Sentencia Civil Nº 197/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 270/2008 de 27 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00197/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7004089 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 270 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 266 /2005

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de TORREJON DE ARDOZ

Ponente: ILMO. SR. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D.O.

De: Simón , Claudia

Procurador: ROCIO ARDUAN RODRIGUEZ, ROCIO ARDUAN RODRIGUEZ

Contra: Jose Pedro , Estefanía

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veintisiete de abril de dos mil diez. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 266/2005, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como apelantes-demandados D. Simón y Dª Claudia , y de otra, como apelados-demandantes D. Jose Pedro y Dª Estefanía .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz, en fecha 11 de octubre de 2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se estima la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Mª Teresa Moreno Mateos en nombre y representación de Don Jose Pedro y Doña Estefanía , defendidos por el Letrado Sr. De Las Heras Catalán, contra Don Simón y Doña Claudia representados por el Procurador Don Javier Signes Corral y defendidos por el Letrado Sr. Arévalo Julia, y se declara resuelto el contrato de arras de 23 de julio de 2.003 por incumplimiento de los vendedores, se condena a los demandados a la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras dobladas de DOCE MIL EUROS, (12.000 ?), más los intereses legales. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada."

Se desestima la demanda reconvencional interpuesta por Don Simón y Doña Claudia representados por el Procurador Don Javier Signes Corral y defendidos por el Letrado Sr. Arévalo Julia, contra Don Jose Pedro y Doña Estefanía representados por la Procuradora Doña Mª Teresa Moreno Mateos y defendidos por el Letrado Sr. De Las Heras Catalán, absolviéndoles de las pretensiones contra ellas deducidas. Todo ello con imposición de costas a la parte reconviniente.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por las partes demandadas, del que se dio traslado del mismo a las partes apeladas, quienes se opusieron en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 9 de marzo de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 20 de abril de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los presentes.

PRIMERO.- El 23 de julio de 2003 se suscribió entre las partes un denominado contrato de "depósito para arras y señal", mediante el cual los demandantes D. Jose Pedro y Dª Estefanía , como compradores, entregaron a los demandados D. Simón y Dª Claudia la cantidad de 6.000 euros como depósito para arras y señal de la compra de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , portal NUM001 , planta NUM002 , puerta C (finca registral NUM003 ). Como precio de la compraventa se señaló el de 240.404,84 euros, conviniéndose que el contrato privado de compraventa se formalizaría en el plazo máximo de 15 días, momento en que los compradores entregarían 10.000 euros, aunque las partes contemplaban en el documento la posibilidad de que llegado el momento de la formalización del contrato privado de compraventa pudiera omitirse este trámite y otorgarse directamente la escritura pública de compraventa. El resto del precio se debía entregar a la firma de la escritura pública de compraventa, a otorgar, libre de toda carga o gravamen, en el plazo máximo de 70 días, a requerimiento de la parte compradora que comunicaría esta circunstancia a la vendedora con suficiente antelación, tomando posesión los compradores, con la entrega de llaves, el mismo día de la firma de la escritura pública de compraventa. En el contrato se expresaba que la finca estaba gravada con una hipoteca a favor de los sucesivos tenedores de determinadas letras de cambio para responder de un total de 200.000 euros de principal, comprometiéndose los vendedores a cancelar las cargas previamente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, justificándoselo a la parte compradora a fin de transmitir la vivienda libre de cargas y gravámenes. Asimismo se estipulaba que si por causa imputable a la parte vendedora no se llegara a formalizar la compraventa, aquella estaría obligada a la entrega del doble de la cantidad entregada en concepto de arras, mientras que si la compraventa no llegaba a formalizarse por causa imputable a la parte compradora, ésta perdería la cantidad íntegra entregada.

La sentencia objeto de apelación califica jurídicamente el anterior contrato como de compraventa y el pacto mencionado al final del párrafo anterior como de arras penitenciales, extremos que no se discuten en el recurso y de los que, por tanto, debemos partir.

Las partes no formalizaron el contrato privado de compraventa, y tras un primer intento de otorgar la escritura pública de compraventa consta que el 13 de noviembre de 2003 no se pudo otorgar al no haber cancelado previamente los vendedores demandados la carga hipotecaria que gravaba la finca, levantándose incluso ese día un acta notarial en la que los vendedores demandados hicieron constar que habían comparecido en la Notaría de D. José María Pinar Gutiérrez para otorgar las escrituras de cancelación de hipoteca cambiaria sobre la finca, compraventa a favor de los demandantes, y constitución de hipoteca a favor de Deutsche Bank en garantía de un préstamo concedido a los compradores para financiar la adquisición de la vivienda, sin que pudieran ser autorizadas las mismas al no haberse firmado la escritura de cancelación de hipoteca cambiaria al no haber aceptado los tenedores de las letras el importe del principal de la hipoteca, pretendiendo cobrar intereses de demora hasta la fecha. También se ha justificado por oficio de Deutsche Bank que obra al folio 173 que en el año 2003 los demandantes habían obtenido aprobación para la concesión de un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble en DIRECCION000 nº NUM000 , de Torrejón de Ardoz, así como el día 13 de noviembre de 2003 acudieron dos representantes de la entidad para formalizar la escritura pública.

La finca objeto del contrato de compraventa estaba efectivamente gravada con una hipoteca constituida para garantizar el pago de tres letras de cambio, por importes de 95.000, 60.000 y 45.000 euros; acreditándose que ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz se tramitaba procedimiento de ejecución hipotecaria 757/03 , en el que la acreedora Inversiones Cantabria S.L. reclamaba el abono de la letra de cambio por importe de 60.000 euros; y en la actualidad la finca se halla inscrita a favor de Inversiones Urbanas Cantabria S.L. por título de adjudicación en pago de deudas.

Los demandantes ejercitan acción de resolución del contrato, calificado en la sentencia apelada como de compraventa, por incumplimiento de la parte vendedora al no haber cancelado previamente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa la hipoteca cambiaria que gravaba la finca, y de reclamación del duplo de la cantidad entregada como arras penitenciales, es decir la suma de 12.000 euros. Los demandados, por su parte, demás de oponerse a las pretensiones de la demanda formalizaron reconvención para reclamar de los demandantes la cantidad de 17.889,66 euros como rentas que habían satisfecho por el arrendamiento de una vivienda desde el mes de octubre de 2003al mes de octubre de 2005.

La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, estima las peticiones de la demanda y desestima la reconvención, siendo recurrida en apelación por los demandados.

SEGUNDO.- El incumplimiento contractual de la parte demandada y vendedora resulta evidente, pues en el contrato calificado como de compraventa se obligaba a cancelar la carga hipotecaria que gravaba la finca previamente al otorgamiento de la escritura pública, trasmitiendo de este modo la vivienda libre de cargas y gravámenes, siendo que al incumplir esta obligación no se pudo otorgar ni la escritura pública de compraventa ni la de constitución de hipoteca a favor de Deutche Bank en garantía de un préstamo concedido a los compradores, con cuyo importe éstos iban a abonar el precio de la compraventa.

TERCERO.- Es cierto que para que una de las partes el contrato pueda resolver por incumplimiento de la contraria conforme al artículo 1.124 del Código Civil , se requiere jurisprudencialmente que quien resuelve el contrato haya cumplido las obligaciones que le concernían (sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1991, 17 de noviembre de 1995 y 17 de julio de 2009 ), alegando los demandados-apelantes que este requisito no concurría en los atores en cuanto dejaron de atender un cheque por importe de 10.000 euros, de fecha 8 de agosto de 2003, firmado por el demandante D. Jose Pedro a favor del demandado D. Simón .

La entrega del anterior cheque a los demandados se encuentra justificada y es admitida por el propio D. Jose Pedro en su interrogatorio, el cual fue presentado oportunamente al cobro e impagado al haber formulado el librador denuncia como robado, pero esta circunstancia no puede impedir la viabilidad de la acción resolutoria del contrato ejercitada por dos potentes razones. La primera, por la propia actitud de las partes, que privaron al impago del cheque de trascendencia, fijando la fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, como resulta del acta notarial de 13 de noviembre de 2003. La segunda, porque al tratarse de una compraventa de inmuebles, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.504 del Código Civil , el comprador podía pagar, pese a su previo incumplimiento, interin no se hubiera efectuado el requerimiento al que se refiere el precepto, y como los vendedores no formularon requerimiento resolutorio del contrato en base al impago de aquel cheque por importe de 10.000 euros, los compradores podían pagar el resto del precio pendiente, como intentaron el 13 de noviembre de 2003, no pudiendo otorgar la escritura pública de compraventa ante el incumplimiento de los vendedores al no haber cancelado previamente la carga hipotecaria que gravaba la finca; incumplimiento contractual que es el determinante y único a considerar.

Recordemos que como declaran las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1998 y 2 de febrero de 2005 "Cuando se trata de relaciones obligatorias sinalagmáticas, el artículo 1124 reconoce al contratante cumplidor la facultad de resolver a relación contractual, si no opta por exigir su cumplimiento y también cuando reclamado éste, resulte imposible, si la otra parte no cumple lo que le incumbe. Se trata de un precepto aplicable a toda clase de contratos de los que nacen obligaciones recíprocas para las partes, entre ellas, al de compraventa como resulta del artículo 1506 . Frente a la generalidad del artículo 1124 , el artículo 1504 se considera como una norma especial, aplicable a determinados contratos de compraventa y a determinada forma de cumplimiento; no obstante, ambos preceptos no se encuentran totalmente desvinculados uno de otro, al ser aplicación de una misma facultad resolutoria. Aún tratándose de preceptos complementarios, existen diferencias entre ellos que justifican la aplicación excluyente del artículo 1504 .

El artículo 1504 exige como requisito necesario para la resolución la existencia de una voluntad resolutoria manifestada al comprador a través del requerimiento judicial o por acta notarial. Tal requerimiento no se dirige a provocar el pago del precio sino la resolución del contrato; por ello no son idóneos a los efectos de este artículo aquéllos requerimientos que contienen una intimación al cumplimiento o pago del precio, si bien la voluntad resolutoria puede estar condicionada al pago en un breve plazo."

Y como señalan estas mismas sentencias "Y como se ha expresado el requerimiento del artículo 1504 tiene el valor de una intimación referida, no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación y a poner obstáculo a este modo de extinguirla (Sentencias de 24 de octubre de 1941, 28 de enero de 1943, 7 de enero de 1948 y 10 de marzo de 1949 )."

Por tanto, no debemos admitir ni que la sentencia recurrida haya incurrido en un error al apreciar la prueba practicada, ni en una inaplicación de los artículos 1445, 1454, 1089, 1902 ó 1101 del Código Civil , procediendo, en consecuencia, confirmarla, con la consiguiente desestimación del recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.- A tenor de lo establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de este recurso deben imponerse a los apelantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Simón y Dª Claudia contra la sentencia que con fecha once de octubre de dos mil siete pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número dos de Torrejón de Ardoz , debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; con imposición de las costas de este recurso a los apelantes.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.