Sentencia Civil Nº 195/2015, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 299/2015 de 15 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

Sección Octava

Avd. Alvaro Domecq 1, 2ª planta

Tlf.: 600147312. Fax: 956033414

NIG: 1102042C20150001042

S E N T E N C I A N° 195

ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

Dª. LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS:

D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO

D. BLAS RAFAEL LOPE VEGA

APELACIÓN CIVIL, ROLLO 299/15- S

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera

Juicio Verbal 203/15

En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a dieciseis de diciembre de dos mil quince.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de Juicio Verbal 203/15, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Jerez de la Frontera, recurso que fue interpuesto por Estela representado por el Procurador Sra. Fontán Orellana y asistido del Letrado Sr. Delgado Garrucho siendo parte apelada REYAL URBIS S.A. representado por el Procurador Sr. Argüeso Asta-Buruaga y asistida del Letrado Sr. Medina Muñoz; ; sobre desahucio por falta de pago.

Antecedentes

PRIMERO-.La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Jerez de la Frontera, dictó sentencia el día veintisiete de abril de dos mil quince , cuyo Fallo literalmente dice: 'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Fernando Argüeso, en nombre y representación de REYAL URBIS S.A:, contra Dña. Estela y en consecuencia debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 22 de febrero de 2012, celebrado entre ambas, condenando a la demandada a que la desaloje y la ponga libre y expedita a disposición de la actora dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de que de no verificarlo se procederá a lanzarla a su costa, así como debo condenar y condeno a la demandada en este pleito a que abone a la demandante las rentas vencidas y no satisfechas que se hubiesen devengado desde la interposición de la demanda hasta el efectivo desalojo de la finca, con sus intereses legales. '

SEGUNDO-.Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada , y admitido el recurso, se dio traslado de los mismos a la parte demandada, quien procedió a oponerse al mismo, y se elevaron las actuaciones a esta Sala.

TERCERO-.Recibidas las actuaciones, se le dio el trámite pertinente y se procedió a la deliberación, votación y fallo de la presente resolución.

CUARTO-.En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Dª. LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ. quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO-.Apela la sentencia la parte demandada , que ha visto desestimada su pretensión por error en la valoración de la prueba

Si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en al primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares interés - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ello por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley procesal , apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984 , 9 de junio de 1988 , 8 de noviembre de 1989 , 13 y 30 de noviembre de 1990 , 10 de octubre de 199512 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997 , de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación inconciencia de las

SEGUNDO-Aplicando esta doctrina a la presente causa la parte apelante alega que ha quedado demostrado que no se adeudaba la renta reclamada siendo el verdadero objetivo de Royal Urbis que se haga efectivo el derecho de opción de compra , se ofreció el abono de las rentas hasta la finalización del contrato en fecha 22 de febrero del 2017, lo que no se acepto por la parte demandante , asi mismo señala que es incierto que la demandada de forma voluntaria retrasare la notificación de la demanda pues lo acontecido es que se entrego al portero, este le aviso telefónicamente y residiendo en Málaga le era imposible desplazarse para recogerla gasta el 19 de marzo del 2015, y a esa fecha esta abonado lo que se adeuda , también es incierto los retrasos en el abono de las rentas siendo lo ocurrido que al entrar la entidad demandante en concurso de acreedores modifico el nº de cuenta y ello determino el retraso ; por ultimo se señala que se ha ejercitado la opción de compra en fecha 8/04/2015 lo que implica estar al corriente del pago de las rentas

Que frente a ello la parte apelada señala que cuando se presenta la demanda de desahucio se adeudaba la renta de diciembre del 2014 y enero y febrero del 2015 asi como las cuotas de comunidad de seis meses, es la propia demandada la que reconoce los retrasos en su contestación a la demanda , reconoce que ha incumplido lo plazos del pago de las rentas desde septiembre del 2014 , asi mismo reconoce la enervación de un juicio anterior, la demandada retraso la recepción de la demanda y procedió al abono de las rentas los días 16 y 19 de marzo , es incierto que como consecuencia del concurso de acreedores la demandada no supiese la cuenta pues la misma es de marzo del 2013 y tiene conocimiento de la misma pues ha realizado trasferencias.

En segundo lugar se señala que el derecho de opción de compra nada tiene que ver con la presente resolución y que el mismo no se ha ejercitado conforme a lo concertado.

Tras la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 habiendo habido una anterior enervación, impide cualquier otra posterior. Y sin que quepa pretender aplicar una rehabilitación del derecho a enervar, o de prescripción que no sería de este derecho sino de la 'no posibilidad' de reproducirla, porque esto no está previsto en la Ley. Cuál era la situación existente con anterioridad es de todos conocida; no existía límite salvo que la reiteración pudiera ser calificada de abusiva por ser consecuencia de un comportamiento contrario a la buena fe, pero ello fue modificado. Y lo que dice la Ley es claro en su literalidad, solo cabe una enervación siendo irrelevante cuál sea la duración ulterior del contrato, y la razón de ello es porque la enervación no es un medio de rehabilitar un contrato ni dejar sin efecto una resolución, sino una facultad de continuar, no obstante haber incumplido, manteniendo el disfrute del local en tanto pague. Y como facultad excepcional se puso un límite, por tanto quien ya enervó tiene que tener especial cuidado en el cumplimiento de sus obligaciones. Hay que tener en cuenta que el arrendatario ya había obligado en dos ocasiones a interponer demandas dado su retraso en el pago, lo cual no consta que fuera admitido por el hoy apelante .

A mayor abundamiento se ha de destacar que es la propia parte ahora apelante quien expresamente señala que se admita una nueva enervación, es decir reconoce que ha tenido lugar un enervación , sin que pueda ir contra sus propios actos intentando en el recurso que no se considere existió una enervación ni procedimientos anteriores cuando ella misma reconoce que lo pretendido en este procedimiento es una nueva enervación, lo que no resulta procedente

En segundo lugar y respecto al incumplimiento que es en lo que principalmente basa el recurso , si bien es cierto que la renta de diciembre estaba abonada con anterioridad a la demanda también consta a la vista de la documentación presentada por la propia parte apelante que no abona enero , febrero y marzo hasta el 16 de marzo del 2015 y las seis cuotas de comunidad se abonan el 19 de marzo , por lo que se ha de considerar que en la fecha de la vista había abonado lo adeudado, pero no había cumplido con su obligación de pago de las rentas y cuotas de la comunidad a la fecha de la demanda

Por tanto se ha de señalar que precisamente la existencia de dos demandas anteriores implican un continuo incumplimiento de la demandada en el pago de las rentas o al menos un grave retraso, sin que le pueda servir de justificación el cambio de cuenta de la entidad demandante que consta se realizo con anterioridad

Que a tales efectos resulta muy ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo, de 19/7/2012, recurso 727/2011 , representativa de la postura mantenida por el mismo en este tipo de situaciones (ver además la de 23/12/2011, 26/4/2012, 7/6/2013 y 12/12/2013, a título de ejemplo), declara que, si bien habitualmente el tribunal había venido aceptando que los pagos realizados dentro de la mensualidad reclamada, no llegaban a ser un verdadero incumplimiento, presentando las características de un mero retraso, lo cierto es que esta valoración ya se ha modificado como consecuencia de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo sobre la materia. Así, resolviendo directamente esta cuestión, tanto la sentencia del TS de 24 de julio de 2008 como la de 26 de marzo de 2009, sientan claramente el principio, en sede de recurso de casación por interés casacional, dadas las divergencias existentes entre las decisiones de diversas Audiencias, que el arrendador no tiene porqué soportar el pago de la renta fuera del plazo pactado en el contrato o, en su defecto, fijado por la ley. La primera de las sentencias citadas recoge el supuesto de que el impago afecte sólo a un mes, y sienta el principio de que el arrendador no tiene porqué soportar retrasos en el cumplimiento de su obligación por parte del arrendatario.

Por todo ello, debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia y dar lugar al desahucio solicitado.

TERCERO-.Al desestimarse el recurso, conforme al artículo 398 en relación con el 394 de la ley procesal civil , procede hacer condenar al pago de las costas causadas en esta alzada

VISTOSlos artículos citados y demás de pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y con la autoridad conferida por el pueblo español, y por cuanto antecede

Fallo

Que Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Fontán Orellana en nombre y representación de Estela contra la sentencia dictada el veintisiete de abril de dos mil quince por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera, en el Juicio Verbal , CONFIRM AMOS Integramente misma, . Con condena a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada. Devuélvase al apelante el dinero consignado para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes y una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de origen.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, los recursos de CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL y, en su caso, conjuntamente con el anterior el EXTRAORDINARIO por INFRACCIÓN PROCESAL, conforme a la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, tras la reforma realizada por la Ley 37/2011. Los recursos que procedan se podrán interponer por escrito dentro de los VEINTE DÍAS siguientes al de la notificación, y se deberán presentar ante esta Sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiendo el recurrente constituir y acreditar al tiempo de la interposición el correspondiente DEPÓSITO PARA RECURRIR , por importe de CINCUENTA EUROS (50 ?), para cada uno de dichos recursos, mediante ingreso en la Cuenta de Consignaciones de esta Sala, abierta en Banesto, Cuenta Expediente núm. 1465/0000/12/0299/15, debiendo indicar en dicho ingreso el recurso de que se trate, si fuese Casación, con el Código 06, y si fuesen conjuntos, además con el Código 04, requisitos sin los cuales no se admitirán a trámite los recursos. Igualmente, deberá presentar el ejemplar del modelo 696 de autoliquidación de Tasa Judicial, de conformidad a lo dispuesto en el apartado 7.2 del art. 35 de la Ley 53/2002, de 30 de Diciembre, Orden del Ministerio de Hacienda 661/2003, de 24 de Marzo y Resolución de 8 de Noviembre de 2003, de la Secretaría de Estado de Justicia, incluso cuando se trate de entidades exentas del pago .

Así por esta Sentencia definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fé.