Sentencia CIVIL Nº 197/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 36/2019 de 04 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00197/2019
Rollo núm.: 36/2019
S E N T E N C I A Nº 197/2019
Ilmos. Sres.
Don Álvaro Latorre López, presidente
Doña María del Pilar Fernández Alonso
Don Gabriel Oliver Koppen
En Palma de Mallorca a, cuatro de junio de dos mil diecinueve.
Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia número 2 de Inca, bajo el número 211/2016 , Rollo de Sala número 36/2019,
entre partes, de una como demandada-apelante D. Imanol , representado por el procurador D. Antonio Vicente
del Barco Ordinas y dirigido por el letrado D. Josep Miquel Villalonga, de otra, como demandada-apelada D.
Iván , representado por la procuradora D.ª Lidia Pérez Vicens y dirigida por la letrada D.ª Catalina Triay Soler.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Inca, se dictó sentencia en fecha 5 de julio de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña.

Lidia Pérez Vicens, en nombre y representación de D. Iván , contra D. Imanol , con los siguientes pronunciamientos; 1.- SE DECLARA ERRÓNEO el coeficiente de aplicación utilizado para la actualización de la renta, debiendo corregirse y aplicarse como fecha inicial del IGN la del 1 de marzo de 1978, y es esta fecha la que debe tenerse en cuenta para la actualización de la renta conforme a la cláusula D de la disposición transitoria 2ª regla 1ª de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , y que, de conformidad con las fórmulas y operaciones aritméticas que constan en el informe del perito designado judicialmente D. Marcos , debidamente incorporado a las actuaciones, se determinará en trámite de ejecución de sentencia la cantidad concreta de renta a satisfacer mensualmente por el D. Iván en concepto de alquiler de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Santa Margalida.

2.- SE DECLARA ERRÓNEO el coeficiente a aplicar a los gastos de comunidad que se venía aplicando, siendo que dicho coeficiente deberá aplicarse en relación a la cuota de participación de la vivienda, y que se declara en un 6%.

3.- DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Imanol a pagar a D. Iván la cantidad que en exceso haya pagado de más en concepto de renta desde la fecha 17 de noviembre de 2010, por aplicación errónea de la fórmula de actualización conforme a la cláusula D de la disposición transitoria 2ª regla 1ª de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , cuya cantidad se determinará en trámite de ejecución de sentencia.

4.- DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Imanol a pagar a D. Iván la cantidad 810,63 euros, correspondientes a la corrección de los porcentajes aplicables a los gastos de comunidad de propietarios.

5.- En orden a las costas procesales, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.2 de la LEC , cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 29 de mayo de 2019.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

El demandante es arrendatario de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 de Santa Margalida.

Expone la parte actora en su escrito de demanda que es arrendataria de la vivienda citada en virtud de contrato suscrito en el año 1978, vivienda que ocupa desde el año 1975, año de construcción del edificio y en el que suscribió con la hermana del demandado un contrato verbal de compraventa, contrato que se resolvió por diferencias entre las partes y que dio lugar a la firma de un documento de resolución, fecha a partir de la cual se suscribió el contrato de arrendamiento.

La renta inicial pactada era de 6.000 pesetas y el contrato se regía por la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964.

En el año 1997, tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se procedió por la parte arrendadora a la actualización de la renta, aplicando la fórmula prevista en la cláusula D. regla 1ª de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 .

Dado que, en los últimos tiempos, pese a la disminución del IPC, la renta aumentaba, el arrendatario solicitó explicaciones. Fue entonces cuando el arrendatario se percató de un mal cálculo en el incremento de la renta conforme a las variaciones del IPC, que comunicó al arrendador. El arrendado confirmó la realidad de dicho error, comprometiéndose incluso a devolverle y/o descontarle de las futuras rentas las diferencias pagadas de más, por lo que se realizaron conjuntamente las gestiones para determinar qué se había abonado en exceso.

Fue al realizar dichas gestiones que el arrendatario ha tenido conocimiento de que la renta que abona es superior a la que debería abonar dado que la fecha tomada en consideración a la hora de proceder a la actualización de la renta en el año 1997 fue 1975 y no 1978. De esta manera, la renta que debería pagarse en la actualidad ascendería a 250,17 euros y no 375 euros que se abonan.

Se solicita que se ajuste la renta a la actualización acorde con la fecha inicial del contrato y la devolución de las cantidades abonadas de más, que se concretan en la suma de 20.416,07 euros.

Se reclama también la suma abonada en exceso en concepto de gastos comunitarios, al haberse aplicado de forma errónea el coeficiente de participación que corresponde a la vivienda objeto de arrendamiento.

Se refiere también en la demanda a los gastos de mantenimiento, que considera que deben ser asumidos por la propiedad, aunque no se incluye petición al respecto en el suplico de la demanda.

La parte demandada se opone a la demanda con las siguientes alegaciones: 1) El cálculo de la actualización de la renta realizado en el año 1997 fue correcto, pues se tuvo en consideración como fecha inicial el mes de junio de 1975, en que el arrendatario empezó a ocupar la vivienda.

2) El arrendatario ha estado conforme en la subsanación de algunas diferencias en cuanto a la asignación de cuotas y cantidades abonadas incorrectamente, pero la reconoce respecto a los últimos cinco ejercicios, plazo de prescripción de la acción por aplicación del artículo 1966 del Código civil y no el plazo de quince años que sostiene la parte demandante.

En cualquier caso, aun entendiendo aplicable al plazo de quince años, las acciones derivadas de la reclamación estarían prescritas, dado que la parte demandante pretende remontarse a la actualización realizada en el mes de abril de 1997.

3) Sobre los excesos en los gastos comunitarios y en la actualización de las rentas, se afirma que se ha producido la compensación en el expediente de consignación seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Inca, autos 810/2015.

En la sentencia de instancia se hace un pronunciamiento sobre la fecha inicial del contrato de arrendamiento que debió tenerse en cuenta para proceder a la actualización de la renta y se concluye que el contrato de arrendamiento comienza el 1 de marzo de 1978. La voluntad de las partes era poner fin a un precontrato o un contrato de opción de compra que no se perfeccionó y parte de la cantidad entregada a cuenta se destina a compensar la ocupación de la vivienda, pero esa suma no fue inicialmente recibida en concepto de renta.

Teniendo en cuenta esa fecha inicial habría un exceso en las rentas abonadas de 26.450,89 euros a fecha del año 2014 a la que se refiere el informe pericial que consta en los autos.

Estima por ello que debe procederse, en trámite de ejecución de sentencia, a determinarse cuál es la renta que debe satisfacerse mensualmente en concepto de renta.

Se analiza el plazo de prescripción y se concluye que el aplicable para la reclamación tanto de los excesos de rentas abonadas como de los gastos de comunidad, de manera que la condena tanto a la restitución de las rentas cobradas en exceso como de los gastos de comunidad se limitan al periodo de los cinco años anteriores a la reclamación extrajudicial.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación la parte demandada en el que muestra su discrepancia con las conclusiones de la sentencia en los siguientes puntos: 1) El inicio del cómputo del arrendamiento para su actualización, que sitúa en la fecha inicial de ocupación del inmueble por la parte demandante en 1975.

2) Actualización de la renta, que es correcta teniendo en cuenta la fecha inicial de ocupación de la vivienda.

3) Prescripción de acciones. Entiende que la acción para revisar la actualización realizada en el año 1997 está prescrita, por el transcurso del plazo de 15 años previsto en el artículo 1964 del Código civil .

4) Arreglo extrajudicial. Las cantidades reconocidas como indebidamente cobradas en concepto de gastos comunitarios y actualizaciones de renta fueron compensadas unilateralmente por el Sr. Iván en el expediente de compensación de rentas iniciado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Inca.



SEGUNDO.- Actualización de la renta. Plazo inicial.

Reconocido que en la actualización de la renta que se produjo en el año 1997 tras la entrada en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la cuestión debatida en el procedimiento es si la fecha inicial que tuvo en cuenta la parte arrendadora para realizar la actualización, 1 de junio de 1975, es correcta o si, por el contrario, como defiende la parte arrendataria, el contrato se inició el 1 de marzo de 1978. La diferencia en cuanto a la fecha inicial a tener en cuenta supone una diferencia importante en relación a la cuantía de la renta actualizada.

Junto con el escrito de demanda se aportan dos documentos de contrato de arrendamiento, uno firmado el 19 de enero de 1978 y otro el 1 de marzo de 1978 y un tercer documento en el que las partes ahora demandante y demandada hacen constar: 'Que las intenciones demostradas para un contrato de compraventa del piso NUM001 de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de Santa Margarita, no cristalizaron en un compromiso de contrato por lo que la cantidad entregada de CUATROCIENTAS MIL PESETAS que fue indebidamente entregada y toda vez que el señor Iván ha venido ocupando el indicado piso, declaran que es su voluntad que con aquella suma se atiendan lo que hubieran podido ser rentas devengadas a razón de SEIS MIL PESESTAS MENSUALES y toda vez que la ocupación se inició en 1º de Junio de 1975, han transcurrido 41 mensualidades, incluida la del presente mes de Enero, lo que hace un total de 246.0000 pesetas, existiendo por tanto una diferencia a favor del señor Iván de 154.000 pesetas que se le devuelven en este acto, sirviendo este documento de eficaz carta de pago. Con esta misma fecha se procede a la formalización de un contrato de arrendamiento del piso, con una renta de 6.000 pesetas, declarando los otorgantes que a parte lo convenido en el preste documento no tienen ninguna relación pendiente ni compromiso vinculante de ninguna especie'.

Del tenor del documento se desprende que existieron unas negociaciones para la compra de la vivienda por parte del demandado que no llegaron a buen término, a pesar de lo cual ocupó la vivienda. Al no concluirse el contrato de compraventa se acordó entre las partes que una parte del dinero que había sido entregado para la compraventa se destinara a compensar a la propiedad por la ocupación y la fórmula elegida fue la de fijar una renta mensual igual a la que luego figuraría en el contrato de arrendamiento que se firmaba ese mismo día, 6.000 pesetas. Fueron las partes las que de común acuerdo dieron a esa cantidad la condición de renta y en ese concepto la consolidó la propiedad. Al mismo tiempo procedieron a regularizar la ocupación mediante la firma de un contrato de arrendamiento. De todo ello se concluye que la voluntad de las partes era considerar todo el periodo en que el demandante ha ocupado la vivienda en su calidad de arrendatario, pues esa fue la condición a la que se dio a las cantidades entregadas en el momento en que se procedió a regularizar la situación. Esa es la voluntad de las partes que resulta del tenor literal del documento suscrito, procediéndose a la firma seguidamente de un contrato de arrendamiento para proseguir con el uso de la vivienda.

Es atendiendo a este criterio que debe considerarse que la actualización de la renta que se hizo en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en el año 1997 tomó como punto de referencia correcto el año 1975 como el de inicio de la relación arrendaticia.



TERCERO.- Prescripción.

Conforme se ha señalado la revisión de la renta que se produjo en el año 1997 lo fue en aplicación de lo dispuesto en la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , que en su apartado D) prevé la actualización de la renta a instancias del arrendador.

La disposición adicional décima de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 establece que 'todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a su entrada en vigor, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil'.

La acción ejercitada por la parte demandante tiene por objeto la revisión de la renta actualizada en el año 1997. La parte arrendataria aceptó la actualización y fue abonando la renta resultante de ella y no fue hasta el año 2015 cuando se procedió a discutir su cuantía, cuando ya había transcurrido sobradamente el plazo de quince años fijado con carácter general para las obligaciones personales, por lo que, en cualquier caso, la acción debió considerarse prescrita.



CUARTO.- Arreglo extrajudicial.

La parte apelada en su contestación al recurso de apelación concuerda la alegación que hace la parte apelante y reconoce que dichas cantidades fueron compensadas en el expediente de consignación judicial, por lo que el motivo de apelación debe ser estimado.



QUINTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda: Estimar el recurso de apelación interpuesto por D. Imanol contra la sentencia dictada en fecha 5 de julio de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Inca en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Revocar la sentencia de instancia y en su lugar: 1.- Desestimar la demanda interpuesta por D. Iván contra D. Imanol .

2.- Imponer a la parte demandante las costas causadas en primera instancia.

No hay condena en las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.