Sentencia CIVIL Nº 195/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 36/2018 de 17 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0087850
Recurso de Apelación 36/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 882/2014
APELANTE: ANFRANJO SL
PROCURADOR D. IGNACIO RODRIGUEZ DIEZ
APELADO: GARAY-ARTABE S.L. y RALLUMER S.L.
PROCURADOR D. LUIS JOSE GARCIA BARRENECHEA
SENTENCIA Nº 195/2018
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dña. Mª JOSÉ ROMERO SUAREZ
En Madrid, a diecisiete de mayo de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
882/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid a instancia de ANFRANJO SL apelante
- demandado, representado por el Procurador D. IGNACIO RODRIGUEZ DIEZ contra GARAY-ARTABE
S.L. y RALLUMER S.L. apelados - demandantes, representados por el Procurador D. LUIS JOSE GARCIA
BARRENECHEA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el
mencionado Juzgado, de fecha 29/03/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. Mª JOSÉ ROMERO SUAREZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/03/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: ' Estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. Luis José García Barrenechea, en representación de Rallumer, S.L. y Garay-Artabe, S.L., contra Anfranjo, S.L. y condeno a la demandada a abonarle la cantidad de 33.362,38 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin expresa imposición en costas.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales, señalándose para deliberación, votación y fallo el 16 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Frente a la Sentencia parcialmente estimatoria de las pretensiones de las entidades GARAY-ARTABE S.L. y RALLUMER S.L., como arrendadoras, frente a ANFRANJO S.L. como arrendataria, se presenta recurso de apelación por la parte condenada invocando: 1º.- Incongruencia extra y ultra petita y omisiva.

2º.- Error en la valoración de la prueba documental.

3º.- Infracción de la doctrina de los actos propios.

4º.- Infracción del artículo 1.124 Código Civil y del enriquecimiento sin causa.

La parte apelada se opone al recurso.



SEGUNDO.- Principiemos recordando que las entidades arrendadoras ejercitaban una acción de reclamación de cantidad por importe de 41.762,38 Euros, derivado del incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte apelante del contrato arrendaticio que las ligaba, de fecha 27 de abril de 1.998, de local de negocio. Desglosaban el importe que se decía adeudado, en los siguientes conceptos: 1.- Impuesto de Bienes Inmuebles y Tasa de Residuos Urbanos desde 2006 hasta 2.013, a excepción del año 2011.

2.- Indemnización por incumplimiento del preaviso de seis meses previsto en la cláusula cuarta del contrato arrendaticio.

3.- Rentas pendientes de octubre, noviembre y diciembre de 2013, a razón de 4.200 Euros mensuales.

Deduce la fianza prestada en su día.

El Juzgador de Instancia considera que el contrato de arrendamiento, una vez vencido el plazo arrendaticio de quince años, en abril de 2013, quedó prorrogado por un año, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.566 Código civil , por tácita reconducción, al no acreditarse que se acordara verbalmente una prórroga expresa por un año o por seis meses. Considera igualmente acreditado que el local no se desalojó por la parte arrendataria hasta diciembre de 2013.

Estima el Juez a quo que la arrendataria debe satisfacer a la parte arrendadora el importe de 4.200 Euros correspondientes a la renta de octubre de 2.013, 25.200 Euros en concepto de indemnización por incumplimiento del preaviso de seis meses, más 11.174,53 Euros en concepto de Impuestos y Tasa de residuos urbanos, deduciendo la fianza arrendaticia.



TERCERO.- Sobre las incongruencias denunciadas .

Se alega en primer lugar que no se entiende el por qué resulta el importe final de condena, considerando que se restaba el importe correspondiente a impuestos y tasas. Como se verifica fácilmente de la lectura de la Sentencia, el importe final resultante se deriva de las operaciones anteriormente citadas. No se deduce el importe de 11.174,53 Euros a cuyo pago se condena en Sentencia.

Del contenido de este motivo lo que se advierte es que la parte apelante parece no haber leído atentamente la Sentencia, porque ni se resta dicho concepto, ni se declara procedente el pago de las rentas de noviembre y diciembre de 2013. Parece también olvidar que la parte apelada reclamaba una indemnización por incumplimiento del plazo de preaviso, estimando el Juzgador de Instancia la petición de la parte actora, calculando seis meses de rentas (noviembre 2013 a abril 2014).

Por tanto, con independencia del desacuerdo de la apelante con la valoración probatoria y con las conclusiones alcanzadas en la Sentencia, no se advierte incongruencia extrapetita, ultra petita, ni omisiva.



CUARTO.- Sobre el error en la valoración probatoria .

Se insiste en este punto en que se concede a la parte actora más rentas de las reclamadas, hasta abril de 2014, a lo que debemos reiterar lo ya expuesto en el fundamento anterior, porque responde a la indemnización por incumplimiento del plazo de preaviso.

Sobre esta última cuestión se alega que el contrato de 27 de abril de 1.998 se extinguió, pactándose una nueva relación arrendaticia, y que no sería de aplicación la cláusula cuarta del contrato. Esta alegación, tal cual se argumenta, se rechaza porque no es cierto que según la demanda la relación contractual quedase extinguida 'sin solución de continuidad' a los 15 años de duración. Aunque en el contrato se consigne que las partes puedan pactar 'una nueva relación arrendaticia', no implica que no pudieran llegar a los acuerdos que estimasen oportunos conforme a lo dispuesto en el art. 1.255 CC , en aplicación del principio de libertad de pactos.

Debemos señalar en este sentido que cuando se trata de arrendamientos urbanos para uso distinto a vivienda, el régimen aplicable será en primer lugar la voluntad de las partes, y en su defecto, se regirán por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil ( artículo 4.2. LAU ), y aunque no deban someterse a lo dispuesto en el título II de la LAU, en aplicación analógica de lo establecido en el artículo 10.2 LAU , 'Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.' Lo que se acredita en autos, de las propias manifestaciones de ambas partes en el interrogatorio, es que llegaron a un acuerdo verbal de prorrogar el contrato, no de pactar una nueva relación arrendaticia ajena a la preexistente. Acuerdo verbal tan válido y expreso como el escrito. En dicho acuerdo la única modificación que se acredita efectuada fue el importe de renta que quedó reducido a 4.200 Euros mensuales. Y dado que no se acredita una duración distinta a la anual ( art. 1581CC ), el régimen convencional preexistente es el que debe mantenerse, incluida la cláusula cuarta del contrato (documento 1 demanda, al folio 8).

En este sentido, debemos señalar que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - TS 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -. Y es que, estando basados en la inmediación y siendo fruto de un razonar lógico-jurídico, consecuencia de la aplicación de las reglas de la sana crítica y del principio «iura novit curia», los argumentos recogidos en la sentencia que se sustenten en la libre apreciación de la prueba, solamente pueden quedar desvirtuados cuando obedezcan a razonamientos ilógicos, arbitrarios, antijurídicos o caprichosos.



QUINTO.- Valoración de la prueba documental.

En relación a la prueba documental consistente en los correos electrónicos, de su lectura no se desprende una conclusión distinta a la alcanzada por el Juzgador de Instancia, porque aunque en ellos no se haga mención al incumplimiento de la cláusula cuarta, lo cierto es que la expectativa de arrendar inmediatamente el inmueble a un tercero (el franquiciador), aportado por la propia demandada (se reconoce en autos), quedó frustrada a finales de noviembre de 2013, posteriores a la fecha de los correos. Momento en el cual ya se conoce que el local va a quedar sin arrendar inmediatamente, causando un perjuicio al arrendador, por cuestiones que están fuera del ámbito de decisión del demandante, que además es ajeno a la situación y vicisitudes empresariales de la entidad arrendataria.

Cuestión distinta hubiere sido que la arrendataria hubiera cumplido con dicho plazo de preaviso, dando el margen de tiempo estipulado a la arrendadora para buscar un nuevo arrendatario. Esa es la finalidad de la cláusula cuarta, permitiendo a la parte arrendataria desistir del contrato antes de concluir el periodo anual de arrendamiento, pero comunicando a la parte arrendadora su intención de no proseguir en el arriendo.

Sobre la valoración del documento aportado mediante escrito de 3 de marzo de 2017, tampoco viene a aportar nada en esta alzada, porque el Juzgador de Instancia declara probado que la arrendataria cesó en la actividad en octubre de 2013, y por ello no la condena al pago de las rentas de noviembre y diciembre siguientes, sino tan solo a la renta ya devengada del mes de octubre.

Y en relación a los argumentos referidos a la doctrina de los actos propios, no apreciamos infracción alguna, debiendo remitirnos a lo ya expuesto anteriormente dado que las alegaciones que en dicho motivo se consignan son reiteración de los anteriores.



SEXTO.- Infracción del derecho de obligaciones y contratos y generación de enriquecimiento injusto.

Junto a la cita del artículo 1.124 CC la parte apelante se refiere al 1.106 CC sobre lo que comprende la indemnización de daños y perjuicios, que incluye la pérdida sufrida y la ganancia dejada de obtener. Igualmente se menciona que la parte actora intenta obtener un enriquecimiento injusto o sin causa.

Bien, sobre esta cuestión, debemos reseñar que tal como se plantea inicialmente por la parte recurrente, negando la existencia de una prorroga contractual por un año, cuando en este punto compartimos íntegramente las conclusiones del Juzgador de Instancia, tales argumentos deben rechazarse.

Ahora bien, también se advierte que en el presente caso, atendiendo al artículo 1.106 CC , debemos señalar: 1º.- En este caso nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio cuya clausula cuarta otorga al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente del mismo, previo aviso a la arrendadora en un plazo de seis meses. A dicho incumplimiento no se anuda penalización concreta alguna, como suele ser lo habitual, por lo que ante el incumplimiento, la parte arrendadora deberá acreditar el perjuicio sufrido.

2º.- Dicho perjuicio, partiendo de la aplicación del artículo 1.106 CC , ha sido valorado en el importe de las rentas dejadas de percibir durante seis meses, como lucro cesante.

Al respecto, la STS de 9 de abril de 2012 declara: ' Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio. Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.

A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas.

Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento .' Considerando la doctrina expuesta, apreciamos que el importe señalado en concepto indemnizatorio excede del perjuicio realmente causado a la parte. Debemos tener en cuenta que se trata de una relación arrendaticia de larga duración, que no consta en autos la imposibilidad de la parte arrendadora de no haber podido arrendar el local con anterioridad al 27 de abril de 2014, y que en dicho nuevo contrato la renta mensual quedó fijada en 2.800 Euros el primer año, importe más adecuado a las pautas económicas imperantes en tales fechas.

Por consiguiente, consideramos más ajustada a la realidad económica, como así ha quedado acreditado por el devenir posterior a la resolución del contrato objeto del pleito, fijar una indemnización 2.800 Euros por periodo de seis meses, por lucro cesante derivado de la frustración contractual, lo que hace un total de 16.800 Euros.

Lo expuesto conduce a la estimación parcial del recurso de apelación, debiendo reducirse la condena de la parte apelante al importe de 24.962,38 Euros.

SEPTIMO.- Costas .

A tenor del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas devengadas en esta alzada no se imponen a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

DEBEMOS ESTIMAR YESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil ANFRANJO S.L. contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de 1º Instancia nº 77 de Madrid con fecha 29 de marzo de 2017, en los autos de juicio ordinario 882/14, que SEREVOCA PARCIALMENTE , en el sentido de reducir la condena de la parte demandada al importe de 24.962,38 Euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, sin expresa condena en costas en ninguna de las instancias, procediendo la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo contra las partes cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0036-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe