Sentencia Civil Nº 195/2003, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 164/2003 de 20 de Mayo de 2003

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00195/2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 164 /2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DOÑA MARIA DEL PILAR MURIEL FERNÁNDEZ PACHECO

En OVIEDO, a veinte de Mayo de dos mil tres.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario n° 392/02, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Oviedo n° 2, Rollo de Apelación n° 164/03, entre partes, como apelante y demandante DON José ; y como apelada y demandada INMOBILIARIA ARANGO SA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Oviedo n° 2 dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veinte de Noviembre de dos mil dos, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Fernández Cobian en nombre y representación de Don José contra Inmobiliaria Arango SA., debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones en su contra deducidas en el Suplico de la Demanda, con imposición de costas a la parte actora.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por D. José , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la LEC., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltmo. Sr./a. DON/DOÑA MARIA DEL PILAR MURIEL FERNÁNDEZ PACHECO.

Fundamentos

PRIMERO.- D. José interpuso demanda contra Inmobiliaria Arango, a sustanciar por los trámites del juicio ordinario, siendo el tenor de su suplico el siguiente:

"1°- La nulidad del Anexo que como documento privado suscrito entre las partes el día 15 de julio de 1974, al concurrir error en el consentimiento prestado por don José .

2°- La nulidad del Anexo que como documento privado suscrito entre las partes el día 29 de Junio de 1999 se añadió al contrato de inquilinato suscrito entre las partes el día 15 de julio de 1974, al concurrir dolo en el proceder de la arrendadora y que llevó a error en el consentimiento prestado por don José .

3°- Que la renta mensual que corresponde satisfacer a don José desde el mes de Setiembre de 2001 y hasta Setiembre de 2002 es la de 100,81 Euros.

4°- Que, a partir de dicha fecha -Setiembre de 2002- y en cada nueva anualidad de vigencia del contrato de arrendamiento la renta que corresponderá satisfacer a don José es la resultante de aplicar a dicha suma la variación experimentada por el IPC.

5°- Que Inmobiliaria Arango, SA. debe devolver a don José la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EURO (585,59 Euros).

6°- Que procede la imposición de costas a la demandada."

Los fundamentos fácticos de la demanda, en síntesis, son los siguientes: a) Que el actor es inquilino de la vivienda, calificada como de Protección Oficial, que reseña, de la que es propietaria y arrendadora Inmobiliaria Arango SA., desde el 15 de julio de 1974, siendo la renta inicial fijada de acuerdo con la normativa de esa clase de viviendas de 6.286,62 pesetas mensuales b) Con fecha 6 de mayo de 1999 recibió una carta de la arrendadora manifestándole que procedería a la actualización de la renta, si bien el párrafo transcrito en el hecho segundo no se corresponde con el documento n° 2 que se cita c) Que ante la advertencia de Inmobiliaria Arango de que si no firmaba el anexo presentaría reclamación judicial, así como del ofrecimiento de realización del incremento de modo progresivo y en la creencia del derecho que asistía a la propiedad, que citaba preceptos legales aplicables a las viviendas de protección oficial, suscribió el anexo al contrato de arrendamiento que aporta como documento número 3. d) Posteriormente tuvo conocimiento de que los Juzgados y la Audiencia Provincial de Oviedo, en las sentencias que cita, declararon ilícito el incremento pretendido por la actora respecto a los inquilinos del mismo inmueble que se opusieron a la actualización, para atemperarlo al contenido de dichas sentencias, a los inquilinos que no acudieron a los Tribunales f) Por último, realiza el cálculo del importe de las rentas conforme al criterio fijado en dichas sentencias, con los resultados, respecto a la renta que debía haber abonado en las anualidades de 1999,2000 y 2001 y la diferencia con las cantidades realmente abonadas que constan en el hecho sexto. La demandada, con algunas puntualizaciones o distintas interpretaciones, aceptó los hechos sustanciales anteriormente expuestos, destacando que la Audiencia Provincial en algunas sentencias estimó el criterio de actualización de la arrendadora, citando la de la Sección 6ª de 25 de septiembre de 2000, así como sentencias de Juzgados que siguieron el mismo criterio, y la Audiencia de Barcelona en las sentencias que cita, insistiendo en la aceptación voluntaria y ponderada del actor de la renta fijada en el anexo del contrato. Por el Juzgado se dictó sentencia desestimatoria de la demanda, interponiendo recurso de apelación el actor.

SEGUNDO.- La nulidad del anexo del contrato, cuya declaración se postula en los apartados 1° y 2° del suplico de la demanda, por concurrir error en el consentimiento prestado por el actor y dolo en el proceder de la arrendadora que llevó a error en el consentimiento prestado por el mismo, no puede ser apreciada, ya que dichos vicios del consentimiento han de concurrir en el momento de la celebración del contrato, lo que no sucede en el presente caso, pues el error que se denuncia es el padecido por la arrendadora al ejecutar la actualización, que resulta evidenciado con posterioridad como consecuencia de las sentencias dictadas en los procedimientos seguidos entre la actora y otros inquilinos que no firmaron el anexo que se pretende anular y el dolo viene referido a la conducta de la arrendadora posterior a la fecha de suscripción del contrato, concretamente después de dictarse varias sentencias, en las que fue parte la misma, desestimatorias de su pretensión actualizadora de la renta en la forma pretendida, al no acomodar las actualizaciones de los demás inquilinos de acuerdo con el criterio sentado en dichas sentencias, plenamente aplicable a todos los inquilinos que se encontraban en las mismas circunstancias.

TERCERO.- En el apartado 3° del suplico de la demanda solicita el actor que se declare que la renta que le corresponde satisfacer desde septiembre de 2001 hasta septiembre de 2002 es la de 100,81 euros, citando como normativa aplicable para su cálculo la misma que se contiene en la parte expositiva del anexo firmado por ambas partes el día 29 de junio y que en los pedimentos precedentes pretendía anular, pero una vez realizado el cálculo para el apelante ofrece un resultado para el período de septiembre 2001-2002 de 100,81 euros mensuales, cantidad notablemente inferior a la que le resultó a la arrendadora para la anualidad de 1999 que ascendía a 63.229 pesetas (380,01 euros), siendo el apartado 4° consecuencia lógica y jurídica de la estimación del apartado anterior.

En el apartado 5° del suplico solicita la devolución por parte de la demandada de la cantidad de 585,59 euros, que se corresponde, conforme a los cálculos que se realizan en el hecho sexto de la demanda, con la diferencia entre las rentas que abonó desde septiembre de 1999 hasta la fecha de la interposición de la demanda. La demandada no alega que el cálculo de la renta actualizada conforme al criterio sentado por esta Audiencia en las siete sentencias que cita sea erróneo, ni respecto a la renta correspondiente desde septiembre de 2001, ni a las anteriores, por las que pide el actor su devolución, limitándose a argumentar en contra del error y dolo invocados como fundamento en las peticiones contenidas en los apartados 1° y 2° y a alegar la extemporaneidad de la demanda en relación con el artículo 101 del Texto Refundido de la LAU; respecto a la petición 5° que los efectos de la anulabilidad se producirían "ex nunc" y, en cuanto al cálculo de la renta que aún cuando se hubiera producido una infracción de la normativa de las viviendas de protección oficial, dicha infracción no produciría la nulidad civil porque la misma prevé sanciones específicas distintas de la propia nulidad, con cita de varias sentencias que avalan dicha argumentación, citando por último el artículo 7.1 del Código Civil.

CUARTO.- Atendiendo a los hechos y petitum de la demanda la Sala acudiendo al principio "iura novit curia", que conforme tiene declarado el TS. en sentencia de 2-10-02 "autoriza al Juez civil a aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico en que se basan las pretensiones de las partes - sentencias de 7 de octubre de 1987, 27 de mayo y 16 de junio de 1993 y 18 de marzo de 1995 -al no quedar obligado a ajustarse a los razonamientos jurídicos empleados por las partes" entiende que la normativa aplicable a la cuestión planteada es la contenida en los artículos 1.895 y ss del Código Civil, ya que se trata de una cuestión similar a la resuelta por esta Audiencia en sentencia de 29 de febrero de 1992 en grado de apelación y por sentencia de 17 de julio de 1995 del Tribunal Supremo en casación, resuelve la primera de dichas sentencias sobre el plazo de caducidad en los siguientes términos "una reiterada, uniforme y constante doctrina jurisprudencial tiene declarado que el plazo de caducidad de tres meses previsto en el artículo 106-1 de la LAU sólo es operante cuando se trata de acciones fundadas en los supuestos legales de elevación de la renta contemplados en los artículos 99, 100 y 101 de dicha Ley, pero no es aplicable en los relacionados con la aplicación de una cláusula contractual estabilizadora, sometidos únicamente al plazo de prescripción de los quince años del artículo 1.964 del Código Civil (Sentencias de 27 de octubre de 1986, 4 de febrero y 9 de abril de 1987, 12 de junio y 20 de octubre de 1988 y 7 de julio y 15 de noviembre de 1989), añadiendo lo siguiente que enlaza con la aplicación del artículo 1.895. "es cierto que la facultad del arrendador de elevar la renta puede ser ejercitada en cualquier tiempo, pero no con efecto retroactivo, como expresamente dispone el artículo 101-1 de la LAU, con respecto a las elevaciones legales, y que esta norma, -salvo disposición expresa en contrario- también podría reputarse implícita en las elevaciones derivadas de cláusulas contractuales de revisión de función de índices de estabilización. Pero es indudable que no es aplicable en los supuestos en los que lo que pretende el arrendatario es el reintegro o devolución del exceso abonado al arrendador por indebida aplicación de la cláusula pactada o por error en el cálculo de incremento, pretensión de resarcimiento que tiene su fundamento en el principio jurídico que veda el enriquecimiento sin causa y en las normas de los artículos 1.895 y siguientes del Código Civil relativas al cobro de lo indebido" y el Tribunal Supremo en la citada sentencia no consideró actos propios, en el sentido jurisprudencial, los pagos de renta excesivos declarando: "Los pagos de renta excesivos realizados por -Crestaxis, SA.- no pueden considerarse actos propios en el sentido jurisprudencial (SS.14 Mayo y 27 Noviembre 1991 (RJ19913668 y RJ 19918497) 4 junio y 30 diciembre 1992 (RJ 1992 4999 y RJ 199210562) y 10 junio y 17 diciembre 1994 (RJ 19945225 y RJ 19949428), pues - para que no sea lícito accionar a consecuencia de un acto de aquella clase, se requiere que se haya definido inalterablemente, causando estado, la situación jurídica de su autor o que vaya encaminado a crear, modificar o extinguir algún derecho, definiendo unilateralmente dicha situación, a más de que, para que tenga carácter vinculante el acto propio, ha de ser concluyente e indubitado y con alcance inequívoco- lo que no acontece en este caso, dado que el mero abono de las rentas reclamadas, sin aceptación previa de la cuantía de su elevación, no es suficiente al efecto pretendido, al no concurrir los requisitos exigidos jurisprudencialmente; b) Según ya declaró esta Sala (SS. 4 marzo y 30 septiembre 1992 (RJ 19922158 y RJ 19927475), si bien es cierto que la doctrina jurisprudencial prohibe ir a su autor contra actos que definan claramente su posición o situación jurídica, o tiendan a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo es sobre el presupuesto de que sean válidos y eficaces en Derecho (SS. 18 octubre 1982 (RJ 19825564) y 24 febrero 1986 (RJ 1986935), por lo que no procede su alegación cuando tales actos están viciados por error, que es lo sucedido en este caso, en que el error en el cálculo del incremento de la renta se declara en la sentencia impugnada; c) La doctrina declarada en las sentencias invocadas en el motivo hace referencia a supuesto no asimilables al presente; d) La pasividad de la actora en el ejercicio de sus derechos no constituye acto propio vinculante para la misma (S. 5 marzo 1991 (RJ 19911718); y e) Ha de rechazarse, en conclusión, la posibilidad de que el mero pago de lo indebido merezca la conceptuación de acto propio en el sentido jurisprudencial, que vincule al -"solvens-", concluyendo dicha resolución de la forma siguiente "en todo caso lo decisivo es que la percepción de rentas de cuantía superior a la procedente según el contrato y no aceptada por el arrendatario constituye cobro de lo indebido que obliga a la restitución de lo pagado por error y sin justificación alguna"

Aplicando lo anteriormente expuesto al caso de autos, la renta que corresponde abonar al inquilino conforme a la cláusula quinta del contrato y anexo firmado en 1999 siguiendo el criterio sentando en las sentencias citadas por el actor y que no resulta contradictorio con la sentencia citada por la demandada, cuya copia adjunta, como se desprende de su lectura y, partiendo de que los cálculos realizados por el actor son correctos, ya que no han sido impugnados en sí mismos expresamente, es la de 100,81 euros hasta septiembre de 2002 y a partir de esa fecha la resultante de aplicar a la misma el IPC, debiendo devolver la arrendadora la cantidad de 585, 59 euros, pues el actor al suscribir el anexo aceptó la cuantía que en el mismo se decía pero por error, confiado en que el cálculo realizado por la arrendadora era acertado.

QUINTO.- Por lo anteriormente expuesto procede estimar parcialmente el recurso de apelación y del mismo modo la demanda, sin hacer expresa declaración sobre las costas de ninguna de las instancias (arts. 394 y 398 LEC).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. José contra la sentencia de fecha veinte de Noviembre de dos mil dos dictada por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Oviedo, en los autos de los que el presente rollo dimana, la que se REVOCA.

Estimar parcialmente la demanda interpuesta por D. José contra Inmobiliaria Arango SA. declarando:

1°- Que la renta mensual que ha de abonar el actor en concepto de renta de la vivienda sita en Oviedo, CALLE000 n° NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , desde septiembre de 2001 hasta septiembre de 2002, es la de 100,81 euros, revisándose a partir de esa fecha cada nueva anualidad conforme al IPC.

2°- Condenar a la demandada a abonar al actor la cantidad de 585,59 euros (quinientos ochenta y cinco euros con cincuenta y nueve céntimos)

No hacer expresa declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.