Sentencia Civil Nº 196/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 697/2012 de 07 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00196/2013

Rollo núm.: 697/2012

S E N T E N C I A Nº 196

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Doña Catalina Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a siete de mayo dos mil trece

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma de Mallorca, bajo el número 608/11 , Rollo de Sala número 697/12,entre partes, de una como actor-apelante, don Amadeo , representado en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña Clara Siquier Astray, defendido por la letrada doña María Colom Ferrer y, de otra, como demandados-apelados, don Fidel , doña Vanesa , don Nazario , doña Eloisa , doña Penélope y don Carlos Miguel , representados en este segundo grado jurisdiccional por el procurador de los tribunales don Miguel Arbona Serra, dirigidos por el letrado don Jerónimo Morell Cotoner.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 25 de junio de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda y la reconvención, debo: 1) Condenar y condeno a don Fidel , doña Vanesa , don Nazario , doña Eloisa , doña Penélope y don Carlos Miguel a pagar a don Amadeo la cantidad resultante de restar a 12.000 euros (más los intereses devengados al tipo del interés legal del dinero desde el 27 de enero de 2009), 10.870,86 euros (más intereses devengados al tipo del interés legal del dinero incrementado en tres puntos porcentuales, desde el 15 de julio de 2011). 2) Absolver y absuelvo a los codemandados y al reconvenido de los restantes pedimentos recíprocamente formulados. Cada parte pechará con las costas causadas a su instacia y la mitad de las comunes'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 30 de abril de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-El 15 de junio de 2006, don Carlos Miguel y don Amadeo celebraron un contrato que tenía por objeto el arrendamiento de la planta baja, terraza y jardín de la finca sita en el número NUM000 de la CALLE000 de esta Ciudad.

El pacto octavo del referido contrato es del siguiente tenor: ' El arrendatario recibe la vivienda arrendada en el estado que ha declarado conocer, el cual requiere de una reforma y adecuación; por lo que es pacto expreso de que el arrendatario se compromete a ejecutarlos a su exclusiva costa, previa la obtención de todos los permisos y autorizaciones oficiales, dado que es pacto especial del presente contrato el bajo importe de la renta pactada, de forma que de no realizar las obras de reforma y adecuación total de la vivienda en el plazo de seis meses quedará resuelto y sin efecto alguno el presente contrato sin necesidad de previo requerimiento, con pérdida de todas las cantidades recibidas que quedan a favor de la propiedad'.

Además, en el pacto quinto, el arrendador confiesa haber recibido 6.000 € del arrendatario, en concepto de fianza.

Ante el impago de rentas, la propiedad ejerció acción de desahucio que dio lugar al procedimiento 568/2009 del Juzgado de Primera Instancia número 18 de Palma, en el que el 20 de julio de 2009 se dictó sentencia estimatoria de la demanda que fue ejecutada con el correspondiente lanzamiento el 4 de septiembre de 2009.

El arrendatario Sr. Amadeo interpuso la demanda iniciadora del presente litigio en la que sostiene que la vivienda carecía de cédula de habitabilidad, que no obtuvo energía eléctrica hasta diciembre de 2006, que tuvo que realizar nueva instalación para las aguas fecales, que faltaba agua caliente y que el edificio presentaba deficiencias estructurales, con filtraciones de agua y falta de aislamiento término y sonoro. Por todo ello, en el escrito instaurador de la presente litis solicita que se condene a los herederos del arrendador a abonar al actor arrendatario un total de 131.606,72 €, que se corresponden a facturas de trabajos realizados en la vivienda arrendada, abonados por el Sr. Amadeo , más la devolución de la cantidad entregada como fianza, más las rentas pagadas más, finalmente, 12.000 € que el Sr. Amadeo habría entregado en préstamo al Sr. Jenaro y que éste no le habría devuelto.

Los demandados se opusieron a las pretensiones articuladas en su contra alegando, en resumen, que el arrendatario conocía el estado de la vivienda que alquilaba y su falta de condiciones de habitabilidad, y que, además, por su superficie e importe de la renta, el arrendamiento no se hallaba sometido a la ley especial locaticia sino al Código Civil. Asimismo, formularon reconvención mediante la cual solicitan que le sean abonadas las rentas que el Sr. Amadeo dejó de pagar, sus intereses, y las costas devengadas en el anterior proceso de desahucio.

La reconvención se inadmitió mediante auto de 20 de febrero de 2012, confirmado por el de 19 de marzo del mismo año.

La sentencia que puso fin al anterior grado jurisdiccional declara probada la entrega de los 6.000 € en concepto de fianza, la existencia de una deuda derivada del impago de rentas y otra de la falta de devolución del préstamo, y entiende que el contrato de autos no era de simple arrendamiento en cuanto el Sr. Amadeo se obligaba a realizar las obras necesarias para hacer habitable la vivienda, y que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que impone al arrendador la obligación de realizar en la vivienda las obras necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad, no es de aplicación al arrendamiento de autos por cuanto tiene por objeto una vivienda suntuaria de más de 300 metros cuadrados y una renta de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, lo que excluye la aplicación de las normas imperativas de la ley especial locativa relativas al arrendamiento de vivienda, por disposición del artículo 4.2 de esa misma ley .

El juzgador de instancia liquida la relación contractual que existió entre las partes entendiendo que los demandados adeudan al actor el importe del préstamo y el de la fianza, del que han deducirse las rentas debidas por el demandante a los demandados y actores reconvencionales, por lo que lleva a cabo la correspondiente compensación judicial.

Dicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido recurrida por la parte actora cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso de apelación, aduce como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) El actor concertó el arrendamiento de autos en la creencia de que la vivienda estaba dotada de la correspondiente cédula de habitabilidad.

b) En el pacto primero del contrato que el contrato se concierta al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos que en su artículo 2 entiende por arrendamiento de vivienda aquel que tiene por objeto una vivienda habitable.

c) El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que impone al arrendador la obligación de mantener la vivienda en estado de habitabilidad sí es de aplicación al arrendamiento de autos puesto que la superficie de la vivienda no es superior a los 300 metros cuadrados sino que, según el dictamen del perito Sr. Jose Ignacio , es de 166,5 metros cuadrados en planta baja y 26,70 metros cuadrados en el sótano, sin que puedan sumarse las terrazas y el jardín, y si se hubiera de adicionar los porches, habría que añadir un 25% de la superficie anterior, lo que arrojaría un total de 212,75 metros cuadrados. La parte discrepa, además, del argumento del juez 'a quo' según el cual no hay motivo para restar terrazas y jardín de la superficie de la vivienda arrendada a los efectos de su conceptuación como suntuaria.

d) La sentencia condena al pago de una cantidad en concepto de rentas, reclamada por reconvención cuando, en realidad, dicha reconvención no fue admitida en el auto de 20 de febrero de 2012, confirmado por el de 19 de marzo del mismo año.

SEGUNDO.-Antes de entrar en el examen de los motivos en los que se funda el recurso interpuesto por la actora, habrá de pronunciarse este tribunal sobre la admisión de éste dado que la demandada, en su escrito de oposición, entiende que la apelación debió inadmitirse por no indicarse en el correspondiente escrito los pronunciamientos impugnados, tal como exige el artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Dicha norma establece, en efecto, que ' En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna'. Ciertamente, el escrito de interposición del recurso no hace mención explícita de los pronunciamientos de la sentencia objeto de apelación pero éstos pueden deducirse de su lectura y, de hecho, la parte adversa ha podido identificarlos y oponerse a ellos en el correspondiente escrito.

Por tanto, aunque en puridad, el escrito de interposición del recurso no se acomode de modo exacto a las previsiones del artículo 458 de la ley procesal civil , su contenido sí se ajusta a los mínimos exigibles para que pueda cumplir la función que le es propia de delimitar el objeto de esta alzada, por lo que ha de considerarse bien admitido el recurso.

TERCERO.-Tal como acertadamente razona el juez de primera instancia, el contrato de autos no es, exactamente, un arrendamiento urbano que tenga por objeto una vivienda habitable. Al contrario, las partes declaran que su objeto es un inmueble cuyas necesidades de rehabilitación el arrendatario declara conocer (pacto segundo), que precisa de una reforma y readecuación total que ha de ser llevada a cabo por el propio arrendatario (pacto octavo), hasta el punto de que no cumplir éste dicha obligación en plazo de seis meses el contrato quedará resuelto sin previo requerimiento (pacto octavo). El mal estado que presenta el inmueble en el momento de la conclusión del contrato es tomado en cuenta en la fijación de la contraprestación, esto es, en la renta, de la que expresamente se dice que es baja en contemplación, precisamente, al mal estado de la vivienda (pacto octavo).

Es evidente, pues, que el objeto del contrato, en el momento de su perfección, no era una edificación habitable apta para ser destinada a satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, tal como exige el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para calificar un contrato como arrendamiento de vivienda.

Por otro lado, el arrendatario se obligaba a ejecutar importantes obras en la vivienda, lo que excedía de las obligaciones que le correspondían como inquilino.

Es cierto que en el pacto primero del contrato las partes convinieron que el contrato quedaba sujeto a la ley especial locativa, pero no puede olvidarse que reiterada jurisprudencia, de la que es muestra la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 2002 , declara que « la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, la cual está por encima de las declaraciones y de la voluntad de los sujetos: 'los contratos son lo que son y no lo que las partes digan', ha dicho la doctrina y así lo ha seguido la jurisprudencia». En el mismo sentido pueden mencionarse las sentencias del Alto Tribunal de 18 de febrero y 9 de abril de 1997 , 14 de mayo de 2001 , 15 de diciembre de 2005 , 2 de marzo de 2007 y 3 de noviembre de 2010 , entre otras muchas.

Por ello entiende este tribunal que para el rechazo de la pretensión actora de que los herederos del arrendador le abonen el importe de las obras que realizó en la vivienda de autos basta acudir a los términos del contrato, que es vinculante para las partes, no siendo de aplicación en este extremo las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos por no hallarnos ante un contrato comprendido en su ámbito de aplicación.

Otra cosa sería que, una vez rehabilitada la vivienda, y transformada éste en un inmueble edificado, sí hubiera resultado de aplicación el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, a partir de ese momento, si le era exigible al arrendador conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, pero este no es el planteamiento de la acción ejercitada en este proceso ni se ha alegado que el arrendador, una vez finalizadas las obras de rehabilitación, hubiera incumplido sus obligaciones contractuales.

CUARTO.-Alega el actor que no conocía que la vivienda careciese de cédula de habitabilidad. Sin embargo, no se ha probado que su consentimiento se hallase viciado en este extremo. Al contrario, las continuas referencias al mal estado de la vivienda que se ha hacen en el contrato de autos, revelan que el arrendatario tenía perfecto conocimiento de la falta de condiciones físicas de habitabilidad del inmueble que alquilaba, lo que, en buena lógica, había de corresponderse con su situación legal de falta de la correspondiente cédula de habitabilidad.

Por otro lado no puede olvidarse que los requisitos que se exigen para que el error sea constitutivo de un vicio del consentimiento son: 1) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial; 2) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su voluntad y conocimiento por tal conducta; 3) que todo ello determine la celebración del contrato; 4) que sea grave; y 5) que no se hayan causado por tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. Además, y en relación al error, es necesario que sea excusable, es decir, que no pudiese ser evitado mediante una diligencia media ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 , 21 de mayo de 1997 y 29 de diciembre de 1999 ).

Pues bien, ninguna prueba se ha practicado en autos de la que pudiera deducirse que concurra el alegado error el cual, además, carecería en el caso de autos de la nota de la excusabilidad por cuanto el Sr. Amadeo debió haber comprado la situación legal de la vivienda relativa a su habitabilidad, especialmente a la vista del mal estado que presentaba.

QUINTO.-La compensación, según el Tribunal Supremo (Sentencia de 30 de abril de 2.008 ), ' puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra'.

Tres son las clases que conoce nuestro Ordenamiento jurídico: 1) la compensación legal es la regulada en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil y opera 'ipso iure' cuando concurran los requisitos previstos en el art. 1.196 del mismo cuerpo legal ; 2) la compensación judicial, que se produce en aquellos supuestos en que los créditos, a priori, no reúnen todos los requisitos exigidos por dicho precepto -singularmente la liquidez-, siendo misión del Juez completar la ausencia de los mismos a tenor de lo actuado durante el proceso; 3) compensación voluntaria, que tendrá lugar cuando las partes acuerden de modo convencional dicho pago recíproco, regulándose ésta por los pactos que libremente hubieran convenido.

Tradicionalmente, bajo la vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, la jurisprudencia admitía la operatividad de la compensación legal por vía de excepción pero exigía la reconvención cuando de la compensación judicial se trataba, por requerir un previo pronunciamiento ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1988 , 2 de febrero de 1989 , 12 de junio y 16 de noviembre de 1993 , 24 de marzo y 9 de abril de 1994 y 27 de diciembre de 1995 ).

Sin embargo, a partir de la vigencia del artículo 408 de la Ley 1/00 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil la situación cambia de manera radical. En el apartado primero de este precepto se establece el tratamiento procesal de la alegación de crédito compensable como excepción.

Es cierto que, en el caso de autos, la compensación se alegó por reconvención y que ésta fue inadmitida. Pero la consecuencia procesal de ello es que queda vigente la alegación de crédito compensable como excepción que, como tal, es tenida en cuenta en la resolución recurrida, en el momento de liquidar las relaciones jurídicas existentes entre las partes y hechas valer en el presente proceso.

No puede la parte actora, aducir indefensión alguna pues al contestar la reconvención, después inadmitida, pudo alegar lo que consideró oportuno para la defensa de sus intereses respecto al crédito compensable invocado por los demandados.

No puede olvidarse que es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional la que establece que las normas de procedimiento han de interpretarse de tal forma que el proceso sirva de mecanismo para alcanzar una resolución definitiva de la controversia que enfrenta a las partes sin que se produzca indefensión para ninguna de ellas, huyendo de interpretaciones formalistas y rigoristas que no conseguirían más que dilatar la solución del conflicto. Si ello es así, ha de aceptarse la liquidación que se lleva a cabo en las sentencia de primera instancia, deduciendo de la suma adeudada por la parte arrendadora y prestataria al actor las rentas que éste debe a aquellos, ya que el demandante hoy apelante ha tenido ocasión de contestar a dicha alegación como si de una reconvención se tratara y ha podido proponer prueba sobre la misma.

QUINTO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Clara Siquier Astray, en nombre y represenación de don Amadeo , contra la sentencia dictada el día 30 de abril de 2013, por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 22 de Palma de Mallorca , en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.