Sentencia Civil Nº 198/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 9/2008 de 15 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00198/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 9 /2008

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a quince de abril de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 351 /2007 , procedentes del JDO. 1ª.INST.E INSTRUCCIÓN N. 5 de COLMENAR VIEJO , a los que ha correspondido el Rollo 9 /2008 , en los que aparece como parte apelante DON Ángel representado por el procurador DON FERNANDO GALA ESCRIBANO, y como apelado DON Eusebio, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON JOSE LUIS PINTO-MARABOTTO RUIZ, sobre falta de pago y reclamación de rentas, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Colmenar, en fecha 31 de julio de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales DON Ángel, en nombre y representación de DON Ángel contra DON Eusebio, declaro no haber lugar a la resolución interesada por el actor del contrato de arrendamiento firmado entre ambos sobre el local sito en la Calle Sector Oficios 35 de Tres Cantos y del mismo modo no proceder a la condenadle demandado al pago de las sumas interesadas por el demandante en concepto de rentas, al encontrarse consignadas y a disposición del demandante, condenando a éste al pago de las costas generadas en el procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Ángel, al que se opuso la parte apelada DON Eusebio, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de abril 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- El arrendador actor, don Ángel, ejercita en demanda de 3 de abril de 2007, acumuladas, las acciones de desahucio por falta de pago de las rentas y otras cantidades a cargo del arrendatario y de reclamación de las adeudadas, alegando que el arrendatario demandado, don Eusebio, le adeuda desde marzo de 2005 a marzo de 2007, ambos inclusive, la suma de 22.018,20 euros por rentas y otras cantidades y que las consignadas por el arrendatario en un previo proceso seguido entre las partes, en que ejercitó el derecho de opción de compra del local arrendado con fundamento en una cláusula que ha sido declarada nula en la sentencia dictada en dicho proceso (autos 235/05 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo ), lo fueron a modo de "simple garantía" de rentas, pero no consignaciones para su puesta a disposición de la arrendadora, de modo que no se le ha abonado, ni ofrecido esas rentas.

El demandado se opone a la demanda alegando: existió otro juicio de desahucio por expiración del plazo (236/05 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Colmenar Viejo), hoy firme la sentencia que desestima la pretensión del arrendador, promovido por éste al día siguiente de interponer el arrendatario la demanda ejercitando el derecho de opción de compra del local, y el arrendador no aceptó las rentas, ni solicitó las mismas del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo (autos 235/05 ) cuando fueron consignadas por el arrendatario porque consideraba que se había extinguido el arrendamiento y debía desalojarlo; se consignó en el procedimiento 235/05 la renta de marzo de 2005 porque el arrendador no aceptó el pago cuando acudió el arrendatario a realizarlo y el giro postal con el importe de dicha renta fue rehusado; en dicho procedimiento se consignó tanto el precio de compra como la renta del mes de marzo de 2005 y las sucesivas rentas, advirtiendo el arrendatario por escrito que se iban a efectuar tales consignaciones, las cuales eran conocidas por el arrendador, quien pudiendo reclamarlas no lo hizo, y ello porque estaba aún pendiente el procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual; ha existido mora accipiendi durante todo el tiempo y el arrendador no reclamó, ni notificó, los gastos de comunidad, ni las actualizaciones de renta, lo que obligó al arrendatario a ir consignando gastos de comunidad y actualizaciones haciendo cálculos aproximados; el arrendatario, al finalizar los dos procesos, se pone en comunicación con el arrendador para llegar a un acuerdo sobre el pago de las rentas y otras cantidades (sobre el importe definitivo según gastos de comunidad exactos y actualizaciones) y para que designe una cuenta bancaria donde efectuar los pagos sucesivos y al no llegar a acuerdo alguno, el 9 de abril de 2007, antes de conocer esta demanda de desahucio por falta de pago, comunica al Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo que le devuelva el importe consignado como precio de compra y entregue al arrendador el importe consignado por rentas y otras cantidades a cargo del arrendatario según el contrato; el arrendador no acepta las rentas manifestando al Juzgado que ha interpuesto demanda por falta de pago; se han consignado también las actualizaciones de los años 2004, 2005 y 2006; el arrendador, en la demanda, no dice que las sumas consignadas son inferiores a las debidas y en qué cantidad, pudiendo existir diferencias ya que no se conocían, al consignar las rentas y otras cantidades, las actualizaciones, ni los gastos de comunidad, ni el consumo de agua y por ello se consignaba lo que se calculaba debido, sino que se aduce que no se han abonado las rentas cuando no es cierto; las actualizaciones, con anterioridad, se notificaban a través del incremento en el recibo correspondiente; en los recibos de renta aportados con la demanda existen errores de cálculo porque existe error en el cálculo del incremento por la actualización de abril de 2005; la diferencia entre las cantidades debidas por gastos de comunidad y las consignadas por ese concepto asciende a 14,53 euros y la diferencia por actualización en el 2007 (tres meses hasta el juicio) asciende a la cantidad de 61,50 euros, por lo que la diferencia entre lo consignado y lo debido asciende a 76,03 euros que se han consignado en el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Colmenar Viejo, antes de la celebración del juicio; las diferencias por actualizaciones ya se consignaron en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo; el arrendador reclama en la demanda como gastos de comunidad derramas por obras que nunca se reclamaron antes; y el arrendatario estaba al corriente en el pago a la fecha de interposición de la demanda.

La sentencia dictada en la primera instancia razona que el arrendador sabía, a la fecha de interposición de la demanda, que el arrendatario estaba consignando las rentas y que si bien manifiesta ciertas dudas sobre alguno de los pagos, no se molestó en confirmarlas; que interpone una demanda de desahucio por falta de pago alegando que las cantidades consignadas no pueden ser tenidas como pago y sin acreditar haber hecho intención de percibir tales sumas en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo y ni siquiera las recibe cuando el arrendatario, en escrito de 9 de abril de 2007, solicita al Juzgado de Primera Instancia número 4 que se pongan a disposición del arrendador y tampoco desiste de este procedimiento cuando la demanda se ha interpuesto el 3 de abril ; que aún cuando pudieran encontrarse ciertos defectos formales en la consignación efectuada por el demandado, no privarían a esta de su carácter liberatorio; que el demandado ha acreditado su voluntad de pagar las rentas y eso es lo relevante conforme a la doctrina jurisprudencial que rechaza la aplicación rigurosa de las formalidades en la consignación y si el arrendador no reclamó su entrega es sólo responsabilidad del mismo; que existe una situación de mora del acreedor al cobro; que se pretende una resolución del contrato alegando la existencia de un impago que nunca se dio; que no procede el desahucio, ni la condena al pago de las rentas, al encontrarse consignadas y a disposición del demandante; y desestima la demanda condenando al demandante al pago de las costas causadas.

El demandante interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que el juzgador interpreta erróneamente las pruebas practicadas, al entender que las consignaciones efectuadas por la parte demandada en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo (procedimiento ordinario 235/05 ), que versaba sobre denegación de un supuesto derecho del arrendatario de opción a compra del local arrendado, estaban bien efectuadas, suplían a una verdadera consignación de rentas para ser ofrecidas al arrendador y, en definitiva, tenían efectos enervatorios, cuando no pueden entenderse bien hechas las consignaciones porque no se han realizado mediante un expediente de consignación judicial, con esa finalidad y verdadero y eficaz ofrecimiento al arrendador de las rentas y porque la consignación no es suficiente ya que a la fecha del juicio (junio de 2007) el arrendatario debía 24.753,40 euros y sólo había consignado 24.336,03 euros, por lo que existía una diferencia a favor del arrendador de 417,37 euros que faltan por abonar; aplica erróneamente los artículos 35 y 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en relación con los artículos 1.124 y 1.089 del Código civil ; vulnera diversa doctrina jurisprudencial (con cita exclusiva de la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, sección 2ª, de 9 de mayo de 2001 ); e infringe, en cualquier caso, lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, en relación con el artículo 7 del Código civil , ya que el asunto es discutible desde el punto de vista fáctico y jurídico.

SEGUNDO.- El arrendatario demandó al arrendador ejercitando un derecho de opción de compra y el arrendador demandó al arrendatario ejercitando acción de desahucio por expiración del plazo contractual. El arrendador rechazó el pago de la renta del mes de marzo de 2005 y el arrendatario realizó un giro postal al arrendador para pago de dicha renta y el giro fue rehusado. El arrendatario consignó, en el procedimiento en que se dilucidaba la opción de compra del local, tanto el precio de la misma como las rentas de los meses de marzo y abril de 2005 y presentó escrito dirigido al Juzgado manifestando que, ante la negativa del arrendador al ejercicio del derecho de opción de compra y la actitud obstativa al cobro de los recibos de renta y con el fin de evitar el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago, dirigida a obtener el lanzamiento de don Eusebio del local, se veía obligado a consignar en ese Juzgado las rentas correspondientes a los meses venideros hasta el momento en que recayera sentencia firme que reconociera el válido y eficaz ejercicio del derecho de opción de compra y solicitó que del precio de compra consignado se restaran las cantidades correspondientes a la renta del mes de abril y demás que hubieran sido consignadas en el Juzgado en el momento de recaer sentencia firme.

Finalizados ambos procedimientos, el de desahucio por expiración del plazo a favor del arrendatario, al declarar vigente el contrato de arrendamiento, y el ordinario en que se ejercitó el derecho de opción de compra a favor del arrendador, al haberse declarado nula la cláusula por falta de consentimiento de la esposa del arrendador y tratarse de bien ganancial, el arrendador promueve, en fecha 3 de abril de 2007, el presente juicio de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de lo adeudado alegando que le son debidas las rentas y otras cantidades desde marzo de 2005 a marzo de 2007, y el arrendatario, mediante escrito presentado ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo, el 9 de abril de 2007 , antes de la admisión a trámite de la presente demanda (16 de abril de 2007) solicita que el Juzgado ponga las rentas consignadas a disposición del arrendador y se inste al último a designar cuenta bancaria donde hacer los sucesivos ingresos para pago de las rentas y demás cantidades a cargo del arrendatario y el arrendador se opone alegando que ya ha interpuesto demanda de desahucio, si bien, finalmente, aceptó la entrega de las sumas consignadas.

El arrendatario, hasta marzo de 2007, esto es, hasta la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago había consignado en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo las rentas y otras cantidades desde marzo de 2005 a marzo de 2007, salvo pequeñas diferencias motivadas por la falta de notificación de las actualizaciones de renta e importe de los gastos de comunidad y consumo de agua, notificación que, hasta que surgen las discrepancias entre las partes, venía haciendo el arrendador en los mismos recibos de renta. Así, se había consignado en el procedimiento ordinario en que se ejercitó el derecho de opción de compra las rentas y otros conceptos a cargo del arrendatario desde marzo de 2005 hasta marzo de 2007 y posteriormente, la renta de abril de 2007 y otras cantidades por diferencias por actualizaciones de la renta del 2005 (336,94 euros), 2006 (543,96 euros) y 2007 (139,32 euros); hasta abril de 2007 se había consignado la suma de 22.600,12 euros; y en mayo y junio de 2007 se consignaron las rentas correspondientes por importe de 865 euros y 865 euros, respectivamente. Y en el presente juicio de desahucio se consignaron las rentas del mes de julio de 2007 (860 euros) y las nuevas diferencias por gastos de comunidad (14,53 euros) por actualización de rentas en el 2007 (abril, mayo y junio/61,50 euros) a la vista de la reclamación efectuada en la demanda que ha dado lugar al presente procedimiento; igualmente se consignó la renta del mes de agosto de 2007.

TERCERO.- Es indiferente que las consignaciones efectuadas en el procedimiento ordinario seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo estén bien o mal hechas, sean o no liberatorias porque la razón fundamental que conduce a la desestimación de la demanda de desahucio es la mora del acreedor. Las consignaciones se tienen en cuenta únicamente para no condenar al arrendatario al pago de las rentas y otras cantidades a su cargo ya que esas cantidades están a disposición del arrendador en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo.

En caso de que el acreedor se negase a admitir el pago, el deudor sólo queda liberado de la obligación mediante la consignación, y ello por aplicación estricta de lo establecido en el artículo 1176 del Código civil , pero en el supuesto litigioso lo que se dilucidaba, con carácter principal, no era si el arrendatario había quedado liberado o no de su obligación de pagar las rentas y cantidades reconocidas o no discutidas, por no haberse hecho ofrecimiento al arrendador de las consignaciones efectuadas en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo antes de la presente demanda, sino si el arrendador había incumplido su deber de colaborar con el arrendatario en el cumplimiento, por parte de éste, de su obligación de pago y si, por tanto, el actor se hallaba incurso en "mora accipiendi" y ello porque si, efectivamente, el arrendador había incumplido no podía ejercitar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento que el desahucio supone. Tanto si el arrendador ha dejado de prestar la colaboración necesaria para el pago de la renta, como si ha desarrollado una conducta obstativa a que el pago se lleve a cabo, le es imputable un incumplimiento que le impide accionar solicitando la resolución de la relación arrendaticia.

Era preciso analizar si habían concurrido o no los requisitos necesarios para la aplicación de los principios relativos a la mora accipiendi.

No cabe duda que el acreedor, en cuanto titular de la obligación, que como activo se inserta en su patrimonio y resulta con facultades de disposición sobre la misma, no tiene la obligación jurídica de recibir la prestación en que aquella consista. Si tiene, en cambio, la obligación de no impedir que el deudor cumpla aquello que le incumbe, surgiendo en ese caso la llamada "mora accipiendi", cuyo efecto fundamental es la exclusión de la mora del deudor (SSTS de 9 de julio de 1941 y de 12 de junio de 1969 ). En este caso es preciso que concurran los siguientes requisitos: a) Existencia de una obligación vencida; b) que para el cumplimiento de la anterior el deudor haya que contar con la actividad del acreedor; c) que el deudor realice todo lo conducente a la ejecución de la prestación, lo que supone, en tesis general, el ofrecimiento de pago al acreedor; y d) que el acreedor no acepte la prestación o concurra falta de cooperación por su parte, sin justificación legal alguna, provocando así un ficticio incumplimiento del propio deudor. Para que quepa considerar la "mora accipiendi", la misma ha de predicarse de todas y cada una de las prestaciones en que la obligación consista, sin que quepa extender los efectos de la mora del acreedor a obligaciones futuras y aún no vencidas.

El arrendatario ofreció el pago del mes de marzo de 2005 y el arrendador lo rechazó y esa renta, así como las sucesivas a sus vencimientos, fue consignada en el procedimiento en que ejercitaba la opción de compra. Pues bien, esas consignaciones, aún no existiendo ofrecimiento expreso, llevaban implícito el ofrecimiento al arrendador, pues así resulta del escrito presentado por el arrendatario cuando consigna la renta de abril de 2005. El arrendador conocía las consignaciones y al no solicitarlas, a lo que habría de mostrar plena conformidad el arrendatario pues las iba consignando para evitar, precisamente, el desahucio por falta de pago, incurrió en falta de colaboración, sin justificación legal alguna, provocando un ficticio incumplimiento del arrendatario.

La sentencia citada por el recurrente no resulta aplicable al supuesto presente ya que resolvía un supuesto en que al arrendatario le habían devuelto las rentas advirtiéndole el Juzgado que debía consignarlas en expediente de jurisdicción voluntaria y ni las consignó en dicho expediente, ni intentó el pago por otra vía.

Por ello, la conclusión es que concurrieron los requisitos exigidos para estimar la mora del acreedor, lo que obvia la calificación de incumplimiento, no dándose, pues, los requisitos exigidos legalmente para la viabilidad de la acción de desahucio.

En consecuencia, la acción de desahucio no puede prosperar.

CUARTO.- El arrendador reclamaba hasta la celebración del juicio (marzo de 2005 a junio de 2007) la suma de 24.753,40 euros. El arrendatario había consignado en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Colmenar Viejo la suma de 24.330,12 euros (hasta abril de 2007/22.600 ,12 euros + las rentas de mayo y junio de 2007/865 euros + 865 euros) y en el presente juicio de desahucio la suma de 76,03 euros por diferencias por gastos de comunidad y actualización de rentas en el año 2007. Por tanto, a la fecha del juicio, estaban a disposición del arrendador las consignaciones efectuadas en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo por importe de 24.330 ,12 euros y se pusieron a su disposición las efectuadas en el juicio de desahucio por importe de 76,03 euros. La diferencia entre la suma reclamada (24.753,40 euros) y la puesta a disposición del arrendador (24.406 ,15 euros) no puede dar lugar a condena alguna ya que obedece a errores de cálculo puestos de manifiesto por el arrendatario en el acto del juicio y no aclarados por el arrendador ni siquiera en el recurso de apelación. El importe debido e incontrovertido estaba a disposición del arrendador.

QUINTO.- El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, establece como principio el del vencimiento objetivo y, por tanto, que las costas de primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, y si bien dicho principio no es absoluto ya que el mismo precepto recoge una excepción, cual es, "salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho", la excepción está supeditada a la existencia de dudas de hecho o de derecho de cierta entidad o intensidad, no pudiendo convertirse la excepción en regla general mediante una ampliación excesiva y desproporcionada de la expresión "serias dudas de hecho o de derecho".

Como dice la sentencia de la sección 10ª de esta Audiencia Provincial de 20 de junio de 2006 "las «dudas de hecho o de derecho» a que se refiere el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil nada tienen que ver con las incertidumbres que subjetivamente pueda albergar alguna de las partes de un concreto procedimiento, sino las objetivas, esto es, constatables en abstracto y vinculadas a la índole de la controversia (...). Nótese que frente a la regulación de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 , no basta para la exoneración del pago de las costas con que se aprecie -y se motive debidamente- la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas".

En el supuesto presente no concurren serias dudas de hecho o de derecho sino una improcedente pretensión de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y otras cantidades.

SEXTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Ángel, representado por el Procurador don Fernando Gala Escribano, contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de los de Colmenar Viejo (juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas 351/07) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.