Sentencia Civil Nº 197/2015, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 149/2014 de 31 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00197/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de LOGROÑO

N01250VICTOR PRADERA 2

Tfno.: 941296484/486/487 Fax: 941296488

N.I.G. 26089 42 1 2013 0003981

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000149 /2014-M

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de LOGROÑO

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000530 /2013

Recurrente: Pablo Jesús

Procurador: MARIA ESTELA MURO LEZA

Abogado: EMILIO VEA RUIZ

Recurrido: Cesar

Procurador: MARIA DE LAS MERCEDES URBIOLA CANOVACA

Abogado: MIGUEL ANGEL ARIZNAVARRETA CALVO

SENTENCIA Nº 197 DE 2015

Ilmos./Ilmas. Sres/Sras.:

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistrados:

Dª MARÍA DEL CARMEN ARAUJO GARCÍA

D. RICARDO MORENO GARCÍA

En LOGROÑO, a treinta y uno de julio de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de Juicio Ordinario nº 530/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Logroño, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 149/2014, en los que aparece como parte apelante, D. Pablo Jesús , representado por la Procuradora de los Tribunales, Dª MARÍA ESTELA MURO LEZA, asistido por el Letrado D. EMILIO VEA RUIZ, y, como parte apelada, D. Cesar , representado por la Procuradora de los Tribunales, Dª MERCEDES URBIOLA CANOVACA , asistido por el Letrado D. MIGUEL ARIZNAVARRETA CALVO; habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado-Presidente D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO:Con fecha 13 de febrero de 2014, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Logroño , en cuyo fallo se establecía: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por la procuradora de los Tribunales doña Mercedes Urbiola Canovaca, en nombre y representación de don Cesar , debo condenar y condeno a don Pablo Jesús , a abonar al actor la suma de 2.728, 36 euros, más los intereses legales desde la fecha de la presente resolución, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas.

Que desestimando la reconvención presentada por la procurador de los Tribunales doña Estela Muro Leza, en nombre y representación de don Pablo Jesús , debo absolver y absuelvo a don Cesar ,todas las pretensiones formuladas contra él en el presente procedimiento, con imposición al reconvincente de las costas causadas en la reconvención.'.

SEGUNDO:Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de D. Pablo Jesús , se presentó escrito interponiendo recurso de apelación ante el Juzgado contra la sentencia dictada en la instancia. Admitido éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO:Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 7 de mayo de 2015.

CUARTO:En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Logroño, se dictó sentencia en fecha 13 febrero 2014 , procedimiento ordinario 530/2013, en cuyo fallo se disponía:'Que estimando parcialmente la demanda presentada por la procuradora de los Tribunales doña Mercedes Urbiola Canovaca, en nombre y representación de don Cesar , debo condenar y condeno a don Pablo Jesús , a abonar al actor la suma de 2.728, 36 euros, más los intereses legales desde la fecha de la presente resolución, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas.

Que desestimando la reconvención presentada por la procurador de los Tribunales doña Estela Muro Leza, en nombre y representación de don Pablo Jesús , debo absolver y absuelvo a don Cesar ,todas las pretensiones formuladas contra él en el presente procedimiento, con imposición al reconvincente de las costas causadas en la reconvención.'.

Contra esta resolución se interpuso recurso de apelación por la procuradora dña Estela Muro Leza, en representación de Pablo Jesús solicitando que, con arreglo a las alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso, folios 653 a 368, se diese lugar a la revocación de dicha resolución, con la consiguiente desestimación de la demanda principal formulada por el demandante principal y demandado de reconvención, con expresa imposición de costas al mismo, y, a su vez, se estimase parcialmente la demanda reconvencional promovida por el demandante de reconvención y demandado principal, con condena al arrendador-recurrido, demandante principal y demandado reconvención, a la cantidad de 36.802,24 , que era el saldo que quedaba a favor del arrendatario-apelante y demandado principal y demandante de reconvención.

Se efectúan unas alegaciones previas sobre los antecedentes y los motivos de impugnación que se describen en el recurso y así, después de poner de relieve el tenor de la demanda y de la contestación a la misma junto con la reconvención de una forma resumida, según consta al folio 654, se señala que se seguía la propia metodología de la sentencia , en la que en su fundamento de derecho cuarto se iniciaban las respuestas a las cuestiones jurídicas que planteaban las partes en sus escritos rectores, para indicar los elementos fácticos en que se fundamentaba la decisión impugnada.

A continuación y en esa previa alegación del recurso (folio 655), en un primer punto, se hace referencia al tenor de la sentencia de instancia respecto a la fianza, de la que se indica que como en la cláusula 9ª del contrato se pactaba el pago de la fianza por el arrendatario cuando se le entregase el pabellón, no existiendo recibo de dicho pago interpretaba el Juzgador a quo interpretara que no o se había acreditado su cumplimiento.

Se añadía en ese expositivo que en el contrato de arrendamiento en su cláusula 2ª se pactaba que 'el arrendatario declaraba que recibía local...', por tanto, como era práctica habitual, es con la vigencia del contrato cuando se paga la fianza y se entrega el local arrendado. Se seguía relatando que eran cláusulas de estilo, que se usaban en este tipo de contratos, cuya interpretación se atenía a los artículos 1281 y 1282 CC , lo que era cierto, sin que se pusiese en duda que el recurrente entró en posesión del bien y, en consecuencia, según lo pactado, se pagó la fianza.

El contrato de arrendamiento de fecha 1 octubre 2008, a que se refiere el procedimiento, sobre el pabellón industrial situado en término municipal de Laguardia (Alava), en Polígono Casablanca, consta a los folios 11 y siguientes así como a los folios 504 y siguientes, y en él, después de indicarse que el pabellón objeto del contrato se arrendaba para ser destinado por el arrendatario a la actividad que considerase oportuno dentro de las permitidas en la legalidad vigente, el arrendatario declaraba que recibía el local en las condiciones adecuadas para ejercer la actividad que lo iba a destinar (cláusula 2ª, folio 12), con una referencia a la constitución de fianza (cláusula 9ª, folio 15), en la que sobre: Entrega de la fianza se exponía que 'la arrendataria entregará a los arrendadores en el momento de entrega del pabellón en las condiciones pactadas, en concepto de fianza, la cantidad de 4.800 , equivalente a dos mensualidades de la renta en vigor', añadiéndose que 'la existencia de la fianza no servirá nunca como pretexto a la arrendataria para no efectuar el pago de cualesquiera de las cantidades a las que está obligada en virtud del presente contrato'.

El juzgador a quo en el cuarto fundamento de derecho de su sentencia (folio 643), refiere quepara lograr una mayor claridad se examinará las cuestiones suscitadas en la demanda: Consta como documento 1 de la demanda, el contrato de fecha 1 de octubre de 2008 en el que consta en la cláusula novena:'Entrega de la fianza. La arrendataria entregará a los arrendadores en el momento de entrega del pabellón en las condiciones pactadas, en concepto de fianza, la cantidad de cuatro mil ochocientos euros (4.800 ), equivalente a dos mensualidades de la renta en vigor', Por lo tanto, no consta que se entregase la fianza en ese acto, sólo prevé la entrega en un momento posterior y fija su importe, por lo que del mero contrato no se puede deducir que la misma fuese abonada. El demandado no aporta otro medio de prueba que acredite el abono de los 4.800 euro y en aplicación delartículo 217 LECa él le correspondía acreditar este extremo, por lo que se desestiman sus alegaciones.'.

Es claro que por la parte demandada principal y arrendataria en el contrato no constituyó la fianza en el momento de otorgar el contrato de arrendamiento, ya que el mismo preveía la entrega posterior, es decir sólo preveía la entrega o constitución de la fianza en un momento posterior al acto de otorgamiento del contrato de arrendamiento, aunque sí fijaba su importe, de modo que si el Juzgador de instancia entiende que no se podía deducir que la fianza hubiese sido abonada, ya que no aportaba el demandado otro medio de prueba que no fuese el contrato, debe mantenerse el criterio, ante la falta de acreditación por el mismo de que constituyese la fianza en el momento fijado el contrato, es decir, con posterioridad al mismo y sin que se pueda considerar el contrato como medio de acreditación de su entrega o constitución.

Hay que señalar que la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, regula una serie de normas relativas a dicha valoración probatoria, en su Libro II, Título Primero, Capítulo V, (artículos 281 y siguientes ), si bien fija en el artículo 217, dentro de la regulación de la Sentencia, los criterios relativos a la carga de la prueba, todo ello con la consiguiente derogación de algunos de los artículos del Código Civil que regulaban dicha cuestión. Dichas normas procesales establecen, entre otros extremos, la manera de valorar y la fuerza probatoria de cada uno de los medios de prueba de que se podrá hacer uso en juicio, que no podrán ser otros que los del artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Concretamente el artículo 217 de la L.E.C ., atribuye la carga de probar:

1º) A quien ejercita una acción (demandante y reconviniente), la certeza de los hechos relacionados con sus pretensiones, (apartado 2).

2º) Al demandado: los hechos impeditivos, extintivos o enervatorios de la eficacia jurídica de los alegados como ciertos por la parte contraria (apartado 3).

El principio de la carga de la prueba tiene en nuestro ordenamiento jurídico un carácter puramente subsidiario en el sentido que sólo entre en juego cuando no se hubiese apreciado prueba en la sentencia, y su finalidad es la de imputar su falta a quien hubiera debido de aportarla ( STS 27-11-1998 ). La carga de la prueba prevé en quién recaen las consecuencias de la falta de prueba de hechos base de las pretensiones alegadas: no ordena quién debe probar y qué debe probar, sino que la parte sufre las consecuencias de la falta de prueba de los hechos que constituyen el fundamento de su pretensión ( SAP Soria 26 marzo 2015, número 24/2015, recurso número 30/2015 , en este sentido).

De la prueba que también puede afectar al arrendatario en un contrato de arrendamiento cuando la misma va referida a justificar o acreditar que ha cumplido con sus obligaciones. Así SAP Las Palmas de Gran Canaria 15 enero 2015, número 11/2015, recurso 874/2012 en sus fundamentos de derecho se refiere 'al hecho de que al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que pueda ser a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho'. También Barcelona, 8 junio 2015, número 188/2015, recurso 273/2004, conforme a la cual es el arrendatario' quien debe probar que ha pagado', así como STS2 junio 2015, número 290/2015, recurso 1732/2013 , con arreglo a la cual '...Los apartados 2 y 3 del art. 217 LEC imponen al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos y el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y, al demandado y al actor reconvenido los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos alegados por el actor o por el demandado reconvincente'.

Por tanto, se rechaza esta alegación que se hace en relación con la fianza, que se hace en ese primer motivo del recurso (folios 656 y 657), en relación con esa previa alegación y con los artículos 1281 y 1282 CC , que no han sido vulnerados, como se pretende recurso. Si, conforme al primero de estos preceptos, la interpretación de los términos del contrato, si éstos son claros y no dejan a dudas sobre la intención de los contratantes, deberá ser de acuerdo con el sentido literal de sus cláusulas y conforme al segundo, para juzgar la intención de los contratantes, debe atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato, no existe duda de que no se ha producido vulneración , ya que el sentido de sus cláusulas resulta claro y en concreto el relativo a la fianza.

Por el contrario, debe tenerse en cuenta el documento de reconocimiento de deuda de fecha 15 enero 2012, al folio 17 y al folio 87, en el que no se hace ninguna referencia a la constitución de la fianza, que bien podía haberse reflejado de alguna manera como constituida o abonada. A su vez, en el documento remitido por don Pablo Jesús a don Cesar (folios 167 a 170), de fecha 19 diciembre 2012, ninguna referencia se hace tampoco al tema de la fianza.

En definitiva, se desestima tanto esa primera-previa alegación que se hace en relación con la fianza a constituir en el contrato arrendamiento como el que el motivo relativo a una pretendida vulneración de los referidos artículos 1281 y 1282 del Código Civil , que no se han infringido por parte del Juzgador a quo, que tampoco lo ha hecho en relación con el artículo 36.1 LAU , que, asimismo, se pretende en el recurso (folios 657), conforme al cual 'a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, pues este precepto a lo que conduce es a entender que el arrendatario no cumplió con esa obligación que le imponía ese precepto, sin que esa falta conduzca al efecto contrario de entender que se cumplió con la obligación por parte del arrendatario, quien no lo ha acreditado, sin que la simple existencia del contrato suponga esa justificación, como se ha indicado con anterioridad.

SEGUNDO: En la segunda alegación previa (folios 655) se señala que la sentencia estima la ilegalidad de la resolución del contrato instada por el arrendatario, por no encontrarse legitimado, al no estar al día con el pago de rentas, discrepándose en el recurso de esa valoración en atención al escrito de 19 diciembre 2012, en el que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento por encontrarse el bien arrendado en condiciones de inhabilitación de uso, como decretaba el propio Ayuntamiento además de que el día 21 diciembre 2012 el arrendador había entrado en posesión del pabellón en base a la resolución expresa del arrendatario, sin que hubiese formulado en ningún momento desacuerdo con la misma.

En el segundo motivo (folio 658), se refiere que la sentencia, a pesar de estimar que el pabellón arrendado se encontraba en evidente situación de inseguridad, afectando los defectos constructivos, a los propios elementos estructurales del edificio (Decreto del Sr. Alcalde del Ayuntamiento de Laguardia), declaraba la resolución instada por el arrendatario legal por estimar que no estaba legitimado al no estar al corriente de sus obligaciones contractuales como era el pago de la renta.

También, se señalaba que la sentencia recurrida no tenía en consideración que la resolución contractual de arrendamiento previsto en la demanda, consciente de la naturaleza bilateral, se había producido de manera tácita por las razones que se exponían, relativas a imposibilidad sobrevenida de poder utilizar el pabellón, lo que conllevaba a la extinción contractual; y los actos propios del arrendador consintiendo inequívocamente la resolución promovida por el arrendatario por encontrarse en condiciones de inestabilidad el pabellón, no mostrando manifestación alguna en contra y tomando posesión del pabellón sin disconformidad con la declaración expresa de la voluntad unilateral del arrendatario fehacientemente notificada.

Se hacía referencia a los artículos 1543 C C y 3 LAU con arreglo a los cuales lo que ponía fin al negocio jurídico era el impedimento surgido de usar con normalidad el pabellón por su inseguridad declarada por la Administración pública competente, como contemplaba el contrato en la cláusula 6. 2.

En la sentencia recurrida y en su sexto fundamento de derecho (folio 644), antes de entrar a conocer o analizar sobre las causas de resolución contractual en el caso, se entiende que es preciso destacar la situación de las partes a diciembre de 2012.

Desde luego, debe partirse del contrato de arrendamiento sobre el pabellón industrial sito en la localidad de Laguardia (folio 11 y siguientes), celebrado en fecha 1 octubre 2008, y que anteriormente se ha expuesto, con las cláusulas que constan en èl (1ª a 16ª), y en relación con dicho contrato referir la existencia de un reconocimiento de deuda por parte del arrendatario filmado en 15 enero 2012 (folio 17), que también se ha expuesto con anterioridad y en el que literalmente consta:

'Tal como acordamos en nuestra reunión de primeros de año paso a describir los términos del acuerdo:

1º.- Reconocimiento, por tu parte, de una deuda de 13.426,23 . -(TRECE MILCUATROCIENTOS VEINTISEIS EUROS CON VEINTITRES CENTIMOS), correspondientes a las rentas de Julio (mitad), Agosto, Septiembre, Octubre. Noviembre y Diciembre de 2011 más de l085 correspondientes a la declaración de la Renta 2010, más 1341,23 de IBI de los 3 últimos años pagados por mí, habiéndote correspondido a ti hacerlo. De estos 13.426,23 , los correspondientes a importes de rentas, decir 11.000 se consideraran entrega a cuenta del precio total pactado para la venta.

2º. - Te comprometes ha hacerla efectiva en el momento de que ejecutes la opción de compra según el contrato de alquiler con opción de compra que tenemos firmado. En el caso de no ejecutar la opción de compra y continuar alquilado se pagara antes de que venza el plazo para ejecutar la opción. Y en el casi, de resolución del contrato de alquiler se liquidara en ese instante

3º. - Sin embargo, todo lo señalado anteriormente no tendrá ninguna validez y podré exigirte esta deuda en cualquier momento si a partir de la fecha de hoy no se efectúan los pagos de las rentas del pabellón mes a mes antes del día 15.

4º.- El pago aplazado de estas rentas, a efectos fiscales, no tendrán ninguna modificación, es decir yo las declararé como pendientes de recibir y tu como pendientes de pagar, pero el pago de impuestos de IVA y retenciones sobre las rentas deberán hacerse en tiempo y forma que corresponda a cada parle.

5º.- Todo lo que se recoge en este documento se consideran como Anexo del contrato de Arrendamiento firmado entre ambos el 1 de octubre de 2008 y como una cláusula más, de obligado cumplimiento

Y para que asi conste lo firmamos ambas partes en Logroño, quince de Enero de 2012.'.

También, ha de hacerse referencia a la renta de los meses de octubre, noviembre y diciembre, impagadas por el arrendatario (folios 18 a 20).

Sin embargo y como refiere el Juzgador a quo en ese sexto fundamento de derecho, no existe constancia respecto a requerimiento alguno llevado a cabo por el arrendatario al arrendador respecto al estado de la nave, a la situación con el organismo ADA o con el coste de las obras supuestamente ejecutadas en fecha 19 diciembre 2012, pero el arrendatario decide de forma unilateral desalojar el local, lo que comunicó al arrendador mediante burofax obrante a los folios 168 a 171.

En concreto, en la comunicación vía burofax remitida en esa fecha el arrendatario, don Pablo Jesús comunicaba a don Cesar lo siguiente:

'Asunto: Pabellón sito en Pol. Casablanca- Laguardia

Muy Sr. Mío:

Por el presente le comunico que con fecha de hoy he procedido al desalojo del Pabellón de referencia procediendo así a reintegrarle en su posesión. Puede pasar a recoger las llaves por mis oficinas en el Polígono La Portalada, CF Portalada SOG-2 de Logroño.

Los motivos que me han llevado a adoptar esta decisión son los siguientes:

· PRIMERO.- Los graves defectos de construcción. Le he advertido en numerosas ocasiones del lamentable estado en que se encuentran las soleras, los cerramientos de fachada, los elementos estructurales y las recogidas de agua, así como del incumplimiento de la normativa que determina el emplazamiento del armario de contadores.

· SEGUNDO- He tenido conocimiento reciente de la falta de autorización del contrato de arrendamiento que nos une, reservándome las acciones judiciales oportunas a efectos de reclamar los perjuicios ocasionados.

· TERCERO- Continúa sin abonarme las obras de acondicionamiento realizadas en el pabellón para el ejercicio de la actividad.'

Fijadas esas referencias, documentalmente acreditadas ,en cuanto a los defectos constructivos que afectaban a los elementos estructurales del edificio, de modo que surgió una imposibilidad sobrevenida del poder utilizar el pabellón, faltando así uno de sus elementos básicos, de los elementos básicos del contrato de arrendamiento-objeto-, que conlleva legal y contractualmente su extinción, debe indicarse que en la sentencia impugnada se aprecia en el sèptimo fundamento in fine (folio 645), y después de valorar los dictámenes periciales y la comunicación del Ayuntamiento, que lo cierto es que las fotografías son preocupantes, ya que se aprecia un rebaje en la viga, que parece que estuviese destinado a encajar con el pilar, así como que existía un desplazamiento de 5 cm, pero de la prueba practicada no cabía deducir que el local amenazarse ruina funcional y mucho menos que no pudiese ser reparado. Así, seguía relatando el Juzgador a quo, dos técnicos señalan que la viga se apoya y que si este apoyo fuese de sólo dos centímetros habría cedido. Se sigue refiriendo en la sentencia impugnada que no parece que la situación fuese muy distinta antes del 19 diciembre y que justo se aprovechase esa situación para poner fin a un contrato que se venía arrastrando.

Previamente a esa conclusión o valoración, el Juzgador a quo en ese fundamento de derecho se refiere al dictamen emitido por don Damaso , obrante a los folios 215 y siguientes y 370 y siguientes, con otro informe emitido por don Gustavo , obrante a los folios 329 y siguientes, cuyo contenido ha sido valorado correctamente por el Juzgador de instancia, en el séptimo fundamento de derecho de su resolución (folio 645), visto el apartado conclusiones obrante el primero de ellos al folio 391, en relación con los diferentes análisis que en él se realizan a los folios anteriores (relativos a la situación general y descripción de la edificación, situación de los armarios contadores, apertura de la puerta de acceso vehículos, de fisura en solera de la calle perimetral de acceso, hundimiento de la zona del chaflán, encharcamiento de la calle lateral por agua y entrada de estar pabellón, fisuras en solera de hormigón en el interior de la nave, filtración de agua por ventanas de oficina y por remates de cubierta plana, movimiento y desconches de los paneles prefabricados de hormigón en fachada, desplazamiento del pórtico prefabricado y el apartado conclusión (folios 372 a 391), y en el segundo, también en un apartado conclusión, después de un análisis de los elementos del pabellón y su situación (sobre análisis de proyecto, verificación de unidades de obra, revisión del informe pericial del arquitecto don Damaso y descripción del estado del pabellón), se expone que tras todo lo anterior considero que no estamos en un supuesto de ruina funcional, en el sentido de que el pabellón puede utilizarse plenamente; considero que existe un alto porcentaje de naves en uso en la actualidad, en diversos polígonos del entorno que, sin duda, pueden presentar peor estado.

Por ello, vista la valoración efectuada en la instancia en relación con dichos informes y la comunicación del Ayuntamiento de Laguardia, que también se expone en dicho fundamento (folio 551, oficio del Ayuntamiento), debe concluirse en el sentido que lo hace el Juzgador a quo en su resolución y, en concreto, en ese fundamento de derecho, ya que partiendo, también, de que no se produjo ningún requerimiento en relación con los defectos ,previo a la resolución del contrato por la parte arrendataria, ninguna acreditación existe de que las condiciones del local no fuese las mismas antes del día 19 diciembre en que se produjo la resolución unilateral por parte del arrendatario, como aprecia del Juzgador de instancia en su resolución, de ahí que se rechace este motivo, pues no se ha desvirtuado el tenor de la resolución de instancia en relación con las alegaciones que se plantean en el segundo motivo de impugnación.

TERCERO: En la tercera alegación del recurso (folio 662) se refiere que se ha incurrido en error en la valoración de la prueba, al determinar que el precio de las obras realizadas a instancia del arrendador, en contra de las pruebas practicadas (básicamente la del propio perito de la sentencia recurrida), sea el indicado por éste de 17.000 , sin que exista una sola prueba que pueda sostener dicho aserto interesado.

Tanto, en el recurso de apelación (folios 662 y siguientes) como en la sentencia recurrida (folio 645) se hace referencia al documento obrante al folio 150, relativo a una carta remitida por don Cesar a don Pablo Jesús en fecha 25 agosto 2002 y en la que literalmente se expone:

'Estimado Marco Antonio :

Sirva la presente para recordarte que en a conversación telefónica que mantuvimos el pasado 12 de Julio de 2012 en la que le rogaba me ingresases parte de los recibos pendientes de renta, en ese momento 3 meses. Y en la que me aseguraste ibas a ponerte al día en un par de meses, no solo no lo has hecho, sino que en esto momentos ya tienes vencidos 5 meses y estamos a punto de entrar en el sexto mes de deuda.

Lo anteriormente descrito unido a que me debes 13.426,23 , por 5 meses y medio de rentas del año pasado y algún concepto más, y lo tengo justificado con el reconocimiento de deuda, que firmamos el 15 de Enero de 2012.

Viendo que no estas lomando en serio este asunto y que tus incumplimientos son sistemáticos, no me queda otro remedio que tomar las medidas que me permita la ley. Por tanto:

Si para el día 5 de Septiembre, improrrogable, no te has puesto al día me veréobligado a pedir judicialmenle la resolución del contrato que tenernos firmado. Reclamando la deuda reconocida, como la que ya está vencida y las sucesivas que se produzcan.

Por otro lado, y habiendo sido un acto voluntario por mi parte la rebaja de rentas, primero de 2400 a 2000 y después 2000 a 1000 y dado tu incumplimiento con cualquier cantidad, te comunico por la presente que dejo sin efecto esa rebaja y que ha partir de 1 de Octubre te volveré a facturar la cantidad inicial del contrato, es decir, 2400 .

Por ultimo, recordarte que exigiré la aplicación de la cláusula 3.5 deI contrato) que tengo constancia firme de todas las obras que has realizado en el pabellón, muro de separación de los últimos 250 m2 de pabellón, tabiquería y separación de la entreplanta, incluida suelo radiante y baños y por supuesto la puerta metálica corredera y automatizada de la entrada a la finca, y que además ya se tuvo en cuenta y se descontó del precio de venta pactado inicialmente, 740.000 y se rebajo a los 723.000 indicados en contrato. Tengo tu presupuesto por las partidas correspondientes de fecha 6-11-2008

A la espera de tu respuesta y de tu ingreso, te saludo muy atentamente'.

También, procede poner de relieve el tenor de la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento de fecha 1 octubre 2008 (folio 14), en la que se distingue entre obras del arrendatario y obras del arrendador.

En cuanto al primero se hace constar que el arrendatario podrá realizar cualquier tipo de obras en el pabellón, siempre que no modifique la estructura, seguridad y estabilidad del local. Si las obras afectarán a los elementos expuestos anteriormente, se precisará en todo caso la previa autorización escrita de la arrendadora, para la realización de las mismas, que no podrá denegarse sin causa justificada.

En todo caso, el arrendatario está obligado a mantener en buen estado de uso y conservación el pabellón y sus instalaciones, debiendo realizar por su cuenta y a su cargo las obras de conservación, reparación y reposición de todos los elementos arrendados, siempre que se deriven del uso normal del pabellón y no correspondan a los arrendadores conforme con lo dispuesto en el párrafo siguiente (estipulación 7.2).

En cuanto a los arrendadores, es decir, a las obras responsabilidad de los arrendadores, éstos deberán realizar las obras de conservación y reparación precisas que afecten a la estructura, cubierta, cimentación, fachada e instalaciones generales del pabellón, salvo cuando el deterioro de cuya reparación o reposición se trate sea imputable exclusivamente al arrendatario.

Se sigue exponiendo en esa cláusula respecto a obra responsabilidad de los arrendadores que la ejecución de todas estas obras deberán llevarse a cabo de forma que se cause el menor trastorno posible al ARRENDATARIO, con la mayor urgencia desde el momento en que sea detectada su necesidad, y serán asumidas en exclusiva por los ARRENDADORES, sin que pueden ser repercutidos al ARRENDATARIO ni directamente ni como gastos derivados del arrendamiento o gastos comunes del edificio del que forma parte el pabellón o de la actividad en el mismo desarrollada.

En caso de que la ARRENDADORA no lleve a cabo las reparaciones necesarias que sean de su responsabilidad, el ARRENDATARIO podrá efectuar las mismas, repercutiendo su importe a los ARRENDADORES, que deberán proceder a su abono en el plazo máximo de cinco (5) días desde la fecha de recepción de la comunicación enviada por el ARRENDATARIO, adjuntando copia de la correspondiente factura.

Los ARRENDADOR no podrá en ningún caso realizar obras de mejora en el pabellón sin la previa autorización expresa y escrita de al ARRENDATARIA. En caso de que se conceda esta autorización, los ARRENDADORES no podrán aumentar la renta como consecuencia de estas obras, renunciando de este modo a lo previsto en el artículo 30, en relación con el 19, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

Para resolver este motivo de impugnación debe, asimismo, hacerse referencia a la documental obrante en autos, y que ya se menciona en la sentencia recurrida.

Así, la sentencia se refiere al documento de fecha 4 septiembre 2008, sobre proyecto de actividad, promotor Construforma, que es una sociedad civil creada por don Cesar y don Pablo Jesús , y que por escritura obra al folio 172 de los autos y con arreglo a la cual ambas personas constituían dicha sociedad, con la denominación Construforma, Sociedad Civil, con el objeto social de albañilería y pequeños trabajos de construcción con un capital de 10.000 , del que don Cesar tenía el capital social del 51%, habiendo ingresado en la caja social la cantidad de 5.100 en efectivo y don Pablo Jesús había suscrito una participación en el capital social del 49%, habiendo ingresado en la caja social la cantidad de 4.900 en efectivo, acordándose en cuanto a la administración de la sociedad, que se iba a administrar por un administrador único siendo elegido para dicho cargo, por tiempo indefinido, a don Pablo Jesús .

Asimismo, ha de hacerse referencia a los dos presupuestos que se aportaron con la contestación a la demanda y que obran a los folios 151 y 154, el primero de ellos de fecha 6 noviembre 2008 y el segundo de fecha 6 noviembre 2008.

El primero de ellos se refería a presupuestos sobre: cierre pasillo trasero y delantero en cuantía de 1.332 ; pared en sectorización de nave en cuantía de 9590 y, puertas en cuantía de 5.876 , con un importe de 1.870 por redacción del presupuesto y un total, sin incluir IVA, de 18.568 .

El segundo de ellos, con diversos apartados relativos a: solera de hormigón, tabiquería de bloque; tabiquería 1/2 pié, tabiquería termo arcilla; falso techo de desmontable, falso techo pladur continuo; enfoscado; guarnecido y enlucido; pintura; parquet flotante; solado baños; pintura baños; puertas enrollables de acero; ventanas interiores; carpintería metálica, puerta de paso de recuperación abatibles; puerta de paso abatibles; puertas correderas; carpintería de madera; instalación eléctrica; punto de luz sencillo; punto de luz conmutado; enchufe; puesto de trabajo; punto de televisión; amplificación señal televisión; luminaria de emergencia; luminaria hecho; instalación fontanería; saneamiento; colector; fontanería interior; calefacción suelo; climatización; protección o detección de incendios; alarma, con detector; detección de incendios; sirena interior; sirena exterior; equipo de control; extintor y finalmente una cuantificación del presupuesto por importe, IVA no incluido de 90.485,82 , siendo los presupuestos de la entidad Reformas Contratas y Redes RE-9 SL.

En ninguno de estos presupuestos consta firma de la parte arrendadora ni de la arrendataria.

Asimismo, debe hacerse referencia al informe de don Damaso , a que se refiere el recurso apelación y que obra, como se ha expuesto con anterioridad a los folios 215 y siguientes y 370 y siguientes.

Por último indicar que a los folios 520 y siguientes consta proyecto de ejecución pabellón industrial-Casa Blanca-, Polígono Industrial, Parcela A punto 6A, propiedad de D. Cesar , con un certificado final de obra de 30 abril 2008 al folio 531, un acta de inspección final de obra de 21 agosto 2008, al folio 543., y licencia de primera ocupación y devolución de fianza de 2 marzo 2009, al folio 544, notificada a don Cesar en el documento al folio 545.

En relación con el pabellón al folio 551 consta documentación del Ayuntamiento de Laguardia, correspondiente al mes de 28 diciembre de 2012 y la deficiencias que presentaba que podrían tener su origen en una falta de estabilidad de los terrenos sobre los que se apoyaba que podían afectar a elementos estructurales que podía comprometer las condiciones de seguridad del edificio, de la parcela y del pabellón adosado colindante.

Este último documento debe relacionarse con él de emitido por don Pablo Jesús al demandante don Cesar (folio 170), antes mencionado, sobre comunicación de graves defectos y falta de obras de acondicionamiento, así como con la puesta en conocimiento del arrendador de que se había procedido en dicha fecha-19 diciembre 2012- a desalojar el pabellón.

También, en relación con el pabellón debe resaltarse que las diferentes obras a que se refiere la parte demandada principal y actora de reconvención están fijadas en presupuestos así constan a los folios 151 y 154 documentos 2:03 de la contestación, ya mencionados, de fechas 6 noviembre 2008 y 14 noviembre 2008. Asimismo, los diferentes documentos periciales de don Damaso , como el documento al folio 220 a 230, en el que expresamente se expone presupuesto y mediciones, incluido al folio final, en el que consta fecha 5 septiembre 2013, y se expone resumen de presupuesto. También a los folios 231 a 244 y en relación con un informe del Grupo de Estudio de Informes Técnicos de fecha septiembre 2003, emitido a petición del solicitante don Pablo Jesús , en el que consta una valoración inmobiliaria del pabellón a fecha diciembre 2012 con la conclusión al folio 244, sobre el valor concreto en esa fecha inferior al que correspondía a la firma del contrato.

Por otra parte, en la contestación a la demanda se habla de obras encomendadas a la empresa el demandado Reformas, Contratas y Redes R-9 S.L., por un importe relativo a la ejecución de obras de 76.579, 71 , cantidad que coincide con la valoración que exponía el ingeniero técnico don Damaso en su informe (folios 230), consistente en Presupuesto y Mediciones como se ha indicado con anterioridad, pero no relativo a ejecución real de obras.

A los folios 371 a 392 consta el informe anteriormente referido y emitido por don Damaso , arquitecto técnico, sobre datos de la edificación, como ya se ha expuesto con anterioridad, con un apartado conclusiones (folio 391), con los defectos que en él informe se aprecian, pero no relativo a reparación o ejecución, con una previa exposición detallada (folio 374), en la que se hacía constar: según las visitas de inspección realizadas durante el mes de diciembre de 2012, día 6,12 y 14, con exposición de las deficiencias constructivas de la nave industrial de la parcela A.6.A.

Cabe hacer una referencia final a los documentos que se mencionan en el recurso (folio 663,tercera alegación), de fecha del 21 de agosto 2008 y 2 marzo 2009, acta de inspección, e informe del arquitecto sobre licencia de primera ocupación y devolución de fianza, con expresión a la eliminación de divisiones interiores, una para posible oficina y otra para aseo, ya que esa obra era a la arrendataria, a quien interesaba y afectaba, teniendo en cuenta el contenido del contrato de 1 octubre 2008 y las obras a efectuar por el arrendatario y el arrendador y la propia finalidad del pabellón arrendado, además de lo expuesto una cláusula 6ª.1 del mismo contrato sobre licencias propias de la actividad del arrendatario que serían de cuenta y cargo del mismo, conforme a la normativa aplicable para el desarrollo en el pabellón de la actividad a la que se destina (folio 14).

Este conjunto probatorio permite concluir en el sentido que lo hace el Juzgador de instancia en relación con las obras (noveno fundamento de derecho, folio 646), en el que después de analizar los documentos que en él se exponen, se concluye en el sentido de reducir la cantidad estimada en la demanda a 2.728,36 , por reducción de la cantidad reconocida por el actor en documento de fecha 25 agosto 2012 (folio 150), tal y como se expone por el Juzgador en su resolución, y que no se ha desvirtuado en el recurso de apelación, de modo que se rechaza esta conclusión final que en el recurso se hace al folio 667, con mantenimiento de la sentencia recurrida cuyo contenido se da por reproducido en la presente.

CUARTO: Al desestimarse el recurso de apelación las costas se imponen a la parte apelante conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los Tribunales Dª Estela Muro Leza, en nombre y representación de D. Pablo Jesús , contra la sentencia de fecha 13 de febrero de 2014, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Logroño, en Juicio Ordinario nº 530/2013, del que dimana el presente Rollo de apelación nº 149/2014, confirmando referida resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido para apelar al que se dará el destino legal, conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de La Ley Orgánica del Poder Judicial , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública el Tribunal en el día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.