Sentencia Civil Nº 198/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 244/2015 de 13 de Julio de 2015

Encabezamiento

Rollo nº 000244/2015

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 198

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA

Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a trece de julio de dos mil quince.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 000124/2013, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE ONTINYENT, entre partes; de una como demandante - apelante/s INVERSIONES CAÑETE S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANTONIO VIDAL VALLS y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSEP FERRAN ALBERT I GARCIA, y de otra como emandada - apelado/s PENSOL OBRAS S.L., dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MATEO URIS RIERA y representado por el/la Procurador/a D/Dª Mª . DEL CARMEN NAVARRO BALLESTER.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE ONTINYENT, con fecha 26/11/2014, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. JOSEP FERRAN ALBERT I GARCIA, en representación de INVERSIONES CAÑETE, S.L., debo condenar y condeno a la demandada PENSOL OBRAS, S.L., a que abone a la demandante, la cantidad de nueve mil trescientos cincuenta y cuatro euros con cuarenta céntimos (9.354,40 €), más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda judicial, el día 14 de febrero de 2013.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes serán satisfechas, por mitad, entre ambas partes.'

Así mismo, con fecha 24/02/2015 fue dictado auto aclaratorio de la inicada sentencia, siendo su parte dispositiva del tenor literal siguiente: 'ACUERDO: Estimar la petición formulada por la demandada, Pensol Obras, S.L. de aclararla sentencia número 129/14, de fecha 26/11/2014 , dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica:

En el Fundamento Jurídico Cuarto de la sentencia donde dice: En Este sentido teniendo en cuanta que el abandono en el mes de agosto de 2010 por parte de la mercantil PENSOL OBRAS, S.L., de los dos bienes inmuebles arrendados, la citada entidad mercantil demandada deberá abonar en concepto de indemnización de perjuicios ocasionados a la mercantil demandante, INVERSIONES CAÑETE, S.L., por falta de percepción de las citadas cantidades arrendaticias, en concepto de lucro cesante dejando de obtener por aquélla la cuantía de nueve mil trescientos cincuenta y cuatro euros con cuarenta céntimos (9.354,40 €), por las mensualidades de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, en las que la citada demandada dejó abandonado los inmuebles arrendados antes de la tácita recepción de los citados bienes arrendados y resolución contractual'

Debe decir y entenderse:

' En este sentido teniendo en cuenta que el abandono en el mes de agosto de 2010 por parte de la mercantil PENSOL OBRAS, S.L., de los dos bienes inmuebles arrendados, la citada entidad mercantil demandada deberá abonar en concepto de indemnización de perjuicios ocasionados a la mercantil demandante, INVERSIONES CAÑETE, S.L., por falta de percepción de las citadas cantidades arrendaticias, en concepto de lucro cesante, dejando de obtener por aquélla la cuantía de nueve mil cuatrocientos cincuenta y cuatro euros con cuarenta céntimos (9.454,40 €), por las mensualidades de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, en las que la citada demandada dejó abandonado los inmuebles arrendados antes de la tácita recepción de los bienes arrendados y resolución contractual'.

Y, en su parte dispositiva, donde dice:

'Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. JOSEP FERRAN ALBERT I GARCIA, en representación de INVERSIONES CAÑETE, S.L., debo condenar y condeno a la demandada PENSOL OBRAS, S.L., a que abone ala demandante, la cantidad de nueve mil trescientos cincuenta y cuatro euros con cuarenta céntimos (9.354,40 €), más los intereses legales de la citada cantiad desde la fecha de la interposición de la demanda judicial, el día 14 de febrero de 2013',

Debe decir y entenderse:

'Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. JOSEP FERRAN ALBER I GARCIA, en representación de INVERSIONES CAÑETE, S.L., debo condenar y condeno a la demandada PENSOL OBRAS, S.L., a que abone a la demandante, la cantidad de nueve mil cuatrocientos cincuenta y cuatro euros con cuarenta céntimos (9.454,40 €), más los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda judicial, el día 14 de febrero de 2.013.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 06/07/2015 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación procesal de la mercantil Inversiones Cañete SL formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Pensol Obras SL reclamando el pago de 35.673,80 , por el desestimiento unilateral del contrato de arrendamiento de:

1.- Un local, ubicado en la Avenida Almaig 73-bajo de la localidad de Ontinyent, suscrito el día1 de enero de 2007 con una duración de 5 años. Inicialmente el contrato se suscribió con Caypen Vallblanca SL pero posteriormente la demandada se subrogó en la posición de arrendataria. La renta pactada era de 1.200.- mensuales.

2.- Una nave industrial sita en la Partida Pla Paraje de Capuchinos, destinado a almacén de material de construcción.Suscrito el día 1 de junio de 2010, con una duración pactada de 2 añosy con una renta anual de 725 mensuales. El contrato se suscribió con Caypen Vallblanca SL pero posteriormente la demandada se subrogó en la posición de arrendataria.-

En el mes de agosto, la arrendataria, unilateralmente, decidió abandonar ambos inmuebles, por ello reclama las cantidades correspondientes a los meses que restan hasta finalizar el plazo de duración pactado: 16 meses por el arrendamiento del local comercial y 21 meses por el de la nave industrial.

La demandada se opuso a la pretensión actora invocando que entre las sociedades inicialmente contratantes existían múltiples vínculos societarios y estrechas relaciones personales, y el abandono de los locales por la mercantil demandada fue conocido y consentido por la actora. Por eso no formuló ningún requerimiento de pago. Además, en los contratos, no existe ningún acuerdo o pacto, para indemnizar en caso de desistimiento unilateral.

La sentencia de instancia estima en parte la demanda, resolución contra la que se alza la parte demandada invocando diversos motivos que pasamos a examinar. La demandada ha pedido la confirmación de la citada resolución.

SEGUNDO. En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual

II) El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, Cendoj: STS 255/2009 nos dice:

III) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como 'revisio prioris instantiae' o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010 , 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 : 'el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia'. Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007 , Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008 )."

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011 ), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008 , Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYON COBO, nos dice:'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación', lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada', afirmándose en lasentencia 798/2010, de 10 diciembre, que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición 'tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso'.

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado."

TERCERO. Como primer motivo de su recurso, la parte apelante invoca que la sentencia incurre en un error en la valoración de la prueba dado que no existía ni consentimiento ni aceptación tácita del desistimiento unilateral. El que la actora pusiera en arriendo los locales no determina tal aceptación, puesto que la resolución contractual es preexistente, como lo acredita la negativa de la actora a recoger las llaves y firmar los contratos de resolución. Además, la apertura de los locales, finalmente, se realizó por medio de una empresa de cerrajería.

En segundo lugar, invoca la parte que, acreditado el incumplimiento del demandado, y la inexistencia de una aceptación tácita, procede indemnizar al demandante en la cantidad total que dejará de percibir. Además, la actora no ha logrado arrendar los inmuebles.

El recurso debe ser estimado en parte.

De la prueba practicada consideramos acreditado que se produjo una resolución unilateral del contrato, como así ha admitido la demandada, quien se ha aquietado a la sentencia de instancia.

Pero no estimamos que la puesta en arriendo de los locales, existiendo una previa negativa a suscribir un acuerdo resolutorio, pueda equiparse a una aceptación tácita de tal resolución unilateral, sino a la mera recuperación efectiva de la posesión unido al intento de arrendar nuevamente los locales, en caso contrario, como afirma la parte actora, de mantener una actitud completamente pasiva, se podría estimar que obra de manera negligente en la gestión de sus bienes y de mala fe frente a la parte contraria, tratando de aumentar los perjuicios sufridos.

Por ello consideramos que, además de las sumas que fija la sentencia de instancia, la actora debe ser indemnizada, aplicando, analógicamente, lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , como hemos dicho en múltiples resoluciones, entre otras, en la sentencia dictada en el Rollo de Apelación 165/15: y

1101y1124 del CCy a la indebida valoración de las pruebas con infracción delart. 400 de la LEC, por no haberse acreditado que esa resolución se justifique por la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus como se alega en la demanda inicial y consecuente desestimación de ésta por la vigencia del mismo y estimación de la acumulada en reclamación de las rentas debidas por el mismo al interponerla más gastos de devolución, y de las devengadas hasta sentencia de instancia, en virtud de losarts. 1255,1214y1566 el CCy la teoría de los actos propios que la dictada infringe.

Como normas y doctrina citamos:

Por su resumen de la jurisprudencia del TS y por su relación con el caso transcribimos la sentencia de la AP de Barcelona de 18- 6-2012, que sobre esta cuestión refiere en sus Fundamentos: 'Elartículo 4 LAUfija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la LAU, y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'. En ningún sitio de laLAU se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas. Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.' Por la vía de remisión normativa, elartículo 11 LAUpermite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas. Pero el supuesto delartículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular. Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil, de acuerdo con el sistema de fuentes delartículo 4 antes citado. El CC, al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc. Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos: a) que elartículo 1091 CCdice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. b) que el 1127 CCdice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro. c) que elartículo 1255 CCañade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.' d) que el 1256 CCdice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.' e) que elartículo 1278añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.' f) y que, en sede de interpretación contractual, elartículo 1289 CC, ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. 'Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme alartículo 1124 CC'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable alartículo 56 TRLAU, se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias. Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral del arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la LAU no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario. Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral. CUARTO.- Sentada, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, lo que hay que analizar ahora es cuáles son las consecuencias del incumplimiento de esa obligación. Conforme al artículo 1124 CCel perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados. Aquí el actor pide inicialmente el cumplimiento, pero es evidente que ante la devolución de la llave, lo que realmente acaba pidiendo es la indemnización derivada del incumplimiento. Esa indemnización la cuantifica en la renta de los meses que debió mantenerse el arriendo. Posteriormente, como consecuencia de que consigue alquilar nuevamente el local, reduce la indemnización al importe de los meses transcurridos entre el abandono unilateral y el nuevo alquiler, a fin de evitar la acusación de enriquecimiento injustificado. Es en este ámbito de las consecuencias del incumplimiento unilateral del arrendatario donde se han generado las resoluciones que a veces dan lugar a interpretaciones desenfocadas como en el caso de autos. Cuando la juez concede un mes de indemnización (quedaban 14 meses para la extinción natural del contrato) aplicando el criterio delartículo 11 LAU, se aparta, no ya del supuesto contemplado en este precepto que, como antes dijimos, no tiene nada que ver con el supuesto de autos, sino de las pautas aplicadas por el Tribunal Supremo y por esta misma Audiencia cuando se han utilizado diversos procedimientos para limitar los efectos desmesurados que podría producir la aplicación ciega y automática del sistema normativo que hemos descrito en el fundamento anterior, del que resulta que, en principio, el arrendatario (como el arrendador) viene obligado a respetar el plazo pactado (que, obviamente, puede ser muy largo). LaSTS 18.3.10nosdice, en un caso de local de negocio en que por razones temporales se aplicaba elartículo 56 TRLAU, que debe moderarse la rigidez que resultaba de ese precepto, moderándose la indemnización en un caso en que el contrato tiene una duración de 30 años y tras el desistimiento del mismo es razonable esperar que en un plazo prudencial la arrendadora pueda volver a alquilarlo. El TS, atendiendo a la naturaleza y ubicación del inmueble arrendado y las expectativas de nuevo alquiler, fija la indemnización en un año de renta. LaSTS 12.6.08añade también sobre los mismos presupuestos fácticos y normativos y en relación con un contrato de 10 años y sobre el alcance del artículo 56 citado, que ' la jurisprudencia más reciente ha moderado el citado automatismo, estableciéndose, como norma general, la indemnización legal señalada y, en casos especiales, la fijación de una indemnización ajustada a las circunstancias del caso concreto para evitar, de esta forma, situaciones injustas. En este sentido, ha de destacarse laSentencia de 3 de febrero de 2006, posteriormente citada en lasSentencias de 7 de junio de 2006yde 8 de febrero de 2007, que, para un caso similar, establece que «Elart. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanosenla redacción del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, establece que «si antes de la terminación del contrato el arrendatario desaloja la vivienda o el local de negocio arrendado deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir». En aplicación de este último inciso del precepto, la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (Ss. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (Ss., entre otras, 2 julio 1984,15 junio 1993,25 eneroy 28 febrero 1996,17 octubre 1998,25 marzo 1999,23 mayo 2001,15 julioy 11 noviembre 2002y15 diciembre 2004-éstas dos últimas como «obiter dictum»-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964y7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU196, 7.1 CC,11 LOPJ y actualmente también247 LECiv/2000)». En línea con la corriente jurisprudencial expuesta, ha de concluirse que la sentencia recurrida no incurre en vulneración delart. 56 LAU 1964, por cuanto se aparta del sentido rigorista del precepto sin excluir su aplicación, atendiendo a unas circunstancias concurrentes que justifican la moderación de la indemnización legalmente establecida. Por una parte, se mantiene el derecho de la arrendadora de ser indemnizada como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, que ha frustrado indudablemente sus expectativas económicas y le ha producido un quebranto económico por lucro cesante. Por otro lado, se elude la fijación de una indemnización equivalente a la renta dejada de percibir por los años que faltaban para la finalización del contrato de arrendamiento por excesiva, atendiendo a que los motivos por los que los arrendatarios abandonaron el local alquilado en el que desarrollaban su actividad comercial no eran arbitrarios e injustificados. La propia sentencia razona que se había producido un incumplimiento de las expectativas para las que el local fue arrendado, acreditado por la dificultad con la que se encontró la arrendadora para volver a alquilar el local, hasta el punto de renunciar a su locación para reconvertirlo en un garaje para su uso particular, por lo que, no obteniendo los arrendatarios un volumen de ventas suficiente como para entender rentable el mantenimiento del comercio que explotaban, optaron por el abandono del local. La solución dada por la sentencia aplica la interpretación jurisprudencial delart. 56 LAU 1964y, por tanto, es adecuada y conforme a derecho, sin que pueda acogerse el motivo, al no verificarse la infracción legal y jurisprudencial alegada. 'LaSTS 3.2.02dice con toda claridad en relación con el tema que nos ocupa que 'es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al periodo entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU1.964, y7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU1.964,7.1 CC,11 LOPJ y actualmente también 247 LEC 2000)'. En idéntico sentidoSTS 3.2.06en relación con un arrendamiento de local por 25 años. Y la de 20.5.04 (la primera que aplicó el criterio delartículo 11 LAUa locales) acepta la solución de la Audiencia en el sentido de aplicar ese criterio a un contrato de local al que quedaban nueve años para extinguirse. Estas sentencias (y otras cuyo examen alargarían innecesariamente esta resolución) establecen con meridiana claridad: a) que el plazo contractual es obligatorio para las dos partes y que su incumplimiento es fuente de responsabilidad; b) que las consecuencias del incumplimiento deben atemperarse a las circunstancias del caso (y entre esas circunstancias no es la menor la de la previsibilidad de un nuevo alquiler); y c) que la generalidad de sentencias que siguen esa línea van referidas a contratos de duración larga. Por el contrario, la sentencia apelada aplica en forma automática el criterio de un mes por año que reste para el fin del contrato recogido en la sentencia de 2004 citada, a un contrato al que quedan sólo catorce meses de vida y respecto del que se ha verificado a lo largo del proceso el tiempo que ha tardado en ocuparse de nuevo, a la vez que no respeta que la indemnización cubra, como mínimo, los tres meses de preaviso que establecía el contrato para la válida extinción de cada período de vigencia (plazo inicial y prórrogas sucesivas de dos años)'.'

Ya en general sobre la resolución de los contratos elart. 1124 del CCy la doctrina que lo interpreta, además de la jurisprudencia expuesta con cita, de lasentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989, para determinar la viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e) Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en laSentencia de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anterioresyde 21 de marzo de 1994). En caso de no concurrir estos requisitos, la resolución del vínculo debe asumirse de modo restrictivo, salvo que esté convenida con carácter esencial por una causa concreta.

En los casos en que la misma resolución del contrato se basa en la, imposibilidad sobrevenida de su cumplimiento, hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar (STS 23-noviembre-1962y 2-febrero-1966), ya por considerar puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación (STS 23-marzo-1963,28-enero-1970,31-marzo- 1960, entre otras) y, ello en base a la libertad de pactos que consagra enart. 1256 del CCy a la primacía de la literalidad de ese tenor ,si es claro, que como primer fuero interpretativo consagra elart. 1281 del mismo CC.

Esta institución de imposibilidad sobrevenida, según la importanteSentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002, también debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística (Sentencias 10 marzo 1949,5 mayo 1986y13 marzo 1987), en el bien entendido de que no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica, según declara laSentencia 6 octubre 1994).

La misma, sea por razones físicas o legales, libera al deudor y extingue la obligación (art. 1184 C. C.), si es absoluta y objetiva (STS12-3-1994EDJ 1994/2266), no es imputable a aquel (art. 1.105 C. C.) y este no se haya constituido en mora (art. 1182 C. C.). En las obligaciones recíprocas permitirá a la parte perjudicada resolver la obligación y la liberará también de la prestación a su cargo, ello sin necesidad de ejercitar la resolución del contrato por vía de acción o de excepción. Si la obligación no es propiamente imposible, pero su realización en la forma sobrevenida ofrece una dificultad extraordinaria, no hay unanimidad sobre su posible asimilación a los casos de imposibilidad y de que, por tanto, libere al deudor del cumplimiento de la prestación a su cargo, aunque la mejor doctrina entiende que la dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación provoca la modificación de esta en cuanto sea posible (vid.STS 11-11-1987EDJ 1987/8197), y, si no es posible, la extingue (STS 5-5-1986EDJ 1986/2956) por asimilación a la imposibilidad. La doctrina y jurisprudencia, además, dan a la frustración del fin práctico del contrato el mismo tratamiento resolutorio que a la imposibilidad definitiva de la prestación (SSTS 9-4-1985 EDJ 1985/7277,9-6-86 EDJ 1986/3908,27-10-86EDJ 1986/6732).

En relación con ella está lacláusula rebus sic stantibus ysegún lasentencia del TS de 17-11-00: '... Para que proceda la referida cláusula en los contratos duraderos, según la jurisprudencia reiterada deesta Sala, desde las decisivas sentencias de 14 de diciembre de 1940,17 de mayo de 1941y17 de mayo de 1957, se parte de que, no obstante apoyarse en principios de equidad, su aplicación por los Tribunales ha de hacerse cautelosamente y con moderación y asísólo procedecuando se cumplen los requisitos que exige la doctrina jurisprudencial,atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso (S. de 6- 11-1992), y vienen a consistir en que se produzca alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las previstas al tiempo de su celebración (Ss. de 17-11-1993, 14-12-1993, 4- 2-1995 y 29-1-1996), tratándose por tanto de circunstancias imprevisibles por completo (Ss. de 23-4-1991, 6-11-1992 y 4-2-1994), y que vienen a actuar aportando una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones(Sentencias de 15-3-1994y29-5-1996), otorgándose a la referida cláusula efectos modificativos del contrato, encaminados a compensar el desequilibrio obligacional instaurado -lo que supone plantear demanda o, en su caso, su petición por vía reconvencional-, pero no autoriza la extinción o resolución de la relación por la alteración sobrevenida de la base negocial (Ss. de 6-11-1992,15-3-1994y19-6-1996)'. "

En la citada sentencia se continúa diciendo: en relación con el informe de viabilidad del negocio pues su aportación en la audiencia previa venía justificada y se amparaba en su art. 265 por las alegaciones de la contestación a la demanda, todo ello, por las consideraciones que exponemos seguidamente:

Si bien en el contrato litigioso nada hay previsto y elart. 11 de la LAUsólo se refiere a arrendamientos de viviendas sin incluir el desistimiento unilateral del contrato que regula a los recayentes sobre local de negocio, seguimos el criterio de la jurisprudencia que opta para la aplicación analógica del mismo a éstos en cuanto que el de autos tiene una duración pactada superior a cinco años(la tenía de 15) y, en este caso, puede el arrendatario desistir del contrato y el mismo ha durado al menos cinco años (ha durado 13).

No entendemos, como se dice en el recurso, que la resolución del mismo contrato, cuya bondad se insta en la demanda inicial y acuerda la sentencia, venga justificada por una variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteraron sustancialmente la base del arrendamiento suscrito entre las partes en el momento de contratar de modo que, de mantenerlo, se produzca una desproporción inusitada y exorbitante, fuera de todo cálculo, que aniquila el necesario equilibrio de las prestaciones y haga aplicables los institutos de la imposibilidad sobrevenida o el pacto 'rebus sic stantibus' pues, al efecto, de esta adveración la sociedad actora y arrendataria, aporta un certificado de su contable con unión de listado de facturas pero sin exhibición de sus libros y ni de su contabilidad, y un informe de diciembre del 2009 de la necesidad del cambio del negocio para su supervivencia de venta al por mayor a la que se destinaba el local arrendado de autos por el de venta al público para lo que antes de comunicarse por la arrendataria la resolución del primero con efectos del 1-8-2010 se concertó otro en aquel mes de diciembre del 2009 con el último fin pero, con una mayor renta que la convenida en éste y con abono de las de ambos entre esas fechas.

En efecto, no procede aplicar dichas instituciones con la excepcionalidad e interpretación restrictiva que éstas requieren porque, aunque la crisis económica actual afectara al negocio de venta al por mayor y fabricación de prendas de vestir, como a todos en general debido a lo cual ese descenso de facturación aconteciera con obligación de resolver arrendamientos sobre otros locales y fuera indicado un cambio del enfoque de la explotación de aquel, esa imposibilidad económica total de su viabilidad que, a su vez, implicaría la de cumplir con el contrato que lo tenía por objeto hasta el fin del plazo convenido no existía como, incluso al margen de esas pruebas, resulta de los citados hechos de pactar otro con una renta de 4500 euros al mes más IVA, del pago simultáneo de la renta de ambos durante más de 8 meses, en suma superior a la reclamada en el presente juicio verbal de 21.339,78 euros, a razón de 1.324,39 euros al mes, e incluso de gastos de comunidad del último que se extienden al 2012, es decir más allá de que ese intento resolutorio con efectos de agosto del 2010, en relación con el cual su declaración judicial en virtud de la actual interpelación sólo se formuló tras el otro y previo juicio verbal de reclamación de sus rentas de septiembre a diciembre siguiente y tras dictarse lasentencia de 1ª instancia de 20-1-2012que la acogió.

Ahora bien, la anterior falta de adveración no se aprecia decisiva para resolver el presente recurso porqueno estamos ante un caso de resolución del contrato al que la apelante remite elart. 1124 del CCde modo que al procederse a esa resolución por el arrendatario antes de vencer su plazo el 31-8-2012 lo incumplió, lo que conforme a esta norma, faculta a la otra parte como perjudicada a exigir su cumplimiento o a pedir esa resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados, optando en el caso el arrendador por el primero si no que, como hemos dicho, por esa aplicación analógica delart. 11 de la LAUestamos ante supuesto un desistimiento unilateral en aquel por dicho arrendatario.

Sobre esta premisa, y también en aplicación analógica del citado artículo 11 lo que procede es fijar una indemnización a favor del arrendador queaunque aquel señale en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste,la jurisprudenciaexpuestaha venido moderandoen el sentido de tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva de dicho arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual.

Es para fijar esta indemnización cuando sí que es importante valorar las incidencias económicas antes referidas del arrendatariopese a no ser constitutivas de una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato y, también la actitud del arrendador ante el desistimiento del primero en tal vínculo antes de concluir el plazo pactado y, en este sentido aunque que las primeras no se han probado más allá de lo expuesto de descenso de la facturación y de lo inherente a la crisis actual, sí que sirven para justificar que ese desistimiento no fue arbitrario y que respondía a una dificultad de seguir el negocio en el local arrendado, frente a lo cual tal arrendador ante las varias notificaciones de ella que se le hicieron, mostró pasividad y oposición a todo acuerdo que pudiera minorar sus efectos para ambas partes."

Para concluir fijando una indemnización:

CUARTO.Por su parte, elTribunal Supremo, en la Sentencia del 9 de abril de 2012, nº 221/2012, rec. 229/2007, Pte.: Xiol Ríos, Juan Antonio, nos ha dicho: "/em>

A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales delCC, pues este establece en el artículo 1106, que se cita como infringido, que « la indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor (...)». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.

A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dichoesta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 EDJ 2002/28315,27 de octubre de 1992 EDJ 1992/10496,8 de julio EDJ 1996/3549y21 de octubre de 1996EDJ 1996/6432, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000EDJ 2000/55642 ; 14 de julio de 2003EDJ 2003/50757, entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso (STS 27 de julio 2006EDJ 2006/275355 )» (STS de 14 de julio de 2006EDJ 2006/265957).

B) La sentencia recurrida EDJ 2006/392683 fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial delartículo 56 LAU 1964EDL 1964/1962, invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida EDJ 2006/392683, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.

C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.

Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en elartículo 11, párrafo segundo, LAUEDL 1994/18384 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de las rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido."

CUARTO.Atendiendo a lo expuesto, fijamos que la demandada, debe indemnizar en la suma correspondiente a 3 mensualidades de renta por cada año que resta hasta finalizar el contrato, y la parte proporcional cuando no sea una anualidad completa, lo que arroja las siguientes cantidades:

Por el local comercial, faltando para terminar el arriendo, computado desde diciembre de 2010, un año, aproximadamente, deberá abonar la cantidad correspondiente a 3 mensualidades, lo que arroja la suma de 3.600.- :

Por la nave industrial restando 17 mensualidades fijamos una indemnización correspondiente a 3 meses por la primera anualidad y un mes y medio por la segunda, lo que nos sitúa en la suma de 4,5 mensualidades de renta, lo que arroja la suma de 3.375.- .

Por todo ello la demandada deberá indemnizar a la actora en la cantidad de 9.454,40.- más 6.975.- , lo que arroja la suma total de 16.429,4.-

En materia de intereses, al amparo del artículo 576 de la LEC dado que se estima en parte la sentencia, se establece que se devengarán desde la fecha de la demanda, en los términos que fija la sentencia de instancia.

Como estimamos en parte el presente recurso, y en parte la demanda, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en esta alzada según establecen los artículos 398 y 394 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAMOSen parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil Inversiones Cañete SL contra la Sentencia de fecha 26 de noviembre de 2015 que ha sido objeto de Aclaración por Auto del 24 de febrero de 2015 dictada en los autos número 124/13 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ontinyent , resolución que revocamos en parte y, en su lugar, estimando en parte la demanda, condenamos a la demandada a que indemnice a la actora en la suma de 16.429,4.- € cantidad que devengará el interés legal correspondiente desde la presentación de la demanda.

Al estimar en parte el recurso y la demanda, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución no cabe Recurso de Casación atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional, en el plazo de 20 días, si en la resolución concurren los requisitos establecidos en el artículo 477-2-3º, en su redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 octubre 2011 , y en tal caso recurso extraordinario por infracción procesal

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a trece de julio de dos mil quince.