCO SALES SUREDA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de PALMA, en fecha 10 de enero de 2014, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo la pretensión ejercitada por la representación procesal de don Primitivo contra la mercantil 'RACHEL DE MALLORCA, S.L.', a la que se le absuelvede todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición a la parte actora en las costas procesales.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandante, D. Primitivo , se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites, se trajeron los autos a la vista del Magistrado designado para dictar la presente.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Son hechos concordados por ambas partes:

A) Que en fecha 1.04.2.007, el ahora demandante D. Primitivo y la entidad Urbanización S'Almudaina dos SL, concertaron un contrato de arrendamiento de vivienda, en concreto el chalet existente en la CALLE000 nº NUM000 del Port d'Andratx, siendo el primero arrendatario y el segundo arrendador. El plazo pactado era de cinco años, se dice que se prestó una fianza de dos mensualidades de renta, esto es, 4.400 euros, y que la renta mensual era de 2.200 euros al mes. El día 1.08.2.008 el arrendador comunicó al arrendatario que había vendido el inmueble a la entidad ahora demandada, Rachel Invest SL, incluida la fianza, con lo cual esta última quedaba subrogada en la posición de arrendadora.

B) En noviembre de 2.011 se realizaron conversaciones entre las dos partes respecto de un adelantamiento de la salida del arrendatario del inmueble, con una posible condonación de rentas de una mensualidad y media, debiendo efectuarse la salida del arrendatario el día 15 de enero de 2.012. El pacto se realizó en una conocida cafetería en forma verbal, si bien se cruzaron correos electrónicos entre las partes con fecha 16.11.2.011, acordando la aludida condonación y que el arrendatario abandonaría el inmueble en la citada fecha.

C) A principios de enero de 2.012 se suscita una controversia entre las partes respecto de la fianza y su devolución, el arrendatario la reclama y el arrendador se niega a devolverla diciendo que no procedía modificar el pacto anterior. Se cruzaron distintos correos electrónicos que obran en las actuaciones, sin que se llegase a ningún acuerdo. La arrendadora no ha devuelto suma alguna por la fianza, y el arrendatario no ha abonado la mensualidad de renta de diciembre y la mitad de la de enero. El arrendatario entregó las llaves a una empleada de la demandada el día 17.01.2.012, firmando un recibo ambas partes, y negándose el arrendatario a suscribir un documento presentado por la demandada en el que se indicaba que las partes no tenían nada que reclamarse.

En la demanda que nos ocupa, quien fue el arrendatario Sr. Primitivo reclama a la entidad Rachel Invest SL la devolución de la suma de 4.400 euros, y la demandada se opone alegando la existencia de un pacto entre las partes en virtud del cual no debía devolver suma alguna al arrendatario, y condonarle únicamente una mensualidad y media de renta.

La sentencia de instancia, tras exponer las posiciones de ambas partes, desestima la demanda por considerar que se trata de una reclamación contraria a los acuerdos alcanzados.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva sentencia que estime íntegramente la demanda, y como aspectos más relevantes, refiere una negativa a la existencia de este pacto; que no es cierto que pudo optar entre marcharse o quedarse hasta el fin del contrato; que la parte demandada no ha acreditado ningún motivo que le exonere de la obligación de devolver la fianza, ya sea el pacto en contrario, rentas debidas o vicios en la cosa devuelta; que con el pacto la actora no quería perder dinero y no se lucraba con ello; que no se ha acreditado haberse llevado nada.

La representación de la parte demandada solicita la confirmación de la sentencia de instancia, y como alegaciones más relevantes refiere que el inquilino no exigía la devolución de la fianza; que el arrendatario intentó introducir de forma extemporánea la cuestión de la fianza a modo de renegociación del acuerdo anterior; que dicha parte desconoce cualquier noticia relativa a la fianza y de la forma en que se había abonado debido a que no es el arrendador inicial del inmueble; la arrendadora expresó de forma diáfana su negativa y le advirtió de que en caso de existir la misma quedaba sin efecto la resolución anticipada del contrato, dos meses y medio después del término pactado; el pacto es que no se le exigiría indemnización por daños y limpieza, y que podría retirar la cocina y el aire acondicionado; y que la entrega de las llaves supone una ratificación tácita de este acuerdo.

SEGUNDO.-Ante tales versiones contrapuestas, es preciso reseñar que el contrato fue un pacto verbal de resolución anticipada del contrato, entre el demandante y el legal representante de la demandada Sr. Pedro Jesús en el cual la extinción del mismo se adelantaba dos meses y medio (de 31 de marzo a 15 de enero), en una conversación que se celebró en un bar. Este contrato se reflejó en los tres correos electrónicos de 16.11.2.011. Es preciso reseñar que en los mismos no se hace ninguna referencia a la fianza prestada por el arrendatario al inicio del contrato, así como a la limpieza o posibles desperfectos en la vivienda en la fecha de extinción contractual.

Un primer aspecto que debe determinarse es la iniciativa del acuerdo, y, a tal efecto, de los correos electrónicos aportados se infiere que es especialmente en beneficio de la arrendadora que desea iniciar a finales de enero o en febrero una rehabilitación integral del aludido inmueble, que se está llevando a cabo tal como se acredita en la foto aportada en esta segunda instancia a inicio de febrero de 2.012, y en los correos electrónicos de enero Don Pedro Jesús insiste en que le reclamará daños y perjuicios por el retraso si no devuelve la posesión del inmueble en la fecha acordada. A ello cabe añadir la alegación de la actora de que el demandado también deseaba rehabilitar otras dos viviendas cercanas de su propiedad, lo que debe considerarse acreditado por no haberse negado por la demandada, y por no comparecer Don Pedro Jesús al acto del juicio verbal para responder a las preguntas que se le formularen en prueba de interrogatorio. El actor dice que dicha suma se corresponde con el pago que debió hacer para las rentas de dicho período de tiempo en otra vivienda, en dato que no consta acreditado, pero que es irrelevante.

A tenor del artículo 36 de la LAU la fianza debe ser devuelta en el plazo de un mes desde el desalojo del inmueble, una vez que pueda haberse apreciado la existencia de vicios o desperfectos, o rentas debidas, y ello lógicamente no puede saberse hasta la fecha del desalojo, y no dos meses antes, si bien es obvio que estos desperfectos no podían preocupar mucho a un arrendador que efectúa una rehabilitación integral de la vivienda, tal como se aprecia en la foto aportada.

El arrendatario sostiene que en el pacto del mes de noviembre no se trató sobre la fianza, y el arrendador sostiene que se dijo que ésta no existía, y que el pacto no incluía ninguna obligación de devolver la fianza, y que, de otro modo, no habría suscrito dicho pacto, y sostiene que le hizo saber al arrendatario que si exigía la fianza se cumpliría estrictamente el contrato hasta el final, 31 de marzo, pero sin condonación alguna de renta. Esta última advertencia no consta acreditada, y Don. Pedro Jesús ni siquiera ha comparecido al acto del juicio oral para explicar su versión, habiendo sido debidamente citado, y, por el contrario en el correo electrónico de 7 de enero le imputará los gastos de demora si no puede iniciar las obras.

En cuanto a la postura mantenida por la demandada, es llamativo que tratándose de un acuerdo tomado a su iniciativa, de resultar cierta su versión, resultaría que el arrendatario le exoneraría del pago de 1.100 euros sin contrapartida alguna, puesto que si le condona rentas por importe de 3.300 euros ( una mensualidad y media de renta), el importe de la fianza es de 4.400 euros, con lo cual resultaría el absurdo de que con la operación el arrendatario perdería la suma de 1.100 euros, cuando no obra en los correos del mes de noviembre, referencia alguna al mobiliario de cocina, aire acondicionado o existencia de desperfectos que pudieran justificar una compensación de dicha suma. Además, en ningún correo electrónico consta una renuncia expresa, clara y terminante del arrendatario a la devolución de una posible fianza o a la compensación de la misma con la renta de la mensualidad y media, y más cuando con esta última se pretendía resarcir a este último del hecho de tener que pagar renta de dos viviendas, pues ya había concertado el arrendamiento de otra tras el pacto.

Asimismo, y del contexto de lo actuado, y singularmente de una frase expresada por el arrendatario y contenida en el correo de 6 de enero, en el que dice ' debo corregir la afirmación que verbalmente hice frente a usted en su día. Efectivamente he pagado un total de 4.400 euros de fianza' y que la cocina es propiedad de la arrendadora anterior y solicita su devolución, se pone de relieve la existencia de un error en el arrendatario, cual es la de que había abonado la fianza adquiriendo muebles de cocina, y tras observar el contrato apreció que su importe era de 4.400 euros, de los cuales 3.000 euros se habían destinado al mobiliario de cocina con factura a nombre de la arrendadora y los 1.400 euros restantes en efectivo. Entonces comienza una negociación en la que no se llega finalmente a acuerdo alguno, pues la arrendadora lo considera una renegociación inadmisible de un pacto anterior, y se intentan arreglos de compensación mediante la posibilidad de que no se abone la fianza y que el arrendatario se lleve todo el mobiliario de cocina y el aparato de aire acondicionado, e incluso con ofrecimiento de una cantidad no concretada de dinero por la demandada a la actora en la fecha de la entrega de la posesión a cambio de suscribir una renuncia a toda reclamación futura. Es de apreciar que ante la rehabilitación integral, los muebles de cocina y el aparato de aire acondicionado, no interesan a la arrendadora y de todos modos los va a desechar. No obstante se devuelve la posesión, siendo notorio que tal hecho interesa a ambas partes, pues el arrendatario ya ha alquilado otra vivienda, y la arrendadora desea comenzar con prontitud las obras.

Este Juzgador considera sorprendente que quienes son parte en un contrato de arrendamiento digan que ignoraban la existencia de una fianza, aunque la sorpresa sea mayor en la parte que la ha prestado, que es la arrendataria. El contrato de arrendamiento expresa con toda claridad la existencia de la misma, y la ahora demandada se subrogó en la posición de la arrendadora anterior con la cesión de contrato practicada, y conocía datos relevantes de dicho contrato que sin tal documento ignoraría, tales como la renta a abonar y la fecha de la extinción del mismo. Con la prueba practicada se llega a la conclusión de que una y otra parte ignoraban la existencia de la fianza prestada, y el arrendatario creía que la había abonado mediante el pago del mobiliario de cocina, pero no examinó el contrato hasta el mes de enero de 2.012, un mes y medio después de los acuerdos reflejados en los correos de 16 de noviembre. Del mismo modo también es evidente que el Sr. Pedro Jesús negoció con el inquilino sin haber examinado detenidamente el contrato que nos ocupa, y que obra o debe obrar en su poder. Aprecio una negligencia relevante en ambas partes por negociar la extinción del contrato sin leer atentamente el mismo, y la cláusula pactada sobre la fianza. El hecho de la arrendataria sea cesionaria de la entidad que lo suscribió no justifica el desconocimiento, presuponiendo buena fe en su actuación, pues si se aprovechaba del error ajeno, en dato imposible de conocer para terceros, su actuación sería contraria a la buena fe.

Considero que se ha producido un notable error obstativo en el contrato verbal cual es el ignorar, pudiendo saberlo ambas partes, que el arrendatario había abonado una fianza de 4.400 euros. Tal error se advierte por el arrendatario cuando quedaban nueve días para la fecha pactada de la entrega de la posesión, y es evidente que a ninguna de las partes le era conveniente demorar la entrega, a la arrendadora para iniciar prontamente las obras, y al arrendatario para no pagar renta de dos viviendas a la vez. Ese error de suficiente entidad podría haber conllevado la anulación del convenio de extinción anticipada del contrato, pero ninguna de las partes lo ha solicitado porque no les convenía. Finalmente, también es evidente que no se ha llegado a acuerdo alguno sobre posible compensación del importe de la fianza con mobiliario, de modo que las ofertas efectuadas no han sido finalmente aceptadas por la contraparte, como ponen de relieve los correos electrónicos.

Por tanto, el arrendatario ha prestado una fianza que no ha sido devuelta y a la cual en ningún momento ha renunciado expresa o tácitamente. El pacto de noviembre se produjo con existencia de un error obstativo sobre el particular imputable a ambas partes, pues, reitero, ambas partes pudieron y debieron conocerlo con una lectura atenta del contrato de arrendamiento. Con ello, el arrendatario no ha intentado renegociar nada, sino exigir el importe de una fianza sobre la cual no se había acordado nada, en la creencia de que habría prestado la misma mediante el pago de un mobiliario de cocina.

Al no haber renunciado la parte arrendataria a su recepción, la obligación del artículo 36 de la LAU que impone al arrendador su devolución continúa vigente. Al mismo tiempo, reputamos esencial el hecho de que no se explica el motivo por el cual el arrendatario condonaría una suma de 1.100 euros al arrendador, lo cual es expresivo de la existencia del error por ambas partes. Además, en los correos de noviembre no se hace referencia alguna a la existencia de desperfectos en el inmueble que pudiesen justificar una compensación.

En consecuencia, la arrendadora debe devolver el contenido de la fianza.

Sentada esta conclusión, debe determinarse si existe alguna suma a compensar con tal importe, y condonadas las rentas, resta por determinar si han existido desperfectos, si el arrendador se ha llevado alguna parte del mobiliario de cocina, y sobre el pago de la electricidad.

En cuanto a este último se ha aportado una factura de GESA relativa al período de 6.12 a 8.02, y la entrega de la posesión se efectuó el día 17 de enero. Es de reseñar que no se tomó la precaución en el acto de la entrega de recoger en el recibo correspondiente la lectura del contador, y con tal dato, ciertamente, no puede conocerse qué parte del consumo corresponde a una y otra parte, si bien la mayor parte del período corresponde al arrendatario. Este último tampoco aporta otros recibos de electricidad de años anteriores que permitirían acreditar sus consumos medios en dicha época del año. En tal situación la proporción de 177.02 euros sobre 306,09 euros se considera adecuada, si bien no se explique claramente el método utilizado, atendiendo que de los 64 días abarcados por la misma, 40 fueron ocupados por el arrendatario demandante.

Respecto a la existencia de desperfectos, el acta notarial de 20 de enero de 2.012 pone de relieve que existían algunos, y que el demandante se llevó algunos armarios de cocina, pues se aprecian los agujeros que los sustentaban en la pared. La demandada no ha procedido a la valoración de tales desperfectos, probablemente por cuanto han sido subsanados con un coste no muy relevante en la rehabilitación integral efectuada con posterioridad. Por tal motivo, considero procedente fijar una indemnización prudencial en la suma de 500 euros.

En consecuencia, a los 4.400 euros de fianza se descontarán 177,02 por la electricidad y 500 por desperfectos y muebles extraídos por el arrendatario, quedando un saldo a favor de la parte actora de 3.722,98 euros, cantidad en la que se estima parcialmente la demanda.

TERCERO.-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.2 y 398 de la L.E.C . no procede hacer especial pronunciamiento en ninguna de las dos instancias, al estimarse parcialmente la demanda y el recurso que nos ocupa.

Fallo

1) QUE DEBO ESTIMAR parcialmente el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador D. Jeroni Tomás Tomás, en nombre y representación de D. Primitivo , contra la resolución de fecha 10 de enero de 2.014, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Palma, en los autos Juicio verbal, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, la REVOCOen todos sus extremos.

2) Debo estimar parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Jeroni Tomás Tomás en nombre y representación de D. Primitivo , contra la entidad Rachel Invest SL, condenando a dicha demandada a que satisfaga a la actora la suma de 3.722,98 euros y sus intereses legales, los del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia.

3) No se efectúa expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Así por esta mi Sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.