Sentencia Civil Nº 195/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 458/2010 de 11 de Abril de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 195

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº1 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº2)

ROLLO DE APELACIÓN Nº 458/2010

JUICIO Nº 769/2008

En la Ciudad de Málaga a once de abril de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso INVERSIONES MAYMA S.L. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. IGNACIO A. SANCHEZ DIAZ. Es parte recurrida Jose Daniel , que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de octubre de 2009, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que ESTIMO parcialmente la demanda promovida por Dª INMACULADA SANCHEZ FALQUINA en nombre y representación de D. Jose Daniel , condenando a INVERSIONES MAYMA SL al pago de la cantidad de 2.722,28 euros más los intereses legales devengados por dicha cantidad desde la presentación de la demanda, sin imposición de las costas a ninguna de las partes ."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día veinticuatro de febrero de 2011 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

Por la parte actora, don Jose Daniel , se ejercita en el presente proceso una acción personal derivada de una relación de contrato de arrendamiento urbano de vivienda, dirigida frente a la arrendadora, entidad mercantil Inversiones Mayma, S.L., en reclamación del importe de las obras urgentes de conservación llevadas a cabo por el arrendatario en la vivienda arrendada, al amparo del art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 .

La sentencia de primera instancia ha estimado parcialmente la demanda, condenando a la demandada a pagar al arrendatario demandante el coste de las obras de conservación urgentes realizadas en el cuarto de baño y aparato de aire acondicionado, por importe de 2.722,28 euros.

Contra la referida sentencia se alza la parte demandada por medio del presente recurso de apelación, basado en una indebida aplicación del art. 21.3 LAU .

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La Parte apelante alega que no se han cumplido los presupuestos legales exigidos para la prosperabilidad de la pretensión actora.

De conformidad con lo establecido en el art. 21.3 LAU , el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. El art. 21.4 LAU establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

La necesidad de la reparaciones hace referencia a las obras que tienen por objeto la conservación de la cosa, por oposición a la conveniencia, a la comodidad o al lujo. Son reparaciones necesarias aquellas obras u operaciones encaminadas tanto a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

La parte apelante concreta su impugnación separadamente respecto de las dos actuaciones llevadas a cabo por el arrendatario en la vivienda arrendada que han sido acogidas en la sentencia apelada, en el sentido de condenar a la demandada al pago de su importe. Así:

1.- Obras de reparación de cuarto de baño.

La parte apelante alega: a) que no es una reparación urgente, ya que solo se trataba de que el agua bajaba más despacio y el baño tardaba en desaguar; y b) no se han cumplido los requisitos de la comunicación previa al arrendador y el de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

Las alegaciones de la parte apelante han de ser rechazadas.

En cuanto a la urgencia de la reparación, se trata de un concepto jurídico referido a la evitación de un daño inminente o una incomodidad grave. Los datos que constan en el proceso ponen de manifiesto que la avería del cuarto de baño era importante, ya que afectaba al desagüe de los elementos del cuarto de baño (ducha y lavabo), lo que impedía su normal utilización y se traducía, lógicamente, en una incomodidad constante. Compartiendo esta Sala el criterio de la Juzgadora a quo en el sentido de apreciar una incomodidad grave para el arrendatario.

Por lo que respecta al requisito de la comunicación previa, es cierto que las comunicaciones escritas del arrendatario a la entidad mercantil arrendadora, realizadas en los meses de agosto y septiembre de 2007 y dirigidas al anterior domicilio social de la arrendadora en Madrid, no han sido efectivas, y que el arrendatario conocía el domicilio personal del Administrador de la sociedad mercantil Inversiones Mayma, S.L., ubicado en la misma urbanización en la que se encuentra la vivienda arrendada. Sin embargo, consta que el cambio de domicilio social fue inscrito en el Registro Mercantil con posterioridad a las primeras notificaciones, lo que evidencia la intención del arrendatario de cumplir formalmente con la exigencia legal, excluyendo la mala fe denunciada por la apelante. Siendo así que, en cualquier caso, consta que ya en el mes de mayo de 2007 se habían comunicado a la arrendadora, en la persona de su Administrador, los problemas existentes en el cuarto de baño y la necesidad de su reparación; constando una respuesta negativa del Sr. Justino , representante de la arrendadora, en sentido contrario a la reparación del cuarto de baño, al no ser posible sin romper y cambiar la estructura completa (carta de 15 de mayo de 2007).

Siendo patentes la voluntad del arrendatario de exigir la urgente reparación del cuarto de baño, y la voluntad contraria de la arrendadora, ello con anterioridad a la ejecución de las obras de reparación por parte de aquél.

2.- Reparación de aparato de aire acondicionado.

Las alegaciones de la apelante se refieren, en este caso, a la imputación de la reparación al arrendatario, por tratarse de una pequeña reparación exigida por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda.

Las alegaciones han de ser rechazadas, habida cuenta que la fecha de concertación del contrato de arrendamiento (1 de febrero de 2007) pone de manifiesto que el aparato de aire acondicionado se encontraba averiado con anterioridad, sin que la arrendadora pueda pretender que el nuevo inquilino asuma el coste de la reparación del deterioro producido por el desgaste de la vivienda causado por el uso de la misma por parte de anteriores arrendatarios.

Por todo lo anterior, procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil demandada Inversiones Mayma, S.L. contra la sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Marbella en los autos de Juicio Ordinario nº 769/08, de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la apelante al pago de las costas del recurso.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.