Sentencia Civil Nº 198/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 47/2014 de 02 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0000923

Recurso de Apelación 47/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 1656/2012

APELANTE:D./Dña. Luz y D./Dña. Baldomero

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO GARCIA CRESPO

APELADO:D./Dña. Vicenta

PROCURADOR D./Dña. MARIA ISABEL HERRADA MARTIN

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. BEATRIZ PATIÑO ALVES

En Madrid, a dos de junio de dos mil catorce.

Siendo Magistrado Ponente Dña. BEATRIZ PATIÑO ALVES

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio Verbal 1656/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid, en los que aparece como parte apelante: doña Luz y don Baldomero , ambas representadas por el procurador don Francisco García Crespo y defendidas por el letrado don Fernando Veiga Conde, y como parte apelada doña Vicenta , representada por la procuradora doña María Isabel Herrada Martín y defendida por el letrado Don Juán Ramón Rodríguez-Madridejos; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 13/05/2013 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 13/05/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente: «Que estimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Herrada Martín, en nombre y representación de DOÑA Vicenta contra DOÑA Luz Y DON Baldomero procede acordar el DESAHUCIO de los demandados de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 NUM001 de Madrid, que deberá dejar libre expedita y a disposición de la actora en el plazo legal, con el apercibimiento de que, de no hacerlo, podrán ser lanzadas por la fuerza y a su costa, y ello con expresa imposición a los demandados de las costas de esta primera instancia.»

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada: doña Luz y don Baldomero , al que se opuso la parte apelada doña Vicenta , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 DE MAYO DE 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- ANTECEDENTES Y OBJETO DEL RECURSO.-

El recurso de apelación tiene como antecedentes la demanda de juicio verbal de desahucio por precario interpuesta por Doña Vicenta contra Doña Luz y Don Baldomero . La presente demanda se fundamenta en los siguientes hechos: 1. La demandante es propietaria de la vivienda unifamiliar, sita en el término municipal de Madrid, en la CALLE000 , nº NUM000 . 2. Las demandadas ocupaban el inmueble en régimen de alquiler antes de que se produjese la adquisición de la vivienda. 3. Para evitar que Doña Luz se quedase sin el inmueble, Don Rosendo , hijo de Doña Luz , y esposo de la actora, compró la casa, el 13 de octubre de 1992. 4. El esposo de Doña Luz falleció el 29 de noviembre de 1998, quedándose en el mismo domicilio Doña Luz , bajo el consentimiento de la actora. 5. Desde el 13 de octubre de 1992 hasta el 17 de diciembre de 2010, doña Luz y su hijo Don Baldomero , actuales ocupantes de la vivienda, no habían abonado cantidad alguna en concepto de renta. En efecto, es a partir de diciembre de 2010, tras el requerimiento notarial de la actora, cuando comienzan a ingresar cantidades de CIEN EUROS (100 €) mensuales, que ellos consideran en concepto de alquiler de forma unilateral. De hecho, en la mencionada Acta Notarial se les advertía la necesidad de formalizar contrato de arrendamiento por importe de SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (650 €), propuesta a la que los demandados no contestaron. 6. Esta petición se realiza en este momento porque la actora no cuenta con recursos suficientes para subsistir. Por lo tanto, la demandante necesita la vivienda para su arrendamiento. 7. Las demandadas, ante la voluntad de la propietaria, sostienen que no han recibido ningún tipo de notificación al respecto. Por todo lo anteriormente expuesto, realizan los siguientes pedimentos: a) que se declare que los ahora demandados ocupan la vivienda en situación de precario; b) que se declare haber lugar al desahucio por precario del inmueble; c) que se condene a los demandados a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, si no se efectuase en el plazo legal; d) que se impongan las costas a la parte demandada.

La Sentencia de 13 de mayo de 2013 estima íntegramente la demanda presentada por la representación de Doña Vicenta . Por lo tanto, procedió a acordar el desahucio de la demandada, a la cual se le exigió dejar libre expedita y a disposición de la actora el inmueble en el plazo legal, con el apercibimiento de si no lo cumplían, podrán ser lanzados por la fuerza y a su costa, todo con imposición de las costas a la parte demandada. La Juzgadora entiende que no se ha acreditado la relación arrendaticia entre Doña Luz y el anterior propietario de la vivienda. Además, se acreditó que todos los consumos de la vivienda, así como el IBI y los gastos de la comunidad eran abonados por Doña Luz . Por último, considera que no se han venido realizando los pagos mensuales de la renta por valor de CIEN EUROS (100 €), desde el año 1992 hasta 2010. Por todo ello, se entendió acreditada la situación de precario.

Frente a la citada Sentencia, el Sra. Luz y Sr. Baldomero interpusieron recurso de apelación, el cual se fundamenta, en las siguientes alegaciones: en primer lugar, infracción del artículo 250.1 , 2º LEC , en relación con el artículo 416.4 LEC y el artículo 24 CE , existiendo una inadecuación del procedimiento al no estar ante una situación de precario. De hecho, se ha acreditado a lo largo del procedimiento, que se abonó mensualmente una renta de CIEN EUROS (100 €). A mayor abundamiento, también se demostró que Doña Luz había consensuado verbalmente un contrato de arrendamiento con el anterior propietario. A la vista de lo expuesto, debe concluirse que no estamos ante un juicio sumario de desahucio por precario, sino que el presente procedimiento debería sustanciarse por el correspondiente juicio declarativo ordinario. En segundo lugar, consideran los apelantes que se han infringido los artículos 1088 , 1089 , 1091 , 1254 ,, 1255 , 1258 , 1261 , 1278 y 1282 CC , así como la doctrina de los actos propios, al haberse suscrito con el anterior propietario un contrato de arrendamiento, que ha sido acreditado, relación arrendaticia, también demostrada, que ha continuado con la apelada. Por todo ello ,afirma que ha quedado probada su condición de arrendataria. En consecuencia, se solicita que se desestime la demanda y se revoque la Sentencia de 13 de mayo de 2013 , con expresa imposición de las costas a la parte demandante.

Por su parte, la representación legal de Doña Vicenta se opone al recurso de apelación, fundamentándose en las alegaciones plasmadas en el escrito de demanda. Consecuentemente, solicita que se desestime el recurso de apelación y se confirme íntegramente la Sentencia de 13 de mayo de 2.013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n º 20 de Madrid .

SEGUNDO .- MOTIVO PRIMERO DEL RECURSO DE APELACIÓN: INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 250.1 , 2º LEC EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 416 LEC Y EL ARTÍCULO 24 CE .

Los apelantes consideran que no están en una situación de precario, sino que existen pruebas que acreditan la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes. De hecho, la representación legal de la Sra. Luz y el Sr. Baldomero intentan demostrar que, al reconocer la demandante que con anterioridad a la compra del inmueble existía una relación arrendaticia entre el antiguo dueño y los demandados, continua el contrato de arrendamiento, al demostrar -según los apelantes- un hecho esencial; a saber: el pago de CIEN EUROS (100 €) al mes, en concepto de alquiler. Además, señalan que como la relación de arrendamiento se inició con el anterior propietario, deberíamos afirmar que se trata de un contrato de arrendamiento que estaría sujeto al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos,(en adelante, LAU 1964). Por todo ello, considera que existe una inadecuación del procedimiento, debiendo haberse sustanciado a través de un procedimiento ordinario, al estar ante un verdadero contrato de arrendamiento.

Pues bien, a la vista de lo expuesto, esta Sala debe manifestar que este procedimiento no versa sobre la situación anterior a la compra del inmueble por el hijo de Doña Luz y la demandante, ni nadie cuestiona la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre el anterior propietario y Doña Luz . Sin embargo, desde que se produce la adquisición de la vivienda por parte de la demandante y su marido, hijo de la hoy demandada, concretamente el 13 de octubre de 1992 hasta el mes de junio de 2010, las demandadas no han acreditado -en ningún momento- el pago de una renta. Se acreditan por parte de las demandadas que han abonado gastos relativos a los consumos, la comunidad de propietarios, gas natural, recogida de basuras, revisiones relativas a la instalación del gas, etc. Sin embargo, no se ha podido demostrar el abono de una renta mensual desde -al menos- la muerte del hijo de la demandada, que se produjo el 29 de noviembre de 1998. En este estado de cosas, debemos señalar que ni desde la compra de la vivienda en el año 1992, ni desde la muerte de su hijo en 1998, se ha venido abonado regularmente una renta por el alquiler de la vivienda. Únicamente se han acreditado los gastos mencionados.

Según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de enero de 2009 , 'La situación posesoria en precario consiste, como señala la sentencia de esta sección de fecha 15 de marzo de 2005 ( PROV 2005, 108018), en el uso o utilización de un bien inmueble ajeno, sin mediar contraprestación alguna, ni otra razón para ello que la mera tolerancia del poseedor real, de cuya sola voluntad depende poner fin a la misma, ejercitando la acción de desahucio prevista en el artículo 250.1.2º de la Ley 1/2000 ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892)de Enjuiciamiento Civil . Es decir, el actor ha de tener la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla, y el demandado tiene que tener la condición de precarista, sin que baste la mera manifestación de poseer título que ampare su posesión, sino que a él también le corresponde, cuando menos, la aportación de un mínimo indicio de prueba de tal afirmación y que aquél sea suficiente para enervar la acción entablada puesto que, si bastase la mera manifestación y por ello sólo hubiere de estimarse la existencia de una relación arrendaticia, difícilmente podría prosperar acción alguna nacida al amparo del mencionado precepto.

En el supuesto aquí analizado, no existe discrepancia respecto de la titularidad de la vivienda por parte de la Institución demandante y la ocupación de la misma por los demandados, de manera que la existencia de vinculo arrendaticio que justifique dicha ocupación, negada su existencia por la parte actora, correspondía a los demandados acreditarla en cuanto hecho impeditivo de las pretensiones formuladas de contrario ( art. 217 de la LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892)) y no se aporta ninguna prueba de la que razonablemente pueda deducirse su existencia, careciendo de base alguna las alegaciones de la existencia de una cesión, lo que implicaría una novación de la relación arrendaticia inicial de la que ni se aporta dato objetivo alguno ni concurrirían los requisitos legalmente exigidos para su validez'.

En el presente caso, los apelantes no ha acreditado la existencia de un contrato de alquiler, sobre el cual fundamentar su derecho. Únicamente, se ha acreditado, por una parte, el pago de la comunidad de propietarios, desde el año 1979, los gastos por consumos como gas, luz, agua, recogida de basuras, alguna revisión en la instalación del gas, etc. Por otra parte, en relación con la renta mensual en concepto de pago por el alquiler de la vivienda, los demandados aportan los comprobantes del abono desde junio de 2010, el pago por parte de los demandados a la Sra. Vicenta , de una cantidad de CIEN EUROS (100 €), en concepto de renta, tal y como recoge el comprobante. Ahora bien, los pagos realizados desde junio de 2010 no implican que se hayan venido efectuando los mismos desde el 13 de octubre de 1992, o en su caso, desde el fallecimiento de su hijo, el 29 de noviembre de 1998. Por lo tanto, esta Sala considera que en el presente caso, existen tres cuestiones por las que se debe calificar la relación entre las partes como un precario: en primer lugar, no se ha podido demostrar que desde que el hijo compra la vivienda se continúa pagando una renta mensual. Por lo tanto, claramente se extingue la relación arrendaticia existente con el anterior propietario y se inicia una nueva situación entre las partes, calificada como un precario. En segundo lugar, tampoco se ha podido probar que los demandados venían pagando una renta mensual a la demandante, desde la muerte de D. Rosendo , con lo cual se afianza la existencia de un precario, puesto que están poseyendo la vivienda sin un justo título que justifique la posesión del inmueble. En tercer lugar, a pesar de que se hayan realizado determinados abonos en concepto de renta (según lo plasmado por las demandadas en los comprobantes de pago), a partir de junio de 2010, no se traduce en que la situación de precario se convierta en una relación arrendaticia, puesto que, desde que se extinguió el contrato de arrendamiento entre el antiguo propietario y los demandados, estos no demostraron abonar ninguna cantidad en concepto de renta hasta junio de 2010. En quinto lugar, es necesario reseñar, tal y como lo ha hecho la Juzgadora, que los CIEN EUROS (100 €) mensuales, que se entregan a partir de junio de 2010, a pesar de que las demandadas se empeñan en dejar bien claro en los comprobantes que se abona en concepto de renta mensual por el alquiler de la vivienda, resulta evidente que no es así, pues resulta indiscutible que no se ajustan ni mínimamente a un precio real del mercado. No debemos olvidar que se trata de una vivienda unifamiliar en el término municipal de Madrid.

En este sentido, cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo, de 28 de febrero de 2013 , que manifestó: ' Esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 (RJ 1986, 6017), que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler ( STS 29-6-2012 (RJ 2012, 8016) , rec. 1226/2009 )

...

La sentencia de 29 de Junio del 2012, recurso: 1226/2009 , declaró como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos. '

Igualmente, es altamente ilustrativa la Sentencia del Tribunal Supremo, de 29 de junio de 2012 , que dispuso: [El único motivo del recurso denuncia la vulneración del artículo 1543 del Código Civil ( LEG 1889, 27 )en relación con el concepto de precario por inexistencia de 'precio cierto' que justifique una relación arrendaticia, con cita de las sentencias de esta Sala de 30 de octubre de 1986 (RJ 1986, 6017 )y 22 de octubre de 1987 (RJ 1987, 7463), las cuales coinciden en la afirmación de que 'el hecho de pagar merced, que excluya la condición de precarista, no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de renta o de alquiler del arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga...'.

En efecto, la situación arrendaticia no queda acreditada por el mero hecho de la ocupación o detentación posesoria, incluso consentida por el titular dominical, ya que tal situación de hecho puede responder a otras relaciones jurídicas -que, en este caso, ni siquiera ha alegado el demandado- o a la posesión precaria como en el caso reconoció documentalmente el propio demandado. Además, esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 , y 30 octubre 1986 , que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.

...

Esta Sala ha declarado, en las sentencias citadas por la parte recurrente y en otras, como las de 30 noviembre 1964 , 21 noviembre 1967 , 22 marzo y 8 mayo 1968 y 30 octubre 1986 (RJ 1986, 6017), que no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler ( STS 29-6-2012 (RJ 2012, 8016) , rec. 1226/2009 )].

Del mismo modo, cabe citar -entre otras- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 10 de junio de 2009 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 23 de octubre de 2008 , la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara, de 1 de febrero de 2006 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, de 6 de abril de 2000 . Concretamente, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6 de noviembre de 2006 , declara que: 'De otra parte, la Jurisprudencia vino interpretando el hoy derogado artículo 1214 del Código Civil ( LEG 1889, 27)en el sentido de poner a cargo del actor los hechos constitutivos de su derecho mientras que incumbe al demandado la prueba de los hechos impeditivos y extintivos, doctrina que es la que ha venido a consagrar el artículo 217 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892), que en su primer número indica que cuando el Tribunal considere dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del demandado, según corresponda a uno u otro la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, añadiendo en el número tres que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, si bien debiendo tener presente el Tribunal la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio, según advierte el número seis del mismo artículo.

Expuesto lo anterior, debe señalarse que la Sala comparte la valoración probatoria efectuada por el Juzgador de Instancia y llega a la misma conclusión, esto es, no se ha acreditado que respecto de la finca objeto de la presente litis existan los contratos de arrendamiento que se invocan o la ocupación como guardesa por concesión de quien legítimamente podía otorgarla y si se ha acreditado, por el contrario, que la finca es disfrutada por los demandados por mera tolerancia de sus propietarios.

Así, respecto de lo alegado por Aluminios Abelardo, SL acerca de la ocupación desde hace más de veinte años de parte de la finca en virtud de un contrato verbal con Doña Mercedes , excluida tal parte del arrendamiento realizado por Don Norberto a Doña Eva María en 1962, debe considerarse que, salvo las manifestaciones de parte, no existe dato alguno en las actuaciones que permita entender que tal pacto verbal de arrendamiento con dicha señora exista en la realidad, no abonándose renta o merced alguna, como no sean los gastos de luz y mantenimiento, ... que si bien es indicativa de la ocupación, que nadie pone en duda, no lo es de la existencia de un título legitimador para la misma que no sea la mera tolerancia, y, lo mismo cabe decir de los testimonios en los que pretende fundar la ocupación'.

Finalmente, es evidente que el Juzgador ha valorado la totalidad de las pruebas practicadas, siendo de justicia que se realice una valoración global de todas las pruebas, sopesando unas y otras, pues en la valoración de todas ellas está el justo equilibrio. En efecto, el proceso de apreciación y la valoración de las pruebas, se debe realizar en su conjunto, a través de la cual el Juzgador extrae sus conclusiones probatorias, que aseguran no solo que ha realizado una completa y global valoración de las mismas, sino también que sus decisiones se fundamentan en la sana crítica, toda vez que sus conclusiones vienen dictadas por el juicio lógico y la racionalidad, ( Auto del Tribunal Supremo, de 13 de septiembre de 2011 , el Auto del Tribunal Supremo, de 8 de septiembre de 2008 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2002 ).

No debemos olvidar, por otra parte, que es el Juez de Instancia quien, por la inmediatez de la práctica de la prueba, goza de una situación privilegiada para analizar la misma. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de julio de 1995 , ya sostuvo que las pruebas debían ser valoradas por los Tribunales de Instancia, al manifestar: 'Lo que sí ha dicho en innumerables sentencias esta Sala, tantas que no es necesario su cita, que a los Tribunales de instancia (Juzgado y Audiencia) les corresponde valorar las pruebas practicadas...

La calificación de los vínculos jurídicos es igualmente función del Tribunal de instancia y su criterio prevalece mientras no se demuestre que fue ilógico o arbitrario'.

La conclusión de todo cuanto se ha expuesto no puede ser otra que Doña Luz y Don Baldomero han estado ocupando la vivienda ubicada en la C/ CALLE000 , nº NUM000 , de Madrid, en situación de precario, y en consecuencia, debe inadmitirse la excepción procesal invocada por las demandadas relativa a la inadecuación del procedimiento, habiéndose ventilado por los trámites del procedimiento verbal, que es el correspondiente a extinguir una relación de precario, como la existente entre las partes en el presente caso.

Por todo ello, se desestima la excepción relativa a la inadecuación de procedimiento, invocada por las demandadas.

TERCERO. - MOTIVO SEGUNDO DEL RECURSO DE APELACIÓN: INFRACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1088 , 1089 , 1091 , 1254 , 1255 , 1258 , 1261 , 1278 Y 1282 CC Y VULNERACIÓN DE LA DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS.

Según las apelantes, reiteran su condición de arrendatarias, ocupando la vivienda, incluso antes de que la actora la adquiriese, como ella misma ha admitido. De hecho, consideran que al acreditar el 'supuesto' pago de la renta desde junio de 2010, por importe de CIEN EUROS (100 €), es suficiente para demostrar la relación arrendaticia. Así, manifiestan que lo fundamental es que los demandados procedieron a abonar las mensualidades mediante giro postal y en concepto de alquiler, sin que constase ninguna protesta, ni reserva por parte de la Sra. Vicenta .

Pues bien, como esta Sala no quiere reiterarse en relación con la situación de precario, nos ceñimos a lo manifestado en el anterior Fundamento Jurídico. En cualquier caso, queremos reseñar que el hecho de que existiese con anterioridad a la compra de la vivienda una relación arrendaticia entre las demandadas y el anterior propietario del inmueble, no implica que esa relación haya continuado en el tiempo. De hecho, las demandadas no han acreditado que hayan abonado ininterrumpidamente una cantidad mensual, bien desde la compra de la casa por parte del hijo de la demandada, el 13 de octubre de 1992, o bien desde la muerte de su hijo, el 29 de noviembre de 1998. Por lo tanto, la relación arrendaticia existente con anterioridad a la compra de la vivienda por parte del Sr. Baldomero , no se cuestiona. Ahora bien, a partir de la adquisición de la casa, los demandados no han podido acreditar el pago de rentas mensuales periódicas. Únicamente, a partir del mes de junio de 2010 se efectúan pagos por importe de CIEN EUROS (100 €), en cuyos comprobantes, las demandadas incluyen el concepto de 'pago de alquiler'. En consecuencia, no existe una relación periódica o duradera en relación con el contrato de arrendamiento inicial, puesto que, a partir de la adquisición de la vivienda por parte de Don Rosendo , el contrato de arrendamiento se convierte en una situación de precario.

Por lo todo lo anterior, procede desestimar el recurso de apelación, confirmando la sentencia de instancia.

QUINTO.- COSTAS PROCESALES

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar en su integridad el recurso interpuesto por la representación procesal de Doña Luz y Don Baldomero , contra la Sentencia de fecha 13 de mayo de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid , confirmando dicha resolución en su integridad, con la imposición expresa en costas a la apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina núm. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-00-0047-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a dieciséis de junio de dos mil catorce.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.