Sentencia Civil Nº 195/2016, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 2/2016 de 08 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46250-37-2-2016-0000008
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 2/2016- L -
Dimana del Juicio Ordinario Nº 001018/2014
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE CATARROJA
Apelante: D. Pascual .
Procurador.- Dña. Mª JOSE SANCHIS GARCIA.
Apelado: DÑA. Teresa .
Procurador.- Dña. MARIA JOSE JUAN BAIXAULI.
SENTENCIA Nº 195/2016
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO
Magistrados/as
Dª SUSANA CATALAN MUEDRA
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
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En Valencia, a ocho de junio de dos mil dieciseis.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D.
ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario nº 1018/2014, promovidos por DÑA. Teresa
contra D. Pascual sobre 'reclamación de cantidad', pendientes ante la misma en virtud del recurso de
apelación interpuesto por D. Pascual , representado por el Procurador Dña. Mª JOSE SANCHIS GARCIA
y asistido del Letrado D. FERNANDO PABLO MORENO PUCHOL contra DÑA. Teresa , representado por
el Procurador Dña. MARIA JOSE JUAN BAIXAULI y asistido del Letrado Dña. Mª DEL CARMEN GIMENO
CHIRIVELLA.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 4 DE CATARROJA, en fecha 15-9-15 en el Juicio Ordinario nº 1018/2014 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda formulada por Dª Teresa , debo condenar y condeno a D. Pascual a abonar a la parte actora la cantidad de 12.000 €, condenando a la demandada al pago de las costas causadas.'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Pascual , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de DÑA. Teresa . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 26 de mayo de 2.016.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.


PRIMERO.- Este procedimiento se inició por la demanda en reclamación de la suma de 9.858,38 euros en base al contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 30 de abril de 2012, que incluía una opción de compra, habiéndose entregado la cantidad de 12.000 € en concepto de fianza y habiendo comunicado el 8 de noviembre 2013 su intención de no ejercitar la opción de compra, le instaba a que le fuera devuelta la cantidad entregada como señal a cuenta del precio de la compra del piso o bien como fianza, lo que no efectuó el demandado.

Con posterioridad amplió la demandada en reclamación de la cantidad de 12.000 €. Habiéndose dictado Sentencia en la cual se estimó la demanda al concluir que, aunque existen versiones contradictorias a la hora de determinar en qué concepto fue entregada la cantidad de 12.000 €, las consecuencias del incumplimiento no se regulan en lo pactado para la opción de compra, concluyendo que no consta en el contrato la facultad de hacer suyos los 12.000 € por el desistimiento de la parte actora, ni se ha probado que se acordará de manera verbal.

Ante esta resolución, por la representación de la parte demandada se formuló recurso de apelación, alegando en síntesis: a- Error en la valoración de la prueba.- Debe acudirse a la interpretación de los contratos para determinar cuál fue la voluntad de las partes, es desproporcionado entender que la cantidad de 12.000 €, se entregase en concepto de fianza de un contrato de arrendamiento, habiendo desistido la parte demandante unilateralmente de la compraventa, la cantidad entregada lo fue, no para responder del contrato de arrendamiento, sino de la opción de compra cuyo desistimiento unilateral provoco la pérdida de esas cantidades.

b- Incumplimiento del contrato por parte del comprador, indemnización por daños y perjuicios causados.- En este caso más que un desistimiento unilateral hay un incumplimiento del contrato por la parte demandante, incumplimiento por partida doble ya que también dejó de pagar las rentas, ante ello el demandado optó por resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios en la cuantía de 12.000 €, indemnización queda amparada por el artículo 1124 del Código Civil .



SEGUNDO.- La primera cuestión que plantea el recurso es cuál fue la finalidad de los 12.000 €, entregado a la firma del contrato, en este sentido hay que calificar el contrato de arrendamiento con opción de compra de muy confuso en este aspecto y ello por cuanto: a.- Si acudimos a los términos y las palabras utilizadas en el contrato, en base al artículo 1281 del CC observamos que en la cláusula undécima cuando se indicó la cantidad que se recibía, 12.000 €, se estableció que lo era en concepto de 'señal'; sin embargo, posteriormente en la cláusula tercera de la opción de compra cuando se hace constar que esta cantidad se descontará del precio de la misma se utiliza el término 'fianza', más propio del arrendamiento de viviendas.

b.- Por otro lado, en un examen sistemático observamos que el contrato de 30 abril de 2012 está dividido en dos partes, una primera donde regula los pactos del arrendamiento de la vivienda y que termina remitiéndose en la estipulación décimo tercera a la LAU, dentro del que se recoge el pago de la cantidad de 12.000 €, lo cual hace pensar que esta cantidad debió ser en uno de los conceptos del arrendamiento y en función de aquél.

c.- Por último, no escapa que esa cantidad es desproporcionada como fianza del artículo 36 de la LAU , en relación con el importe de la renta mensual 400 €, lo permitiría interpretarla en el sentido que la misma va en función de la opción de compra y no de la del arrendamiento de la vivienda.

Ahora bien la Sala atendidas estas circunstancias debe acabar coincidiendo con la Juez 'a quo'.

Primeramente porque la ubicación de los 12.000 €, dentro del contrato de arrendamiento y fuera de las estipulaciones concretas de la opción de compra, implica entender que esta cantidad no se entregó en base a la opción sino en función del arrendamiento. Y por tanto, el desistimiento unilateral realizado por la demandante de la opción de compra no afecta a esta suma consignada en función del arrendamiento.

Y en segundo lugar, porque conceptuada la opción de compra junto al arrendamiento de vivienda como un contrato atípico y complejo, pues '... consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido...' ( STS de 15 diciembre 1997 ). Y en atención a lo pactado, observamos que el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido, dos años, sin que en este caso se pactase la obligación del optante de pagar un precio por esa opción, pues tanto el importe de la renta de 400 €, va referida al arrendamiento y no existe pacto alguno sobre que los 12.000 € se perdiesen, si el optante desiste como fue el caso.

Y en tercer lugar, no puede omitirse que la redacción del contrao no fue efectuada por el arrendatario sino por el arrendador o a su encargo, y por tanto, no puede beneficiarse a éste de la oscuridad del mismo, artículo 1288 del CC .



TERCERO.- En segundo lugar ha planteado el recurrente, que esa cantidad la haría suya el demandado por indemnización por los daños y perjuicios que le causó el incumplimiento de la parte demandante.

Sin embargo, atendiendo a que el demandado no formuló reconvención contendiendo una reclamación en ese sentido, conforme exige el artículo 406 de la LEC , limitándose a oponerse a la demanda. Esta insuficiencia impide atender a esa alegación mas allá de los limites de la contestación artículo 405 de la LEC .

Lo que implica que no puede declararse la responsabilidad del demandante, ni la obligación de indemnizar a la demandada por los daños y perjuicios causados, al no haberse reconvenido en ese tenor, por lo que esa pretensión no puede servir de justificación a la apropiación de esa suma que efectuó el demandado al negar su restitución.

Por demás, tampoco puede prosperar como causa de oposición, primero en la medida que como antes hemos indicado los 12000 € no se entregaron en base a la opción de compra sino al contrato de arrendamiento, no puede por tanto ampararse la no devolución de los 12000 € en los perjuicios sufridos por el desistimiento de la demandante.

Y, en segudo lugar, si atendemos a que aunque estos perjuicios se incardinan en el pago del préstamo pero se obvia que se sigue detentando la propiedad del bien.



CUARTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María José Sanchis García, en nombre y representación de don Pascual , contra la Sentencia n.º 115/2015 de 15 de septiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Catarroja en el juicio ordinario seguido con el número 1018/2014.



SEGUNDO.- Confirmar íntegramente dicha resolución.



TERCERO.- Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, si concurrieran los presupuestos procesales para ello.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.